RFE-2025-176
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen – brudd på god meglerskikk og krav Om erstatning og vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak13. februar 2024 om salg av enebolig. Til tross for omfattende oppgraderinger av boligen og en prisreduksjon på over 100 000 kroner, pågikk salgsprosessen i mer enn 16 måneder uten resultat. Klageren mener at årsaken ikke er markedssituasjonen, men en rekke mangler i meglerforetakets håndtering av oppdraget og har særlig fremhevet manglende oppfølging, feil i markedsføringen og utilbørlig press i kommunikasjonen med megler. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har brutt sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, samt om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Videre er det spørsmål om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som berettiger klageren til prisavslag. Klager krever økonomisk kompensasjon og dekning av sine merkostnader, i tillegg til nedsettelse av meglers vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Uriktige priser og feilinformasjon i markedsføring
Prisen som var angitt på til salgs plakaten og i Finn.no annonsen ble ikke oppdatert etter prisjusteringen før etter to måneder. Dette ga uriktig informasjon til potensielle kjøpere og er i strid med oppdragsavtalen, eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 og markedsføringsloven § 7. Videre var feil ansvarlig megler oppført både i annonsen og på til salgs plakaten. Dette viser alvorlig svikt i kvalitetssikring og i det løpende vedlikeholdet av boligens salgsflate.
Brudd på god meglerskikk og mangelfull oppfølging
Klageren har ikke mottatt statusrapporter eller proaktiv oppfølging, noe som også er i strid med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det ble ikke gitt informasjon om meglerbytte eller permisjon, og de nye meglerne tok ikke kontakt eller var på befaring før klageren selv tok initiativ til dette. Klageren opplevede også uprofesjonell dialog og manglende fleksibilitet. Meglerne hadde heller ikke innhentet informasjon om boligen for å kunne presentere den på en profesjonell måte. Dette er i strid med god meglerskikk.
Brudd på avtale om visninger
Klager ble bedt om å holde visningene selv, til tross for at dette var meglers ansvar og inkludert i provisjonen.
Feilaktig bruk av e-takst og dokumentert rot i ledelsen
Daglig leder viste til en foreldet e-takst fra 2022 som forklaring på manglende salg, til tross for at gjeldende vurdering fra 2023 var høyere. Dette er grov feilinformasjon og tyder på sviktende dokumentkontroll, i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Manglende informasjon ved meglerbytte
Klager ble ikke informert om at ansvarlig megler gikk ut i permisjon eller at det skulle settes inn en stedfortreder. Dette bryter med opplysningsplikten jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Manglende befaring og kunnskap
De nye meglerne tok ikke kontakt eller var på befaring. Meglerne innhentet ikke informasjon om boligen, noe som svekket salgsarbeidet og er i strid med god meglerskikk.
Utilbørlig press og trusler om oppsigelse
Klageren ble stilt overfor et ultimatum ved enten å akseptere en utilstrekkelig kompensasjon, eller få avtalen sagt opp med påfølgende fakturering av utlegg. Dette er urimelig press og brudd på avtaleloven § 36. Foretaket har også involvert advokat tidlig i prosessen, noe klageren oppfattet som en unødvendig eskalering av saken i strid med god meglerskikk.
Manglende gjennomføring av tilbudt kompensasjon
Meglerforetaket tilbudte klageren reduksjon i markedspakke og tilretteleggingsgebyr, fast provisjon på 47 000 kroner og gratis løft av annonsen på Finn.no. Ingen av disse tiltakene er dokumentert eller gjennomført. Tilbudet fremstår som kosmetisk og ikke reelt.
Uprofesjonell kundedialog
Nåværende megler har vist manglende fleksibilitet og presset på møter på dagtid, til tross for klare beskjeder om tilgjengelighet. Oppfølgingen opplevdes som lite profesjonell og er i strid med god meglerskikk.
Ytterligere svikt og merkostnader
Den langvarige og feilslåtte salgsprosessen har påført klageren merkostnader, samt redusert boligens salgsverdi. Blant annet har fasaden forverret seg i ventetiden, noe som har medført ekstra kostnader for klager til oppmaling, ny takstrapport og nye bilder. Boligen lå ute i over 16 måneder, til tross for aktivitet i markedet, noe som skyldes svak faglig gjennomføring og manglende oppfølging fra meglerforetaket. Det ble heller ikke etterfylt når det gikk tomt for salgsprospekter.
