RFE-2025-154
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mekleriet Vest AS
Saken gjelder: Prosjektsalg – brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte våren 2021 ny prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak, som også forestod salget av hennes tidligere bolig. Bud fra klageren ble akseptert 13. april 2021, og overtakelsen skjedde 24. september 2021. Etter overtakelsen og ved ett års befaringen ble det avdekket en rekke mangler ved leveransen, som utbygger i liten grad bidro til å rette. Klageren anfører at meglerforetaket kjente til problemer med utbygger fra tidligere prosjekter, men unnlot å informere om dette. Videre fremhever klageren mangelfull dokumentasjon og kommunikasjon. Spørsmålet i saken er om megler har handlet i strid med god meglerskikk, gjennom mangler ved dokumenthåndteringen og manglende informasjon og tilstedeværelse. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 80 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede meglerforetak og ble samtidig anbefalt å kjøpe ny prosjektert bolig formidlet gjennom samme foretak. Klageren hadde ikke selv bedt om å bli introdusert for prosjektet, og stolte på råd fra et stort og profesjonelt meglerforetak. Dette ledet direkte til kjøp av bolig i et prosjekt som i ettertid har vist seg å være svært mangelfullt. Før kjøpet, besøkte klageren tomten, da var kun grunnmuren satt opp og hun forsøkte å innhente mer informasjon om prosjektets fremdrift og status, basert på det hun kunne observere. Megler ga uttrykk for at dette ikke var noe klageren trengte å bekymre meg for, og at alt var under kontroll. Dette var et trygt og godt kjøp. I tillegg ble klageren frarådet å tegne boligkjøperforsikring, med den begrunnelsen at det var et nybygg og derfor ikke nødvendig.
Det kom senere frem at meglerforetaket og megleren kjente til problemer med denne utbyggeren fra tidligere samarbeid i nabofeltet og andre prosjekter. Likevel unnlot de å informere klageren om dette. Kommunikasjonen med meglerforetaket foregikk i stor grad muntlig, noe som har svekket muligheten for etterprøvbarhet og ryddig dokumentasjon i ettertid. Det ble ikke gjennomført noe kontraktsmøte, noe som ble begrunnet med covid-restriksjoner eller syke barn, og det hele ble håndtert uten fysisk møte og i stor grad via telefon. Klageren har derfor ikke tilgang til vesentlige dokumenter som salgsoppgave, budjournal eller salgsoppdraget hun også signerte med meglerforetaket. Alt ble signert og håndtert digitalt, og det ble ikke utlevert fysiske kopier. Det har ikke vært mulig å frembringe øvrige vesentlige dokumenter, til tross for gjentatte forsøk. Meglerforetaket er pliktig til å bevare og fremlegge all dokumentasjon knyttet til megleroppdraget, noe som ikke ble gjort her. Dette illustrerer brudd på deres plikter som profesjonell aktør. Klageren har også måtte etterspørre bankgarantien, som først dukket opp i 2023. Den skulle ha fulgt boligen ved overtagelse.
Klageren har gjentatte ganger forsøkt å komme til en løsning med foretaket. I 2023 gikk hun sammen med flere naboer i et forsøk på dialog. Dette medførte at meglerforetaket tilbød seg å selge boligene som en form for kompensasjon, noe som etter klagerens syn viser at de selv anerkjente at det forelå et ansvar på deres side. Klageren har også forsøkt å rette manglene med utbygger gjennom krav under bankgarantien og via Forliksrådet, uten resultat.
Klageren krever erstatning tilsvarende vederlag hun betalt til meglerforetaket for salgsoppdrag i 2021, samt kompensasjon for å ha måttet forlate boligen hun kjøpte og starte på nytt. Det er fortsatt betydelige utfordringer med utbygger i prosjektet samt andre boligprosjekter de er engasjert i, noe som bekrefter at avgjørelsen om å flytte var riktig.
