RFE-2025-229

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd Landbruk

Saken gjelder:               Oppgjør etter oppsigelse av oppdrag – krav på vederlagsnedsettelse og erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Selger inngikk oppdragsavtale med innklagde meglerforetak om salg av eiendommen sin 24. oktober 2023. Eiendommen ble ikke solgt. Klagerne sa opp oppdraget 17. april 2025. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige og har særlig trukket frem at meglerforetakets pant i eiendommen på 18 millioner kroner ikke ble slettet, noe som medførte at klagerne ikke kom videre i salgsprosessen med ny megler. Forsøk på å komme i dialog med meglerforetaket om en løsning på dette ble ikke besvart. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling. Videre er det spørsmål om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, med den følge at klageren har krav på erstatning. Klageren krever 750 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne bestrider meglerforetakets faktura på kr 108 000 og krever vederlagsnedsettelse, eventuelt bortfall av vederlaget. De gjør gjeldende at megler ikke har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, og at oppdraget ble håndtert på en slik måte at foretaket ikke har krav på vederlag eller utlegg. Klagerne ble påført økonomisk tap som følge av mangelfull oppfølging og krever erstatning.

Mangelfull oppfølging og manglende salgsfremdrift
Gjennom hele oppdragsperioden opplevde klagerne at megler i liten grad fulgte opp salgsoppdraget. Arbeidet ble i stor grad overlatt til dem selv, herunder utforming av tekst til salgsprospektet og initiativ overfor interessenter. Etter første visning, som megler deltok på, var interessen lovende, men deretter stanset salgsarbeidet opp uten forklaring. Megler fulgte ikke opp identifiserte leads og interessentene ble «kalde» som følge av manglende aktivitet.

Manglende og utilstrekkelig kommunikasjon
Kommunikasjonen fra megler var mangelfull, utydelig og til tider fraværende. Klagerne måtte gjentatte ganger purre på status og responstiden var svært lang, særlig fra høsten 2024. Dette har skapt betydelig usikkerhet og svekket muligheten for å få til et vellykket salg.

Feil fokus og lite salgstilpasset tilnærming
Megler har konsekvent hatt for stort fokus på negative landbrukskalkyler og utfordringer knyttet til drift av eiendommen, også i tidlige faser av dialogen med interessenter. Dette har vært lite salgsfremmende og kan ha skremt bort potensielle kjøpere. Megler gjentatte ganger i tidlige stadier av salgsprosessen, etterspurte innsyn i klagernes regnskap. Dette var unødvendig og skapte et feil inntrykk av økonomisk risiko ved eiendommen.

Mangelfull håndtering av interessenter
Klagerne viser til erfaringer fra tidligere samt at potensielle kjøpere ga uttrykk for overraskelse over meglers manglende oppfølging. Blant annet var det en interessent fra [området] som hadde forsøkt å få tak i megler over lengre tid uten å lykkes, og som derfor kontaktet klagerne direkte. Megler formidlet heller ikke kontakt med interessenter som banken deres fikk henvendelser fra knyttet til spørsmålet om finansiering. Dette viser at oppfølgingen av interessenter har vært utilstrekkelig.

Feil og svikt i håndtering av avtalt salgsstrategi
Meglerforetaket etablerte ikke, eller gjennomførte ikke noen tydelig salgsstrategi, til tross for at klagerne gjentatte ganger oppfordret til det. Megler var svært lite selgende i sin kommunikasjon og eiendommens positive sider og muligheter, ble i for liten grad fremhevet. Klagerne viser til at eiendommen ble priset av megler første gang til ca. 22 millioner kroner, og at takstmann anslo 24 millioner. Klagerne satte senere prisen ned til 19 millioner for å øke interessen. De mener dette også burde ha gitt grunnlag for bredere interesse dersom megler hadde fulgt opp på en tilfredsstillende måte.

Konkret hendelse: tapt leieinntekt i vinterferien
Megler og klagerne var enige om å løfte boligannonsen før vinterferien for å muliggjøre visninger i en periode med høy interesse. På bakgrunn av avtalen avslo klagerne utleieforespørsler gjennom Airbnb. Det viste seg imidlertid at megler ikke hadde løftet annonsen som avtalt, noe klagerne først oppdaget da de selv tok kontakt. Dette førte til at det ikke ble gjennomført planlagte visninger og at klagerne tapte leieinntekter på mellom 20 000 og 45 000 kroner per uke.

