RFE-2025-092

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Aktiv Bergen Sentrum

Saken gjelder:               Lovlighetsmangler – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak med budaksept 18. august 2020. Kjøpesummen var på 4 952 042 kroner, og overtakelsen ble gjennomført 1. september 2020. Da klagerne skulle selge leiligheten igjen i 2024, ble det oppdaget at boligen ikke var lovlig tatt i bruk og at flere rom var ulovlig innredet. Dette var ikke opplyst i salgsoppgaven og det ble heller ikke opplyst om at eiendommen manglet brukstillatelse eller ferdigattest. Spørsmålet i saken er hvorvidt megler har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder plikten til å kontrollere offentlige tillatelser og godkjenninger, slik som ferdigattest og seksjonering, samt god meglerskikk i forbindelse med salget i 2020. Videre er det spørsmål om dette berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever ca. 800 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Da klagerne kjøpte leilighet i august 2020, ble den solgt med forsikring om at alle nødvendige dokumenter var i orden, at ferdigattest forelå, og at seksjonering var gjennomført. Dette ble bekreftet av selger, og megler ga ingen indikasjoner på noe mistenkelig. I 2024 besluttet klagerne å selge leiligheten og benyttet samme eiendomsmegler og innklagede meglerforetak til å formidle salget. Da salgsprosessen ikke gikk som forventet, valgte klagerne etter en tid å bytte til et annet meglerforetak og fortsatte salgsprosessen der.

Den nye megleren oppdaget imidlertid at leiligheten manglet nødvendig dokumentasjon og dermed ikke var godkjent av kommunen. Det viste seg at megleren ved salget av leiligheten til klagerne i 2020, ikke hadde gitt korrekte opplysninger.

Megler har brutt flere regler i forbindelse med salget, og klagerne er eier av en leilighet som ikke er godkjent. For å få nødvendige godkjenninger kreves betydelige investeringer og tid, uten garanti for at det lar seg gjennomføre, da alle tillatelser må gis av kommunen. Klagerne har måttet engasjere et tredjepartsfirma for å gjennomgå dokumentene, og de bekreftet det samme:

«Leiligheten er ikke godkjent, mangler ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, og seksjonering har ikke blitt gjennomført.»

Det foreligger to forskjellige tekster med hensyn til de offisielle dokumentene. Dette beviser at megler var kjent med situasjonen rundt dokumentasjonen da han solgte leiligheten til klagerne, men han sa ikke noe om dette da klagerne skulle selge leiligheten, eller informerte klagerne om at det var problemer med dokumentasjonen.

Da klagerne solgte leiligheten, måtte det opplyses følgende i salgsoppgaven:

«Ferdigattest/ brukstillatelse: Ifølge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen og plan‑ og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan‑ og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk. Det foreligger ferdigmelding for følgende tiltak på eiendommen: Nybygg garasje/ carport, datert 18.05.2007. Tilbygg bolig, datert 09.05.2007. Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente bygningstegninger mottatt fra [navn]kommune. Kontor/ soverom er betegnet som bod og er dermed ikke godkjent for varig opphold. Det gjøres også oppmerksom på at areal betegnet som «bod + loft» er innlemmet i soverom og bad 3.etasje. Det foreligger heller ingen dokumentasjon på at innredning av garasje er godkjent. Overnevnte forhold er ikke omsøkt eller godkjent. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.»

Da klagerne kjøpte leiligheten var den markedsført som en seksjonert leilighet, hvor det sto følgende om lovlighet i salgsoppgaven på s. 49:

«Kontroll av lovlighet forutsetter fremlagt byggetegninger, og byggetillatelser fra kommunalt arkiv (meglerpakke). Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheten. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt, og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Avvik hvor tilleggsdel er i bruk som hoveddel eller motsatt uten godkjenning kommenteres.

Er dagens bruk av boligen i samsvar med byggegodkjente tegninger? Ja.

Er det fremlagt ferdigattest/midlertidig brukstillatelse? Ja

Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Kommentarer: Rom i kjeller benyttes som soverom. Rommet har ikke tilstrekkelig dagslys»

I egenerklæringen på s. 35 i salgsoppgaven hadde tidligere selger svart nei på spørsmålet om han kjenner til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen.

