RFE-2025-236
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Sandviken AS
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av boligen sin gjennom innklagede meglerforetak 6. juni 2024. Etter salget oppsto det uenighet mellom partene i forbindelse med meglers gjennomføring av oppdraget. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgsprosessen som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om meglere har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning samt nedsettelse av meglerens vederlag. Klageren krever 185 000 kroner i erstatning, samt bortfall av meglers vederlag på 160 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Megler gjennomførte salgsoppdraget på en måte som var i strid med god meglerskikk og ikke i tilstrekkelig grad ivaretok klagerens interesser. Klager peker på flere forhold som samlet sett skal ha medført et betydelig økonomisk tap for henne.
Manglende prosjektledelse og oppfølging
Klager valgte megler etter et tillitsvekkende første møte, hvor megler ga uttrykk for å ha det overordnede ansvaret for hele salgsprosessen. Etter oppstart ble oppfølgingen imidlertid svært begrenset. Klager måtte selv ta initiativ i de fleste ledd, og megler kom ofte for sent til avtalte møter. Det var vanskelig å komme i kontakt med han, også i situasjoner hvor klager trengte avklaringer eller oppdateringer.
Manglende etablering av boligselgerforsikring og feil knyttet til egenerklæringen
Klager var tydelig på at hun ønsket selgerforsikring, noe som også fremgikk av tilbudet hun aksepterte. Under utfyllingen av egenerklæringen krysset hun ved en misforståelse av feil. Teksten på avkryssingspunktet var tvetydig, og klageren oppfattet det slik at hun skulle krysse nei ettersom megler allerede hadde ordnet med denne forsikringen. Klageren trodde altså at hun hadde krysset av riktig. Megler burde, som profesjonell aktøren, tatt ansvar for å dobbeltsjekke dette, spesielt siden klageren gjentatte ganger hadde gjort det klart hvor viktig boligselgerforsikringen var for henne. Det hadde vært svært enkelt for megler å innhente en bekreftelse på dette, og påse at selgerforsikringen ble opprettet når dette var avtalt.
Feil arealmåling fra takstmann uten oppfølging
Takstmannen som megler anbefalte, målte 8 m² feil i boligarealet, noe som førte til krav fra kjøper. Klager måtte selv håndtere saken gjennom omfattende forhandlinger og innsats, og endte med et økonomisk ansvar på 185 000 kroner. Klager anfører at verken megler eller takstmannen tok ansvar for feilen, og at hun som selger dermed måtte bære konsekvensene alene.
Mangelfull ivaretakelse av klagers interesser i prisfastsettelsen
Megler var med på å fastsette prisantydningen, likevel uttalte han i etterkant at prisen var for høy og reduserte klagerens forventninger. Dette skapte inntrykk av manglende tro på prisnivået han selv hadde anbefalt. Klager viser også til at megler tidligere, i en annen rolle, har anbefalt kjøpere å legge lave bud for å senke selgers prisforventninger, og mener tilsvarende skjedde her. Dette er i strid med meglers lojalitetsplikt, herunder god meglerskikk.
Dårlig kommunikasjon
Klager opplevde det som svært vanskelig å få kontakt med megler. Hun måtte gjentatte ganger purre, og på et tidspunkt måtte hun be en kollega ringe fra et annet nummer for å få megler i tale. Dette er langt under den standard oppdragsgiver kan forvente.
Økonomisk tap
Klager viser til at hun etter salget sitter igjen med et betydelig økonomisk tap som følge av meglers håndtering. Dette omfatter:
- meglers vederlag på 160 000 kroner
- krav fra kjøper på 185 000 kroner som følge av feil arealmåling
- utgifter til juridisk bistand og egenandel til mekling
- økt risiko og kostnader som følge av manglende selgerforsikring
- et vesentlig lavere salgsutbytte enn forventet, da boligen ble solgt for 7 150 000 kroner mot en takst på 8 300 000 kroner
Megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3, og ikke gitt nødvendige opplysninger og råd etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7. Manglende tegning av boligselgerforsikring og mangelfull oppfølging utgjør grov uaktsomhet.
Meglers håndtering har vært preget av manglende profesjonalitet, brudd på god meglerskikk og betydelig uaktsomhet. Dette har ført til både økonomisk tap og unødig belastning for klager som kunde. Klageren krever derfor full tilbakebetaling av honoraret, samt at meglerforetaket tar ansvar for de økonomiske konsekvensene deres opptreden har påført klager.
Klageren krever bortfall av meglers vederlag på 160 000 kroner, samt 185 000 kroner i erstatning for økonomisk tap knyttet til krav fra kjøper, samt øvrige kostnader og risiko knyttet til manglende selgerforsikring. Ansvar for eventuelle fremtidige krav som måtte oppstå som følge av meglers feil eller unnlatelser.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket bestrider ansvar og mener at megler har gjennomført oppdraget i tråd med lovens krav og god meglerskikk. Klagerens krav om bortfall av vederlag og erstatning bestrides i sin helhet.
