Klage nr:
112/09
Avgjort:
26.10.2009
Saken gjelder:
Feilaktige/mangelfulle opplysninger om antall soverom m.m.
Foretakets navn:
Notar Sogndal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet i februar 2008 gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpesummen var
1 350 000 kroner. Klageren mener det ved videresalg av leiligheten ble oppdaget feil ved salgsoppgaven som innklagede hadde utarbeidet, noe som har påført ham et tap. Saken gjelder erstatningskrav på bakgrunn av dette.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren måtte selge leiligheten videre grunnet endret livssituasjon og tok kontakt med en annen eiendomsmegler. Ved salg ble leiligheten lagt ut for salg med en prisantydning på 1 140 000 kroner. Klageren opplyser at leiligheten ble solgt i løpet av sommeren 2009, at den lå lenge ute for salg og at klageren måtte langt ned i pris.
Problemet var at den nye eiendomsmegleren oppdaget store feil i salgsoppgaven utarbeidet av innklagede. Klageren mener det forelå følgende feil
– leiligheten hadde to soverom, ikke tre, som innklagede hadde skrevet. Klageren mener det ene soverommet er en bod
– det sto at leiligheten var oppusset med flis og belegg på bad. Det fremgikk imidlertid ikke at det ikke var membran på badet. Klageren mener at innklagede har holdt tilbake opplysninger eller ikke sjekket det han skrev
– opplysningene om fellesareal var feil og klageren mener at mye mindre areal tilhørte leiligheten enn det som fremgikk av salgsoppgaven
Klageren mener han er påført et tap fordi han betalte for mye for leiligheten da han kjøpte den. Det var ikke takst, og klageren trodde da at det som sto var riktig. Klageren opplyser at det også var andre feil i salgsoppgaven som han kan ta opp om nødvendig.
Klageren har forsøkt å oppnå en minnelig løsning med innklagede. Klageren mener innklagedes advokat svarer frekt og legger skylden over på klageren selv om innklagede påtar seg ansvar for å ha solgt en leilighet med 2 soverom, som om den hadde 3.
Klageren krever 210 000 kroner dekket av innklagede.
Innklagede anfører:
Hva gjelder klagepunkt 1 om feil oppgitt antall soverom viser innklagede til vedlegg til klagen. Av vedleggene fremgår det blant annet:
I salgsoppgaven er det oppgitt tre soverom. Det synes klart at det er to rom som kan kalles soverom, mens det siste «soverommet» er så lite at det ikke tilfredsstiller kravene til slik bruk. Innklagede innrømmer at han har vært for rask og kommet i skade for å gjøre feil i forbindelse med markedsføringen av leiligheten.
Innklagede kan imidlertid ikke se at det verken foreligger et økonomisk tap eller at det er årsakssammenheng i denne saken. Innklagede viser til at klageren var på minst en grundig befaring og at han derfor var klar over at det ene rommet ikke var egnet som soverom. Innklagede mener klageren ikke burde gitt noe bud dersom han ikke ønsket en leiligheten med kun to soverom, ut fra den kunnskapen han hadde. Dersom klageren mente det ville påvirke videre salg, burde klageren ikke lagt inn et bud langt over innklagedes verdivurdering. Innklagede forutsetter at klageren deltok på befaringen og at han derfor var vel vitende om at leiligheten kun hadde to soverom. Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar.
I brev av 20. juli 2009 spør innklagede om klagerendeltok på befaring/visning eller ikke, og om han ikke så at det aktuelle rommet ikke kunne kalles soverom.
Hva gjelder badet, har klageren tidligere klaget over lekkasje i sluk grunnet manglende mansjett. Nå gjelder klagen manglende membran. Innklagede har ikke mottatt dokumentasjon på at det har vært lekkasje på badet, eller hva årsaken er. Slik dokumentasjon er heller ikke oversendt selgeren.
