RFE-2025-182
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Geilo
Saken gjelder: Tinglysing. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 29. juni 2021 innga klageren og tre andre medkjøpere bud på en fritidsleilighet formidlet av innklagede meglerforetak. Kjøperne utgjorde klageren og hennes tidligere samboer (kjøper 2), samt et annet søskenpar (kjøper 3 og 4), hvorav kjøper 3 representerte partene overfor meglerforetaket. Det var avtalt at alle fire skulle stå oppført på kjøpekontrakten og således være hjemmelshavere. Kontrakten ble i første omgang skrevet under av alle fire. Klageren har i ettertid oppdaget at det har blitt opprettet en ny kjøpekontrakt hvor hun er unntatt som eier. Det ble også utarbeidet et nytt skjøte uten klagerens navn. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke avklare med klageren at hun skulle bli tatt ut av kjøpekontrakten, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 441 620,88 kroner, henholdsvis for sin opprinnelige eierandel og tapte renteinntekter. Alternativt krever klageren at hun blir hjemmelshaver for sin rettmessige andel.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Den 6. september 2021 kjøpte klageren en fritidsleilighet sammen med tidligere samboer og et søskenpar. Det var kjøper 3 som tok seg av forhandlingene med megleren. Dette fremstod ryddigst, slik at megleren slapp å få spørsmål fra to familier med fire voksne. Det ble avtalt at alle fire skulle stå på kjøpekontrakten og være hjemmelshavere. Kontrakten og skjøtet ble dermed signert med alle fire som eiere.
På signeringstidspunktet hadde klageren og hennes tidligere samboer tatt opp ytterligere lån i felles bolig for å dekke hver sin andel av kjøpet. Da kontrakten var signert ble det betalt 802 947,05 kroner til meglerforetakets klientkonto. Det var avtalt at de til sammen skulle ha 25% eierandel, henholdsvis 12,5% hver. Etter dette hørte ikke klageren noe mer, og leiligheten ble overtatt som avtalt.
I januar 2022 oppdaget klageren at hun ikke var hjemmelshaver likevel, og ble nektet tilgang til leiligheten av kjøper 3 og 4. I ettertid viser det seg at det ble laget nye dokumenter som ekskluderte klageren fra både skjøtet og kontrakten. Klageren stod altså ikke oppført på skjøtet som ble tinglyst. Megleren tok ikke på noe tidspunkt kontakt og informerte klageren om at hennes eierandel ble fjernet.
Klageren har selv vært i kontakt med de andre kjøperne i et forsøk på å rette opp forholdet, hvorav hun har fått opplyst at dette var planlagt. Klageren har også vært i kontakt med meglerforetaket som avviser at klageren har vært skadelidende da megleren kun forholdt seg til kjøper 3 sine instrukser. Videre hevder megleren at siden det avtalte beløpet ble mottatt fra kontoen til kjøper 2 var det ikke nødvendig å ta opp spørsmålet om endringen i eierforholdet med klageren. Dette er uten relevans, ettersom de på dette tidspunktet var samboere med felles økonomi, noe megleren også var klar over. Megleren skal uansett sørge for å avklare enhver endring i en allerede signert kontrakt. Da klageren ba megleren om en forklaring på dette sluttet han å svare.
Meglerforetaket har i e-postkorrespondansen av 10. og 16. september 2024 bekreftet å ha sett bort fra den opprinnelige kjøpekontrakten etter oppfordring fra kjøper 3. Det fremgår også at kjøper 2 tilsynelatende ikke hadde mulighet til å komme med innsigelser knyttet til sin eierandel.
Det bemerkes at klageren helt frem til hun ble nektet adgang utelukkende har vært i god tro om at hun inngikk en eiendomsinvestering sammen med de tre andre kjøperne. Hun var åpenbart innstilt på å erverve eiendommen, da hun både hadde tatt opp lån og underskrevet opprinnelig kontrakt og skjøte.
Klageren understreker at megleren har en undersøkelsesplikt og at samlivsbruddet ikke hadde innvirkning på hennes eierandel. Klageren stod oppført på den opprinnelige kontrakten og var således forpliktet til sin del av avtalen. Klageren og hennes tidligere samboers eierforhold til leiligheten skulle ha inngått i deres private oppgjør om fordeling av felles midler. I stedet ble det bestemt bak klagerens rygg at hun skulle fjernes fra kontrakten. Det faktum at innbetalingen fra klageren og kjøper 2 ble redusert hadde for øvrig ingenting med samlivsbruddet å gjøre. Dette burde meglerforetaket fulgt opp direkte med partene, og megleren har således ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt.
