RFE-2025-142
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Vest AS avd. Ålesund
Kongens gate 1
6002 Ålesund
Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav på erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 13. august 2024. Kjøpesummen var på 3 200 000 kroner og overtakelsen ble avtalt til 15. oktober 2024. Leiligheten ble annonsert og markedsført som en «3-roms leilighet», med to soverom. Etter overtakelsen viste det seg at leiligheten i realiteten kun hadde ett godkjent soverom, mens det andre rommet ikke hadde bruksgodkjennelse verken som oppholdsrom eller soverom. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt handlet i strid med markedsføringsloven og god meglerskikk, gjennom ikke å ha tydeliggjort dette i salgsoppgaven, tilstandsrapporten eller gjennom muntlig kommunikasjon. Klageren krever erstatning tilsvarende prisforskjellen mellom leiligheten med ett og to soverom.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Leiligheten var markedsført som en 3-roms leilighet. Det var flere steder i salgsdokumentene opplyst at det var to soverom. Etter overtakelsen viste det seg at det kun var ett godkjent soverom. Det andre rommet var ikke og hadde aldri vært et soverom. Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt gjennom feilaktig og ulovlig å ha markedsført leiligheten som en 3-roms leilighet med to soverom.
Etter kjøpet reklamerte klageren ovenfor selger vedrørende en badevegg som ikke var ansvarlig montert, samt en verandadør som var defekt. Det er ingen konflikt mellom krav mot selger gjennom boligkjøperforsikring og kravet mot meglerforetaket som denne klagen gjelder.
Leiligheten ble annonsert og markedsført som en «3-roms leilighet» med to soverom. Etter overtakelsen viste det seg at leiligheten i realiteten kun hadde ett godkjent soverom. Dette ble ikke ble tilstrekkelig tydeliggjort i salgsoppgaven, tilstandsrapporten eller gjennom muntlig kommunikasjon med megler. Markedsføringen av boligen var både villedende og uærlig, noe som førte til at klageren kjøpte leiligheten under feil forutsetninger.
Klageren har i etterkant vært i kontakt med flere eiendomsmeglere som har uttrykt at de ikke ville markedsført en slik bolig som en 3-roms leilighet, og i alle fall ikke fremhevet den som dette i salgsannonsen. Det foreligger brudd på god meglerskikk og markedsføringsregelverk. Jeg mener at dette gir grunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket. Kjøpesummen reflekterer en bolig med to godkjente soverom, noe leiligheten objektivt sett ikke har.
Markedsføringsloven § 7 – Villedende handlinger
En handelspraksis er villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger og derfor er egnet til å få forbrukeren til å treffe en beslutning som vedkommende ellers ikke ville ha truffet. Det samme gjelder dersom presentasjonen er egnet til å villede, selv om opplysningene er faktiske riktige. Markedsføringen av eiendommen er misvisende og klart i strid med gjeldende regler og normer for god meglerskikk. Det vises til at boligen ble omtalt som en «3-roms leilighet» både i salgsoppgaven og i overskriften til FINN-annonsen, samt i øvrig beskrivende tekst.
En gjennomsnittlig forbruker vil forstå «3-roms» som en bolig med to soverom og ett oppholdsrom. Denne fremstillingen er derfor egnet til å villede. Fremstilling som er benyttet er, i strid med Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig, som klart presiserer at kun godkjente soverom skal inngå i markedsføringen.
Megler kan ikke avhende seg ansvaret ved å legge inn et forbehold lenger nede i teksten, samtidig som overskriften og hovedbeskrivelsen gir et annet inntrykk.
Økonomisk tap og ansvarsgrunnlag
Det bestrides at det ikke foreligger dokumentert økonomisk tap, og at prisantydningen tok høyde for forholdet. Boligen ble solgt med en fremstilling som gir grunn til å tro at den hadde to brukbare soverom. Dette påvirker både etterspørsel, verdi og faktisk bruksverdi for kjøper. At det ene soverommet ikke er godkjent har direkte betydning for funksjon, videresalg og forsikringsmessige forhold, og utgjør således en verdireduksjon. Det er ikke tilstrekkelig å vise til at salgsprisen lå under prisantydning. Dette sier ingenting om hvorvidt markedsføringen har medført en feilaktig forventning, og dermed et økonomisk tap.