Denne saken handler ikke om enkeltfeil, men om en gjennomgående og alvorlig svikt i hele meglerforetakets leveranse. Til tross for klare avtaler og høy grad av samarbeidsvilje fra klagers side, har han blitt møtt med manglende oppfølging, feilinformasjon, fraværende status, rot i intern kommunikasjon og direkte press når han har påpekt feil. Klageren har i god tro investert både penger og betydelig egeninnsats i å klargjøre boligen, betalt for markedsføring og lagt til rette for salg. Likevel, etter godt over ett år, står klageren igjen uten resultat, og i en situasjon hvor han nærmest er låst fast i et salgsoppdrag han ikke får reell verdi ut av. Klageren kan heller ikke si opp oppdraget uten betydelig økonomisk tap. Dette er ikke et akseptabelt utfall av en profesjonell meglertjeneste. Saken reiser også prinsipielle spørsmål om hvordan meglerforetak skyver ansvaret over på kunden, til tross for veldokumenterte feil i egen gjennomføring. Nemnda bes vurdere den samlede praksisen og behandlingen klageren har blitt utsatt for, slik at saken kan bidra til å tydeliggjøre grensene for hva som er akseptabelt innenfor bransjen.
Klageren krever kompensasjon for merkostnader som ny takst, nye bilder, og tapt verdi som følge av feil markedsføring. Videre kreves fullt eller delvis bortfall av meglers vederlag, samt en økonomisk kompensasjon for de dokumenterte merkostnader og ulempene klager har blitt påført. Følgende krav fremmes:
Prisavslag på meglers vederlag og provisjon – minimum 25 000 kroner
Meglerforetaket har utvist alvorlige brudd på god meglerskikk og oppdragsavtalen, herunder manglende oppfølging, feil i markedsføring og fravær på visninger. Tilbudet om reduksjon i markedspakke og tilretteleggingsgebyr, samt fast provisjon på 47 000 kroner, ble ikke gitt som en erkjennelse av ansvar og har heller ikke blitt gjennomført. Klager mener tilbudet ikke står i forhold til omfanget av avvikene, og krever derfor ytterligere prisavslag på minst 25 000 kroner.
Dekning av ny takstrapport (kr 5.250–8.750,-)
Takstrapporten som ble benyttet i salgsprosessen utløp. Klager erkjenner at dette normalt ikke er meglers ansvar, men påpeker at den langvarige og mangelfulle salgsprosessen, med manglende visninger og oppfølging, har direkte medvirket til forsinkelsen. Kostnaden for ny takstrapport bør av den grunn dekkes av meglerforetaket.
Dekning av nye fasadebilder og oppdatert markedsføringsmateriell (kr 6.000–8.000,-)
Salgsprosessen trakk ut i tid, og markedsmateriellet fremsto utdatert. Fasaden forringet seg i ventetiden, noe som krever oppmaling og nye bilder. Dette er en direkte følge av manglende fremdrift og feilslått markedsføring fra meglerforetaket, og klageren krever at denne kostnaden dekkes i sin helhet.
Skriftlig bekreftelse og gjennomføring av tidligere tilbudt kompensasjon
Meglerforetaket har tilbudt reduksjon i markedspakke og tilretteleggingsgebyr, fast provisjon på 47 000 kroner, og gratis løft av annonse på Finn.no. Ingen av disse tiltakene er dokumentert eller gjennomført. Klageren krever en skriftlig og bindende bekreftelse på at tilbudet gjelder og at det skal iverksettes umiddelbart.
Kompensasjon for visninger klager selv har avholdt
Klager måtte selv gjennomføre flere visninger, til tross for at dette var meglers ansvar og inkludert i provisjonen. Klager krever kompensasjon tilsvarende markedspris per visning eller et forholdsmessig fradrag i provisjonen.
Videreføring av oppdraget uten trusler om oppsigelse eller økonomisk press
Meglerforetaket har forsøkt å presse frem aksept av utilstrekkelig kompensasjon ved å true med oppsigelse og fakturering av utlegg. Klager krever sikret at oppdraget videreføres i tråd med avtalen, uten urimelige vilkår eller sanksjoner.
Oppsummering
Klager krever:
Prisavslag på meglers vederlag og provisjon – minimum 25 000 kroner utover tidligere tilbud. Dekning av ny takstrapport (kr 5.250–8.750,-). Dekning av nye fasadebilder og oppdatert markedsføringsmateriell (kr 6.000–8.000,-). Skriftlig bekreftelse og gjennomføring av tidligere tilbudt kompensasjon. Kompensasjon for visninger klager selv har avholdt. At oppdraget videreføres uten trusler om oppsigelse eller økonomisk press.
