RFE-2025-165

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bekkestua
v/advokat Helene C. Tenfjord
Tryg Forsikring
Strandveien 20
1366 Lysaker

Saken gjelder: 
Brudd på god meglerskikk – krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av hennes avdøde fars enebolig 8. februar 2024. Boligen lå ut i et år uten å bli solgt. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at vederlaget faller bort i sin helhet. Videre krever klageren 490 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Boligen hadde på salgstidspunktet et seniorlån på ca. 4 600 000 kroner og en månedlig rentekostnad på ca. 26 000 kroner pr. måned, med en rente på 7,05%. Megleren satte prisantydningen til 10.000.000 kroner. Boligen ble først annonsert for 9 900 000 kroner. Det var lite interesse i markedet gjennom hele 2024.

Etter flere henvendelser fikk klageren i e-post 31. januar 2025 bekreftet at meglerforetaket mente at prisen egentlig lå et sted mellom 8 500 000 og 9 000 000 kroner. I slutten av april 2025 kontaktet klageren en annen megler for å få en evaluering av hva som kunne gjøres. Seniorlånet hadde da steget med over 411 000 kroner siden klageren startet salgsprosessen, i tillegg til 35 000 kroner i kommunale avgifter og 44 000 kroner i strømutgifter. Den nye meglerens evaluering var at oppdraget hadde ligget for lenge ute og var «brent» i markedet.

Klageren sa da opp oppdraget med 2. mai 2025. Dagen etter oppsigelsen ringte det en megler fra foretaket og forsøkte å få klageren til å ombestemme seg. I telefonsamtalen innrømmet han at prisen på boligen ble satt for høyt for å få oppdraget. Klageren har senere fått en takst på 7 500 000 kroner. Klageren ble ført bak lyset fra dag en. En må kunne forvente at megler klarer å sette riktig pris, eller kommer med en justering av prisforventning mye raskere enn det som har blitt gjort her. Megleren tilbød seg å overta oppdraget fra den første megleren, ettersom han hadde 10 års erfaring og hadde mange tiltak han kunne gjøre med oppdraget.

Klageren ble provosert av å høre, etter over et år med nokså lite opplevd oppfølging, at det var flere muligheter meglerforetaket kunne brukt mye tidligere. Da hadde klageren kanskje ikke tapt så mye penger og boligen ville ikke blitt «brent» i markedet. Boligen har på grunn av blant annet manglende oppfølging, blitt stående usolgt og seniorlånet har løpt løpsk noe klageren stadig påpekte til megleren. I oppsigelsen forsøkte klageren å finne en middelvei i forhold til betalingstidspunkt og beløp, men dette ble avvist av meglerforetaket. Det var før hun hadde fått vite at de hadde satt prisen bevisst for høyt.

Den nye megleren hadde møtt en interessent som fortalte at de hadde vært på en av de opprinnelige visningene som megler hos innklagede meglerforetak avholdt. Det hadde vært en del mennesker der, men den eneste som var der fra meglerforetaket var en ung gutt. Han hadde etter interessentens uttalelser ikke vært i stand til å svare på noen spørsmål. Videre opplyste vedkommende at når megleren ringte de etter visningen, var hun mest interessert i å få et nytt oppdrag med å selge interessentens bolig. I en stor bolig med TG2 og TG3 i tilstandsrapporten, så er det kritisk at kompetent megler er til stede og kan svare og berolige eventuelle kjøpere. Ikke sende en uvitende assistent. Her har megleren sviktet fullstendig.

Prisantydningen ble satt ned til 7 500 000 kroner, 2 500 000 kroner under verdien meglerfullmektigen hos innklagede foretak vurderte den til, men klageren slet fortsatt med å få solgt. Først kort tid før nemndas behandling av saken ble boligen solgt til en salgspris på 7 350 000 kroner. Dette underbygger at den opprinnelige prisantydningen som ble satt av megleren hos innklagede var for høy.