Flere naboer som også ble rammet fikk kompensert sine salg via gratis oppdrag fra meglerforetaket, noe også klageren fikk tilbud om. Hun valgte å bruke et annet meglerforetak etter sine opplevelser med meglerforetakets håndtering av saken. Selv da de forsøkte å imøtekomme klageren og hennes naboer, ble vesentlig informasjon som en takstrapport de hadde innhentet, aldri tilgjengeliggjort. Det var heller ikke mulig å få tak i takstmannen. Kombinert med tidligere erfaringer fra salgs- og kjøpsprosessen hadde ikke klageren tillit til at et nytt salgsoppdrag ville bli håndtert på en ryddig måte. I tillegg sluttet megleren før sakene vedrørende prosjektet var avsluttet. Dette bidro ytterligere til manglende tillit til meglerforetaket i forhold til et re-salg.
Klageren krever refusjon og kompensasjon tilsvarende det hun betalte foretaket for salgsoppdraget som ledet henne inn i dette prosjektet. Når verdien av kompensasjonen er den samme, bør ikke tidspunktet eller formen for ytelsen være avgjørende. Klageren søker rettferdighet og likebehandling, slik at hun kan sette strek over saken som til nå har vart altfor lenge. Klagen favner over flere forhold som i sum har gjort saken unødvendig komplisert og krevende å håndtere, både for klageren og flere andre kjøpere i prosjektet.
Store deler av byggetiden bar preg av dårlig koordinering og manglende informasjonsflyt mellom utbygger, arbeiderene og en fraværende megler. Klageren måtte selv følge opp og avklare misforståelser og forhold knyttet til egen enhet. Flere ganger oppstod det forveksling rundt hvilke tilvalg som gjaldt hvilken enhet og andre boliger i feltet. Det medførte ansvar, oppfølging og ekstra kostnader som ikke burde falt på klageren som kjøper. Hele prosessen bar preg av gjentagende, systematisk manglende informasjon, tilstedeværelse og oppfølging fra både megler og utbygger.
I ettertid har klageren forstått at hun ikke var alene om å måtte være ekstra årvåken, også når det gjaldt det økonomiske oppgjøret. Overtakelsen skjedde uten megler til stede, og situasjonen opplevdes svært presset. Klageren ble stilt overfor krav om å overta til tross for at boligen ikke var ferdigstilt, med trusler om dagmulkt dersom hun nektet. Heldigvis hadde hun med en bekjent som vitne. Det var flere kjøpere som opplevde lignende pressede overtakelsessituasjoner i prosjektet.
Klageren mottok ikke bankgarantien før 5. januar 2023, over ett år etter overtakelse i september 2021. Dette er i strid med det meglerforetaket hevder i sitt tilsvar. Det tok derfor tid før klageren kunne forsøke å ta saken videre med bankgarantisten. Etter å ha brukt utallige timer på å dokumentere og fortsatt ikke kommet noen vei, bekostet hun selv ny skjerm for å kunne regulere kulden. Hun bekoster også selv en uavhengig takstmann for bistand ved 1.-årsbefaringen.
Det at klageren benyttet seg av retten til fritt meglervalg burde ikke frata henne retten til likeverdig behandling og kompensasjon for de belastningene hun stod i. At andre fikk selge gratis og oppnådde god pris, viser at meglerforetaket selv anerkjente ansvar. Det burde også gjelde ovenfor klageren, uavhengig av om hun ønsket å bruke samme meglerforetak igjen eller ikke.
Klageren har kjøpt og solgt både bruktbolig og nybygg både før og etter denne saken, og i de tilfellene opplevd profesjonelle og trygge prosesser med tydelig kommunikasjon og tilstedeværelse fra både megler og utbygger. Det står i sterk kontrast til erfaringene med denne saken. Klagerens valg om å bruke et annet meglerfirma ved videresalg, burde ikke svekket saken hennes. Dette fremsto som et forsvarlig og nødvendig valg fra hennes side på veien videre etter en sak som var kompleks og svært krevende å stå i. Som meglerforetaket uttalte det selv:
«Det ble tidlig klart at prosessen mot utbygger krevde mer juridisk tyngde og kompetanse i form av advokatbistand for å ha fremdrift. Dette kunne blitt en tidkrevende og dyr prosess.»
