RFE-2025-138
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mekleriet Vest AS (EIE Bergen Vest og Fyllingsdalen)
Saken gjelder: Oppgjør. God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. juni 2024 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sin bolig. Både klageren og hennes tidligere samboers bror stod oppført som hjemmelshavere. Da boligen var solgt og klageren mottok oppgjørsoppstillingen oppdaget hun at kostnaden knyttet til tilstandsrapporten ikke var trukket i oppgjøret. Dette i strid med det som ble avtalt med megleren i forkant av salget. Klageren har i etterkant mottatt et personlig betalingskrav på 6 000 kroner fra takstfirmaets konkursbo. Videre har meglerforetaket tatt seg betalt for kostnader som verken fremgikk av oppdragsavtalen eller salgstilbudet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppgjøret, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 30 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Forut for oppdragsinngåelse ønsket klageren å forsikre seg om at hun ikke måtte bære kostnadene for salget alene, og hun tydeliggjorde derfor overfor megleren at alle utgifter måtte deles likt mellom hjemmelshaverne samt trekkes i oppgjøret. Dette gjaldt også fakturaer knyttet til styling og takstrapport. I forkant av salget bekreftet megleren pr. SMS at dette var i orden. Det bemerkes for øvrig at det fremgikk av både salgstilbudet og oppdragsavtalen at takstrapporten var inkludert i totalprisen.
Da boligen var solgt mottok ikke klageren oppgjøret innen fristen på 14 dager, og hun måtte purre flere ganger før utbetalingen var på plass. Dette skapte både økonomisk usikkerhet og stress i en allerede krevende situasjon. Ved en gjennomgang av oppgjørsoppstillingen så klageren at meglerforetaket hadde fakturert et større totalbeløp enn det som fremgikk av salgstilbudet. Klageren stiller seg derfor undrende til om det foreligger skjulte tall som er høyere enn avtalt.
Videre merket klageren seg at takstrapporten ikke var trukket i oppgjøret. Klageren antok likevel at dette var korrekt, men mottok senere et krav på 6 000 kroner fra takstfirmaets konkursbo. Det bemerkes at boligen var eid av klageren og hennes tidligere samboers bror og at de begge stod oppført som oppdragsgivere, men at det ikke forelå noen avtale som tilsa at hun alene skulle være ansvarlig for kravet. Dersom fakturaen hadde vært trukket i oppgjøret slik det var avtalt, ville klageren ikke mottatt et personlig betalingskrav fra konkursboet.
Da meglerforetaket unnlot å ta ansvar måtte klageren håndtere saken overfor konkursboet på egenhånd, herunder ved å inngå forhandlinger for å unngå inkasso og press. Klageren endte dermed opp med å betale 1 500 kroner til konkursboet, henholdsvis et tap hun ikke ville hatt dersom megleren hadde håndtert oppgjøret korrekt. Det bemerkes at kravet på 1 500 kroner var stilt mot begge hjemmelshaverne, men at klageren betalte dette alene. Hun mottok heller ingen refusjon fra den andre oppdragsgiveren. Til tross for at megleren var kjent med at klageren fryktet å havne i en slik situasjon, ble kostnaden skjøvet over på henne. Videre bemerkes det at klageren har brukt betydelig tid på å innhente dokumentasjon, avklare beløp og svare på henvendelser fra konkursboet. Dette har både vært belastende og stressende.
Meglerforetaket har videre trukket en rekke kostnader i oppgjøret som ikke fremgår av det opprinnelige tilbudet fra megleren. Dette gjelder blant annet et factoringgebyr for utsatt betaling på 3 490 kroner, to betalingsgebyr på 1 500 kroner og et kompensasjonsgebyr på 1 282 kroner. Klageren ble ikke opplyst om disse kostnadene i forkant av oppgjøret, og forstår således ikke hvor disse kommer fra. Det tas forbehold om at klageren kan ha misforstått noe, men at megleren av denne grunn burde ha gitt klageren en grundigere forklaring tidligere i prosessen. Klageren opplever at hun ikke henger helt med, og ønsker nemndas vurdering på om dette er i tråd med kravet til en tydelig og forståelig kostnadsoversikt, slik det er forankret i god meglerskikk.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det ikke har innsikt i dialogen med klageren fordi megleren har sluttet, underbygger dette viktigheten av at meglerforetaket tar ansvar for meglerens mangelfulle oppfølging.
For øvrig bemerkes det at stylingen heller ikke ble trukket korrekt i oppgjøret, men at dette ble rettet etter henvendelse fra klageren.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 30 000 kroner i erstatning. Kravet baserer seg på klagerens økonomiske tap og merarbeid, samt sakens psykiske påkjenning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bemerkes innledningsvis at både eiendomsmeglerfullmektigen og den ansvarlige megleren som bistod oppdraget har sluttet i meglerforetaket, og at det således ikke har vært mulig å innhente en uttalelse fra dem. Saken fremstår likevel tålelig klar.
Hva gjelder tilstandsrapporten, er prisen for denne oppgitt til 6 000 kroner i oppdragsavtalen uten at den er medregnet i oppdragets totalkostnad. Da meglerforetaket tidvis tar utlegg for sine oppdragsgivere, bestrides det ikke at tilstandsrapporten skulle trekkes i oppgjøret. Fakturaens pålydende samsvarer med beløpet som er oppgitt i oppdragsavtalen.
