RFE-2025-194

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Norge avd Mandal

Saken gjelder:               God meglerskikk. Erstatning. Verderlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Våren 2025 solgte klageren sin leilighet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten hadde en prisantydning på 1 850 000 kroner, og ble solgt for 1 750 000 kroner. Klageren hevder at hun ikke ble informert om at megleren tidligere på året hadde solgt en annen leilighet i sameiet for 2 100 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglersikk ved å ikke informere klageren om det andre salget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 150 000 kroner, samt at meglerforetakets vederlag settes ned til 55 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble annonsert med en prisantydning på 1 850 000 kroner, noe klageren vurderte som fornuftig. Prisen ble fastsatt i samråd med megleren. Det var først enighet om en prisantydning på 1 790 000 kroner, men beløpet ble oppjustert som følge av salg av tilsvarende leiligheter i sameiet. Etter noen uker ble boligen solgt for 1 750 000 kroner. Ved budaksept påpekte klageren at beløpet var noe lavt, men valgte likevel å akseptere.

Dagen etter at boligen var solgt, ble klageren oppringt av en nabo som informerte om at en annen leilighet i sameiet hadde blitt solgt for 2 100 000 kroner i samme periode som klagerens leilighet lå ute for salg. Megleren informerte aldri om dette, til tross for at hun også formidlet dette salget. Megleren har i ettertid bekreftet at det stemmer, men ifølge henne var standarden på den andre leiligheten bedre, blant annet med nytt bad og nyere skyvedører. Klageren mener derimot at beliggenheten er dårligere, noe naboen som hadde vært i leiligheten, også var enig i. Klagerens leilighet har i tillegg bedre solforhold, samt at både badet og skyvedørene ble byttet ut for noen år siden.

Klageren reagerer på at megleren ikke opplyste om salget av den andre leiligheten. Megleren hevder at hun ikke husket det da de diskuterte hva tilsvarende leiligheter hadde blitt solgt for. Dette skyldtes at salget av den andre leiligheten ikke var tinglyst enda. Dette fremstår veldig rart, da prisen på den andre leiligheten var ganske oppsiktsvekkende. Boligen ble solgt for prisrekord og en god del høyere enn det andre leiligheter har gått for. Det var dessuten den eneste leiligheten i sameiet som hadde blitt solgt dette året, og salget var derfor veldig relevant. Dersom klageren hadde visst at den andre leiligheten ble solgt for 2 100 000 kroner hadde hun aldri solgt sin leilighet for 1 750 000 kroner.

I ettertid føler klageren at megleren unnlot å informere om det andre salget for å få avsluttet klagerens salg. Det er vanskelig å si hva klagerens leilighet alternativt kunne ha blitt solgt for, men klageren var uansett ikke i stand til å ta en informert beslutning da hun mottok budet. Ifølge megleren ble heller ikke kjøperen informert om det tidligere salget. Pr. september 2025 har det blitt solgt enda en leilighet i sameiet for 2 150 000 kroner, noe som tyder på at markedet har justert seg etter dette prisnivået.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk. Megleren er forpliktet til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen til både selger og kjøper. Videre står det på Forbrukerrådets hjemmeside at:

Eiendomsmegleren være en nøytral mellommann og ivareta både selgerens og kjøperens interesser, bortsett fra når det gjelder salgspris, hvor megleren vil ivareta selgers interesse.

Når verken kjøperen eller klageren ble informert om det andre salget, har megleren ikke ivaretatt klagerens interesse i å oppnå høyest mulig pris. Megleren har brutt sin opplysningsplikt, og det er urimelig at klageren skal betale meglerhonorar. Det var dessuten klageren som avholdt visning, ettersom megleren var på ferie.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstattet 150 000 kroner, samt at meglerforetakets vederlag settes ned til 55 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da megleren de siste årene hadde solgt flere leiligheter i sameiet, hadde hun god kjennskap til anlegget. Eiendomsverdi og andre verktøy ble benyttet ved prissetting av klagerens leilighet. Det ble også henvist til kartet over solgte eiendommer i telefonsamtalen med klageren, herunder til fire sammenlignbare boliger. Basert på solgte leiligheter de siste tre årene, samt meglerens erfaring og kjennskap til markedet, ble prisen satt til 1 850 000 kroner. Etter meglerforetakets vurdering var prisantydningen riktig, noe som også bekreftes av mottatte bud og oppnådd salgspris.

