Klage nr:
108/09

Avgjort:
18.11.2009

Saken gjelder:
Oppgjør, herunder feil opplysninger om fellesgjeld

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Trondheim
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. november 2009. Nemnda har bestått av:

Thor Falkanger, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en omsorgsbolig som var annonsert gjennom kommunen ved boligenheten. Kjøpesummen ble satt til
1 220 300 kroner. Innklagede avholdt visninger og hadde oppgjørsoppdraget. Klagen gjelder feilaktige opplysninger og innklagedes manglende erkjennelse av ansvar for tilbakebetaling av kr 53 962 som klageren mener er betalt for mye. Kjøpekontrakten er ikke datert og overtakelsesdato var 26. juni 2008.

Klageren er representert ved sin sønn, begge betegnes som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren anfører at hun har betalt kr 53 962 for mye ved kjøpet. Differansen er oppstått grunnet bruk av feil underlagstall (andel av fellesgjeld) brukt til utregning av kjøpesum for leiligheten.

Innklagede har ifølge klageren to ganger fått opplyst feil sum for «andel Fellesgjeld» og to ganger riktig sum. Med dette som bakgrunn, burde innklagede ha forstått at utlike summer oppgitt vedrørende «andel Fellesgjeld» ville gi utslag på salgssummen

for leiligheten. I det minste burde innklagede ha kontrollert summene og utregningene som ble gjennomført av takstmannen og som ble brukt i kjøpekontrakten til klageren.

I kjøpekontraktens § 13 står blant annet «Alle nevnte opplysninger er innhentet og kontrollert av partene i sin helhet

Av vedlegg til klagen fremgår:

Ved besiktigelse av leiligheten fikk klagerne utlevert et ark «opplysninger, datert 27 september 2007. Her er kroner 372 132 oppgitt som fellesgjeld. Denne summen hadde innklagede fått oppgitt fra forretningsføreren.

Innklagede hadde fått feil sum kr 310 331 oppgitt per telefon fra forretningsføreren. Feil sum sto også i takstdokumentet. Innklagede hadde notert riktig fellesgjeld i kjøpekontrakten, men feil kjøpesum.

Innklagede var den som varslet om feil kjøpesum. Han hadde selv fått opplysningene fra takstmannen. Innklagede har gitt klageren råd, men da han selv mener å være uten ansvar for det som har skjedd, har han ikke selv aktivt gått inn for å sikre at feilen ble rettet, slik at klageren får tilbakebetalt det beløpet som er for mye betalt for leiligheten.

Innklagede hevder ifølge klageren at han ikke hadde grunn til å tvile på tallene fra takstmannen, og følgelig ikke kan stilles til ansvar for at tallene ikke ble kontrollert i ettertid.

Etter at klageren ble gjort kjent med avvik vedrørende tall brukt ved taksten, ble det gjort flere henvendelser til takstmannen, innklagede og forretningsføreren.

Innklagede anfører:

Innklagede vil generelt si noe om praksisen rundt overdragelse av omsorgsboliger som tildeles og annonseres av kommunen ved boligenheten.

Når en omsorgsbolig skal omsettes, må selgeren henvende seg til kommunen. Selgeren blir fra kommunen informert om hvordan han skal gå frem og at selgeren må kontakte en takstmann som utarbeider en salgstakst hvor blant annet fellesgjelden skal inngå. Videre må selgeren kontakte et meglerforetak som kun skal bidra med selve oppgjøret. Etter at selgerne har mottatt salgstaksten, blir den videreformidlet til kommunen og megleren. Megleren innhenter kun den grunnleggende informasjonen som bl.a. pantattest, vedtekter, husleie osv. Kommunen annonserer omsorgsleiligheten selv og beslutter hvem som skal få den tildelt. En interessent skal på grunnlag av disse opplysningene, samt kommunens annonse, ta stilling til om han vil søke kommunen om å få tildelt omsorgsleiligheten. Etter at kommunen har informert mulige interessenter, kan interessenten søke. Skulle interessenten bli tildelt omsorgsleiligheten, blir selgeren kontaktet. Selgeren kontakter da meglerforetaket og megleren lager et utkast til kontrakt etter partenes ønske. Når partene er blitt enige om kontrakten, blir den signert og megleren foretar selve oppgjøret. Denne fremgangsmåten har værtpraktisert fra slutten av nittitallet og takstmannen i nærværende sak har vært en sentral takstmann.