Innklagede mener han under enhver omstendighet ikke har noe ansvar for de reklamerte feil, da eventuelle mangler på badet ikke har vært kjent for innklagede. Ifølge innklagede var det ingen synlige eller kjente forhold på badet som ga innklagede oppfordring til å undersøke forholdet nærmere. Dessuten er det opplyst at huset/leiligheten var fra 1953 og innklagede mener at det ikke er gitt opplysninger i salgsoppgaven eller andre steder som kunne gi klageren forventninger om et bad med membran. Innklagede opplyser at det først i byggeforskriften av 1987 kom pålegg om at badegulv skulle være vanntett. I egenerklæringen fra selgeren, er det avkrysset nei på spørsmålet om kjennskap til vegg- og gulvmembran på bad.
Hva gjelder påstand om arealsvik på uteområder, fremholder innklagede følgende:
I salgsoppgaven er fellesarealet oppgitt til ca 1500 kvm, mens sameiebrøken var oppgitt til 22/100. Opplysningen fremkommer av takst innhentet fra forrige selger som innhentet opplysninger for hele bygget i april 2007.
Klageren har ikke dokumentert at uteområdene er mindre enn oppgitt og ikke kommet med et omtrentlig tall for eventuelt økonomisk tap. Så lenge dette ikke er gjort, går innklagede ut fra at opplysningene fra taksten er riktige, eller at det i hvert fall ikke inneholder noe vesentlig avvik. Selv om leiligheten bak huset skulle være noe mindre enn det som er opplyst, vil det etter innklagedes oppfatning ikke ha noe å si for verdien av klagerens leilighet eller omsetteligheten av denne. Innklagede mener at han har opptrådt med tilstrekkelig aktsomhet og mener at innklagede må kunne legge til grunn en takstopplysning om størrelsen på utearealet.
Innklagede påpeker at det er uklart hvilke andre klagepunkter klageren eventuelt skulle ta opp. I første klagebrev til innklagede har klageren fremholdt flere feil. Innklagede besvarte disse i svarbrev til klageren.
Innklagede mener han har svart raskt og saklig i sine henvendelser til klageren. Klageren har fremsatt gjentatte trusler om å gå til media hvis han ikke fikk det han krevde inn på sin konto omgående. Dette på klagepunkter hvor de fleste var udokumentert eller utenfor meglers ansvar.
Klagerenhar økt sitt krav fra 100 000 kroner til 210 000 kroner. Kravet tilsvarer differansen mellom klagers kjøpesum og salgssummen. Innklagede bemerker at klageren kjøpte leiligheten mens prisene var på topp før finanskrisen og at han solgte da markedet generelt var svakere. Hovedårsaken til tapet, er etter innklagedes oppfatning, at klageren la inn et alt for høyt bud da han kjøpte leiligheten, 300 000 kroner over takst.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige opplysninger om leiligheten.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken med bakgrunn i lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73. Ettersom innklagede ikke står i noe kontraktsforhold til klageren, avgjøres saken etter ulovfestede erstatningsregler.
Det synes uomtvistet at innklagede har oppgitt feil antall soverom ved markedsføringen av den leiligheten klageren kjøpte. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det i strid med god meglerskikk å markedsføre leiligheten med tre soverom, da den i realiteten kun har to, jf. sak 2008036. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er lidt. Ut fra de fremlagte opplysninger kan Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til tapets størrelse.
Hva gjelder påstand om ansvar for at det ikke er membran på badet, forstår Reklamasjonsnemnda det slik at klageren baserer kravet på at det står at det er «flis og belegg» på gulv. Reklamasjonsnemnda bemerker at dette står under det generelle punktet «Standard» hvor følgende fremkommer:
«Gulv: Flis og belegg.
Vegg: Glassfiberstrie, flis og brystningspanel.
Tak: Takess og malt.»
Basert på de øvrige opplysningene i salgsoppgaven, herunder at byggeåret er 1953, er det ikke naturlig å forstå denne opplysningen som at innklagede skal ha lovet at det er membran på badet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke nødvendig å opplyse eksplisitt om dette i denne konkrete saken.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert noe arealavvik i saken, og kan således ikke ta stilling til denne anførselen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å annonsere eiendommen med tre soverom, og blir dermed ansvarlig for tapet som er lidt.