I forbindelse med planlegging av videresalg ble det avdekket at omgjøringen fra enebolig til seksjonert (selveier) leilighet ikke var godkjent hos bygningsmyndighetene. Det var klagernes nye eiendomsmegler, som gjorde dem oppmerksom på forholdet. Boligen var ulovlig, til tross for opplysningene gitt i tilstandsrapporten. I salgsoppgaven var det ikke gitt noen opplysninger vedrørende ulovligheten. Videre var boligen markedsført som en seksjonert (selveier) leilighet. Den nye eiendomsmegleren opplyst at plan -og bygningsavdelingen i kommunen hadde bekreftet at endringen fra enebolig til seksjonerte leiligheter ikke var godkjent. Som følge av dette krevde kjøperen av leiligheten heving av kjøpekontrakten, jf. avhl. § 4-13.

Det kan ikke være tvilsomt at manglende opplysning om at leiligheten var godkjent må ha vært noe megleren visste om. Det er vanlig at megler i forbindelse med salg av en eiendom ber om innsyn i eiendomsmappen, for blant annet å kvalitetssikre informasjon. Eiendommen ble markedsført som en godkjent selveierleilighet.  Klagernes nye megler gjorde dem oppmerksom på at plan -og bygningsavdelingen i kommune kunne bekrefte at eiendommen ikke var lovlig. Megler ved klagernes kjøp av leiligheten har følgelig gitt feil opplysninger om eiendommen som ledd i markedsføringen. Dette er klart grovt uaktsomt og bryter med meglers plikter etter Eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Kjøper bød på eiendommen i tro om at dette var en lovlig enhet. At eiendommen er beheftet med en lovlighetsmangel medfører i beste fall et verdiminus, eller utbedringskostnader for å gjennomføre seksjoneringen etter reglene i plan- og bygningsloven. Per i dag kan boligen uansett ikke omsettes, da objektet ikke eksisterer på selvstendig grunnlag.

Klagerne har fremlagt tre vedlagte eksempler fra lignende pågående annonseringer av leiligheter fra samme meglerforetak og megler, hvor det fremgår at boligene markedsføres uten nødvendige ferdigattester eller med mangelfulle godkjenninger. Dette viser at megler ikke har handlet i god tro, men at det foreligger et mønster av villedende markedsføring og brudd på opplysningsplikten.

I tillegg til krav om heving og tilbakeføring av kjøpesummen har kjøper krevet sitt fulle økonomiske tap erstattet, herunder:

1. Kjøpsomkostninger pålydende 132 042 kroner.
2. Kompensasjon/erstatning for prisstigning i boligmarkedet fra bindende avtale ble inngått til hevingsoppgjøret finner sted.
3. Flyttekostnader
4. Forsinkelsesrenter fra 30 dager etter er fremsatt, dvs. fra og med 13.mars 2025
5. Løpende utgifter som strøm, kommunale avgifter og forsikring mm.
6. Erstatning for fagkyndig bistand.

Leiligheten ble solgt uten nødvendig dokumentasjon og i strid med gjeldende regler. Eiendomsmeglerforetaket oppfylte ikke sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, særlig: § 6-3: Plikten til å opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser på en forsvarlig og upartisk måte, § 6-7: Opplysningsplikt overfor kjøper om alle forhold av betydning, herunder manglende godkjenninger eller tillatelser. Og § 6-9: Plikt til å kontrollere offentlige tillatelser og godkjenninger som ferdigattest og seksjoneringsgodkjenning. På dette grunnlag har megler ikke har oppfylt sine lovpålagte plikter ved salget. Det foreligger adekvat årsakssammenheng og et økonomisk tap. Vilkårene for erstatning er oppfylt.

Klagerne krever erstatning tilsvarende deres dokumenterte økonomiske tap:

Utgifter til advokat: 140 000 kroner
Teknisk vurdering : 85 000 kroner
Avløpspumpe (drift/vedlikehold 2020–2025): 32 000 kroner
Meglerkostnader ved forsøk på salg: 35 000 kroner

Sum: 373 942.50 kroner

Investeringer og oppgraderinger i leiligheten:
Hageopparbeiding: 238 437.50 kroner
Elektriker: 56 250 kroner
Terassebord: 5 467.50 kroner
Module for Velux vindu 2x 1 125 = kr 2 250 + transport: 3 954 kroner
Solskjerming Velux: 2 862.50 kroner
Solskjerming Velux: 3 112.50 kroner
Gulv parkett sliping: 54 962.50 kroner
Terrassebord: 2 624.32 kroner
Kabel: 4 450 kroner
Jordfeil automat: 1 498 kroner
Asfaltering: 81 942.50 kroner

Sum: 375 868,82 kroner

Totalt krav foreløpig: ca. 769 811,32 kroner + tillegg for kommunale avgifter, boligforsikring og flyttekostnader.