Verdivurdering som ble lagt fram datert 11. april 2024, sammenligner bare andre boliger i området og tar ikke hensyn til standarden på boligen som skulle selges. På dette tidspunktet, var megler blitt nylig kjent med tilstandsrapporten som da hadde blitt utarbeidet med befaringsdato 19. mars 2024 og det første utkastet som var sendt til gjennomlesning 25. april 2024. Tilstandsrapporten avdekket vesentlige mangler ved boligen som hadde stor betydning for prisfastsettelsen, slik den uavhengig taksten bekrefter. Med tilstandsrapporten i hende hadde megler informasjon om boligen som ikke andre meglere hadde tilgang til. Megler valgte likevel å opprettholde prisen i stedet for å justere den ned til et riktig nivå.

Den ligningsførte verdien på 14 000 000 som det refereres til, er en sjablongmessig prisfastsettelse gjort av skattemyndighetene, basert på boligens størrelse og beliggenhet. På lik linje med meglerens verdivurdering tar skattevesenets verdivurdering heller ikke inn over seg mangler ved boligen som jo viste seg å ha stor betydning. At verdivurderinger uten inkludering av boligens mangler blir tillagt noe som helst vekt, faller på egen urimelighet. I tilsvaret «avviser» og «tilbakeviser» megleren at han innrømmet at prisen ble satt for høyt for å få oppdraget. Det er svært kritikkverdig. Ved å tilby å bytte megler til en med mer erfaring innrømmes det fra meglerforetakets sin side implisitt at den tjenesten klageren hadde mottatt fra kontraktsinngåelse fram til oppsigelsen, ikke var tilstrekkelig og at det var mye mer som kunne gjøres, og burde vært gjort mye tidligere. Dette gikk også klart fram av telefonsamtalen med megler 2. mai 2025. Megler var ved mange anledninger gjort kjent med de økonomiske forholdene rundt boligen og at det var tidskritisk å få til et salg. Følelsen av at oppdraget var blitt neglisjert og at det etter hvert var lite kommunikasjon og initiativ fra megler, ble kommunisert i oppsigelsen.

Meglers feilprising og manglende oppfølging har påført klageren et betydelig tap grunnet rentekostnadene og løpende kostnader på huset. Vederlagskravet fra meglerforetaket må frafalles og klagerens kostnader i forbindelse med oppdraget må erstattes.

Meglerforetaket har sviktet i utførelsen av meglertjenesten på grunn av følgende forhold:
• Bevisst feil prisfastsettelse ved kontraktsinngåelsen
• Forsømt mulighet til å justere pris når tilstandsrapporten først ble fremlagt
• Etter hvert lite oppfølging/initiativ/kommunikasjon slik at boligen ble «brent» i markedet

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Det er tilstrekkelig grunnlag for erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerfullmektigen verdivurderte boligen på vanlig måte med bakgrunn i markedet, beliggenhet, standard mv. Verdien ble vurdert til 9 900 000 kroner. Denne ble senere satt ned til 9 600 000 kroner, 9 300 000 kroner og 8 900 000 kroner. Opprinnelig prisantydning ble satt i samråd med selger og tok utgangspunkt i vedlagte verdivurdering utført av megler.

Ifølge megler hadde selger inne flere meglere før hun ble valgt og selger skal ha opplyst at en annen megler skal ha verdivurdert eiendommen til 10 500 000 kroner. I takstrapporten som lå ved klagen ble eiendommen verdivurdert til 7 500 000 kroner. I rapporten fremgår det at mandatet til takstmannen var å vurdere eiendommens verdi fordi denne var ligningsført med en verdi på 14 000 000 kroner, noe som understøtter at prisfastsettelsen var vanskelig. Klageren hevder at prisen på boligen bevisst ble satt for høyt for å få oppdraget. Megler avviser at han skal ha satt verdien for høyt for å få oppdraget. Det er heller ikke riktig at megler skal ha erkjent at prisantydningen bevisst ble satt for høyt.

