RFE-2025-147

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Grilstadporten
Torgarden
7434 Trondheim

Saken gjelder: 
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – Krav på vederlagsnedsettelse og erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede 31. januar 2025. Megler utarbeidet salgsoppgave med opplysninger om at kjeller og loft var ulovlig innredet. Klager protesterte, men opplysningene ble fastholdt. Boligen ble lansert 11. april og vist 24. april uten salg. Klager innhentet dokumentasjon fra kommunen som viste at kjelleren var lovlig etablert. Megler korrigerte salgsoppgaven og relanserte boligen 9. mai, men publiserte ved en feil først den gamle salgsoppgaven i ca. 8 timer. Ny visning ble avholdt 20. mai, og boligen ble solgt for 6 550 000 kroner. Spørsmålene i saken er om megler har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for bortfall av vederlag og erstatning. Videre er det spørsmål om håndteringen av budgivning fra en ansatt i meglerforetaket var i samsvar med regelverket. Klager krever bortfall av meglers vederlag og erstatning for differansen mellom verdivurderingen og salgssummen. Kravet på vederlagsnedsettelse og erstatning utgjør til sammen 419.653,50 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig for innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler fra et annet meglerforetak var på befaring 21. januar 2025 og ga deretter en verdivurdering på 6 800 000 kroner. Megler fra innklagede meglerforetaket var på befaring 27. januar 2025, og ga deretter en verdivurdering 6 750 000 kroner / 6 790 000 kroner. Oppdragsavtale ble inngått med innklagede meglerforetak 31. januar 2025.

Den 11. februar ble det foretatt befaring av takstmann rekvirert av megler. Påfølgende rapport ble deretter mottatt uten spesielle anmerkninger. I løpet av april måned ble det kommunisert mellom partene angående prospektet. Første utkast var uten spesielle anmerkninger, deretter kom det et nytt utkast fra megler hvor det ble påpekt ulovlig etablering av arealer i kjeller og på loftet i boligen.

Klageren konfererer gjentatte ganger med megler per e-post, sms og i telefonsamtaler i forhold til om informasjonen om dette kunne være korrekt, da han ikke kjente til at det eksisterte arealer i boligen som var ulovlig etablert. Megleren bekreftet gjentatte ganger at informasjon om boligen var kvalitetssikret av meglerforetaket og at formuleringene i prospektet var korrekte. Boligen ble lansert på FINN.no og gjennom andre markedsføringskanaler 11. april 2025. Visning ble avholdt 24. april 2025, men boligen ble ikke solgt.

I perioden mellom 24. april og 5. mai 2025 rettet klageren gjentatte henvendelser til megleren angående den påståtte ulovlige etablering av arealer i kjeller og på loft. Megler bekreftet igjen at de hadde konkludert riktig. Selgeren innhentet på eget initiativ byggesaksdokumentene for eiendommen, og etter å ha gjennomgått disse fant han at etableringen av boligens arealer på loft og i kjeller var godkjente. Han fikk også bekreftet dette pr. telefon fra kommunens saksbehandler 5. mai 2025. Han kontaktet deretter megler for en oppklaring og korrigering av prospektet. Boligen ble relansert 9. mai 2025. Men klageren oppdaget da at megler hadde publisert annonsen med det tidligere uriktige prospektet. Han kontaktet megleren som etter noe tid korrigerte og oppdaterte prospektet. Den 20. mai 2025 ble det avholdt ny visning og boligen ble deretter ble solgt for 6 550 000 kroner.

I meglerpakken meglerforetaket mottok fra kommunen kom det tydelig frem at kjeller var lovlig etablert. Opprinnelig tilstandsrapport fra bygningssakyndig takstmann, var uten anmerkninger mht. kjeller, men ble korrigert på initiativ fra megler. Ved utarbeidelse av salgsoppgave, ble det gjentatte ganger stilt spørsmål ved korrektheten av informasjonen som stod i utkastet til salgsoppgave. Megler plikter å sørge for at opplysninger som fremgår av salgsoppgave og annonse er korrekte. Som oppdragsgiver, må klager også kunne forvente at megler utfører en grundig kvalitetssikring av opplysningene. Feilen kunne og burde ha vært oppdaget og korrigert av megler før annonsering, spesielt med bakgrunn i det som ble kommunisert fra klager ved gjennomgangen av utkastet til salgsoppgaven.. Den uriktige opplysningen har påvirket salgsprosessen negativt, og mest sannsynlig påvirket den generelle interessen for boligen negativt, både ved 1. og 2. gangs visning.