I tillegg kommer tap av videresalgsverdi (tapt mulighet): En vesentlig konsekvens av mangelen er at leiligheten ikke kan selges lovlig på det åpne markedet. Dersom leiligheten hadde vært lovlig godkjent, ville vi i 2024 kunne omsatt den til markedspris på lik linje med andre sammenlignbare enheter i området. Siden leiligheten mangler både ferdigattest, brukstillatelse og gyldig seksjonering, har den i praksis ingen markedsverdi. Dette innebærer at vi har lidt et betydelig økonomisk tap i form av tapt mulighet til videresalg.

Klagerne aksepterer ikke ytterligere utsettelser eller berostillelser slik det er anmodet om fra innklagede foretak. Referatet fra forhåndskonferansen med kommunen viser alvorlige forsømmelser. Eiendommen er ifølge kommunen ikke egnet som bolig, og det er lite sannsynlig at den vil bli godkjent som det. Den kan derfor verken selges videre i nåværende stand eller leies ut. Klagerne har måttet flytte ut av eiendommen på bakgrunn av disse forholdene. Dette har hatt stor økonomisk innvirkning på deres husholdning, da de nå betaler to boliglån, to strømregninger, to kommunale avgifter, samt andre tilleggskostnader. Innklagede meglerforetak har så langt ikke tilbudt noen løsning.

Klagerne har engasjert et byggeteknisk konsulentforetak og har lagt frem rapport derfra av 31. oktober 2025. Firmaet konkluderer med at eiendommen etter plan- og bygningsloven skal anses som en enebolig. Det kreves bruksendring og ny byggesøknad for å kunne godkjenne flere enheter, uten garanti for godkjenning. Rapporten fraråder søknad om tre boenheter, og også søknad om to enheter antas å være kostnadskrevende og usikkert. Vurderingen samsvarer med kommunens uttalelser fra forhåndskonferansen 02. juli 2025, og viser at eiendommen ble markedsført og forsikret på feil juridisk grunnlag. Dokumentasjonen samlet viser et vedvarende mønster av feilinformasjon knyttet til byggets juridiske status, og mangler av vesentlig betydning.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen er basert på en uttalelse fra nye eiendomsmegler om at boligen er ulovlig og at kommune skal ha bekreftet dette.

For å få klarlagt faktum i saken engasjerte meglerforetaket et byggeteknisk konsulentfirma som utfører byggesøknader og byggeteknisk prosjektering av boliger. Det har i den forbindelse vært avholdt forhåndskonferanse med kommunen.

Prosjektleder i firmaet har i bestillingen til forhåndskonferansen lagt til grunn den nye meglerens vurdering av at bygget er delt opp i 3 enheter uten forutgående byggesøknad. Kommunen la dette til grunn for forhåndskonferansen uten noen nærmere vurdering fra deres side. De opplyser videre at det er ansvarlig søker som må ta stilling hva som er godkjent planløsning og antall boenheter. Kommunen opplyser også at det er uklart hva som er godkjent og om det i hele tatt er noen avvik. Det fremkommer følgende i et utsnitt fra referatet etter forhåndskonferansen;

«Vi anbefaler tiltakshaver å gjøre en grundig vurdering av tidligere byggesaker som er registrert på eiendommen, både av tegninger, tillatelser og søknader, for å få et klart bilde av hva som faktisk er godkjent, og i hvilken grad bygningsmassen avviker fra dette. Vi har ikke funnet alle dokumenter, så det må vurderes om det er behov for å bestille mer.»

Klagerne engasjerte advokat for å bistå seg i prosessen, i tillegg til byggeteknisk konsulent. Meglerforetaket har fått informasjon om at advokaten ikke lenger representerer klagerne og på tross av purringer har meglerforetaket ikke fått noe ytterligere informasjon om hva som er gjort av oppfølgning fra vedkommende.

Klagerne har også rettet et krav for de samme forhold mot selger og boligselgerforsikringen. Denne saken er til behandling i Finansklagenemnda. Meglerforetaket har vært i dialog med selgerforsikringen og har innhentet ytterligere dokumentasjon fra kommunen, dvs dokumenter som ikke var skannet og som ikke tidligere har vært levert ut. Dette materialet gir mer informasjon, men det gir dessverre heller ikke et fullstendig bilde av hva som er godkjent.

