RFE-2025-246
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Tjuvholmen Eiendomsmegling AS (Belevèn Eiendomsmegling)
Saken gjelder: «As is»-kjøp. God meglerskikk. Undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 23. august 2021 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble solgt «som den er». I salgsmateriellet ble boligen omtalt for å ha gjennomgående god standard, og badet ble beskrevet som delikat. Etter kjøpet ble klageren imidlertid kjent med at badet var vurdert til tilstandsgard 2 i tilstandsrapporten. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke nevne badets tilstandsgrad i sin beskrivelse av boligen.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven og annonseteksten ble boligen omtalt for å ha «gjennomgående god standard», og badet ble beskrevet som «delikat». I tilstandsrapporten var imidlertid badet vurdert til tilstandsgrad 2. Bakgrunnen for dette var hovedsakelig manglende dokumentasjon på fagmessig utførelse, samt usikkerhet knyttet til en oppgradering fra 2006. Det bemerkes her at badets tilstandsgrad ikke ble nevnt i meglerens beskrivelse av eiendommen. Dette til tross for at andre forhold med tilstandsgrad 2 ble spesifikt fremhevet, herunder vinduer, gulv, ventilasjon og ytterdør.
Baderommet må anses som sentralt i vurderingen av en bolig. Når megleren til tross for badets tilstandsgard har beskrevet boligen for å ha gjennomgående god standard, må dette være i strid med meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. For en kjøper som ikke er bygningskyndig, kan dette medføre forvirring særlig når andre forhold med samme tilstandsgard har blitt fremhevet. I dette tilfellet burde megleren beskrevet boligen med behov for oppgradering. Megleren burde også vært kjent med den nye avhendingsloven fra 1. januar 2022, som gir kjøpere et større ansvar.
I forbindelse med en forsikringssak fra 2024/2025, som omhandlet vannlekkasje fra klagerens naboleilighet, forsøkte klageren å innhente nærmere informasjon om badets tilstand og tidligere oppgraderinger. Klageren ble da kjent med at badet skal ha blitt oppgradert i 2006. Den tidligere eieren som stod for oppgraderingen, har imidlertid ikke ønsket å svare på spørsmål om arbeidet ble utført av faglærte. I selgerens egenerklæring har selgeren på sin side opplyst om at han kun utførte enkle tiltak, slik som utskifting av servantskap og heving av vaskemaskin. Selgeren har også bekreftet at han ikke lenger har tilgang til salgsoppgaven som forelå da han selv kjøpte boligen i 2015. På bakgrunn av dette, har ikke klageren fått mulighet til å undersøke hvilken informasjon som ble videreformidlet fra den tidligere eieren, og videre om selgeren har formidlet korrekte opplysninger til klageren.
Basert på meglerens beskrivelse, fremstod badet for å være i god stand under salgsprosessen. Klageren er ikke bygningskyndig, og stolte på at megleren ville fremheve vesentlige forhold og risikoelementer i sin beskrivelse av eiendommen. I dette tilfellet gjorde imidlertid megleren det motsatte. Megleren valgte å fremheve noen forhold med tilstandsgrad 2, men unnlot å nevne badet. Det var dermed naturlig for klageren å anta at badet ikke hadde vesentlige mangler.
I meglerforetakets tilsvar vises det til at boligen ble solgt «som den er» før endringen i avhendingsloven tredde i kraft. Klageren viser i den forbindelse til salgsoppgaven under avsnittet «Solgt «som den er»», hvor det fremgår når boligen anses for å ha en mangel. Klageren fremhever særlig punkt 2 hvor det fremgår at det foreligger en mangel når boligen ikke er i samsvar med annonse og markedsføring. Videre fremgår det av punkt 3 at det foreligger en mangel når boligen er i dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen.
Klageren forstår den tidligere lovgivningen slik at selger og megler kun ble fritatt for skjulte mangler og forhold som var ukjente på salgstidspunktet. Den fritok imidlertid ikke megler for ansvaret om å opplyse om kjente forhold. Før 2022 var megleren allerede forpliktet til følgende:
Å innhente og videreformidle korrekt og fullstendig informasjon om eiendommen, så langt selger visste eller burde vite.
Ikke å utelate vesentlige negative forhold, eller å gi uriktige opplysninger.
Å sikre at markedsføring, salgsprospekt, takstrapporter og egenerklæringsskjema var i samsvar med virkeligheten, og at interessenter og kjøpere fikk tilgang til disse.
Å opplyse om offentlige forhold, reguleringsplaner, servitutter, naboforhold eller miljøproblemer, samt tekniske forhold som fukt, råte eller skadedyr.
Å sørge for at takstrapport/tilstandsrapport var korrekt og samsvarte med det selger visste.
Videre i tilsvaret har meglerforetaket vist til et beløp på 35 000 kroner. Det er imidlertid ikke dette beløpet klageren ønsker å klage på. Kostnaden dokumenterer kun skaden som gjorde klageren oppmerksom på manglene ved meglerens håndtering av salget.
