Klage nr:
116/09

Avgjort:
18.11.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om stoppekran i bod og arealavvik

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Midt Telemark AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober og 18. november 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eierleilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klageren påberoper seg at det foreligger feil opplysninger vedrørende areal og manglende opplysninger vedrørende stoppekran plassert i bod.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever erstatning av innklagede på bakgrunn av takst på totalt 113 281 kroner.

Klageren fikk først på overtagelsestidspunktet vite at boden inneholdt stoppekran for hele blokken. Som konsekvens av dette anfører klageren at styret må disponere nøkkel til hennes bod, og at lagringsplassen blir redusert. Takstmannen har taksert verdiforringelsen til 15 000 kroner.

Det andre klagepunktet gjelder arealsvikt. Klageren mener det foreligger arealsvikt på 13,6 % iforhold til BRA. Dette er taksert til 95 000 kroner.

Av vedlegg til klagen fremkommer følgende: Klageren viser til takstmannens rapport og mener forholdet utgjør en vesentlig mangel. Bruksarealsvikten er ifølge klageren 13,6 % (18 % i takstmannens rapport, men justert ned i etterkant). Innklagede kommenterer bare arealsvikten i primærrommene. Klageren mener arealsvikten er så stor at hun må forvente å få realisert et tap ved salg. Klageren opplyser at det kan bli aktuelt med utleie siden hun daglig bor et annet sted og påpeker at leiepris påvirkes av oppgitt arealstørrelse.

Partene synes å være uenige om på hvilket tidspunkt klageren fikk informasjon om stoppekranen i boden. Klageren mener denne informasjonen var så viktig at den burde ha stått i salgsoppgaven. Ifølge klageren har innklagede bedt henne om å presentere et beløp som dekker verdiforringelsen av det påberopte forholdet. Klageren kontaktet takstmann for å få en faglig objektiv vurdering. Hovedpunktet var at klageren ikke kunne bruke den beste lagringsplassen i boden fordi det skal være lett adgang til luken. Luken som må åpnes for å komme til kranen, er 79 cm bred og 59 cm høy og starter 38 cm fra gulvet. Klageren presiserer at luken er plassert i den delen av boden som ikke er smal på grunn av at døren svinger innover i boden.

Klageren anfører at bruksverdien av boden forringes av at den har mindre lagringsplass og mindre er funksjonell enn hva hun antok. I tillegg anfører klageren at bryderi og usikkerhet ved at andre kan disponere nøkkel til boden medfører en verdiforringelse. Klageren mener at som fremtidig selger vil dette forholdet føre til verdiforringelse.

Innklagede anfører:

Hva gjelder klagepunkt 1 om påstand om informasjonssvikt vedrørende bod, kommer innklagede med to korrigeringer. For det første mener innklagede at det ikke er slik at andre/styret må ha nøkkel til boden, men siden klageren ikke bor i leiligheten fast ble dette foreslått i tilfelle en akutt situasjon skulle oppstå. For det andre bestrider innklagede at han skal ha kommet med forslag til et beløp som skulle dekke verdiforringelsen. Innklagede ba imidlertid klageren å fremsette et skriftlig krav. Det eneste beløpet som ble diskutert var erstatning for dårlig vask, noe som resulterte i at klageren fikk refundert 1 000 kroner.

Innklagede beklager at klageren ikke har fått den informasjonen hun hadde grunn til åregne med å få. Innklagede mener informasjonen ble gitt på visning, men har ingen dokumentasjon på at det er tilfellet. Innklagede ønsker å komme til en løsning med klageren på dette punktet.

Hva gjelder klagepunkt 2 om arealsvikt, er arealene som er brukt i salgsoppgaven oppgitt fra selgeren og entreprenøren som har bygget leilighetene. Disse har igjen hentet arealene fra A arkitekter AS. Innklagede viser til at selgeren godkjente de oppgitte arealene.

Arealet innvendig har innklagede oppgitt til 53 kvm, her har A arkitekter AS oppgitt 52,4 kvm. Innklagede påpeker at det her ikke skulle vært noen differanse og at 53 kvm som ble oppgitt av selgeren, ikke er godt nok undersøkt av innklagede. Takstmannen kommer frem til et areal på 50 kvm på innvendige rom, en differanse på 3 kvm.

