RFE-2025-151

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                         Dæhlin Sand Advokatfirma AS v/advokat Thorstein Vale Opdal

Innklaget:                   Landkreditt Eiendom AS (avd. Østlandet) v/advokat Sven Soot Tryg Forsikring

Saken gjelder:            Konsesjon ved kjøp av landbrukseiendom – Brudd på omsorgs- og                                                                        opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte landbrukseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 31. juli 2023 og kontraktsmøte ble avholdt 12. august 2023. Klagerens bud, som var nest høyest, ble akseptert. Kjøpesummen var på 8 925 000 kroner. Megler skrev konsesjonssøknaden for klageren under kontraktsmøtet, som kommunen senere avslo begrunnet i driftsløsning og priskontroll. Med juridisk bistand påklaget klageren vedtaket, og kommunen tok klagen delvis til følge, men opprettholdt avslaget begrunnet i priskontroll. Som følge av dette måtte klageren videreselge eiendommen, til en lavere sum enn hun hadde kjøpt den for. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin omsorgs- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse godt nok om risikoen for avslag på konsesjonssøknaden, samt gjennom å bistå med å skrive og sende en mangelfull konsesjonssøknad. Videre om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 1 971 721 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Eiendommen var liten i landbruksstandard og hadde kun vært utleid til hestebeite de siste årene. Eiendommen skulle benyttes som bolig for klageren, som ikke hadde noen tidligere landbrukserfaring. Prisantydningen på eiendommen var vesentlig høyere enn landbrukstaksten.

I landbrukstaksten var eiendommens markedsverdi satt til 7 800 000 kroner, basert på en takst på 7 780 000 kroner. Prisantydningen for eiendommen var på 8 600 000 kroner + omkostninger, ca. 10 % høyere enn taksten. På visning var det flere interessenter.

Klageren fikk ingen informasjon om angående konsesjon og risiko ved landbrukseiendommer på visning. I budrunden noen uker etter visning, var det flere budgivere, der noen la inn forbehold om godkjent priskontroll. Klageren tok ikke et slikt forbehold, fordi hun ikke var tilstrekkelig informert om risikoen for avslag på konsesjon ved en kjøpesum høyere enn taksten. Selv om det fremgikk av salgsoppgaven at flere bygg ikke hadde ferdigattest ble klageren heller ikke informert om at kommunen av den grunn kunne sette konsesjonsprisen lavere enn landbrukstaksten.

Når klageren la inn bud på 8 900 000 kroner, ble det forhøyet til 9 000 000 kroner av den andre budgiveren. Klageren fikk da beskjed om at det ved likt bud, ville klageren få tilslaget. Hun la derfor på ytterligere 25 000 kroner. Klagerens siste bud var dermed nest høyest, og hun fikk tilslaget på 8 925 000 kroner. Det var ikke klart for henne hvorfor selger, som med prisantydningen tydelig ønsket å maksimere sin gevinst ved salg av eiendommen, likevel ga klageren tilslag med nest høyeste bud.

Under kontraktsmøtet 31. juli 2023 ble konsesjonssøknaden utformet av megler, basert på hva selger hadde referert angående klagerens tanker for gården. Konsesjonssøknaden var avgjørende for kommunens kontroll av kjøper av landbrukseiendommer, for å ivareta formålet i konsesjonsloven § 1 om «å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet», blant annet for å tilgodese landbruksnæringen og hensynet til bosettingen. I konsesjonssøknaden punkt 16 fremgår det at erververens planer for bruk er «Bosted, tradisjonell skogsdrift, anlegge park rundt tunet, forpakte bort dyrket mark, anlegge frukttrær i fremtiden». Viktigheten av en god konsesjonssøknad ble ikke kommunisert til klageren, som stolte på at megler hadde dette under kontroll.