Boligens standard var synlig for det blotte øyet og det var ikke nødvendig med en tilstandsrapport for å se at boligen trengte vedlikehold og oppgraderinger. Meglers verdivurdering hadde allerede hensyntatt vedlikeholdsetterslepet.

I henhold til oppdragsavtalens punkt 2 har kunden akseptert at øvrige ansatte på kontoret kan bistå med gjennomføringen av oppdraget. Den ansatte som avholdt visningen oppfylte de lovbestemte kravene for å avholde visning. Megler kjenner seg ikke igjen i at hun skal ha vært interessert i å tegne nye salgsoppdrag med interessenter.

Det skal mye til før megleren kan sies å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med en verdivurdering. Det å vurdere eiendommers verdi er ingen eksakt vitenskap. Det er markedet som til enhver tid sitter med fasiten. Det kan ofte være tilfeldigheter som avgjør hvorvidt selgeren er heldig og treffer to interessenter som begge vil ha eiendommen og som byr mot hverandre, eller om selger er uheldig og ikke treffer de største interessentene i det korte vinduet man har. Videre vil prisen selgeren oppnår også avhenge av hvor mange boliger av samme type som er i markedet i det samme tidsrommet. Dersom antallet er høyt, kan interessen bli liten, noe som igjen kan ha stor betydning for prisen. Dette er forhold utenfor meglers kontroll og som megleren ikke har mulighet til å hensynta i sin vurdering. Til støtte for dette vises det til uttalelser i LB-2013-128349 og RFE-2022-331.

Eiendomsmeglere har et betydelig slingringsmonn før den skjønnsmessige verdivurderingen kan bli stemplet som erstatningsbetingende uaktsom. Det vises også til terskelen for ansvar som Høyesterett har lagt til grunn for eiendomsmeglere. Megler kan ikke garantere for at en gitt pris oppnås. Det er heller ikke slik at interessenter er avskåret fra å inngi bud i underkant av prisantydningen og det er eiendommen som sådan som avgjør om salg oppnås.

Som følge av dette kan megleren verken sies å ha opptrådt i strid med god meglersikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Megleren har verken opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at saken står «ord mot ord» når det gjelder klagers anførsel om at megler har erkjent å ha satt en for høy prisantydning for å få oppdraget. Det er klagen som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Det er ikke sannsynliggjort at megler har kommet med en erkjennelse som nevnt. Nemnda har heller ikke tilstrekkelige holdepunkter for at den første prisantydningen var uforsvarlig. I RFE-2022-331 uttalte nemnda:

Meglers prisantydning er kun meglers antydning om hva riktig pris er på et gitt tidspunkt. Men det er ingen salgsgaranti, og det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen. Den endelige prisen kan ligge både under eller over prisantydningen. Selv om det i ettertid viser seg at prisantydningen var «feil», er det bare i de tilfeller hvor megleren har gjort en kvalifisert feil at nemnda kan felle megler.

Nemnda mener at saken her står i samme stilling, og kan uansett ikke se at det er tale om en slik kvalifisert feil. Nemnda tilføyer at meglers verdivurdering synes å ha tatt hensyn til boligens tilstand, ved at kvadratmeterprisen var betydelig lavere enn andre eiendommer i området det ble sammenliknet med.

Nemnda bemerker at innklagede ikke har kommentert anførselen om at boligen lå for lenge ute på finn.no, og ble «brent». Det er uheldig at dette ikke er svart ut, men nemnda finner uansett ikke at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises til at markedet lenge hadde vært utfordrende, og at en lengre salgsperiode var påregnelig for objekter i denne stand.

Nemnda mener at det verken er sannsynliggjort at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er dermed verken grunnlag for erstatning eller vederlagsnedsettelse/borfall.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.