Økonomisk tap og krav om vederlagsbortfall
Klagerne hevder at manglende oppfølging, feilfokus og fravær av strategi har påført dem betydelige økonomiske tap, herunder tapte leieinntekter, unødvendige driftskostnader og økte rente‑ og vedlikeholdsutgifter som følge av den lange salgstiden. De anfører at meglerforetaket i realiteten ikke har utført et forsvarlig salgsarbeid og derfor ikke kan kreve vederlag. Klagerne krever at meglerhonoraret settes til kr 0 og at meglerforetaket erstatter deres økonomiske tap.

Det siste store annonseløftet som ble avtalt utført med meglerforetaket gjaldt et løft og et fremrykk mot vinterferie uka i 2025. Dette løftet og fremrykket ble «glemt» av meglerforetaket, noe som igjen skaper frustrasjon hos klagerne.

Meglerforetaket har ikke utført sine lovpålagte plikter på en tilfredsstillende måte jf. emgll § 7-7.  Det gikk hele fire måneder før meglerforetaket besvarte klagernes henvendelser etter mottak av faktura. Det var først når klagerne klaget saken inn for nemnda at meglerforetaket kom med et svar.

Til da hadde også meglerforetaket latt pantet sitt i eiendommen på 18 millioner kroner ble stående. Tross i at det omtvistede beløpet var på i overkant av 100 000, kroner Dette resulterte i at klagernes nye megler helst ikke ville «ta i oppdraget» før pantet var oppgjort/slettet. Men manglende tilbakemeldingen fra meglerforetaket medførte at klagerne ikke kom videre i salgsprosessen og ikke kunne legge ut eiendommen for salg igjen i mai 2025 slik forutsatt.

Hadde megler brukt svært mange timer på oppdraget slik det hevdes burde også dette generert bedre resultater både når det kommer til oppfølging av klagerne som oppdragsgivere, og til salgsresultatet generelt. Klagernes frustrasjon går ikke på resultat av salgsprosess. Det går på hvordan prosessen ble håndtert og fulgt opp av meglerforetaket. Alle beklagelsene fra meglerforetaket har kostet mye i frustrasjon, tid og ikke minst penger.

Klagerne kom ikke videre i sin salgsprosess før i september 2025. Igjen grunnet sent svar og mangel på prosessering fra meglerforetaket. Noe som for klagernes del har vært en rød tråd gjennom hele oppdragsavtalen med meglerforetaket.

I tillegg til krav på vederlagsnedsettelse krever klagerne erstatning på 750 000 kroner. Dette er en dokumenterbar sum for de utgiftene klagerne er påført som følge av meglers manglende oppdragsutførelse.

Innklagede har i hovedsak anført:
Salgsoppdraget ble inngått 24. oktober 2023. Klageren sa opp oppdraget i e-post av 17. april 2025. Klagerne ble deretter fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale, totalt 108 000 kroner bestående av følgende elementer;

Utlegg for tilstandsrapport: 34 035 kroner
Tilretteleggingshonorar: 27 500 kroner
Markedspakke: 21 500 kroner, med fratrekk for 6 500 kroner for egne bilder
Visning helgedag: 4 375 kroner
Tinglysningsgebyr Pantesikring: 540 kroner
Trykte salgsoppgaver: 1 950 kroner
Minstehonorar til megler: 25 000 kroner

I forbindelse med utstedelse av faktura fikk klagerne tilgodesett kostnader for totalt tre annonseløft, totalt 5 850 kroner.

Meglerforetaket har beregnet seg minste vederlag i forbindelse med oppsigelse, noe de har rett til i henhold til oppdragsavtalen. Megler har lagt ned mange arbeidstimer på oppdraget og kjenner seg ikke igjen i store deler av frustrasjonen som reises. Alle relevante interessenter har vært fulgt opp, enkelte meg gjentatte og langvarige kontaktpunkter. Megler har jobbet aktivt med interessenter fra andre oppdrag, og forsøkt å øke verdipotensialet til eiendommen for interessentene. Personen fra [området] som klagerne referer til kontaktet megleren etter at oppdraget var sagt opp.

