RFE-2025-224
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav på vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av boligen sin gjennom innklagede meglerforetak 28. mai 2024. Boligen ble klargjort og markedsført i en stram tidsplan og eiendommen ble markedsføres allerede uken etter oppdragsinngåelsen. Det ble avholdt i alt 4 visninger; 9. juni 10. juni, 18. juni og 19. juni. Kun 5 dager senere, og under 4 uker etter inngått oppdragsavtale sa klager opp oppdraget 24. juni. Det oppstod uenighet om markedsføring av rom/utleiemulighet, oppfølging av utvalgte interessenter, feil i salgsmateriellet, samt uttrykt misnøye med meglers arbeidsform. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, ved sin håndtering av salgsprosessen. Videre er det spørsmål om dette medfører grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag, samt gir klagerne krav på erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 90 000 kroner i erstatning, samt bortfall av meglers vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Meglers gjennomføring av salgsoppdraget førte til flere alvorlige feil og mangler som svekket salgsprosessen og påførte klagerne et økonomisk tap.
For det første ble det gitt feilaktige og misvisende opplysninger om hvilke rom i boligen som var godkjent for varig opphold. Som følge av dette ble hele den relevante utleiemuligheten – tre rom med tidligere leieinntekt på om lag 250 000 kroner årlig – fjernet fra annonse og prospekt. Rom ble omtalt som ikke godkjent, og det ble inntatt en advarsel om at kjøper hadde fullt ansvar for forholdet. Klagerne måtte derfor innhente profesjonell bistand for å få korrigert de feilaktige beskrivelsene. Takstfirmaet som hadde utført befaring og teknisk vurdering, innhentet avklaringer fra Plan- og Bygningsetaten. Disse viste blant annet at betegnelser på plantegninger ikke er avgjørende for godkjenning, at kontor regnes som arbeidsrom og dermed er godkjent for varig opphold, at rom benevnt som trimrom kan brukes som oppholdsrom uten meldeplikt, og at innbygde terrasser normalt kan ettergodkjennes uten krav om tilbakeføring. Etter disse avklaringene var alle tre rom i utleiedelen å anse som godkjente eller godkjennbare.
Likevel tok ikke megler takstfirmaets korrigeringer til følge på en systematisk måte, og endringene som ble gjort kom sent og var ikke konsistente. Dette medførte at det publiserte materialet fremsto ulikt på flere steder og inneholdt dermed fortsatt feil. Dette ga et misvisende bilde av eiendommen, herunder av antall rom og utleiemuligheten, som var sentrale forhold for potensielle kjøpere. Feilinformasjonen svekket responsen i markedet og redusert muligheten for en god budrunde.
I sitt tilsvar konkluderer meglerforetaket med ansvarsfraskrivelse basert på eksempler med irrelevante mangler, i stedet for å forholde seg til klagernes tilfelle der det ikke var slike mangler. Meglerforetaket skriver blant annet:
«Eksempler..» «Hvis boligen har en separat del som ikke lovlig kan benyttes til utleie, vil det lett være villedende dersom den næringsdrivende… Eksempel: Boligen har 4 rom som benyttes som soverom, men bare 3 av disse tilfredsstiller kravene… Eksempel: Boligen har ett rom i kjelleretasjen som benyttes som soverom.
Rommet har et lite vindu som ikke kan brukes som rømningsvei.»
Eksemplene her er ikke relevante for de forhold denne klagen gjelder.
For det andre fulgte ikke megler fulgte opp interessentene på en tilfredsstillende måte. Tre konkrete interessenter ble ikke kontaktet slik forutsatt, og i ett tilfelle ble det gitt uriktige opplysninger til klagerne om at megler hadde forsøkt å komme i kontakt med interessenten uten å lykkes. Denne interessenten var så interessert at de senere selv tok kontakt, og endte opp som budgiver, og kjøper av huset via annen megler. Den manglende oppfølgingen førte til forsinket fremdrift og mulig bortfall av budgivere.
For det tredje håndterte megler budgivningen og oppsigelsen av oppdraget på en kritikkverdig måte. Etter at oppdraget var sagt opp, ble et mottatt bud først videreformidlet dagen etter. Klagerne mottok kort etter oppsigelsen faktura for full godtgjørelse, inkludert tjenester som ikke var levert. Senere trakk meglerforetaket det omtvistede beløpet fra oppgjøret hos en annen megler, uten å imøtekomme klagernes innsigelser.