Feilen som ble gjort i forbindelse med 1. gangs lansering, vil følge ved hele salgsprosessen. Den uriktige salgsoppgaven som ble publisert ved relanseringen lå ute i ca. 8 timer før det ble oppdaget og korrigert. I forbindelse med visning informerte megler muntlig om at interessenter stilte spørsmål angående kjellerarealet.

Feilen bærer preg av slurv og utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som er i strid med god meglerskikk. Megler hadde, etter anmodning og spørsmål fra oppdragsgiver, gjentatte muligheter til å kvalitetssikre opplysningene og derved korrigere feilen i salgsoppgaven i forkant av første lansering. Klager må kunne forvente, og ha tillit til, at en profesjonell aktør og eiendomsmegler tar ansvar for korrekthet og utfører oppdraget på en profesjonell måte, noe klageren ikke har en opplevelse av i denne prosessen.

Påførte feil i salgsprosessen har utover dette, påført oppdragsgiver betydelig merarbeid og tapt arbeidstid. Med bakgrunn i den beskrevne salgsprosessen, ønsket ikke selger å ta sjansen på en 3. lansering, da feilen som ble gjort av megler, ville hefte ved boligen videre fremover og derved påvirke ytterligere forsøk på salg negativt.

Prisantydning/takst på boligen ble satt med bakgrunn i korrekt informasjon om godkjent etablert kjeller og at endelig salgssum ligger godt under prisantydning/takst. Det er her også tydelig at feil informasjon i salgsprospekt ved lansering, har medført en negativ effekt på antall interessenter, og derved også salgssum, samt at innledende feil heftet ved hele salgsprosessen. Ytterligere negativ forsterking av salgsprosess ble tilført ved relansering med med republisering av feil prospekt, som ble liggende tilgjengelig i 8 timer.

I etterkant av budrunden ble klageren informert om at kjøper var en ansatt i meglerforetaket. Klager ble informert om, via sms, at en ansatt i samme meglerforetak, var påmeldt visning. Etter at budrunde var etablert og igangsatt, fikk han underveis informasjon om at vedkommende også var budgiver. Dette ble det ikke opplyst om i forkant. Dato og tidspunkt sammenholdt med budjournalen viser at budrunde var etablert før denne e-posten med tilhørende informasjon ble mottatt av selger.

Det var delvis på grunn av at meglerforetaket tidligere (2019) hadde stått ansvarlig for salg av boligen, at de ble valgt som det foretrukne meglerforetaket for salget. Ved tidligere salg, var boligen formidlet uten anmerkninger om ulovlig etablert kjeller/loft. Dette ble også påpekt av klageren under første salgsforsøk.

Klageren krever at meglerforetaket frafaller sitt vederlag på 179 653,50 kroner, videre kreves det erstatning tilsvarende differansen mellom salgssummen og meglers verdivurdering på totalt 240 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdraget ble inngått 31. januar 2025. Det ble rutinemessig innhentet meglerpakke fra kommunen. Megler gjorde undersøkelser av tegningsgrunnlaget fra kommunepakken. Opprinnelige tegninger viste at denne enheten var godkjent uten kjeller. Loft var godkjent som uinnredet loft. Det forelå ingen tegninger av kjelleren i kommunepakken. Med utgangspunkt i dette sammenstilt med kommentarer fra bygningssakskyndig takstmann i tilstandsrapporten, utarbeidet megleren salgsoppgaven med en frase om at kjeller var ulovlig utgravd og innredet, og at det uinnredede arealet på loft var ulovlig innredet som stue soverom.

Salgsoppgaven ble sendt til selger (klageren) for korrekturlesning. Klager hadde innvendinger til innholdet i salgsoppgaven. Han mente at frasene i salgsoppgaven om ulovlig utgravd kjeller og ulovlig innredet loft skulle strykes. Siden megleren ikke fant tegningsmateriale på kjelleren fastholdt han at salgsoppgaven måtte ha denne formuleringen og den ble publisert med disse opplysningene.