Megleren har tidligere også i møte med klagerne beklaget at oppfølgingen ikke opplevdes tilfredsstillende og at denne kunne vært mer proaktiv i oppdragets siste fase. Megler kjenner seg for øvrig ikke igjen i den øvrige karakteriseringen av oppdragsgjennomføringen.

Når det gjelder den tinglyste pantesperren med urådighet, så erkjennes det fra innklagedes side at denne kunne vært slettet og nedkvittert ved første henvendelse fra klager, slik at klager kunne komme videre i salgsprosessen med ny megler. Dette er nå ordnet og innklagede beklager at det ikke ble gjort tidligere.

Det er tydelig at det har vært avvik mellom forventning og leveranse, men meglerforetaket kan ikke se at megler har brutt sine lovpålagte plikter i oppdragsgjennomføringen. Det foreligger ikke rettslig grunnlag for å imøtekomme klagernes krav om vederlagsnedsettelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av et lengre og avsluttet salgsoppdrag, herunder med anførsler om manglende oppfølging, svak kommunikasjon og manglende sletting av meglerforetakets tinglyste pant etter oppsigelse. Spørsmålene er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om vilkårene for erstatning er oppfylt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det fremgår at klagerne over en lengre periode opplevde manglende fremdrift i salgsprosessen, utilstrekkelig oppfølging av interessenter og betydelige utfordringer med å få svar på henvendelser. Innklagede har delvis erkjent at oppfølgingen ikke var tilfredsstillende i oppdragets siste fase.

Nemnda legger til grunn at megleren har plikt til å håndtere oppdraget på en aktiv, omsorgsfull og profesjonell måte. Selv om noe av den opplevelsen klagerne beskriver ikke kan etterprøves i detalj, synes det klart at kommunikasjonen og tilgjengeligheten gjennom deler av oppdraget har vært mangelfull. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Manglende sletting av meglers tinglyste pantesperre med urådighet
Det er ubestridt at meglerforetakets tinglyste pant på 18 millioner kroner ikke ble slettet ved oppsigelse av oppdraget, til tross for at klagerne gjentatte ganger etterspurte dette, og at kravet som pantet skulle sikre kun var rundt 100 000 kroner. Meglerforetaket har selv erkjent at pantet skulle vært slettet tidligere.

Pantet stod tinglyst i flere måneder etter oppsigelsen, og klagerne kunne ikke komme videre i salgsprosessen med ny megler. Megler skulle, så snart det var på det rene at oppdraget ikke ble videreført, slettet obligasjonen eller i hvert fall nedskrevet den til et passende beløp som sikkerhet for sitt tilgodehavende. Nemnda har klar praksis på at megler skal nedkvittere sikringsobligasjonen på eget initiativ så snart det er grunnlag for det, jf. for eksempel RFE-2024-116. Meglers unnlatelse av å nedkvittere pantet og fjerne urådigheten innen rimelig tid etter at oppdraget var sagt opp er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Vederlagsnedsettelse
Ut fra nemndas praksis utgjør den manglende nedskrivingen av pantet et ikke ubetydelig pliktbrudd som gir rett til nedsatt vederlag, jf. for eksempel RFE-2022-302 og RFE-2021-219. Dette gjelder kun vederlag og poster som inneholder et vederlagselement. Utlegg omfattes ikke av bestemmelsen, og megler har krav på å få dekket direkte utlegg. Rene vederlagsposter innbefatter minstehonoraret på 25 000 kroner, men vederlagsnedsettelse omfatter også poster som inneholder vederlagselementer, for eksempel tilretteleggingshonorar og markedspakke. Nemnda finner at vederlaget passende kan nedsettes med 15 000 kroner, som skal krediteres klagerne. Det er da også tatt i betraktning at kommunikasjonen og tilgjengeligheten gjennom deler av oppdraget har vært mangelfull, jf. ovenfor.

Erstatningskravet
For at erstatning skal tilkjennes, må det foreligge et økonomisk tap, et ansvarsgrunnlag og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Klagerne har fremsatt et erstatningskrav på 750 000 kroner bestående av tapte leieinntekter, driftskostnader og merkostnader som følge av lang salgstid.

Det foreligger imidlertid ikke dokumentasjon som sannsynliggjør at de påståtte økonomiske tapene har sin årsak i meglerens pliktforsømmelser. Kravet fremstår på vesentlige punkter som skjønnsmessig og udokumentert. Det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning.Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Landbruk har handlet i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere klagerne 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.