Klageren ber nemnda ta stilling til:
Om meglerforetaket har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, markedsføringsloven § 7 og oppdragsavtalen. Om klager har krav på prisavslag og dekning av merkostnader. Om meglerforetakets håndtering av klagen og kommunikasjon er i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket avviser klagerens økonomiske krav og bestrider at disse er direkte knyttet til brudd på god meglerskikk, manglende oppfølging, feilinformasjon og svikt i leveransen.
Meglerforetaket bestrider disse påstandene, og bestrider at klager har lidt et økonomisk tap.
Megler fikk beskjed av klager 17. januar at prisen skulle senkes til 1.990.000. Dette ble oppdatert samme dag i fagsystem og i finn-annonse. Det stemmer at det 26. februar ble oppdaget av klager at prisantydning på vindusplakat ikke var oppdatert. Dette var en glipp fra meglers side. Dette ikke er en alvorlig pliktforsømmelse.
Den 19.juni, hvor skjermbilde av finn-annonse er tatt, hadde fortsatt ikke ny ansvarlig megler fått avtalt møte med klager. Derfor var heller ikke annonse oppdatert, da megler ville ha en befaring med klager for å sette seg inn i saken. Megleren jobbet ut sin oppsigelsestid som varte til 1.juli.
I perioden februar til juni 2025 var det ikke skjedd endringer med boligen eller øvrige momenter som tilsa at det var nødvendig å oppdatere annonsen. Ifølge aktivitetsloggen på oppdraget var det jevnlig skriftlig kontakt mellom megler og klager.
Tilretteleggingsgebyret gjelder prosessen med å tilrettelegge eiendommen før markedsføring. Eiendomsmeglingslovens §6-7 gjelder oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og ikke opplysningsplikt ovenfor oppdragsgiver slik som klager anfører.
Det er gitt beskjed ved alle skifter av ansvarlig megler. Når det gjelder permisjon antas det at det er meglers omsorgsdager i forbindelse med fødsel det refereres til. Megler ga beskjed om at han fulgte opp sporadisk i løpet av disse omsorgsdagene, og at klager kunne henvende seg til sentralbordet dersom det skulle være noe med plakater/prospekt etc.
I forbindelse med klage innsendt til meglerforetaket i mars, ble det foreslått at ny megler kunne overta oppdraget i mai, når denne var tilbake fra fødselspermisjon. Den 15. mai fikk meglerforetaket beskjed om at klager ønsket å gå for dette alternativet. 16. mai tok ny megler kontakt med klager for å avtale møte.
Ved det første byttet av ansvarlig megler, ble annonse oppdatert og «løftet» på finn.no 21. oktober. I perioden 21. oktober og til 4. desember, hvor det ble informert om nytt bytte av ansvarlig megler, var det ingen henvendelser eller andre endringer i salgsoppdraget.
Ved nytt bytte av ansvarlig megler ble det opplyst at tidligere ansvarlige megler jobbet frem til 10. januar og stod for oppdraget frem til da. Klager tok kontakt med ny ansvarlig megler 9. januar.
Ved siste bytte av ansvarlig megler, ga klager først beskjed om at de ønsket å bytte megler 15. mai 2025. 16. mai 2025 tok ny megler kontakt med klager.
Det er beklagelig at klager mener at dialogen mellom han og siste ansvarlige megler har vært uprofesjonell. Både megler og klager har hatt mulighet for møte på forskjellige tidspunkt, og sms-logg viser jevnlig kontakt om dette. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Det er ikke en alvorlig pliktforsømmelse slik klager anfører.
Det er både meglers og selgers intensjon å få solgt boligen. Ved enkelte anledninger er megler også opptatt. Ved en anledning spurte megler selger om å ta en visning en lørdag da megler selv ikke hadde mulighet den dagen. Dette sa selger ja til. I oppdragsavtalen står det at visninger er inkludert i provisjonen, dette er ikke det samme som at det er meglers ansvar å avholde alle visninger. Det bestrides at dette bryter med god meglerskikk jf eiendomsmeglingsloven §6-3
Det var en glipp at daglig leder viste til e-takst fra 2022 og ikke fra 2023. Det har allikevel ingen innvirkning på manglende salgsresultater. Det bestrides at dette bryter med eiendomsmeglingsloven §6-3.