Den 12. oktober 2007 ble det inngått en avtale om et oppgjørsoppdrag med oppdragsgiver. Innklagede skulle utferdige kjøpekontrakt, foreta oppgjør og tinglyse skjøte. Oppdragsgiveren skulle videre dekke alle direkte utlegg som evt. pantattest, utlegg til forretningsfører, takstmann osv.

Ved slike oppgjørsoppdrag, er det noen grunnleggende momenter. Innklagede innhenter pantattest (sletting av lån), samt opplysninger om husleie (legalpant) og hvilket forsikringsselskap som har forsikret borettslaget. I forbindelse med at boligbyggelaget (forretningsføreren) hadde utelatt opplysninger rundt hvilket forsikringsselskap som borettslaget var forsikret i, tok innklagede kontakt med forretningsføreren på nyåret, hvor forretningsføreren opplyste en annen fellesgjeld. Dette ble påført opplysningsdokumentet som var mottatt fra forretningsføreren. Disse dokumentene ble videreformidlet til selgeren og kjøperen før handelen var kommet i stand og allerede ved kjøperens (klagerens) besiktigelse av leiligheten våren 2008.

Dette dokumentet med påskrift, samt andre vedlegg, ble også etter partenes ønske levert ut i god tid før underskrift av kjøpekontrakten. Dette dokumentet tatt med som vedlegg til kjøpekontrakten. Innklagede var for første gang i kontakt med klageren etter at leiligheten var blitt tildelt av selgeren og kommunen. Det er fra innklagedes side blitt presisert flere ganger at de innkommende opplysningene ikke blir kontrollert av innklagede.

Innklagede erkjenner ikke ansvar i dette forholdet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede ikke gir utfyllende tilsvar på klagerens ankepunkt om manglende erkjennelse av ansvar for tilbakebetaling av kr 53 962.

Innklagede har ifølge klageren gjennom hele prosessen vært en etterrettelig og hjelpsom megler. Klagen grunner kun i ulike syn på hvor ansvaret for etterbetaling ligger.

Innklagede skriver at han kun skal bidra med selve oppgjøret. Klageren påpeker at det var innklagede som stod for visningen og at det i annonseringen ble vist til innklagede for henvendelser, noe klageren gjorde.

Når det gjelder takst og at innklagede har et oppgjørsoppdrag og har presisert overfor klageren at innhentede opplysninger ikke ble kontrollertav ham, stemmer dette sikkert ifølge klageren. Klageren understreker imidlertid at innklagede ikke klargjør hvem som gjør hva med de ulike dokumentene og ansvarsforholdet i prosessen. Klageren påpeker at «noen» må ha ansvar for at opplysningene er riktige. Klageren viser til at takstmannen ifølge egen advokat ikke har ansvar for det inntrufne. Boligbyggelaget har etter eget utsagn ikke oppgitt feil fellesgjeld og viser til skriftlig underlag med riktig fellesgjeld.

Klageren mener at innklagede ikke er fritatt for ansvar for at feil kjøpesum står i kontrakten. Klageren viser til at innklagede har vært aktiv fra og med visningen av leiligheten og at han hatt kontakt med takstmann, boligbyggelaget og ved to anledninger fått oppgitt feil fellesgjeld og to ganger riktig fellesgjeld. Klageren mener dette burde holde til at innklagede burde sjekke om utregningen som dannet grunnlaget for kjøpesummen var korrekt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at salgstaksten ikke må forveksles med en ordinær boligsalgsrapport. Salgstaksten har som hovedformål å komme frem til hvilken salgspris det aktuelle objektet skal averteres for. Innklagede påpeker at takstmannens jobb er å utarbeide salgsprisen, ut fra de opplysningene han har innhentet. Innklagede mener at utarbeidelsen av salgstaksten derfor bør inngå under takstmannens profesjonsansvar.

Innklagede bekrefter at han kun låste opp for klageren første gang han var på visning. Innklagede påpeker at det var et særskilt unntak, da noe uforutsett hadde forhindret selgeren. Visninger som ble avholdt i ettertid ble avholdt av selger.