Det ble avholdt visning den 24. april 2025. Det var i alt fem interessenter på denne visningen. Ingen av disse ønsket å legge inn bud på eiendommen.  Klager tok kontakt med megler etter visning og etter selv å ha fått bekreftet fra byggesakskontoret i kommunen at kjelleren likevel var godkjent utgravd og innredet med boder. Den 03. mai 2025 ble eiendommen tatt av markedet i påvente av endelig avklaring knyttet til kjelleren. Megler utarbeidet ny salgsoppgave med korrekte opplysninger og publiserte disse på nett i en relansering den 09. mai 2025.  Meglerforetaket bekostet ekstra markedsføringstiltak som følge av dette, med bla «ukens bolig» på Finn.no og «reboost» på internettmarkedspakke og dekket således alle kostnadene ved relansering.

Ved en inkurie ble salgsoppgaven med de gamle og uriktige opplysningene publisert på nytt. Etter noen timer ble megler gjort oppmerksom på dette av klager og fikk lagt riktig salgsoppgave ut for nedlastning på nettet. I perioden mens det uriktige prospektet lå ute var det tre stykker som hadde vært inne og sett på eiendommen. En av de var selger selv. Alle ble kontaktet av megler og gitt riktig korrigert salgsoppgave.

I den korrigerte salgsoppgaven ble det opplyst om at det var avvik fra bygge godkjente tegninger ved at uinnredet areal på loftet var innredet til stue/soverom og at kjelleren opprinnelig var godkjent med boder som var blitt omgjort til kjellerstue, bad, teknisk rom og bod.  Det ble satt opp ny visning av boligen den 20. mai 2025.  Da forholdet med at kjelleren var lovlig utgravd var bekreftet ble alle som var på visningen de 24. april 2025 kontaktet av megler den 09. mai 2025. Dette skjedde etter at den korrekte salgsoppgaven var publisert.

Ingen av interessentene ville legge inn bud på eiendommen. Det var ikke forholdet med kjelleren eller loftet som var årsaken til at de ikke var interessert, men forhold som mangel på tomt, beliggenhet, innsyn og antall etasjer. Megler gjorde det som stod i hans makt for å holde denne ene interessenten varm mens boligen var tatt av nettet. I mellomtiden kom det imidlertid en ny interessent som var på privat visning og denne interessenten kom med bud, og ble til slutt også budgiver i den endelige budrunden.

Det ble arrangert ny visning den 20. mai 2025. På denne visningen kom det fire interessenter og eiendommen ble solgt dagen etter i budrunde til 6 550 000 kroner. Klageren gav uttrykk for å være godt fornøyd med salgsresultatet. Eiendommen ble solgt til en ansatt ved meglerforetakets hovedkontor. Vedkommende var ansatt i en annen avdeling enn megler, og dermed omfattet av filialunntaket i eiendomsmeglingsloven § 5-3 (6). Klageren ble orientert om den ansattes interesse fem dager før budgivningen foregikk.

Klager ble muntlig gjort oppmerksom på at det var en ansatt i foretaket som hadde meldt seg på visning. Dette var en ansatt fra en annen avdeling. I etterkant av 2. gangs visningen fikk klager muntlig «orientering» fra ansvarlig megler på at han hadde «mest tro» på den ansatte i den andre avdelingen i en evt. budprosess, og således forventet han/antydet han at den vedkommende kom til å inngi bud på boligen. Klager ble videre informert om at ansvarlig megler var «booket» på en hastebefaring til den ansatte i den andre avdelingen for å kunne gi en prisvurdering på deres bolig, som kunne gi interessentens bank mulighet til å utstede et finansieringsbevis.  Klager ble orientert om budet fra foretakets ansatte 47 minutter etter at budet var registrert, men før budet ble akseptert.

Klager tok kontakt med megler og fagansvarlig ved hovedkontoret etter at avtalen ble inngått. Megler synes situasjonen med kjelleren var kjedelig og beklaget dette overfor klager. Uten at megler mente å ha brutt god meglerskikk i saken tilbød meglerforetaket seg å frafalle vederlaget i oppdraget for å få en fornøyd kunde.  Dette var ikke tilstrekkelig for klager og saken ble bragt inn til Reklamasjonsnemnda.