I ettertid har situasjonen fått store økonomiske konsekvenser for klageren. Dersom megleren hadde kontaktet henne før det ble opprettet nye dokumenter hadde de ikke fått tillatelse til å ta klageren ut av kontrakten. Hun kunne da ha vist til at innbetalingen fra hennes tidligere samboer kom fra deres felles konto.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren krever derfor erstattet sin andel av leiligheten og tapte renteinntekter, totalt 441 620,88 kroner. Alternativt krever klageren at hun blir hjemmelshaver for sin rettmessige andel. Det bemerkes at førstnevnte alternativ er foretrukket, da klagerens forhold til de andre medeierne er svært betent.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det bemerkes innledningsvis at klageren kun har hatt kontakt med selgeren frem til budaksept. Meglerforetaket fikk oversendt signert budskjema og utarbeidet kontrakt. I den forbindelse har megleren forholdt seg til den som hadde signert budskjemaet, henholdsvis kjøper 3.
Den 29. juni 2021 innga kjøper 3 bud på 3 150 000 kroner. I budskjemaet nevnes tre medkjøpere ved navn, men det er kun kjøper 3 som har signert budet.
Den 5. august 2021 etterspurte fagansvarlig navn, adresse og legitimasjon på medkjøperne. Dette ble mottatt av tre øvrige kjøpere 8. og 26. august.
Den 2. september 2021 utarbeidet meglerforetaket kjøpekontrakt med totalt fire kjøpere, hvorav denne ble signert av samtlige 24. september.
Den 7. desember 2022 mottok meglerforetaket innbetaling fra kjøper 4 på 815 127 kroner, samt innbetaling fra kjøper 3 på 809 127 kroner. Dagen etter informerte kjøper 3 pr. e-post om endring i eierforhold som følge av samlivsbrudd. Samme dag utarbeidet meglerforetaket nye dokumenter, herunder kontrakt, egenerklæring, skjøte og oppgjørsskjema med tre eiere. Etter dette mottok meglerforetaket en ny innbetaling fra kjøper 3 på 809 127 kroner. Den 9. desember ble ny kjøpekontrakt signert av de tre eierne, og innbetaling fra kjøper 2 på 802 942 kroner ble mottatt.
Den 21. desember 2022 ble leiligheten tinglyst med tre hjemmelshavere.
Den 4. januar 2023 etterspurte klageren pr. e-post sin eierandel i boligen. Henvendelsen ble besvart av megleren dagen etter. Det vises til e-postkorrespondanse av 4. og 5. januar 2023.
Det bemerkes at det aldri kom noen innbetaling til meglerforetakets klientkonto fra klageren. Meglerforetaket har kun forholdt seg til instrukser fra den som fikk budaksept og som har signert budskjemaet. Klageren ble tatt inn i kontrakten etter instruks fra kjøper 3, og ble fjernet etter instruks fra samme person. Dette er et forhold mellom klageren og de andre kjøperne.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler har en plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk og sørge for at avtaler inngås på en ryddig og korrekt måte, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Når en kjøpekontrakt er signert av flere parter, må megler utvise særlig aktsomhet dersom det skjer endringer i eierforholdet. Megler skal forsikre seg om at alle berørte parter er informert og samtykker til endringen.
I denne saken fremgår det at klageren signerte den opprinnelige kjøpekontrakten og skjøtet, og at hun hadde en berettiget forventning om – og kontraktsfestet rett – til å bli hjemmelshaver. Det er ubestridt at megler utarbeidet nye dokumenter som ekskluderte klageren, uten å innhente hennes samtykke eller bekreftelse. Nemnda finner at dette er i strid med meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og god meglerskikk. Nemnda mener at meglers håndtering er sterkt kritikkverdig, og at det foreligger ansvarsgrunnlag for erstatning.
Når det gjelder klagerens krav om erstatning, bemerker nemnda at klager skal stilles økonomisk som om meglers forsømmelse tenkes borte. Dersom megler hadde spurt klager om det var riktig at hun skulle ut av kjøpsforholdet, ville det ha blitt avdekket at hun motsatte seg det. Kontrakten ville da etter alt å dømme blitt gjennomført slik den var inngått, såfremt selger fastholdt kontrakten. Dersom de tre andre hjemmelshaverne ville ha klager ut, ville dette måtte skje ved et internt oppgjør, som nemnda ikke har forutsetning for å kjenne utfallet av. Inntil dette oppgjøret var avklart, ville hun imidlertid ha vært eier av en andel av fritidsboligen. Meglers håndtering av oppdraget har medført at hun at hun ikke ble det. Nemnda har likevel ikke grunnlag for å fastslå om – og i tilfelle hva – et økonomisk tap er i dette tilfellet. Dette kan blant annet bero på om hun har et pengekrav mot sin tidligere samboer, og om dette lar seg inndrive, noe nemnda ikke kan ta stilling til. For å få dette tilstrekkelig belyst ville det kreve en mer omfattende bevisførsel enn slik nemndas skriftlige saksbehandling er lagt opp. Nemnda tar dermed ikke stilling til et eventuelt erstatningskrav.
Megler har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til et eventuelt erstatningskrav. Nemnda har for øvrig ikke rettslig grunnlag for å bestemme at klager skal «gjeninnsettes» i kjøpekontrakten, og kan bare ta stilling til et eventuelt ansvar hos meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Geilo har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda tar ikke stilling til erstatningskravet.