Ved å omtale badet som delikat, samt beskrive boligen for å ha gjennomgående god standard, når badet i realiteten har blitt vurdert til tilstandsgrad 2, har megleren bidratt til villende markedsføring. Videre har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi et uriktig og ufullstendig bilde av badets tekniske tilstand. Megleren burde heller opplyst om at boligen hadde behov for oppgradering.
Videre bemerkes det at megleren vurderte boligens verdi til 400 000 kroner mer enn prisantydningen. I utgangspunktet er det vanlig at selger kan forvente en pris rundt verdivurderingen. Etter klagerens oppfatning, er det dermed i strid med god meglerskikk å fastsette en såpass høy verdivurdering for enn leilighet på 38 kvadratmeter med behov for snarlig oppgradering på badet. Dette fremstår som villedende overfor potensielle kjøpere, samt bidrar til å presse opp prisen på uriktig grunnlag.
På bakgrunn av det ovennevnte, bes nemnda om å vurdere hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatningsansvar som følge av villedende informasjon i salgsprosessen. Videre bes nemnda om å vurdere hvorvidt meglerens prisantydning og verdivurdering var realistisk gitt boligens faktiske tilstand. Avslutningsvis bes det om en vurdering av om meglerens beskrivelse kan ha påvirket at boligen ble solgt for 350 000 kroner over prisantydning, til tross for at badet hadde tilstandsgrad 2.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leiligheten før endringen i avhendingsloven tredde i kraft 1. januar 2022. Boligen ble kjøpt etter «as is»-prinsippet. Det vil si at kjøper aksepterer å overta boligen med eventuelle skjulte feil og mangler som selger ikke har visst om. Etter gammel lov var det likevel anledning for å reklamere dersom boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. I retten har vesentlighetsprinsippet gjerne blitt tolket for å utgjøre opp mot fem prosent av boligens verdi. En kostnad på omkring 35 000 kroner vil, etter gammel lov, ikke være å anse som et slik vesentlig avvik. Det er uansett innenfor det kjøper har akseptert å påta seg av risiko ved å kjøpe boligen «as is».
Det bemerkes for øvrig at kjøper også har en undersøkelsesplikt. Kjøper plikter dermed å sette seg inn i tilstandsrapporten som er en vesentlig del av salgsoppgaven.
Meglerforetaket har forståelse for at klageren syntes det er kjedelig med uforutsette kostnader. Saken kvalifiserer imidlertid ikke som en reklamasjon etter gjeldende lovverk på tidspunktet for kjøp.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Spørsmålet er om megleren har gitt mangelfulle eller villedende opplysninger om badets tekniske tilstand ved å omtale boligen som å ha «gjennomgående god standard» og badet som «delikat», uten å omtale at badet var gitt tilstandsgrad 2 i tilstandsrapporten.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Når det gjelder markedsføringen knyttet til opplysningen om tilstandsrapportens tilstandsgrader, presiserte Forbrukertilsynet i sin veileder for markedsføring av bolig, slik den lød før endringene i 2022 og fremover, følgende:
«Eventuelle feil eller avvik som blir avdekket av tilstandsrapporten, særlig dersom forholdet er gitt tilstandsgrad 2 eller 3 eller tilsvarende, vil som regel være vesentlig informasjon som må fremgå tydelig i markedsføringen.
…
Markedsføringen vil lett være egnet til å villede forbrukeren dersom alvorlige forhold som ble avdekket i tilstandsrapporten kun fremgår i tilstandsrapporten, og ikke ellers i salgsoppgaven og markedsføringen forøvrig. Forbrukertilsynet anbefaler at avvik fra tilstandsrapporten med tilstandsgrad 2 eller 3 som et minimum nevnes i tilknytning til salgsoppgavens beskrivelser av den aktuelle delen av boligen. Der hvor salgsoppgaven for eksempel beskriver badet, bør det samtidig og i umiddelbar nærhet fremgå dersom badet har avvik med tilstandsgrad 2 eller 3.»
På denne bakgrunn finner nemnda at megleren har brutt markedsføringsloven. Dette innebærer også at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og opplysningsplikten etter § 6-7 ved ikke å innta opplysninger om badets tilstandsgrad i salgsoppgaven og/eller annen markedsføring.
Det er ingen automatikk i at brudd på god meglerskikk medfører at megleren også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng. En kjøper må forventes å sette seg inn i de konkrete opplysningene om eiendommen som fremgår av salgsoppgaven med vedlegg.
Selv om markedsføringen ikke har vært i tråd med ovennevnte bestemmelser, mener nemnda likevel at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til at megler har et visst slingringsmonn før denne terskelen nås, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Klager gis dermed ikke medhold i kravet om erstatning.
Nemnda kan for øvrig ikke se at meglerens prisvurdering gir grunnlag for kritikk. En verdivurdering bygger på et skjønn hvor megleren har et betydelig handlingsrom, og det er ikke dokumentert at vurderingen var uforsvarlig eller bygget på feil faktum.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved Tjuvholmen Eiendomsmegling AS (Belevèn Eiendomsmegling) har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.