Det ble 18. mars sendt e-post til klageren hvor tilbud om kompensasjon og bytte av megler ble fremsatt. fikk ikke tilbakemelding fra kunde før 15. mai, hvor de ønsket å gå for dette alternativet. Ny megler tok kontakt med klager 16. mai. Det er naturlig at ny megler ønsket å foreta en befaring av eiendommen og et møte før løfting av annonse og videre tiltak ble iverksatt. Klageren har ikke signert en avtale om fast provisjon på 47 500 kroner. De har signert en oppdragsavtale med 2,4% provisjon, minimum 47 500 kroner.
Meglerforetaket ønsket å kompensere klager grunnet noe dårlig håndtering i forbindelse med bytte av ansvarlig megler. Det var uheldig at det ble flere bytter av ansvarlig megler, selv om dette hadde gode grunner, de tre eiendomsmeglerne som har avsluttet arbeidsforholdet sitt har valgt andre yrker.
Meglerforetaket har som oppdragstaker mulighet til å si opp oppdraget uten ytterligere varsel. Denne retten er gjensidig og er regulert i oppdragsavtalens punkt 13. Dette ble begrunnet med at meglerforetaket er avhengige av full tillit for å kunne håndtere et salgsoppdrag. Når oppdragsgiver klagde inn foretaket til Reklamasjonsnemnda ble det på denne bakgrunn valgt å si opp avtalen.
Meglerforetaket kan ikke se at det fremgår av noen korrespondanse at det manglet salgsprospekter og at det var varslet at det var behov for å trykke opp flere.
Klager bekrefter selv at boligens fasade allerede ved markedsføringstidspunktet var modent for utskiftning. Oppmaling av fasaden som en konsekvens av dette, måtte uansett ha blitt gjennomført.
Klager erkjenner at dekning av ny oppdatert takst ikke i seg selv er meglerens ansvar. Klager bekrefter selv at boligens fasade allerede ved markedsføringstidspunktet var modent for utskiftning. Oppmaling av fasaden som en konsekvens av dette, måtte uansett ha blitt gjennomført. Meglerforetaket avviser å være ansvarlig for å dekke kostnaden for ny oppdatert takstrapport. Meglerforetaket kan heller ikke være ansvarlig for å bekoste nye utvendige bilder av fasaden med tilhørende nytt markedsføringsmateriell og nye trykte prospekter. Boligen er forsøkt markedsført på best mulig måte, og klager har godkjent salgsmateriellet.
Oppdraget ble avsluttet 24. juni 2025, hvor tidligere tilbud om kompensasjon fortsatt står ved lag. Tilbudet tilsier at meglerforetaket kun tar betalt for 15 000 kroner av utleggene i markedspakken. Videre fjerner foretaket sin andel av tilretteleggingshonoraret. Kostnaden for utlegg i forbindelse med tilrettelegging og dokumentasjon, blir da redusert til 7 000 kroner. Samlet kostnad blir dermed 22 000 kroner. Klagerens krav om ytterligere 25 000 kroner i kompensasjon, avvises, da denne ser ut til å rette seg mot meglers provisjon, og ettersom oppdraget er sagt opp er ikke en slik kompensasjon lengre aktuell.
Meglerforetaket finner ingen dokumentasjon på at det var avtalt visninger som megler ikke møtte opp på. Kravet om kompensasjon for visninger som klager har avholdt selv, avvises.
Meglerforetaket bestrider at oppdragsavtalen som er signert mellom partene strider mot prinsippet om rimelig balanse i avtaleforhold, jf. avtalelovens §36. Klager beskriver at meglerhonoraret ved avbrudd er nesten like høyt som ved salg. Dette stemmer ikke.
I henhold til oppdragsavtalens punkt 6, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag på 10 000 kroner for utført arbeid. Dette er vesentlig lavere enn den avtalte provisjonen, som var 2,4% av salgssum, eller minimum 47 500 kroner. Dette ble ved behandling av klage også ytterligere satt ned til fast pris 47 000 kroner. Øvrige kostnader er direkte utlegg som meglerforetaket har hatt i forbindelse med oppdraget.
Advokaten meglerforetaket har hatt på kopi i sin korrespondanse med klager var tilsatt som fagansvarlig. I henhold til foretakets rutiner skal fagansvarlig bistå med å håndtere klagesaker.
Det bestrides at meglerforetaket har sendt trusler om økonomiske sanksjoner. Foretaket har tilbudt klager fastpris på provisjonen, samt rabatt på markedspakke og tilrettelegging.