Innklagede påpeker at opplysningene som han bygger kontraktsutkastet etter er de opplysningene partene har fremlagt. Kommunen averterte leiligheten ut fra salgstaksten og opplysninger gitt av forretningsfører. Selgeren og klageren har via kommunen direkte sluttet handelen. Innklagede laget utkast til kjøpekontrakt etter partenes ønske. Den kjøpekontrakten partene signerte har oppgitt den riktige fellesgjelden ifølge innklagede.

Innklagede mener hans rolle er begrenset ettersom han har et oppgjørsoppdrag og ikke salgsoppdrag, og viser til kjøpekontraktens § 13.

Innklagede sitter ikke med oppfatning om at fellesgjelden er gitt feil to ganger og riktig to ganger. Innklagede erkjenner ikke ansvar i denne saken.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at det ikke har vært hans mening å bebreide innklagede for at saksbehandleren har utvist god service.

Klageren undrer hvordan han «via kommunen selv direkte sluttet handelen på grunnlag av salgstakst og opplysninger gitt av forretningsfører til komm». Klageren kan ikke erindre å ha vært i kontakt med kommunen i det hele tatt etter at det var avklart at klageren fikk omsorgsboligen. Klageren skriver «Vi besiktiget leiligheten, mor bestemte seg for å ta den, og resten av prosedyren ble gjennomført av (innklagede)». Klageren viser til opplysningene utstedt av innklagede datert 27. september 2007. ¨

Klageren viser til at innklagede ikke opplever at det ble gitt feil opplysninger om fellesgjelden. Klageren viser til at innklagedes saksbehandler fikk feil sum oppgitt av takstmannen i takst av 23. januar 2008 og at han fikk feil sum av forretningsføreren per telefon. Klageren mener den riktige summen ble brukt i kjøpekontrakten og at den var oppført på arket datert 27. september 2007.

Klageren mener innklagede ikke har tilbakevist påstanden om at innklagede burde forstått at ulike summer oppgitt vedrørende andel fellesgjeld ville gi utslag i kjøpesummen. Klageren mener innklagede burde kontrollert summene og utregningene som han brukte i kjøpekontrakten.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Etter forespørsel fra Nemndas sekretariat opplyser innklagede at han ikke har annonsene fra kommunen. Innklagede la ved en oversikt over søknadsprosessen vedrørende privat omsorgsbolig.

Innklagede presiserte at han ikke har opplyst noe til kjøperen og at alle opplysningene, inkludert opplysningsskjemaet, er kommet fra forretningsføreren og takstmannen. Innklagede presiserte at disse opplysningene ikke blir kontrollert.

Innklagede fastholder tidligere standpunkt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om ansvar for feilaktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse (i en sak hvor fellesgjelden danner grunnlaget for kjøpesummens størrelse ved kjøp avomsorgsbolig).

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at det er kun forholdet mellom klageren og megleren som behandles.

Dette er et oppgjørsoppdrag. Megleren fikk oppdraget etter at kjøperen var tildelt leiligheten av kommunen og etter at selgeren er informert om dette. Det fremgår av kjøpekontraktens § 13 at oppdraget er begrenset til

«kun å omfatte skriving av kjøpekontrakt og gjennomføre salgsoppgjøret, samt tinglyse hjemmelsdokumenter. Eiendomsmegleren har således ikke gitt kjøper eller selger opplysninger om eiendommen i henhold til Lov om eiendomsmegling. Alle nevnte opplysninger er innhentet og kontrollert av partene i sin helhet.»

Det dreier seg om en omsorgsbolig hvor kjøpesummen regnes ut etter et gitt opprinnelig innskudd som blir regulert i henhold til konsumprisindeksen og hvor den nedbetalte delen av opprinnelig fellesgjeld blir lagt til den prisjusterte summen. Det blir også tatt hensyn til påkostninger og slitasje. I saken er det blitt gjort en feil av takstmannen eller forretningsføreren: Et for høyt beløp for nedbetalt andel av fellesgjelden er blitt lagt til grunn i takstmannens regnestykke. Dette har ført til at kjøpesummen er blitt for høy. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det her kan rettes bebreidelser mot at innklagede har lagt takstmannens takst av 27. februar 2008 til grunn.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.