Nemnda bes legge vekt på klagerens mange og langvarige forsøk på å bli møtt med valg til reell løsning, ikke kun muntlig forståelser, avvisning på grunnlag av sakens kompleksitet og alle mulige ansvarsfraskrivelser. Klageren som kjøper og selger har blitt stående mye alene i dette prosjektet med en fraværende megler og en utfordrende utbygger.
Det var et betydelig avvik mellom hva som ble presentert av meglerforetaket, og det som faktisk ble levert. Når kommunikasjon i stor grad foregikk muntlig, dokumentasjon for øvrig var mangelfull, og sentral informasjon aldri ble gjort tilgjengelig, har det vært utfordrende å få klarhet og rettferdighet, og dermed desto viktigere å få vurdert helheten i ettertid. Klageren ber nemnda vurdere meglers ansvar og tilkjenne en rimelig kompensasjon fra meglerforetaket for reelle feil og mangler.
Innklagede har i hovedsak anført:
Salget av klagerens bolig og kjøpet av den nye prosjekterte boligen skjedde våren 2021. Ansvarlig megler på begge oppdragene, sluttet i foretaket i desember 2022. Ny megler har siden den gang bistått kjøperne i prosjektet med aktuelle henvendelser. Foretaket ble kjent med at det forelå mangler ved selgers, leveranse på bakgrunn av henvendelser fra noen av kjøperne i prosjektet. Manglene hadde variert karakter, men selger var tilnærmet fraværende i retting/utbedring av disse. Megleren tilbydde derfor å bistå kjøperne i dialog med utbygger, eventuelt garantist.
Et meglerforetak verken bør eller kan imidlertid bistå med mer enn rådgivning, informasjon om kjøpers rettigheter, og dialog. Meglerforetak betalte for en takstmann som kunne befare boligene, for å fastslå det faktiske omfanget og alvorlighetsgraden av manglene. Takstmannens tilbakemelding var at alvorlighetsgraden fremstod lav, men at det forelå mangler på flere av husene. Det var her snakk om mangler som kunne, og burde, vært rettet. Foretaket forsøkte også ved flere anledninger å få selger i tale, uten hell. Det ble tidlig klart at prosessen mot utbygger krevde mer juridisk tyngde og kompetanse i form av advokatbistand for å ha fremdrift. Dette kunne blitt en tidkrevende og dyr prosess. Det innebærer naturligvis også en del frustrasjon fra kjøperne når utbygger ikke verken retter eller ønsker å ha dialog.
For å gi kjøperne et alternativ til dette, tilbydde foretaket seg å selge boligene gratis på vegne av gruppen kjøpere som hadde mangler ved boligene, og som var frustrert over manglende retting. Dette var med andre ord ikke en erkjennelse av ansvar, men ment som et riktig tilbud å gi for å bistå kjøperne i en posisjon som de ikke selv var ansvarlig for. Meglerforetaket er privateid, og lever kun av fornøyde kunder. Dette var ment som en avlastning til de som ønsket å slippe en videre prosess mot selger/utbygger for å få den boligen de var lovet.
Dette er noen år tilbake i tid, så med forbehold om at megleren husker nøyaktig antall, så ble tilbudet gitt til fem av kjøperne, hvor to eller tre, takket ja til dette. Samtlige av disse salgene oppnådde gode salgspriser hvor (de opprinnelige) kjøperne satt igjen med solide gevinster. Klager takket nei til dette tilbudet. Med dette sagt, så har vi all mulig sympati med både klager og de aktuelle kjøperne som ikke fikk boligen foretaket hadde solgt de. Dette var også grunnen til at meglerforetaket strakk seg langt for å bistå. Likevel kan ikke meglerforetaket stå ansvarlig for selgers manglende/reduserte leveranse, og mangel på dialog og retting.