Kommunen avslo konsesjonssøknaden 18. september 2023. Avslaget begrunnes med at «den avtalte prisen er klart høyere enn det hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling tilsier og at søkers plan for bruk av eiendommen ikke gir en god løsning for hvordan opprettholde og drive landbruksproduksjon på eiendommen.» Kommunen ga i avslaget uttrykk for at søknaden var mangelfull. Det manglet en konkretisert plan for utnyttelsen av eiendommens ressurser og en driftsmessig god løsning. Videre ble konsesjonsprisen satt lavere enn i landbrukstaksten fordi to driftsbygninger verken var omsøkt og/eller godkjent av kommunen. Disse kunne ikke knyttes til næring basert på gårdens ordinære driftsgrunnlag og derfor heller ikke inkluderes i verdiberegningen. Kommunen uttalte også at boverdien var satt helt i øvre sjikt. Kommunens godkjente konsesjonspris ble satt til 7080 000 kroner, dvs. 1 520 000 kroner under prisantydning og 1 845 000 kroner under akseptert bud. Det ene driftsbygget ble senere godkjent av kommunen, og partene ble enige om et forholdsmessig prisavslag for det andre driftsbygget. Endelig kjøpesum ble etter dette 8 580 000 kroner.

Konsesjonsvedtaket ble påklaget av klageren med bistand fra advokat, både mht. vurderingen av klagerens drift og avtalt kjøpesum på 8 580 000 kroner. Kommunen opprettholdt avslaget den 10. april 2024. I det endelige vedtaket ble kun konsesjonsprisen trukket frem som grunnlag for avslaget, da den driftsmessige løsningen ble godkjent. Konsesjonsprisen ble også økt til kr 7 480 000 ettersom den ene driftsbygningen var godkjent. En kjøpesum på 14,7 % over godkjent konsesjonspris ble likevel ikke godtatt. Vedtaket ble ikke påklaget ytterligere, da det ble vurdert som lite sannsynlig at øvrige klageinstanser ville overprøve kommunens vurdering av avtalt pris, i tillegg til at resultatløse klagerunder ville øke klagerens økonomiske tap til mellomfinansiering og drift.

Innklagede synes å mene at plikten til å klage innebar at alle klagemuligheter måtte uttømmes, uavhengig av om klageprosessen ville føre fram eller ikke. En slik utvidet klageplikt følger ikke av ordlyden, og ville trolig medført et mye større økonomisk tap. Om klageren hadde fortsatt å klage, uten utsikter til et annet resultat, ville det også vært i strid med hennes tapsbegrensningsplikt.  Klageren har oppfylt kontraktens vilkår om klage på avslag på konsesjon. Uansett kan ikke klageplikten ha avgjørende betydning for vurderingen av meglers erstatningsbetingende handlinger og ansvar overfor klageren i forbindelse med salget og konsesjonssøknaden.

De to eksemplene innklagede viser til hvor Stasforvalteren eller landbruksdirektoratet har godkjent høyere pris enn kommunen har ingen overføringsverdi til klagen her. De to sakene er svært ulike saken klagen gjelder og gir på ingen måte et grunnlag for å trekke en konklusjon om at klageren ville fått godkjent en høyere konsesjonspris ved enda en klage. Sakene virker heller å støtte under klagerens valg om å avstå fra ytterligere klagerunder etter at kommunen kun ga delvis medhold, men fortsatt ikke godkjente kjøpesummen. I klagesaken her er det ingen holdepunkter for at eiendommens verdi egentlig skulle vært satt høyere. I landbrukstaksten som forelå ved klagerens kjøp var tvert imot eiendommens bygninger verdsatt som om de var offentlig godkjent, selv om slik godkjennelse manglet for flere av byggene, noe megler også måtte være klar over betydningen av.

Videre påpeker innklagede at konsesjonsprisen ved klagerens videresalg ble satt «høyere […] enn ved første salg».  Det vises til at salgsprisen på kr 7 600 000 ved videresalget er lavere enn prisen i verditakst datert 8. september 2021 på kr 7 800 000. Den verditaksten ble innhentet av tidligere eier i forbindelse med salget som innklagede meglerforetak videreformidlet. Slikt sett ligner videresalget mer på de eksemplene som det er vist til i tilsvaret, der konsesjon ble gitt. Dette samsvarer også med at kjøper i videresalget fikk konsesjon for kjøpet.

