Klage nr:
114/09

Avgjort:
26.10.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om grunnlag for kjøpesum

Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS Nesttun
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en seniorleilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klagerne mener de har et krav mot innklagede på bakgrunn av feil/manglende opplysninger om påkostninger for gulv og betaling av vederlag til innklagede som eiendomsmegler.

Klagerne er representert ved Jussformidlingen. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en seniorleilighet den 24. november 2006 og måtte tegne medlemskap i en boligspareklubb. Kjøpesummen var satt til 743 393 kroner.

Leiligheten i borettslaget/boligspareklubben omsettes ifølge vedtektene til medlemmene og til faste indeksregulerte priser. Videre skal det tas hensyn til rimelige påkostninger som blir lagt i tillegg til prisen.

Leilighetenklagerne kjøpte hadde en fastpris på 646 363 kroner, i tillegg ville selgeren ha 60 000 kroner for laminatgulvet i leiligheten. Leiligheten var på ca 62 kvm og i ettertid viser det seg at man kan få lagt parkettgulv på et tilsvarende areal for ca 33 949 kroner. Klagerne mener laminatgulvet var av eldre dato og burde vært nedskrevet til et prisnivå som tok hensyn til dette.

Etter et møte med boligspareklubben den 3. mars 2008 fikk klagerne bekreftet at meglerhonoraret ble belastet dem som kjøpere. Dette tilsvarte 37 030 kroner og var inkludert i kjøpesummen på 743 393 kroner. Dette ble også bekreftet at innklagede.

Klagerne mener at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og de har krav på erstatning. Kravet baseres på skadeerstatningslovens § 2-1, 1. ledd, 1. punktum.

Klagerne mener de feilaktige og manglende opplysningene i forbindelse med påkostningen og meglerhonoraret har påført klagerne et tap på henholdsvis 26 051 og 37 030 kroner, totalt 63 081 kroner.

Klagerne henviser til eiendomsmeglingsloven § 6-7. I borettslagets vedtekter fremgår det at overdragelsesprisen ikke må overstige det tidligere andelseier i sin tid betalte for andelen, justert i samsvar med prisindeksreguleringen. Det skal også tas hensyn til rimelige påkostninger, utover vanlig vedlikehold. Klagerne påpeker at det aldri ble nevnt i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten at det ble lagt påkostningskostnader til for laminatgulvet. Disse opplysningene ble gitt under møtet for signering og det ble heller ikke her fremlagt noen skriftlig dokumentasjon. Klagerne hadde ikke anledning eller mulighet til å kontrollere eller etterprøve at det oppgitte påkostningsbeløpet var riktig. Klagerne fremhever at opplysningene fremkom etter at handel var sluttet.

Klagerne mener det ikke er rimelig å kreve 60 000 kroner for gulvet. Klagerne mener at dette er opplysninger de hadde krav på å få etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I kjøpekontaktens punkt 2 fremgår det at omkostningene til eiendomsmegler skal dekkes av kjøperne (klagerne) og er inkludert i kjøpesummen. Klagerne viser her til eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd og påpeker at loven er ufravikelig, jf.eiendomsmeglingsloven § 1-3. Klagerne mener det ikke var adgang til å fastsette at de skulle betale for meglerhonoraret ved salget.

Klagerne mener det må forventes at innklagede var kjent med hva kjøpesummen inkluderte, og innklagede er etter klagernes oppfatning ansvarlig for at de ikke fikk forelagt dokumentasjon i forbindelse med påkostningen og påkostningsbeløpet. Klagerne forutsetter at innklagede kjenner til lovens regler om hvem som skal dekke eiendomsmeglerens honorar.

Klagerne mener at innklagede har utvist uaktsomhet ved å ikke gi informasjonen i tilknytning til spørsmålet om påkostninger av eiendommen samt betalingen av innklagedes honorar. Innklagede har dermed handlet i strid med eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd og 7-2 fjerde ledd.

Klagerne mener det foreligger årsakssammenheng.

Innklagede anfører:

Oppdragsgiver var et dødsbo ved arvingene. Ifølge oppdragsavtalen er det boet som skal betale innklagedes honorar. I forbindelse med innhenting av opplysninger fra forretningsfører/borettslaget ble innklagede gjort kjent med at det var prisregulering på boligene. Borettslagets faste praksis ved fastsettelse av salgssum er at leilighetene omsettes til en angitt fastpris, med tillegg av påkostninger og meglerhonorar. Innklagede viser til telefaks fra forretningsfører datert 16. november 2006. Innklagede viser også til vedtektenes punkt § 2-7.

Angitt fastpris er 647 393 kroner. Arvingene oppga påkostninger til 60 000 kroner. Påkostningene utgjør nye persienner, baderomsinnredning og dusjkabinett. Innklagedes honorar utgjør 36 000 kroner og salgssummen ble da 743 393 kroner.

Innklagede påpeker at det ikke er kommet innsigelser fra borettslaget/forretningsfører i forbindelse med fastsetting av salgssummen. Borettslagets styre har valgt ikke å oppnevne takstmann til å taksere påkostningene som man har anledning til etter vedtektenes punkt § 2-7.

Innklagede har fulgt borettslagets retningslinjer ved fastsettelsen av salgssummen. Fastprisen oppgitt i salgsoppgaven var feil, da innklagede først fikk oppgitt fastpris for boligen inkludert garasje. Det viser seg at leiligheten ikke har garasjeplass.

Innklagede viser til sak 135/01 hvor det fremgår av saken, at salgssummen er fastsatt inkludert meglerhonorar. Innklagede påpeker at klagerne viser til eiendomsmeglingsloven av 2007, men at det var eiendomsmeglingsloven av 1989 som gjaldt på salgstidspunktet.

At klagerne først fikk spesifikasjonen på kjøpesummen under kontraktsmøtet, skyldtes at eiendommen ble kjøpt før salgsoppgaven var skrevet og eiendommen var annonsert. Kjøperne så eiendommen ved en teaser-annonse som oppga at eiendommen ville komme for salg i løpet av 1-2 uker. Klagerne presset på for å få en privat visning og valgte deretter å legge inn bud på den fastsatte kjøpesummen.

Innklagede er gjort kjent med at klagerne etter kort tid solgte andelen videre for en pris på 647393 kroner.

Kravet om at innklagede skal dekke meglerhonoraret og påkostningene avvises.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klagerne og selgeren, da dette faller utenfor Nemndas virkeområde.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke innklagedes oppgave å vurdere hvorvidt påkostningstillegget som selgeren har oppgitt, er rimelig eller riktig. Dette må eventuelt vurderes av takstmann.

Hvorvidt kjøpesummen kunne forhøyes med selgerens utgifter til eiendomsmegler, beror på en tolkning av borettslagets vedtekter. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at borettslagets faste praksis ved fastsettelse av salgssum er at leilighetene omsettes til en angitt fastpris, med tillegg av påkostninger og meglerhonorar. På denne bakgrunnen kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er noe grunnlag for å trekke inn eiendomsmeglingsloven 1989 § 4-1 første ledd annet punktum. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede kan kritiseres for ikke å ha redegjort særskilt for borettslagets tolkning avsine egne vedtekter.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.