Fakturaen for tilstandsrapporten ble utstedt 8. august 2024. Det er mulig at takstmannen har gjort en feil ved å fakturere klageren direkte, men meglerforetaket kjenner ikke til detaljene i dialogen med megleren. Det fremgår heller ikke av SMS-korrespondansen som klageren har fremlagt at fakturaen ble feilsendt. Dette ble først påpekt da oppgjøret var utbetalt, og har således ikke vært mulig å korrigere. Det bemerkes at klageren ikke ble trukket for kostnaden ved tilstandsrapporten i oppgjøret og at hun dermed har fått denne summen utbetalt.
Det er forståelig at klageren i etterkant stiller spørsmål ved hvordan kostnaden knyttet til tilstandsrapporten skal fordeles mellom hjemmelshaverne. Dette må imidlertid ordnes privat mellom dem, da det faller utenfor meglerforetakets ansvarsområde.
Videre hevder klageren at det foreligger skjulte tall i oppgjøret som er høyere enn avtalt, uten at dette er spesifisert nærmere. Ved en gjennomgang av oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen kan meglerforetaket ikke se at det er fakturert for annet enn det som er avtalt, foruten tilstandsrapporten.
Når det gjelder klagerens krav på kompensasjon for den belastningen saken har påført henne, samt for mangelfull oppfølgning, beklager meglerforetaket at klageren er misfornøyd med meglerens håndtering. Etter meglerens fratreden har meglerforetaket dessverre ikke mottatt noen henvendelse om å ta kontakt med klageren. Det er imidlertid beklagelig at klagerens e-post av 26. mai 2025 forble ubesvart, og dette er ikke i tråd med oppfølgningen meglerforetaket ønsker å være bekjent med. Partene ville trolig uansett ikke ha kommet til en minnelig løsning, da kravet på 30 000 kroner i alle tilfeller ikke ville blitt akseptert.
På bakgrunn av det ovennevnte har klageren ikke lidt noe økonomisk tap, og erstatningskravet fører således ikke frem. Subsidiært gjøres det gjeldende at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, samt at den reelle tvisten står mellom hjemmelshaverne.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda nevner først at det er oppdragsavtalen som må være utgangspunktet når det gjelder hva oppdragsgiver skal betale. Partene synes her enige om at utgifter til takst skulle forskutteres av meglerforetaket, og nemnda legger det til grunn.
Klageren er belastet factoringgebyr for utsatt betaling på 3 490 kroner, samt to betalingsgebyr på 1 500 kroner hver, i tillegg til et kompensasjonsgebyr på 1 282 kroner. Når det gjelder factoringgebyret, fremgår det av oppdragsavtalen at dette inngår i avtalen under overskriften annet. De øvrige gebyrene er ikke nærmere spesifiserte. Det følger av oppdragsavtalen under øvrige kostnader, at der det tilkommer andre direkte kostnader til eksterne leverandører slik som f.eks. foto/styling, og meglerforetaket legger ut for slike kostnader på vegne av oppdragsgiver, kan foretaket ta 1 500 kroner i gebyr for hvert utlegg. Dette beløpet kommer i tillegg til selve kostnaden. I dette tilfelle har foretaket lagt ut for kostnad til nettopp foto og styling, og således trukket to slike gebyrer i oppgjøret.
Det fremgår ikke av oppdragsavtalens oversikt at klagerne skulle belastes kompensasjonsgebyr til megler, og dette fremgår heller ikke av oppgjørsoppstillingen. Dette mangler dermed rettslig grunnlag.
Når det gjelder tilstandsrapporten er det på det rene at kostnaden knyttet til denne ikke ble trukket i oppgjøret. Det er uklart hva som er årsaken til at fakturaen fra takstmannen ikke ble betalt og tatt med som et utlegg i oppgjørsoppstillingen. Det er imidlertid ikke noe rettslig grunnlag for at klager ikke skal betale fakturaen.
Nemnda mener – i likhet med det som ble utfallet i RFE-2025-085 – at megler, når oppgjørsoppstilling ble sendt ut, burde ha merket seg at det manglet en vesentlig kostnadspost for takst. Når det ikke ble gjort og klager ikke fikk beskjed om dette, mener nemnda at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klager har en oppfordring til å kontrollere at oppgjørsoppstillingen er korrekt, men megler, som profesjonell part, som gjør dette daglig, og i tillegg tar seg betalt 7 990 kroner for å forestå oppgjøret, er nærmest til å sørge for at feil blir avdekket og kommunisert raskt. For en privatøkonomi vil det i alminnelighet være av stor betydning at det er forutberegnelighet rundt hva som skal betales.
Nemnda finner derfor at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse (prisavslag), jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Vederlagsnedsettelse gjelder kun vederlag og kravsposter som inneholder elementer av vederlag. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke. Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap.
Det totale vederlaget utgjør ca. 70 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget passende kan nedsettes med 7 990 kroner, tilvarende oppgjørsgebyret. Det er uklart for nemnda om klager har betalt det ovennevnte kompensasjonsgebyret, men det skal i alle tilfelle ikke betales.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Mekleriet Vest AS (EIE Bergen Vest og Fyllingsdalen) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket skal kreditere klager med 7 990 kroner.