Megler hadde gjennom hele prosessen hastverk, det var lite dialog og kvaliteten på det som ble levert var mangelfull. Det vises blant annet til feil i annonsemateriale, mangelfull korrektur, manglende avklaringer rundt prisfastsettelse, håndtering av plantegninger og bilder, samt beslutninger tatt uten forutgående dialog med klager. Det virket på klagernes som megler ikke hadde kapasitet til å håndtere oppdraget på en forsvarlig måte.
Samlet sett medførte feilene dårligere markedsføring, færre interessenter, svakere budrunde og betydelige ekstrakostnader, herunder utgifter til ekstern bistand, mellomfinansiering og en helt ny salgsprosess.
Klagerne krever at meglers vederlag frafalles og tilbakebetales, eventuelt med tillegg av renter. I tillegg krever klagerne 90 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Rom for varig opphold og utleiemulighet
Klagere anfører at megler feilaktig beskrev flere rom og som ikke godkjent for varig opphold og dermed også strøk opplysning om utleiemulighet. Megler er bundet av eiendomsmeglerloven § 6‑7 og bransjenormen/veilederen for markedsføring, og kan ikke markedsføre rom for annet enn det rommene er godkjent til. Dette gjelder uavhengig av faktisk bruk. Det er riktig at klager nok kunne formulert dette annerledes da han selv forsøkte å selge gjennom «Selg selv»-tjenesten Propr.no, men eiendomsmegler er bundet av et annet regelverk enn private selgere. Rett nok ble «arbeidsrom» korrigert dagen etter, til rom for varig opphold og i tide for hovedtyngden av markedsføringen. For øvrige rom forelå ikke godkjenning for varig opphold, og megler kunne derfor verken markedsføre disse som soverom eller tilrettelegge for utleie av rommene i strid med godkjent bruk.
Klagernes syn på ettergodkjenning er på mange måter forståelig, men megler kan ikke hensynta eller forbeholde seg til en mulig ettergodkjenning som faktum i markedsføringen, og i kommunikasjon med interessenter. Klagerne viser til uttalelser fra takstfirma/PBE. Meglerforetaket bestrider ikke at rom med tilstrekkelig rømningsvei og takhøyde i gitte tilfeller kan ettergodkjennes. Det ble også foretatt rettelser fortløpende der noe viste seg å være feil. Uttalelser om sannsynlig ettergodkjenning kan ikke erstatte kravene i markedsføringsreglene. Samlet ble følgende tekst inntatt på s. 12 under «Ferdigattest»;
«Det gjøres oppmerksom på at på originale byggetegninger er to innbygde terrasser tegnet som overdekket terrasse, og tre rom i første etasje beskrevet som hhv; trimrom, hobby/ gjesterom og arbeidsrom. Nevnte rom (som har store vinduer, normal takhøyde og rømningsveier) er i bruk til beboelse, men er ikke godkjent til varig opphold uten ny søknad. Kjøkkenet i underetasjen er på originale byggetegninger benevnt som vaskerom. Et soverom i overetasjen er på byggetegninger tegnet inn som del av stuen/ spisestue. Videre bruk og risiko vil bli kjøpers fulle ansvar.»
Meglerforetaket markedsførte eiendommen med 6 soverom. Meglerforetaket som overtok salget, markedsførte den med 7 soverom. Megler ser heller ingen grunn til å betvile at innbygde terrasser er oppført før klagers eierperiode. Men all den tid det er et misforhold mellom det søkte tiltaket og faktisk utførelse, må dette formidles til interessenter som et forbehold, så blir det opp til interessentene å avgjøre om dette har stor betydning for dem eller ikke.
Oppfølging av interessenter
Megler forsøkte å nå vedkommende interessent via. tilgjengelige kanaler, og oppgitt kontaktinfo. Manglende respons fra interessenten indikerte manglende interesse og kjøpsvilje. Interessenten(e) stod på oppfølgingsliste etter at klagerne meldte dem inn 28. mai. Den ene ble oppringt samme dag, den andre meldte seg på og møtte på visning 19. juni og ble fulgt opp telefonisk. Bud kom søndag 23. juni, og hadde akseptfrist 24. juni kl. 15. Det er korrekt at dette ikke ble varslet ut før dagen etter, noe som skyldes at klager 22. juni, dvs. dagen før budet kom inn, sa opp oppdraget pr. e-post. Megler måtte – etter hvert som tiden gikk, og klager nektet å besvare telefon og epost da avveie hensynene mot hverandre, og fant det riktig å varsle budet ut – i påvente av klagers respons. Klager responderte til slutt at de fortsatt ønsket å si opp oppdraget, og klager meddelte til budgiver da at budet ikke ble akseptert. Megler ringte alle med tilgjengelig telefonnummer. Den siste interessenten ble kontaktet 7. juni kl. 11.30. Interessenten mottok SMS-oppfølging om visning/prisantydning. Interessenten mottok også SMS om budvarsel.
