Klage nr:
109/09

Avgjort:
26.10.2009

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Jessheim
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede. Innklagede sa opp oppdraget. Spørsmålet gjelder berettigelsen av innklagedes krav overfor klagerne.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne ønsket 100 % fristillelse til å velge ny megler og at innhentede dokumenter ble overlevert ny megler. Klagerne ønsket også å betale for takst og foto via oppgjørskontoret til den nye megleren (A).

Begeret rant over da innklagede til visning 2. august ikke hadde salgsoppgavene. Klagerne henviser til at innklagede sier at det var klagerne som «plutselig» skulle ha visning. Til dette påpeker klagerne at de tilbød seg å hente salgsoppgavene på innklagedes kontor.

Klagerne mener innklagede selv sa opp oppdraget. Klagerne viser til at oppdragsavtalen ikke gir retningslinjer dersom megler sier opp oppdraget. Klagerne mener innklagede har oppført seg upassende overfor klagerne og A. Han har blant annet skjelt ut A på telefonen og til stadighet kommet med usannheter.

I oppdragsavtalen fremgår det at taksten koster fra 3 000 – 4 000 kroner og det er ikke nevnt noe om fotografering. Klagerne har mottatt en faktura fra takstmannen på 7800 kroner, en regning klagerne bestrider. Klagerne har sagt seg villige til å betale for fotografiene da de ønsker å bruke disse i den videre salgsprosessen. Klagerne har imidlertid ikke mottatt faktura på dette. Klagerne har flere ganger nevnt at disse fakturaene kan sendes til As oppgjørskontor. Dette ble ikke møtt med forståelse.

Klagerne ønsker at de fristilles fra kontrakten med innklagede og at innklagede frigir de opplysningene han har innhentet.

Av «standard klageskjema» fremkommer det at klagerne hadde en god tone med innklagede frem til oppdragsavtalen ble signert. Etter signering mener klagerne at alt stoppet: De fikk ingen informasjon og alt gikk sakte. Klagerne måtte etterlyse takstmenn og fotograf og klagerne har korrigert annonsen på finn.no så mange ganger at de nesten har gitt opp. Klagerne har rettet og ringt til innklagede flere ganger om samme feil. Klagerne viser til at det er vesentlige feil, slikt som tomteareal og antall soverom. Klagerne har måttet purre for å få visningsdatoer og videovisningen ble lagt ut etter visning.

Innklagede anfører:

Oppdragsavtalen ble inngått 16. juni 2009. Avtalen var å legge eiendommen ut på internett så snart som mulig, slik at man rakk å avholde et par visninger før ferien. Innklagede ringte straks takstmann og fotograf og oppga telefonnummer til klagerne slik at de kunne ringe og avtale tid. Opplysninger fra kommunen og grunnboksutskrift ble bestilt samme dag. Grunnboken viste en del utleggsforretninger og innklagede startet arbeidet med å innhente restgjeldsoppgaver. Eiendommen var på ingen måte overbeheftet.

Innklagede opplyser at han hadde problemer med å sende bilder til klagernes e-post, slik at disse måtte sendes flere ganger. Innklagede mener takstmannen flere ganger informerte om at taksten ville bli en del dyrere enn vanlig siden det dreide seg om en relativt stor og gammel bolig. Klagerne bekreftet at de ønsket en grundig gjennomgang av eiendommen og stilte ingen spørsmål vedrørende takstens kostnad.

Den 25. juni ble taksten oversendt klagerne for gjennomlesing og godkjenning. Klagerne hadde noen små justeringer som umiddelbart ble korrigert. Det var ingen interessenter på de oppsatte visningene. Ettersom man varmidt i juli bestemte de seg for å ha «visning etter avtale» på finn.no. Innklagede la 2-3 salgsoppgaver igjen hos klagerne i tilfelle noen ville se eiendommen. Innklagede reiste deretter på ferie.

Den 20. juli fikk innklagede beskjed om at klagerne ønsker å trekke eiendommen fra nettet fordi annonsen var mangelfull.

Innklagede svarte klagerne og ba om en avklaring på om de ønsket å si opp oppdraget. Innklagede fikk til svar at klagerne ønsket å ta annonsen ut for å forbedre teksten og avholde et møte med innklagedes saksbehandler da han kom hjem fra ferie.

Annonsen ble tatt ut og innklagede bestilte åtte nye salgsoppgaver. Det ble avtalt å holde visninger 1. og 2. august. Klagerne skulle forestå visningen selv. Innklagedes skulle avholde visning lørdag 9. august og tirsdag 11. august. Lørdag 1. august fikk innklagede SMS der en av klagerne forteller at de fortsatt ikke har mottatt salgsoppgaver. Innklagede ringte opp klageren og spurte hvorfor de ikke har ringt en dag tidligere, slik at innklagede kunne fått gjort noe med saken. Klageren sa at han forventet at salgsoppgavene ble levert hjem til dem før visningen på søndag. Dette ble en umulig oppgave for innklagede og han bestemte seg for at det beste for begge parter var å løse klagerne fra kontrakten da han følte at klagerne ikke hadde tillit til jobben han forsøkte å gjøre for dem.