Ved avslaget på konsesjon ble klageren pålagt å selge eiendommen, og hun videresolgte eiendommen i henhold til kommunens pålegg. Eiendommen ble solgt for 7 600 000 kroner den 6. august. Kjøpekontrakten ble signert 8. august. Den 4. oktober 2023 ble det reklamert over forholdet til megler per e-post.

Megler har brutt sin omsorgs- og opplysningsplikt. Klageren var en uerfaren førstegangskjøper, som aldri hadde eid landbrukseiendom tidligere eller forholdt seg til konsesjonsregelverket. Megler var kjent med dette. Flere andre budgivere tok forbehold om priskontroll, men ikke klageren. Kunnskapen om at klager var uerfaren skjerper meglers omsorgs- og opplysningsplikt. Forut for inngåelsen av kjøpekontrakten ble klager informert av megler om at kommunen aksepterte kjøpesummer opp mot 15 % over takst. Med denne informasjonen la klageren inn budet på kr 8 925 000, 14,5 % høyere enn landbrukstaksten. Etter at kommunen korrigerte konsesjonsprisen til lavere enn landbrukstaksten i lys av manglende godkjennelser for byggene, lå kjøpesummen hele 26 % over konsesjonsprisen.

Klagerne hadde ingen utsikter til at kommunen ville godkjenne konsesjonssøknaden med denne kjøpesummen. Megler informerte ikke klageren tilstrekkelig om risikoen for at landbruksmyndighetene ikke ville akseptere budets størrelse, men oppfordret henne heller til å legge budet høyere enn prisantydning, som allerede var satt godt over landbrukstaksten. Megler ga også mangelfull veiledning om betydningen av manglende godkjenninger av driftsbygningene for priskontroll og konsesjonspris. Veiledningen ble ikke tilpasset klageren som forbruker. Dette er klart i strid med meglers omsorgs- og opplysningsplikt.

Når Megler fylte ut og sendte konsesjonssøknaden for klager, skulle megler ha forstått at beskrivelsen av driftsløsningen neppe ville bli godkjent av kommunen, da den var knapp og etterlot et inntrykk av at kjøper ikke forsto av hva det innebar å eie en landbrukseiendom. Særlig formuleringen om å «anlegge park» gir inntrykk av at dyrket mark skulle omdisponeres, noe som ikke var klagerens intensjon. Tvert imot var søknaden egnet til å skape motvilje hos kommunen, noe som var særlig uheldig i lys av den høye kjøpesummen som alene tilsa en kritisk konsesjonsbehandling. Megler skulle rådgitt nærmere rundt betydningen av en grundig og konkret konsesjonssøknad som viste hvordan klageren hadde til hensikt å drive eiendommen som en landbrukseiendom, og hvordan beskrivelsene, i den grad disse kom fra klageren, ville fremstå for kommunen.

Megler både bagatelliserte konsesjonsrisikoen ved kjøpet, og unnlot å formidle behovet for en mer utdypende konsesjonssøknad enn det som ble inngitt. Dette utgjør et klart brudd på omsorgs- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven. Klageren kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen gitt av meglerforetaket i deres svar på klagen, der det påstås at klageren ble gitt utstrakt muntlig informasjon om konsesjonsrisikoen, og sakens dokumenter støtter heller ikke opp om disse påstandene. Det fremstår også påfallende at helt sentral informasjon om kjøpers mulighet til å få godkjent kjøpet av en landbrukseiendom til oppunder 9 000 000 kroner ikke gis skriftlig, særlig når kjøperen er forbruker og uten tidligere erfaring med konsesjonsprosessen.