Ansvarsgrunnlag etter eiendomsmeglingsloven
Eiendomsmeglingsloven § 6‑7 regulerer ikke forholdet mellom megler og selger, men meglers undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøper. Bestemmelsen kan derfor ikke påberopes som rettslig grunnlag for kravet.
Takstmannens feil
Meglerforetaket avviser ansvar for takstmannens arealmåling. Takstmannen er en selvstendig profesjonsutøver, og megler hefter ikke for eventuelle feil takstmannen gjør, selv om han anbefales på bakgrunn av tidligere gode erfaringer. Klager kan eventuelt forfølge krav mot takstmannen i en egen takstklagenemnd.
Vilkår for vederlagsnedsettelse
Meglerforetaket viser til eiendomsmeglingsloven § 7‑7, hvor vederlagsnedsettelse forutsetter en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Terskelen anses høy, og mindre feil gir ikke grunnlag for reduksjon. Innklagede viser til forarbeider, nemndspraksis og rettsavgjørelser som støtter en slik forståelse av bestemmelsen.
Boligselgerforsikring
Megleren kan ikke lastes for at selgerforsikring ikke ble opprettet. Forsikringen ble presentert i pristilbudet og i oppdragsavtalen, og selger må aktivt velge den. Klager signerte egenerklæringen 02. juli 2024 og krysset der av for at hun ikke ønsket boligselgerforsikring. Ordlyden er klar og fremkommer igjen i prospektet, hvor det tydelig er angitt at selger ikke har tegnet forsikringen. Innklagede viser til at klager gjennom flere korrekturrunder aldri varslet at dette var i strid med hennes ønske. Megler kunne derfor ikke forstå at klager faktisk ønsket forsikringen.
Oppfølging under salgsoppdraget
Meglerforetaket bestrider påstanden om manglende tilgjengelighet og oppfølging. Telefonlogg, sms og e‑post viser jevn og god kommunikasjon. Det foreligger ikke dokumentasjon som underbygger at megler uteble fra møter eller unnlot å svare.
Prisantydning og ivaretakelse av selgers interesser
Meglers prisvurdering baserer seg på skjønn. Meglers estimat var i nedre sjikte sammenlignet med andre meglere, og ble satt på bakgrunn av relevante salg. Totalt 15 interessenter mottok prospekt, fem deltok på visning og alle ble fulgt opp. De fleste avsto fra bud som følge av oppussingsbehov. Megler fikk likevel eneste budgiver til å øke sitt bud fra 6 800 000 til 7 150 000 kroner etter forhandlinger. Innklagede mener dette viser at megler ivaretok selgers interesser og at prisantydningen gjenspeilet markedet.
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Megler har opptrådt profesjonelt, sørget for nødvendig informasjon, fulgt opp interessenter og fremstilt eiendommen i tråd med kravene som stilles i eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7.
Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, erstatningsansvar eller ansvar for eventuelle fremtidige krav. Samtlige krav fra klageren bestrides og kan ikke tas til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at klager i egenerklæringsskjemaet har krysset av for at hun ikke ønsket å tegne boligselgerforsikring. Det fremgår også av salgsoppgaven, som klager har fått til godkjenning, at det ikke er tegnet boligselgerforsikring. Klager forventes å kontrollere at det som fremgår i salgsoppgaven er riktig. Nemnda har ikke tilstrekkelige opplysninger om den muntlige dialogen mellom klager og megler, til å konstatere at megler hadde noen særlig foranledning til å forsikre seg om at det var riktig at klager ikke ønsket å tegne boligselgerforsikring, slik egenerklæringsskjemaet og salgsoppgaven tilsa.
Videre hefter ikke megler for eventuelle feil hos takstmannen. Dette er utelukkende et forhold mellom klager og takstmannen.
Når det gjelder prisantydningen, ble denne satt til 7 850 000 kroner, mens salgssummen endte på 7 150 000 kroner. Nemnda bemerker at hva som er en boligs verdi beror på markedsforholdene. Nemnda har ikke tilstrekkelige holdepunkter for at megler ikke har anvendt et forsvarlig meglerskjønn ved prisantydningen. At en megler i etterkant opplyser at prisen var satt for høyt, innebærer ikke uten videre noen ansvarserkjennelse fra meglers side. Det er ikke uvanlig at salgssummen avviker fra prisantydning uten at megler kan lastes for dette. At megler i en annen sammenheng skal ha anbefalt kjøper å legge inn lave bud for å senke selgers prisforventninger, oppfattes – ut fra dialogen mellom klager og megler – å ha sammenheng med at megler her var engasjert som rådgiver for kjøper.
Når det gjelder anførslene om at megler har vært vanskelig å få tak i, kom for sent og har vist mangel på profesjonalitet, er dette ikke tilstrekkelig belyst eller konkretisert til at det er grunnlag for å felle megler. Nemnda tilføyer at det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven.
Det foreligger etter dette verken enkeltvis eller samlet brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Dermed foreligger det ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatning for meglerforetaket. Det er heller ikke tale om noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for nedsatt eller bortfalt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.