Innklagede sendte klagerne e-post 1. august med blant annet teksten «Jeg ønsker derfor å si opp salgsoppdraget med dere slik at dere kan finne en megler som dere har mer tillit til og som dere mener kan gjennomføre oppdraget på en bedre måte enn dere mener at jeg er i stand til».

Innklagede stilte også spørsmål til om hvorfor de salgsoppgavene han la igjen ikke kunne brukes på visningene. Klagerne sa de hadde skrevet i disse.

Da innklagede var på kontoret den 3. august, fikk han besøk av den ene klageren som beklaget situasjonen. Hun fortalte at ektemannen var under press og at det var årsaken til det som hadde skjedd. Faktura for medgått tid og utlegg ble sendt klagerne. Fakturaen er fortsatt ikke betalt.

Kort tid etter oppsigelsen oppdaget innklagede at eiendommen lå ute på nett, med bildene som var tatt av innklagedes samarbeidspartner og boligfilmen hadde saksbehandlerens navn og innklagedes kjedetilknytning. Innklagede tok umiddelbart kontakt med A som sto som megler på oppdraget. A fikk beskjed om at innklagede ville overlevere både bilder, takst og kommunale opplysninger så snart tilsendt faktura var betalt. Innklagede fikk ikke kontakt med fagansvarlig hos A.

Innklagede tok kontakt med takstmannen som opplyste at hans faktura ikke var betalt og at han derfor ikke ønsket at taksten skulle benyttes.

Innklagede har underveis i oppdraget opplevd stor frustrasjon med en til tider «vinglete» oppdragsgiver. Innklagede ønsker å få betalt for de utlegg innklagedes saksbehandler har pådratt sin arbeidsgiver i forbindelse med oppdraget og for den jobben hun har utført for oppdragsgiver.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om berettigelse av innklagedes krav pålydende 25769 kroner.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede har sagt opp avtalen. Spørsmålet er om innklagede har krav på å få dekket vederlagskrav og utlegg der han har sagt opp oppdragsavtalen.

Ifølge Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling (2. utg., Oslo 2008) s. 216-217 kan det avtales at megler skal ha krav på vederlag også der megleren selv sier opp oppdraget. Begrunnelsen ligger dels i at reguleringen vil være tilgjengelig for oppdragsgiver på tidspunktet for inngåelse av kontrakt, dels at oppdragsgiver må kunne vurdere om det er rettslig grunnlag for ikke å betale vederlaget, f.eks. fordi det er grunnlag for å kreve prisavslag. Problemet er om det er inngått avtale om at innklagede skal få dekket et vederlag i dette tilfellet.

Av oppdragsavtalen punkt 7.6 B fremgår det

«I tilfelle oppsigelse fra kundens side er følgende avtalt:

Megler har krav på et rimelig vederlag for det utførte arbeid.

I tillegg har meglerkrav på dekning av utlegg i tråd med eiendomsmeglingslovens § 6-4″

Oppdragsavtalen punkt 7.6 B gjelder etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bare innklagedes krav på vederlag i tilfelle oppsigelse fra kundens side. Den regulerer således ikke den konkrete situasjonen. Innklagede har dermed ikke krav på å få dekket 18 000 kroner for utført arbeid.

Innklagede har imidlertid rett til å kreve «utlegg spesifisert i oppdragsavtalen dekket etter hvert som de skal betales av oppdragstakeren» etter eiendomsmeglingsloven § 7-5. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning medfører ikke en oppsigelse fra innklagedes side at hans rett til å få dekket faktiske utgifter han har hatt i forbindelse med oppdraget faller bort.

Eiendomsmeglingsloven § 7-5 oppstiller krav til at utleggene skal være spesifisert i oppdragsavtalen. Alle utgiftspostene er spesifisert i oppdragsavtalen hvor det er «avtalt at oppdragsgiver av megler kjøper følgende tjenesteprodukter … Annonse på finn.no kr. 2 500,- … Nabovarsler kr. 3 250,-«. Det har ikke betydning at postene står under punkt 7.1 «vederlag». Eiendomsmeglingsloven 2007 oppstiller ikke krav til bruk av en bestemt form for oppsett av hva som er vederlag og utlegg som et vilkår for rett til dekning av utlegg. Innklagedes krav på dekning av utlegg beror på hva som reelt sett er utlegg og ikke på hva det er klassifisert som i oppdragsavtalen. Innklagede må dermed dokumentere hvor stor del av beløpet på 7769 kroner som reelt sett er hans utlegg. Dette beløpet har innklagede krav på.

Ut fra det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda, kan Nemnda ikke ta stilling til om innklagede har gått utover sine fullmakter i forbindelse med bestillingen av taksten. Saken avvises på dette punkt.

Konklusjon:

Innklagede må frafalle deler av sitt krav og kan kun kreve dekket de reelle utlegg.