RFE-2025-164

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Holmskau & Partners AS
St. Marie gate 112
1725 Sarpsborg

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 6. mai 2025 kjøpte klageren en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var 2 850 000 kroner. Klageren deltok i en budrunde sammen med ni andre budgivere. Utover i budrunden la klageren inn sitt første bud, som var et lukket bud på 2 525 000 kroner med en akseptfrist på 57 minutter. Klageren hørte ingenting fra megleren vedrørende budet etter at det var mottatt hos meglerforetaket til akseptfristen gikk ut. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av budrunden. Han hevder blant annet at det at hans første bud ikke ble behandlet eller eventuelt avslått, utgjør en meglerfeil. Spørsmålet i saken er om megleren har håndtert budrunden i strid med god meglerskikk, samt om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Klageren krever erstatning med 250 000 kroner, alternativt et beløp fastsatt etter nemndas skjønn.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Den 6. mai 2025 ble det avholdt en budrunde hvor flere budgivere deltok. Etter at budrunden hadde pågått en stund, innga klager kl. 11:03 et lukket bud på 2 525 000 kroner med akseptfrist kl. 12:00. Frem til akseptfristen på budet løp ut, kom det inn seks andre åpne bud på henholdsvis 2 370 000, 2 400 000, 2 420 000, 2 450 000, 2 450 000 og 2 470 000 kroner. Klager hørte ingenting fra megler i dette tidsrommet. Megleren tok først kontakt etter at budet var gått ut på tid, og rådet klageren til å inngi et nytt og åpent bud med den begrunnelse at dette ville være mer rettferdig for de andre budgiverne og selgerne. Klageren følte seg presset til å følge meglerens råd og la inn et åpent bud på samme beløp som hans tidligere lukkede bud.

I ettertid angrer klageren sterkt på at han innga dette budet, ettersom det førte til en ny og forlenget budrunde, med flere små og trinnvise budforhøyelser. Budrunden endte med at selger aksepterte klagers bud på 2 850 000 kroner, som var 325 000 kroner høyere enn klagers første bud.

Budgivningen som fant sted mot slutten av budrunden, var unaturlig. Det var flere budforhøyelser på 5 000 kroner med få minutters mellomrom. Dersom det lukkede budet fra klager hadde blitt vurdert på vanlig måte, hadde klageren sluppet å bli utsatt for en slik kunstig og forlenget opptrapping av budrunden. Klageren ble aldri informert av megler om at budet var avslått eller formelt forkastet. I stedet for å gjøre det, valgte megleren å gjenåpne budprosessen og endret spillereglene etter at akseptfristen var utløpt.

Dersom budrunden hadde blitt avholdt på vanlig måte, ville klageren fått tilslaget på 2 525 000 kroner. Alternativt ville han i verste fall fått aksept for budet på 2 600 000 kroner, som tilsvarer boligens markedsverdi. Som følge av meglerens urettmessige håndtering av det lukkede budet har klageren lidt et tap på minst 250 000 kroner.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-6 skal megleren gi begge parter i handelen forsvarlig behandling og opptre i samsvar med god meglerskikk. I dette tilfellet har megleren ikke opptrådt uavhengig, da han forsøkte å påvirke klageren til å endre og gå bort fra en budtaktikk som var i klagers favør.

Det vises for øvrig til at daglig leder i meglerforetaket har erkjent at meglerens handlinger var motivert av hensynet til selgernes gevinst, og ikke nøytral ivaretakelse av begge parter. I daglig leder sin e-post av 7. juni 2025 fremgår det:

Om megler IKKE hadde oppfordret til å åpne budet, ville selger kunne argumentert for at de gikk glipp av en potensielt høyere salgssum.

[…]    

Sånn jeg ser det, så ville det vært en forsømmelse ovenfor selger og andre budgivere dersom ikke megler oppfordret til en åpen prosess.

En slik tilnærming undergraver tilliten til hele budsystemet. Denne saken dreier seg om mer enn bare én enkelt transaksjon. Det handler også om tillit, profesjonalitet og hvor grensene går for megleres innblanding i budprosessen.

På bakgrunn av det ovennevnte, ber klageren nemnda om følgende:

En uttalelse om hvorvidt meglerens håndtering av budrunden var i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
En vurdering av meglerens påvirkning på budgiver i ettertid av lukket buds frist.
En prinsipiell vurdering av hvordan meglere skal forholde seg til lukkede bud når det ikke foreligger formelle avslag.
Tilkjenne klager en økonomisk kompensasjon for unødvendig prispress, anslått til minimum 250 000 kroner, eller fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klager innga et hemmelig bud på eiendommen den 6. mai 2025. Det bemerkes innledningsvis at eiendomsmeglingsloven § 6-8 ble endret fra 1. juli 2025 slik at eiendomsmeglere ikke lengre har adgang til å formidle lukkede bud. Selv om bestemmelsen ikke trådte i kraft før 1. juli 2025, var endringen godt kjent for alle meglere.