Avviket på øvrig bruksareal kommer av at A arkitekter AS har målt med andel fellesgang i tillegg til boden i dette arealet, mens takstmannen ikke har tatt dette med i sin bergning. Etter innklagedes oppfatning skal andel fellesareal bli med i arealberegningen. Innklagede fikk opplyst 66 kvm av entreprenøren per telefon, disse tok med en overbygd terrasse. A arkitekter AS satt opp bruksareal med 63,6 kvm, et avvik på 2,4 kvm dersom overbygd terrasse ikke tas med.

Innklagede opplyser at da klageren reklamerte, var det boden som var hovedfokus. Klageren kom tilbake til innklagede etter at hun hadde engasjert takstmannen, og fortalte at han hadde funnet arealavvik i leiligheten på 3 kvm i primærrommene. Klageren presenterte kun dette tallet og et beløp tilsvarende kvadratmeterpris ganget med tre.

Da innklagede mottok reklamasjonen datert 12. august 2009, var det også tatt med arealsvikt på bruksarealet.

Innklagede mener arealsviket ikke er vesentlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av arealsvikt og feil/manglende opplysning om kvalitet på bod.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at eventuelt krav om prisavslag overfor selger ikke behandles, da dette faller utenfor Nemndas virkeområde.

Reklamasjonsnemnda vurderer først klagen over boden. En felles hovedstoppekran installert i en bod må oppfattes som en bruksbegrensning for eieren. Dette gjelder selv om det dreier seg om en utvendig bod. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at innklagede burde opplyst om hovedstoppekran i salgsoppgaven. Som profesjonell må innklagede kunne dokumentere at opplysninger om hovedstoppekranen er gitt til klageren. Innklagede må dermed erstatte tapet som er en følge av denne forsømmelsen.

Reklamasjonsnemnda går deretter over til å vurdere klagen over arealsvikt. En eiendomsmegler kan normalt ikke basere sin arealangivelse av oppførte boliger alene på opplysninger som fremkommer på arkitekttegninger, da disse gjerne er beregnet på grunnlag av tegningsmateriell fra før bygget ble oppført. Dette kan medføre stor risiko for avvik.

Både arkitekt og innklagede har misforstått hva som skal medtas i BRA ved salg av bolig. Det følger uttrykkelig av veilederen til NS3940 at bare det arealet som ligger innenfor selve boenheten skal medtas og ikke eksterne boder eller fellesareal. Reklamasjonsnemnda refererer følgende fra veilederen, pkt. 4:

«Dersom boenheten har bod/boder innenfor boenheten, inngår dette i bruksarealet (BRA). Hvis bodene ligger utenfor boenheten, inngår de ikke i boenhetens bruksareal (BRA), men anbefales spesifisert. Fellesarealer inngår ikke her.»

I salgsoppgaven fremgår det ikke hvilke rom som er medtatt i P-ROM arealet, noe det er krav om i veilederen.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at Takstmannens utregning er korrekt, og da er det et avvik på 3m2 på P-ROM og 12m2 på BRA. Feilopplysningen på P-ROM arealutgjør 5,6 prosent, sammenlignet med det som ble oppgitt i salgsoppgaven. I vurderingen av om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende, har Reklamasjonsnemnda tidligere tatt utgangspunkt i boligareal. Begrepet boligareal er ikke lenger i bruk. Under de nåværende arealmålingsreglene finner Reklamasjonsnemnda at nåværende P-ROM areal er det begrepet som nærmest kan sammenlignes med det gamle boligarealet.

Hva gjelder bruksarealet har innklagede lagt til grunn en muntlig opplysning gitt fra entreprenør om at leiligheten var på 66 kvm. Takstmannen har målt leiligheten til 50 + 4 = 54 kvm (ref. takst datert 11. august 2009 og e-post datert 14. august 2009) et avvik på 18 prosent.

Innklagede har således handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

For at klageren skal ha krav på erstatning, må hun ha lidt et økonomisk tap som er en følge av innklagedes forsømmelse. På grunnlag av dokumentasjonen som er fremlagt for Nemnda, kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til erstatningens størrelse.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og må erstatte kjøper det tap hun har lidt som er en følge av innklagedes forsømmelse.