Boligselgerforsikringen har gjort en grundig vurdering av saken basert på den informasjonen de har, og det de har mottatt fra meglerforetaket. Deres foreløpige vurdering er at det er dokumentasjon på at kommunen tidligere har godkjent tre boenheter i bygget.

Basert på at det er en pågående sak mellom kjøper og selger om de samme forholdene, vil vi på vegne av meglerforetaket be om at nemnda, i samsvar med tidligere praksis, stiller saken i bero til saken i Finansklagenemnda er avklart.

Det er dokumentasjon på at kommunen ifb. med søknad fra tidligere eier har mottatt og stemplet tegninger som viser at boligen har tre boenheter og dette samsvarer med dagens bruk. Innklagede meglerforetak mener derfor at det ikke er dokumentasjon på at megler har opptrådt kritikkverdig og at det uansett ikke er dokumentert at vilkårene for økonomisk tap og årsakssammenheng er til stede.

Klagerne har engasjert «Din Bolig Søknad AS» til å foreta en vurdering saken. Denne vurderingen baserer seg på forhåndskonferansen som innklagede tok initiativ til. Deres anbefaling til klagerne er gitt uten at det er foretatt noen ytterligere undersøkelser slik kommunen oppfordret til i. Dette for å få avklart hva som rent faktisk er godkjent. Det er positivt at klagerne har engasjert noen til å bistå seg i prosessen med å få avklart eventuelle ulovligheter ved boligen. Det kan imidlertid se ut som den foreslåtte prosessen ikke samsvarer med kommunens forslag til prosess ved at de ikke har foretatt grundigere undersøkelser om hva som rent faktisk er godkjent.

Innklagede meglerforetak har tidligere forsøkt å bistå klagerne med å få iverksatt en prosess for å få avklart eventuelle ulovligheter ved boligen og da i samsvar med kommunens anbefaling. Meglerforetaket får imidlertid ikke gjennomført en slik prosess med mindre klagerne medvirker til dette. På denne bakgrunn mener meglerforetaket at klagerne så langt ikke har ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt.

Når det gjelder påstanden om at innklagede har opptrådt kritikkverdig så mener vi de undersøkelser som ble gjort på salgstidspunktet og uttalelsen fra kommunen, om at boligen muligvis er godkjent slik den står, tilsier at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke grunnlag for nemnda til å ta stilling til meglers håndtering av saken når lovlighetsspørsmålet ikke er grundigere belyst og avklart.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

1. Saken stilles i bero
2. Klagen tas ikke til følge

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at saken reiser spørsmål knyttet til lovlighet, herunder om boligen var godkjent med tre boenheter ved salget i 2020, og om megler har misligholdt sin undersøkelses‑ og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. også § 6-3 om god meglerskikk.

Den fremlagte dokumentasjonen fremstår ufullstendig og til dels motstridende. Det foreligger ikke avklarte fakta når det gjelder hva kommunen faktisk har godkjent, og i hvilken grad dagens bruk samsvarer med tidligere byggesøknader. Både kommunens uttalelser under forhåndskonferansen og den fremlagte rapporten fra klagernes rådgiver viser at det fortsatt ikke foreligger en endelig vurdering av eiendommens status.

Nemnda viser til at en avklaring rundt lovlighetsspørsmålet er helt sentralt for vurderingen av om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk mv. eller har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uten en slik avklaring er nemnda ikke i stand til å ta stilling til om den informasjonen megler hadde tilgjengelig på salgstidspunktet representerte et brudd på meglers undersøkelses‑ og opplysningsplikt.

Det bemerkes også at det pågår parallelle prosesser for de samme forholdene, blant annet i Finansklagenemnda mellom klagerne, selger og selgers boligselgerforsikring.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her og viser særlig til at sentrale faktiske forhold ikke er avklart. En realitetsbehandling forutsetter et faktisk grunnlag som nemnda ikke selv kan fremskaffe under sin skriftlige behandling.

På denne bakgrunn finner nemnda at saken ikke er tilstrekkelig opplyst til å kunne realitetsbehandles. Avklaringen av eiendommens bygningstekniske og offentligrettslige status må skje i dialog med kommunen eller gjennom annen egnet prosess.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen avvises.