Det er også usannsynlig at klageren med slik kunnskap ville akseptert å ta risikoen for både høy pris og betydningen av manglende bygningsgodkjennelser, samt å inngi en knapp og mangelfull konsesjonssøknad. Tvert imot gir dokumentene ingen holdepunkter for at klageren var gjort kjent med risikoen for at kommunen ikke ville godkjenne avtalt pris eller konsesjonssøknaden som megler skrev. Videre må megler som den profesjonelle part bære risikoen for at avgjørende informasjon ikke ble gitt skriftlig, eller på annen tilstrekkelig klar måte. Megler har brutt sin lovbestemte omsorgs- og opplysningsplikt og handlet i strid med det man må kunne forvente av en alminnelig dyktig og ansvarsfull megler i et salg til en forbruker. Dette gjelder både ved fastsettelse av prisantydning i lys av informasjonen som var tilgjengelig for megleren, redegjørelse for konsesjonsrisikoen til klager, betydning av kjøpesum og manglende bygningsgodkjennelser, og bistand i forbindelse med konsesjonssøknaden.

Som profesjonell part og formidler av opplysningene er det megler som har bevisbyrden for at kjøper ble tilstrekkelig orientert om konsesjonsrisikoen. Klager kan ikke se at det er gjort, med den følgen at nemda ikke kan legge til grunn at tilstrekkelige opplysninger er gitt.  Det er for øvrig påfallende at megler ikke har vist til eller fremlagt noen dokumentasjon på at det er tilstrekkelig opplyst om konsesjonsrisikoen, ettersom den høye salgsprisen og de manglende godkjennelsene tilsa at det var en reell og overhengende risiko for at konsesjon ikke ville bli gitt. Klageren bemerker også at hun heller ikke er enig i meglers gjengivelse av deres samtaler underveis i budrunden. Megler kan ikke unnskylde seg med at «det store flertallet av kjøpere hos megler er førstegangskjøpere av landbrukseiendom» og at megler har oppfylt sin opplysningsplikt ved å gi generell informasjon til alle. Megler hadde direkte dialog med klageren i forbindelse med budgivningen frem mot hennes siste bud, som fikk tilslag til tross for at det ikke var høyest, og hadde en klar foranledning til å sikre at hun var innforstått med hva konsesjonsrisikoen innebar.

Som følge at meglers ansvarsbetingende handlinger har klageren lidt et økonomisk tap. Vilkårene for erstatning er oppfylt. Tapet kreves erstattet med grunnlag i meglers profesjonsansvar, og at det er handlet i strid med god meglerskikk. Tapet omfatter differansen mellom kjøpesum og oppnådd salgssum ved videresalget, kostnader knyttet til konsesjonsprosessen, eierkostnader ved eiendommen, rentekostnader ved mellomfinansiering og kostnader til kjøp av eiendommen og gjennomføring av videresalget. I tillegg kommer kostnader ved å forfølge kravet mot megler og renter frem til oppgjør finner sted. Tapet er beregnet til totalt 1 971 721 kroner inkl. mva.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren har ikke oppfylt sine plikter etter kjøpekontrakten ettersom det siste avslaget på konsesjon av 10.04.24 ikke ble påklaget til statsforvalteren. Meglerforetaket er kjent med flere eksempler hvor Statsforvalteren eller andre instanser har godkjent en høyere pris enn kommunen. Selv om faktum ikke er nøyaktig likt er poenget å få frem at uten å klage på konsesjonsavslaget, så har man ikke benyttet de rettigheter/klage adganger man har. Ved en klage kan kommunen omgjøre sitt vedtak, det kan bli en politisk behandling av klagen med et annet resultat. Videre kan Statsforvalteren omgjøre vedtak og til slutt Landbruksdirektoratet. Innklagede konstaterer også at kommunen, ved klagers salg, har godkjent en høyere konsesjonsverdi enn ved første salg. Hvor grensen går for hva kommunen evt. statsforvalteren ville godkjenne vites ikke. Det synliggjør at det i alle tilfelle burde vært klaget videre. Det forhold at klager ved sitt salg, på lik linje med salget relatert til denne klagen, har lagt den fulle og hele konsesjonsrisikoen til kjøper.