Meglerforetaket har ikke kjennskap til den muntlige dialog som har vært, og det er vanskelig å forstå hvilken spesifikk informasjon, knyttet til eventuelle mangler, klager har spurt tidligere megler om. Fremdrift og status anser meglerforetaket ikke som relevant for de mangler som forelå. Det er ikke mulig å verken avkrefte eller bekrefte om megler frarådet boligkjøperforsikring, men det er i alle fall ikke praksis hos meglerforetaket å fraråde dette. Heller motsatt, nettopp i tilfeller hvor det skulle være behov for forsikringen. Dersom kjøper ikke tegner slik forsikring, havner tvisten ofte opp på «meglers bord».
Det er selvfølgelig beklagelig dersom megler ikke har vært tilstede på overtagelsen. Meglerforetaket vet ikke grunnen til at ansvarlig megler avlyste like før.
Det at klageren ikke hadde tilgang til vesentlige dokumenter som salgsoppgave, budjournal eller salgsoppdraget hun signerte med meglerforetaket, stemmer ikke. Klager skriver også i sin klage at «alt ble signert og håndtert digitalt». Dokumentene eksisterer, men klager har rett i at hun ikke har fått utlevert fysiske kopier, da meglerforetaket etterstreber å gjøre disse tingene digitalt. Dokumentene kan ettersendes om nødvendig.
Bankgarantien var gjeldende fra mai 2021. Det var overtagelse september 2021. Reklamasjonsretten til kjøper 2 er fem år, men all den tid kjøper 1 har opplyst om de eventuelle mangler som forelå på salgstidspunktet, bærer ikke kjøper 1/klager et større ansvar enn ved et ordinært boligsalg.
Det at foretaket ga tilbud om bistand til reslag til et utvalg av kjøperne som var mest berørt av manglende retting, kan ikke meglerforetaket se at utgjør en «ulik behandling» da klager selv takket nei til tilbudet.
At det skal ha vært et betydelig avvik mellom hva som ble presentert av meglerforetaket, og det som faktisk ble levert av selger er vanskelig å kommentere, når avvikene ikke er beskrevet. Oppsummert så har meglerforetaket, ytt bistand og gitt tilbud som er innenfor deres kompetanse. Foretaket mener å ha overgått normalen i bransjen for denne bistanden. Foretaket ser heller ikke noe grunnlag eller bevisførsel på at det foreligger brudd på god meglerskikk ved verken salget eller kjøpet.
Kravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda legger til grunn at klageren solgte sin bolig og kjøpte en prosjektert bolig gjennom innklagede meglerforetak våren 2021. Det er ubestridt at prosjektet senere viste seg å ha mangler, og at utbygger i liten grad har rettet disse. Spørsmålet er om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk og om klageren har krav på kompensasjon.
Nemnda bemerker at meglerforetakets ansvar er begrenset til oppdraget som mellommann ved kjøp og salg av eiendom. Meglerforetaket har ikke ansvar for utbyggers leveranse eller mangler ved boligen, med mindre det kan dokumenteres at megler har gitt uriktige eller villedende opplysninger om forhold av vesentlig betydning. Klageren har anført at megler kjente til problemer med utbygger fra tidligere prosjekter, men det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon som underbygger at slik informasjon ble holdt tilbake i strid med meglers plikter.
Når det gjelder fraråding av boligkjøperforsikring, foreligger det motstridende opplysninger. Nemnda kan ikke, på bakgrunn av foreliggende dokumentasjon, konstatere at megler har frarådet forsikring i strid med god meglerskikk.
Manglende fysisk kontraktsmøte og digital signering kan ikke i seg selv anses som brudd på meglers plikter, da dette var en utbredt praksis i forbindelse med covid-restriksjonene i 2021. Det er heller ikke dokumentert at klageren ikke har fått tilgang til vesentlige dokumenter, selv om disse ikke ble utlevert fysisk.
Nemnda finner at meglerforetaket har forsøkt å bistå klageren og øvrige kjøpere i prosjektet, blant annet ved å engasjere takstmann, samt tilby gratis videresalg. Dette går utover det som normalt kan forventes av meglerforetaket. At klageren takket nei til tilbudet om gratis videresalg, kan ikke medføre ansvar for ytterligere kompensasjon.
På denne bakgrunn finner nemnda ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller ansvar som gir klageren krav på erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.