Da klagerens leilighet ble annonsert var ikke den andre leiligheten solgt. Den ble heller aldri annonsert, idet salget kom i stand gjennom avtale direkte mellom kjøper og selger. Megleren ble først involvert da boligen var solgt, og utarbeidet kjøpekontrakt med mer. Megleren var altså ikke involvert i prisfastsettelsen, salgsprosessen eller avtaleinngåelsen. Ved utarbeidelsen av oppdragsavtalen ble megleren kjent med at den andre leiligheten var mer oppgradert enn tilsvarende leiligheter i sameiet. Det var foretatt utbedringer som resulterte i en høyere pris. Leiligheten hadde nytt bad, nytt kjøkken, nye gulv og nye dører. Det er også andre elementer ved avtalen som er konfidensielle, og som kan ha bidratt til prisen. Leiligheten ble derfor ikke ansett som sammenlignbar med klagerens leilighet.

Meglerforetaket kan ikke se at denne type informasjon omfattes av meglerens opplysningsplikt. Normalt sett opplyser ikke megleren om alle forhold rundt vurderingen, herunder alle eiendommer som er solgt de siste årene. Klageren har heller ikke oppnådd en for lav pris som følge av at hun ikke ble informert om det andre salget. Salgsprisen harmonerer godt med salget av sammenlignbare leiligheter. Selv om én enkelt leilighet oppnådde høyere pris, betyr det ikke at markedet generelt har justert seg. Leiligheter har ulike kvaliteter, alle salgsprosesser er unike og det er individuelt hva interessenter er villige til å by for en eiendom.

Klagerens krav om verderlagsnedsettelse avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og verderlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

En meglers foreslåtte prisantydning er meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt, men er ingen «garanti» for hva markedsprisen blir. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megleren her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er også til enhver tid opp til selger å avslå eller akseptere et bud.

Prisråd og markedsvurderinger ligger innenfor meglerens faglige skjønn. Det foreligger ingen generell plikt til å informere oppdragsgiver om alle relevante salg, så lenge prisrådgivningen som er gitt er forsvarlig og bygger på et bredt vurderingsgrunnlag.

Det omtvistede salget var ikke annonsert i markedet og var gjennomført som et rent oppgjørsoppdrag, hvor kjøper og selger hadde funnet hverandre før megleren ble engasjert. Salget var ikke tinglyst da prisdiskusjonen mellom megler og klager fant sted. Nemnda legger til grunn at megleren ikke var involvert i prisfastsettelsen og derfor ikke hadde samme innsikt i markedssituasjonen og partenes vurderinger knyttet til verdi, som en har ved et ordinært salgsoppdrag.

Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å fastslå at megleren hadde plikt til å fremheve dette konkrete salget overfor klageren.

I tillegg fremgår det at den solgte leiligheten hadde klart høyere standard, med flere dokumenterte oppgraderinger. Dette underbygger meglerens skjønnsvurdering om at den ikke var direkte sammenlignbar med klagerens bolig.

Klagerens leilighet ble solgt etter fem visninger for 1 750 000 kroner, noe som ligger nært prisantydningen, og var i tråd med det meglerforetaket anfører om nivået på sammenlignbare boliger i sameiet de siste årene.

Nemnda har ikke grunnlag for å konstatere at den oppnådde salgsprisen var urimelig lav.

Det er ikke dokumentert at klagerens bolig hadde en høyere markedsverdi enn oppnådd salgssum. Det er heller ikke sannsynliggjort at klageren ville oppnådd 150 000 kroner mer ved å avvente eller avslå budet. Nemnda finner ikke at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.

Når det gjelder krav om vederlagsnedsettelse, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner ikke at det er sannsynliggjort at megleren har utvist en slik forsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen fører ikke frem.