Megleren har en plikt til å ivareta begge parters interesser, men også arbeide for at selger oppnår best mulig pris for eiendommen. Det er allment akseptert at dette oppnås best gjennom åpne budrunder, og megler har derfor hatt en plikt til å advare selgere mot å akseptere hemmelige bud, fordi man da ikke får testet eiendommen opp mot hele markedet. Dette har megler også kommunisert til klager.

I denne saken ble det gitt et hemmelig bud som ikke ble akseptert av selger innen utløpet av akseptfristen. Klager krever at dette budet skulle blitt «behandlet eller eventuelt avslått». Det følger av avtaleloven at bud mister sin bindende virkning når akseptfristen er ute. Dette betyr at når akseptfristen er ute, kan ikke selger lengre akseptere budet, det blir da et nytt tilbud fra selger, jf. avtaleloven § 4. Et såkalt motbud. Slik meglerforetaket forstår klageren, mener han at megler i denne situasjonen skulle oppfordret selger til å gi et motbud tilsvarende det hemmelige budet. Meglerforetaket kan vanskelig se at megler har en plikt til å gjøre dette.

Videre viser klager til at han på bakgrunn av meglers rådgivning valgte å gi åpne bud videre i budrunden, man at han i etterkant angrer på dette. Det er ikke i strid med god meglerskikk å oppfordre budgivere til å gi åpne bud, fremfor å oppfordre til eller legge til rette for hemmelige bud.

Videre trekker klager frem at det i avslutningen av budrunden ble gitt en rekke bud hvor budene ble forhøyet med 5 000 kroner hver gang. Her vises det for det første til at megler ikke kan styre budrunden hva gjelder størrelsen på budforhøyninger. Her plikter megler å formidle de bud som kommer inn. Videre valgte klager selv å følge samme mønster med små og raske forhøyelser av budene.

Klager mener at megler brøt «nøytralitetsplikten» med å fraråde hemmelige bud. Det vises her til at megler plikter å arbeide for at selger får en høyest mulig pris, og at hensikten med bruk av hemmelige bud er å hindre at det blir en åpen budrunde. Det er også dette som er begrunnelsen for forbudet mot formidling av slike bud som trådte i kraft 1. juli 2025.

Videre skriver klager at «Budprosessen ble ikke avsluttet da mitt bud var høyest å gyldig». Dette er ikke riktig. Akseptfristen på klagers hemmelige bud gikk ut uten at selger hadde akseptert. Det forelå da ikke noe gyldig bud. Det er derfor ikke riktig at megler endret spillereglene eller «gjenåpnet budrunden». Også klagers påstander om at daglig leder har opptrådt partisk i saken ved å vise til at selger kunne oppnådd en høyere salgssum, bestrides. Det vises her til at megler skal oppfordre til åpne budrunder for å sikre selger en høyest mulig pris.

På denne bakgrunn er det ikke grunnlag for noe erstatningskrav.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser. Samtidig skal megler arbeide for å oppnå en høyest mulig salgssum. Klager innga et lukket bud som ble registrert mottatt kl. 11:03, og som hadde akseptfrist kl. 12:00. Budet ble ikke akseptert innen fristen og falt dermed bort. Etter fristens utløp oppfordret megler klager til å inngi et nytt og åpent bud, noe klager endte med å gjøre.

Selv om det på tidspunktet budrunden fant sted var lovlig med lukkede bud, fraråder meglere flest dette. Det er ikke i strid med god meglerskikk å fraråde hemmelige bud. Nemnda finner derfor at meglers råd om å inngi et nytt og åpent bud ikke utgjør brudd på nøytralitetsplikten.

Når det gjelder klagers anførsel om «gjenåpning» av budrunden, bemerker nemnda at budrunden fortsatte med nye bud etter at klagers lukkede bud var bortfalt. Megler har ingen plikt til å avslutte budrunden eller oppfordre selger til å akseptere et motbud tilsvarende det bortfalte budet. Nemnda finner ikke grunnlag for at megler har endret «spillereglene» eller opptrådt urettmessig.

Klager har krevd erstatning for påstått prispress. Ettersom megler ikke har opptrådt uaktsomhet, jf. ovenfor, foreligger heller ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatning. Nemnda bemerker likevel at klager selv valgte å delta i den videre budrunden og forhøyet sitt bud flere ganger. Det foreligger dermed ikke årsakssammenheng mellom meglers påståtte kritikkverdige håndtering og klagers endelige kjøpesum. Det er heller ikke dokumentert at klager vill e fått tilslag på budet på 2 600 000 kroner dersom budrunden hadde vært håndtert annerledes. Vilkårene for erstatning er derfor ikke oppfylt.

Nemnda finner med dette at klagen ikke fører frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.