Klager krever erstatning for 179 653,50, som tilsvarer vederlag og utlegg i saken. I henhold til eiendomsmeglingslovens § 7-7 kan vederlag helt eller delvis settes til side dersom megler har begått en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Meglers profesjonsnansvar er strengt, men megler har likevel et visst spillerom for å begå feil. Utgangspunktet i denne saken er meglers undersøkelses og opplysningsplikt. Megler plikter å opplyse før handel inngås om forhold som kan ha betydning for kjøper og manglende godkjenning av et areal i boligen er typisk et slikt forhold det skal opplyses om.

I denne saken gikk megler gjennom meglerpakken fra kommunen og trakk en uriktig konklusjon i forhold til om utgraving av kjelleren var godkjent eller ikke. De sidene klager henviser i informasjonen fra kommunen (meglerpakken) til beskriver forholdet med kjeller som gjelder for hustypen B (slik klager har) – men tegningssettet som ligger ved i kommunepakken og omhandler kjeller, gjelder kun for hustype D – og kun der. Feilen megler gjorde var å ikke registrere at kommune i etterkant hadde godkjent kjeller for hustype B. Meglerforetaket er ikke enig i at feilen følger prospektet og at dette har påvirket salgssummen for eiendommen. Alle interessentene ble fulgt opp umiddelbart etter at feilen ble avdekket, noe klager ikke bestrider.

Det at megler trekker en konklusjon som i ettertid viser seg ikke å være korrekt kan ikke være pliktforsømmelse når megler korriger feilen i rimelig tid etter at feilen ble oppdaget. Dette må ligge innenfor det slingringsmonn megler har for gjennomføring av et megleroppdrag. Det kan ikke være slik at enhver feil som megler gjør og korrigerer i rimelig tid etterpå, er en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som skal gi klager rett på at vederlaget helt eller delvis settes til side. Saken har ikke påført klager et tap som gjør berettiger klageren til at han skal fris fra plikten til å gjøre opp for meglers utlegg.

Megler gjorde en feil fortolkning av om kjelleren var godkjent. Feilen ble rettet straks etter megler at klar over dette, og dette reparer meglers pliktforsømmelse i saken. Tilbudet om frafall av vederlag i saken bortfaller, og klager har heller ikke rett på erstatning.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Megler frifinnes.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at megler har et selvstendig ansvar for å kontrollere og kvalitetssikre opplysninger som fremgår av salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og kravet til god meglerskikk i § 6-3. Det er på det rene at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at kjeller og loft var ulovlig innredet, til tross for at klager gjentatte ganger stilte spørsmål ved om dette kunne være riktig, og til slutt selv dokumenterte at arealene var godkjente.

Meglers feilvurdering av dokumentasjonen i meglerpakken og manglende oppfølging og videre undersøkelser knyttet til klagers innvendinger, representerer etter nemndas syn en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, samt brudd på god meglerskikk. Selv om feilen senere ble rettet, ble det uriktige prospektet publisert på nytt ved relanseringen. Selv om også dette kort etter ble rettet og interessentene varslet, kan det ha forsterket den negative effekten på salgsprosessen. Denne typen uriktige og negative opplysninger har generelt et stort skadepotensiale, og ble her ikke rettet opp før etter gjentatte henvendelser fra klager.

Når det gjelder salget til en ansatt i meglerforetaket, legger nemnda til grunn at filialunntaket i eiendomsmeglingsloven § 5-3 (6) kommer til anvendelse. Likevel burde megler ha gitt tydelig og skriftlig informasjon om dette før budgivningen startet, for å sikre full åpenhet og tillit i salgsprosessen.

Nemnda mener at de to ovennevnte forholdene samlet sett utgjør brudd på god meglerskikk, og en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klager rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter en skjønnsmessig vurdering mener nemnda at vederlaget skal settes ned med 65 500 kroner, som tilsvarer meglers provisjon, og som er i tråd med det meglerforetaket selv foreslo før klage ble inngitt. Nemnda viser til at de uriktige opplysningene i salgsoppgaven kan ha hatt betydelig innvirkning på salgsprosessen, jf. ovenfor.

Når det gjelder kravet om erstatning for differansen mellom verdivurdering og salgssum, bemerker nemnda at det ikke er dokumentert at feilen i prospektet alene er årsak til differansen. Det er vist til andre forhold som kan ha påvirket salgsprisen, herunder beliggenhet og tomtestørrelse. Det er derfor ikke sannsynliggjort et økonomisk tap som gir grunnlag for erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Grilstadporten har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren har krav på nedsatt vederlag med 65 500 kroner. Erstatningskravet fører ikke frem.