RFE-2025-171

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                    Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)

Saken gjelder:            Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren innga bud på eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 6. og 7. august 2024. Det var kun klageren og én annen budgiver (budgiver 2) med i budrunden. Boligen hadde en prisantydning på 7 500 000 kroner, og klageren fikk tilslaget på 7 615 000 kroner. Dette til tross for at budgiver 2 hadde det høyeste budet på 7 700 000 kroner. Senere ble klageren kjent med at budgiver 2 ikke hadde tilstrekkelig finansiering da han innga bud, og at banken ikke kunne bekrefte hans påstand om egenkapital. Dette mottok ikke klageren tilstrekkelig informasjon om underveis i budrunden. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever 125 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 6. og 7 august 2024 innga klageren flere bud på en bolig formidlet gjennom meglerforetaket. Det var kun klageren og budgiver 2 som deltok i budrunden. Til tross for at budgiver 2 hadde det høyeste budet på 7 700 000 kroner, fikk klageren tilslaget på 7 615 000 kroner. Dette ble begrunnet med at selgeren foretrakk klagerens overtakelsesdato.

I ettertid er klageren gjort oppmerksom på at budgiver 2 ikke hadde bekreftet finansiering da han innga bud. Kjøpet skulle angivelig finansieres ved egenkapital, og da megleren anså dette tilstrekkelig, foretok han ikke videre undersøkelser. Banken kunne derimot verken bekrefte eller avkrefte budgiverens egenkapital.

Klageren ble først informert om at finansieringen til budgiver 2 ikke var bekreftet etter at klagerens høyeste bud på 7 650 000 kroner var lagt inn. Dersom klageren hadde blitt informert om dette tidligere, ville han sannsynligvis ha vurdert situasjonen annerledes, og antakelig stoppet budrunden. Dette kunne ha ført til et lavere vinnende bud. Derimot følte klageren seg presset til å inngi et nytt bud, ettersom budgiver 2 fremdeles kunne få finansieringen bekreftet og således få tilslaget.

Det bemerkes at klageren var under tidspress da han snart skulle reise bort for et lengre arbeidsoppdrag. Klageren var derfor avhengig av å vinne budrunden, ellers ville han ikke få tid til å ordne i stand sin egen bolig for salg, noe han var avhengig av for å kunne kjøpe. Dette burde megleren tatt hensyn til.

Det fremstår problematisk at megleren ikke kontrollerte budgiver 2 sin påstand om egenkapital, og dette utgjør en alvorlig mangel ved prosessen. Megleren burde håndtert situasjonen grundigere og enten informert klageren om den usikre finansieringen straks budrunden startet eller ikke godtatt bud fra budgiver 2 uten tilstrekkelig bekreftelse fra banken. Det bemerkes at budgiver 2 sin evne til å gjennomføre kjøpet var avgjørende for dynamikken i budrunden.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever derfor erstattet differansen mellom boligens prisantydning og hans siste bud, henholdsvis 125 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Budgiver 2 opplyste i sitt budskjema at kjøpet skulle finansieres med egenkapital. Ingen av budene til budgiver 2 inneholdt finansieringsforbehold, og var således bindende. Verken megleren eller selgeren hadde grunn til å tvile på informasjonen som ble gitt.

Da det ble klart at megleren ikke fikk bekreftelse fra budgiver 2 sin bank knyttet til egenkapitalen, ble klageren informert om dette og gitt anledning til å inngi et nytt bud. Klagerens høyeste bud i forkant av dette var 7 650 000 kroner og ble inngitt 6. august 2024 kl. 13:24 med akseptfrist kl. 13:50.

Budgiver 2 sitt høyeste bud ble inngitt samme dag kl. 13:39 og beløp seg til 7 700 000 kroner med akseptfrist kl. 14:20. Dette budet ble senere forlenget til kl. 21:00. Begge budene hadde forbehold om overtakelse 1. mars 2025.

Klageren innga deretter kl. 15:35 et nytt bud på 7 550 000 kroner med akseptfrist 20. august 2024 kl. 16:40. Klageren var på dette tidspunktet informert om usikkerheten knyttet til budgiver 2 sin finansiering, men valgte likevel å fortsette budrunden. Dette budet ble senere kl. 16:33 økt til 7 575 000 kroner, med akseptfrist 6. august kl. 17:00. Ingen av disse budene blir akseptert av selgeren.

Klokken 16:52 innga budgiver 2 enda et bud på 7 700 000 kroner med akseptfrist kl. 21:00. Det ble da tatt forbehold om overtakelse 1. januar 2025. Budet ble forlenget til 7. august 2025, og senere til 9. august 2025.

Den 7. august 2025 kl. 14: 28 innga klageren sitt siste bud på 7 615 000 med akseptfrist kl. 15:00. Dette budet ble akseptert av selgeren.

Det bemerkes at meglerforetaket rutinemessig kontrollerer budgivernes finansiering ved en budrunde. I herværende sak forsøkte megleren å kontrollere budgiver 2 sin finansiering, men fikk ikke tak i den oppgitte bankrådgiveren.

Videre bemerkes det at det ikke ble gitt motbud underveis i budrunden, og at alle klagerens bud var normale. Videre valgte klageren, til tross for at han var kjent med at finansieringen ikke lot seg bekrefte, å inngi tre etterfølgende bud. Det er for øvrig ingenting som tilsier at situasjonen var presset på tid da budene verken ble inngitt på spesielle tidspunkter på døgnet, eller med unormalt korte mellomrom. Det må således legges til grunn at klageren var fullt klar over situasjonen da han innga sine avsluttende bud.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren verken opptrådt i strid med god meglerskikk eller forsømt sine plikter. Klageren har således ikke lidt et økonomisk tap og det er ikke grunnlag for erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning knyttet til budgivning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder det å kontrollere kjøpers finansiering, er dette først og fremst noe megler skal gjøre av hensyn til selger før selger eventuelt aksepterer et bud, jf. RFE-2019-178, RFE-2019-148 og RFE-2024-36, men også av hensyn til øvrige budgivere for å sikre en reell budprosess.

Der finansieringen er egne midler, som var tilfellet her, kan det normalt ikke forventes at megleren gjør nærmere undersøkelser, jf. RFE-2024-36 og RFE-2024-171. Det er uansett først og fremst selger som er vernet av en eventuell undersøkelsesplikt. Nemnda kan etter omstendighetene ikke se at det lå i meglers omsorgsplikt overfor kjøper at megler skulle undersøke finansieringen til budgiver 2 grundigere. Det fremgår ikke av budjournalen at det var tatt noen finansieringsforbehold, og det var ingenting som tilsa at budene fra budgiver 2 ikke var reelle bud. Det fremstår som at megleren gjorde det han kunne for å sikre en reell budprosess.

Det fremgår for øvrig av både klagerens og meglerforetakets saksfremstilling at klageren fikk kunnskap om at den andre budgiverens finansiering ikke var bekreftet  etter at han innga sitt høyeste bud. Det fremgår av budjournalen at klageren hadde inngitt bud på 7 650 000 kroner den 6. august 2024. Senere samme dag, etter å ha mottatt informasjon fra megler om at budgiver 2 sin finansiering ikke lot seg bekrefte, valgte klager å inngi nytt bud på 7 550 000 kroner. Nemnda legger derfor til grunn at klager var kjent med usikkerheten før han fortsatte budgivningen.

Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er dermed heller ikke tale om noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.