Kommunikasjon, framdrift og prioriteringer
Oppdraget ble startet i en presset tidsramme etter klagernes ønske om rask publisering, fordi klagerne hadde sagt opp avtale med tidligere megler kort tid før markedsføring. Megler mobiliserte fotografering, innhenting av info og utarbeidelse av materiell på kort varsel. Det som ble oversendt fra tidligere meglerforetak, ble naturlig nok ikke belastet klager. Det ble innhentet kommunale opplysninger gjennom der dette var nødvendig.
Enkelte valg – som plassering av plantegninger, forsidebilde, visningslengde og publiseringstidspunkt – er skjønnsmessige virkemidler megler må kunne utøve for å optimalisere salget. At klagere ville valgt annerledes, innebærer ikke i seg selv at man kan statuere avvik fra god meglerskikk. Når megler foretar andre valg i markedsføringen enn klagers preferanser, er det fordi megler er av den oppfatning at dette er tiltak som erfaringsmessig er egnet til å få en større interesse og et bedre salg, enn alternativet.
Budkommunikasjon og oppdragsavslutning
Klagere ga 22. juni skriftlig melding om å avslutte oppdraget. Da bud fra interessent kom inn 23. juni forsøkte megler å nå klagerne samme dag pr. telefon/SMS – uten svar – og sendte også e‑post. For å ivareta klagernes interesser ble øvrige interessenter og klager varslet dagen etter. En ny interessent meldte seg og ønsket visning. Kort tid etter bekreftet klagerne på nytt oppsigelsen pr. e-post. (24. juni kl. 12:08). Det må presiseres at det var denne interessenten som til slutt endte med å kjøpe eiendommen, etter at klager engasjerte et nytt meglerforetak til å selge eiendommen på et tidspunkt etter at kontrakten ble sagt opp. Budet lå på 17,5 millioner, ref. budjournalen. Salgssummen ble til slutt avtalt til 18,9 millioner.
Det er lite som tyder på at budgiver ikke kunne inngitt samme bud til innklaget megler, som til etterfølgende megler. Avsluttende faktura ble sendt samme dag, i tråd med at oppdraget ble sagt opp av klager. Det ble videre opplyst at urådighet ville bli slettet, samt at pantedokument ville bli nedjustert til et beløp nære fakturaen pålydende.
Krav om frafall av hele fakturaen
Fakturaen (67 405 kroner) består i all hovedsak av utlegg samt honorar for visninger/tilrettelegging. Det bestrides at vilkårene for vederlagsnedsettelse foreligger. I fakturaen utgjør følgende poster honorarer: Tilrettelegging, inneståelseshonorar og visninger (4 stk* 3950 kroner). I tillegg utgjør honorardelen av markedspakken 14 000 kroner. Det må videre nevnes at meglerforetaket ikke har pådratt klager noen unødvendige kostnader. Blant annet er byggesaksinfo mv. mottatt fra tidligere meglerforetak, som klagerne sa opp kontraktsforholdet sitt med før han engasjerte innklaget megler.
Erstatningskrav
Klagernes påstand om «sterkt redusert prisnivå» er hypotetisk og udokumentert. Erstatningskravet er ikke nærmere dokumentert, og det vites ikke hvor de 90 000 kronene forankres. Det bestrides uansett at det foreligger et økonomisk tap for klagende part, og heller ikke ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng. Det foreligger ikke påvist økonomisk tap som følge av et konkret klanderverdig forhold hos megler. Erstatningskravet må denne bakgrunn avvises.
Meglers plikt til å utarbeide korrekt salgsoppgave innebærer at rom ikke kan markedsføres som «rom for varig opphold» uten godkjenning. Mulige ettergodkjenninger kan ikke fremstå som eksisterende godkjenning. Det er et innarbeidet krav at markedsføringen ikke må være egnet til å villede mht. godkjent bruk. Meglers praksis her er i tråd med normen, og teksten om «kjøpers ansvar» må sees i lys av dette. Det vises til Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig pkt 3.6 hvor det fremkommer at:
«Markedsføringen vil lett skape et villedende inntrykk dersom hovedfokuset for eksempel er alternative romløsninger, utbyggingsmuligheter, eller formål som krever omsøking eller godkjenninger som ikke foreligger på markedsføringstidspunktet. Et slikt fokus vil lett føre til at fakta om boligen slik den fremstår på markedsføringstidspunktet blir underkommunisert, og forbrukere kan dermed lett bli villedet eller gå glipp av viktige opplysninger. For å unngå dette anbefaler Forbrukertilsynet at man legger hovedvekten på å fremstille boligen slik den er på markedsføringstidspunktet.»