Klager skriver i sin klage at hun ikke hadde samtale med megler angående konsesjon og risiko ved landbrukseiendommer på visning. Dette bestrides fra megler. Megler husker spesifikt at han snakket med klageren på visning angående konsesjon, og hvilken risiko dette innebar.

Klager anfører at hun ikke la inn noe forbehold fordi hun ikke var tilstrekkelig informert om risikoen for avslag på konsesjon ved en kjøpesum høyere enn taksten. Megler opplyser imidlertid om at klager på telefon i budrunden ga beskjed om at hun ikke var bekymret for priskontrollen. Det ville være mer naturlig å legge inn et forbehold, dersom klager følte hun ikke var tilstrekkelig informert om risikoen. Etter denne sides syn viser mangelen på forbehold nettopp at hun var kjent med risikoen, men ikke bekymret for denne.

Meglerforetaket bestrider at det foreligger brudd på meglers omsorgs- og opplysningsplikt, samt at det skulle foreligge noen erstatningsbetingende uaktsomhet ved utførelsen av megleroppdraget. Klageren anfører at hun var en uerfaren førstegangskjøper som aldri har eid landbrukseiendom eller forholdt seg til konsesjonsregelverket. Videre, at megler var kjent med dette og at dette skjerper meglers omsorgs- og opplysningsplikt.  Til dette opplyser megler om at det store flertallet av kjøpere hos megler er førstegangskjøpere av landbrukseiendom. Megler er derfor opptatt av å opplyse om konsesjonsrisikoen. Det er derfor også inntatt i salgsoppgaven, samt at megler alltid oppfordrer interessenter til å ta kontakt med kommunen eiendommen ligger i, for å få mer informasjon. I denne saken følte megler seg trygg på at klager hadde forstått konsesjonsrisikoen etter den dialog megler og klager hadde hatt underveis i prosessen.

For øvrig kommenteres ikke det økonomiske tapet, da meglerforetaket som redegjort for i ovennevnte og i tidligere avslag, ikke kan se at det skal foreligge noe erstatningsansvar for megler.

Innklagde meglerforetak vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler, og anførsler i tidligere avslag, påstå at klagen ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 skal gi opplysninger i salgsoppgaven om forholdet til konsesjonsplikt. Dette er gjort her, og nemnda vises til den nokså utførlige beskrivelsen av den generelle risikoen rundt forholdet til konsesjon i salgsoppgaven side 14. Dette samsvarer med kjøpekontrakten punkt 11.

Nemnda bemerker videre at etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 (tidligere § 6-9 første ledd nr. 3) skal megler sørge for utferdigelse av konsesjonssøknad. Det må forventes at megler har kjennskap til de opplysningene som trengs for å gjennomføre konsesjonsfritak, jf. RFE-2008-50. Tilsvarende må det forventes at megler har kjennskap til hvilke opplysninger som trengs for å oppnå konsesjon. Det ligger ikke i dette at megler forplikter seg til at konsesjon oppnås, men det skal dras tilbørlig omsorg for kjøperens interesser i konsesjonsprosessen. I dette tilfellet mener nemnda at det måtte fremstå som nokså åpenbart for megler at konsesjonssøknaden var for tynt begrunnet, og at også spørsmålet om kjøpsprisen utgjorde en konsesjonsmessig risiko. Dette er konkrete risikofaktorer megler bør kommunisere tydelig til klager.

Det er uenighet mellom klager og innklagede om det faktisk ble gitt slike utfyllende muntlige opplysninger fra meglers side om risikoen for avslag. Selv om det mangler notoritet rundt denne eventuelle kommunikasjonen, kan ikke nemnda se bort fra at forholdet rundt konsesjonen har vært et muntlig tema mellom megler og klager. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og avviser klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Klagen avvises.