Det er vanskelig for meglerforetaket å svare på hvilken informasjon megler skulle fått for å stå sterkere på visning. Eiendommen ble befart før oppdragsinngåelsen, taksert og salgsoppgave med all relevant informasjon var utarbeidet. Det må antas at megler gjør seg kjent med eiendommen før visning ved å gå gjennom disse dokumentene. Videre er det vanlig at eksempelvis visningsassistenter tar visninger dersom ansvarlig megler ikke har mulighet. I mange tilfeller vil heller ikke disse befare eiendommen før visning, men sette seg inn i dokumentasjonen som foreligger. Det bestrides at dette bryter med god meglerskikk.
Meglerforetaket har tilbudt klageren fast pris på provisjon ved gjennomført salg, samt rabatt på tilrettelegging og markedsføring, ut fra et ønske om å imøtekomme klageren. Dette var primært på grunn av at meglerforetaket var enige i at kommunikasjon og oppfølging knyttet til skifte av ansvarlig megler kunne vært bedre. Rabatten var ingen erkjennelse av ansvar for feil i markedsføringen, brudd på bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven, eller at klager har hatt visninger selv.
Klager har ytret ønske til meglerforetaket om kompensasjon, samt ønsker om rabatt på markedspakke, tilrettelegging og provisjon. Alle disse ønskene ble imøtekommet ved intern behandling av klagen i mars 2025.
Meglerforetaket valgte å si opp oppdraget i juni 2025. Markedspakken og tilretteleggingsgebyret er rabattert ved oppsigelsen.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at klager har rettet svært mange innvendinger mot meglerforetaket og mot enkeltmeglere der. Nemnda finner ikke grunn til å behandle alle klagepunktene i detalj, og viser til at meglerforetaket grundig har svart ut klagepunktene enkeltvis i blant annet tilsvaret. På flere punkter har klager og meglerforetaket ulike fremstillinger av hendelsesforløpet. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har forsømt seg ved utførelsen av oppdraget. Der det er «ord mot ord» om faktum, anses ikke klager å ha sannsynliggjort forsømmelser hos meglere i foretaket. På enkelte punkter har imidlertid meglerforetaket erkjent «glipper» eller uheldige sider ved oppdragsutførelsen. Dette gjelder særlig:
– Prisantydning på vindusplakat ble ved en feil ikke oppdatert.
– Daglig leder viste ved en feil til en eldre e-takst i dialog med klager.
– Det var uheldig at det ble mange meglerbytter.
Når det gjelder de to første punktene danner ikke disse grunnlag for brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda mener at det var uheldig med så mange meglerbytter, men dette hadde årsak i at meglere sluttet i foretaket. Heller ikke dette gir grunnlag for at det har forekommet brudd på § 6-3.
Nemnda mener, når det gjelder samtlige klagepunkter som er anført, at det verken enkeltvis eller samlet er sannsynliggjort slike feil som innebærer at det foreligger brudd på god meglerskikk. Det er dermed ikke grunnlag for et erstatningskrav mot meglerforetaket. Det er heller ikke tale om noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som danner grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Under enhver omstendighet er det uansett ikke tale om noen pliktforsømmelse som gir grunnlag for noen større vederlagsnedsettelse enn det meglerforetaket allerede har innrømmet klager.
Når det gjelder anførselen om utilbørlig press, er denne særlig relatert til at meglerforetaket sa opp oppdraget, og foretakets forlikstilbud i den forbindelse. Megler – på samme måte som klager – har anledning til å si opp oppdraget uten begrunnelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd. Vederlagsstrukturen vil være annerledes der et oppdrag ikke sluttføres, enn der boligen blir solgt. I det foretaket sa opp avtalen ble det tilbudt en minnelig løsning 24. juni 2025 etter at klage var sendt nemnda, som gikk ut på en ytterligere reduksjon av vederlaget. Nemnda oppfatter at dette fortsatt står ved lag, og at klager nå utelukkende avkreves 22 000 kroner, som tilsvarer utlegg til eksterne. Det kan dermed ikke ses å være tale om noe utilbørlig press fra meglerforetakets side.
Nemnda nevner for ordens skyld at det ikke er anledning til å forhåndsfastsette hva et rimelig vederlag er, for det tilfellet at et oppdrag avsluttes, slik meglerforetaket har gjort her. Ettersom dette var fastsatt så lavt som 10 000 kroner, får dette ingen konsekvens i dette tilfellet.
Etter dette gis klager ikke medhold.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.