Klageren ble ført bak lyset gjennom uærlig markedsføring, hvilket er en rettslig relevant svikt som gir grunnlag for ansvar. Klageren fastholder at eiendommen ble markedsført i strid med markedsføringsloven og god meglerskikk, ved at det ble gitt en uriktig og ufullstendig fremstilling av antall godkjente rom. Det foreligger dermed ansvarsgrunnlag og klageren har rett til erstatning for sitt økonomiske tap.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren har gjennom markedsføringen beskrevet leiligheten slik den fremstod, som en 3-roms leilighet. Ettersom det kun var ett soverom som var godkjent, ble det i nøkkelinformasjonen om boligen angitt at det kun var ett soverom.
Det var i tillegg inntatt følgende tekst i salgsoppgaven:
«Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Det foreligger kun tegninger fra 1975 ifm fasadeendring. Denne tegningen viser en rominndeling i 2.etg uten romdefinisjoner, uansett gjelder denne byggesaken kun fasadeendring og ingen innvendige bruksendringer e.l. Rominndelingen på denne tegningen er derfor nødvendigvis ikke den godkjente løsningen. Det fremgår imidlertid at på disse tegningene hadde huset 3 felles trapperom, i dag er det ene fjernet. Dette trapperommet lå der som det minste soverommet ligger i leiligheten i dag. Videre hadde boden på disse tegningen adkomst fra leiligheten, i dag har den adkomst fra felles trapperom. Disse endringene er endringer i boligens brannskille som krever søknad.»
Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, har som hovedregel at boligen skal fremstilles slik den er på markedsføringstidspunktet. For soverom er det en egen presisering om at når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer. Soverom som ikke er godkjent, eller soverom det hefter usikkerhet ved godkjenningen til, kan beskrives ellers i markedsføringen.
Ved markedsføring av denne boligen ble det beskrevet korrekt antall soverom i nøkkelinformasjopnen. Soverom som ikke var godkjent var beskrevet ellers i markedsføringen, og det var opplyst at det ikke forelå godkjente tegninger som stemte med dagens bruk. Det burde derfor være kjent for kjøper at det kun var ett soverom som kunne dokumenteres å være godkjent.
For det tilfelle at det skulle foreligge et ansvarsgrunnlag for megler, er det for et erstatningsansvar krav om økonomisk tap. Boligen ble priset ut i markedet med hensyn til at det ene soverommet ikke kunne dokumenteres å være godkjent. Prisantydningen var satt til 3 250 000 kroner og boligen ble solgt 50 000 kroner under dette. Det er derfor ikke dokumentert et økonomisk tap, som har sammenheng med en eventuell forsømmelse fra megler sin side.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder markedsføringsloven og god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megler å gi kjøper korrekte og fullstendige opplysninger av betydning for handelen. Det er ubestridt at leiligheten ble markedsført som en «3-roms» med to soverom, mens det ene rommet ikke var godkjent som soverom. Nemnda viser til Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig, punkt 3.3.2, om at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven».
Meglerforetaket har anført at det ved markedsføringen av boligen ble korrekt beskrevet antall soverom i nøkkelinformasjonen. Dette er ikke riktig hva gjelder salgsoppgaven, hvor det under overskriften «Nøkkelinformasjon» kun er inntatt følgende om soverom:
«BRA-I 2 etasje Gang, bod, bad, 2 soverom, stue/kjøkken»
Det er på det rene at boligen ble markedsført med to soverom, mens det bare var ett godkjent soverom. Nemnda finner at dette er i strid med markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I denne sammenheng hjelper det ikke at det i salgsoppgaven var informert om at det forelå godkjente og byggemeldte tegninger, som ikke stemte med dagens bruk. Det kom heller ikke klart frem hva som måtte gjøres for å oppnå godkjennelse, og at det var en risiko for at godkjenning enten ikke ville bli gitt, eller ville gitt med forbehold om påkostninger knyttet til brannskille.
Klageren har anført at kjøpesummen reflekterer en bolig med to godkjente soverom, og at verdien med kun ett godkjent soverom er lavere. Selv om boligen ble solgt noe under prisantydning, er dette ikke tilstrekkelig til å utelukke at det foreligger et økonomisk tap. Nemnda legger til grunn at markedsføringen har skapt en uriktig forventning ved inngivelse av bud og at det dermed foreligger årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og et eventuelt økonomisk tap hos klageren. Det er imidlertid usikkert hva tapet eventuelt vil utgjøre.
Det foreligger etter dette brudd på god meglerskikk, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved Eiendomsmegler Vest AS avd. Ålesund har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.