«Eksempler..» «Hvis boligen har en separat del som ikke lovlig kan benyttes til utleie, vil det lett være villedende dersom den næringsdrivende fremhever at underetasjen har vært utleid for flere tusen kroner i måneden i markedsføringen.» «Dersom den næringsdrivende er kjent med at kjelleretasjen ikke er godkjent til varig opphold, men bildene i annonsen viser soverom innredet med sengeplasser i denne etasjen, er markedsføringen villedende dersom ikke dette tydelig fremgår. Selv om forholdet fremgår av salgsoppgaven og/eller annonsen, må også bildene merkes tydelig.»
Det vises også til punkt 3.3.2 om soverom, hvor det presiseres at kun rom som er godkjent som soverom kan inngå i antallsangivelsen. Rom som ikke er godkjent, eller der godkjenningen er uklar, kan beskrives i øvrig tekst, men ikke føres opp som soverom i markedsføringen. Megler plikter å innhente plantegninger og avklare rommenes lovlige bruk, og kan ikke markedsføre rom som soverom dersom godkjenning mangler eller det foreligger søknadsplikt som ikke er oppfylt.
På denne bakgrunn anføres det at markedsføringen av boligens soverom og utleiemulighet ble utformet innenfor det handlingsrommet eiendomsmegler har etter regelverket.
Når det gjelder god meglerskikk, har megler arbeidet innenfor en stram tidsramme, mobiliserte nødvendige tiltak, rettet opp når det var grunnlag for presiseringer og fulgte opp registrerte interessenter. Det foreligger det ikke brudd på god meglerskikk eller andre plikter.
Klagernes syn knytter seg i hovedsak til uenighet om skjønnsutøvelse og til forhold som ikke kan legges til grunn uten offentlig dokumentasjon på markedsføringstidspunktet. Det bestrides at det foreligger pliktforsømmelser som kan gi grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Meglerforetaket fremsetter påstand om at klagen ikke tas til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at klagerne har rettet en rekke innvendinger mot meglers utførelse av oppdraget. Flere av innvendingene beror på skjønnsmessige betraktninger av meglers oppdragsutførelse, som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med loven. For øvrig må utførelsen av megleroppdraget i noen grad ses i lys av at markedsføringen skjedde svært raskt etter oppdragsinngåelse. Nemnda finner ikke grunn til å behandle alle klagernes innvendinger i detalj, og nøyer seg med å bemerke følgende:
En helt sentral plikt for eiendomsmeglere er å overholde eiendomsmeglingsloven § 6-7 i markedsføringen overfor potensielle kjøpere. Uriktig markedsføring av ikke-godkjente rom kan ha store konsekvenser for selger – og for så vidt også for megler som kan pådra seg ansvar. I dette tilfellet fremstår enkelte av rommenes status å ha vært noe uavklart, og megler synes å ha justert markedsføringen der klagerne har påvist at godkjennelse likevel forelå. For rom som ikke har vært godkjente, men der det kunne ligge an til en godkjennelse, er ikke dette noe megler kan reflektere i markedsføringen. Megler skal forholde seg til rommenes faktiske offentligrettslige status på markedsføringstidspunktet. Det vises til Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig, som innklagede har vist til ovenfor. Nemnda kan ikke se at forholdet utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det er heller ikke tilfellet for håndteringen av innkomne bud. Klagerne sa opp oppdraget rett før bud fra en interessent kom inn. Megler slet med å få kontakt med klagerne, og øvrige interessenter og klagerne ble varslet dagen etter. Videreformidlingen til andre interessenter var ikke noe megler var forpliktet til på et tidspunkt det ikke eksisterte noe oppdrag, og meglers fremferd her innebærer klart nok ingen forsømmelse. Nemnda kan heller ikke se at det er bevismessig grunnlag for at megler ikke har fulgt opp interessenter tilstrekkelig.
Meglerforetakets faktura fremstår i tråd med oppdragsavtalen. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for noen vederlagsnedsettelse, ettersom det ikke foreligger noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Det foreligger heller ingen forsømmelse fra meglers side som danner ansvarsgrunnlag for erstatning for meglerforetaket. Det bemerkes at det under enhver omstendighet ikke er sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av oppdraget.
Etter dette gis klagerne ikke medhold.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.