RFE-2025-256
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PM Telemark AS (PrivatMegleren Telemark avd. Skien)
Saken gjelder: Arveoppgjør. Skiftefullmakt. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren og hennes søster er to av totalt fem arvinger etter avdøde som gikk bort 26. mars 2024. Etter dødsfallet ble arvingene enige om at den ene arvingen, som også var avdødes ektefelle, skulle få fullmakt til å forestå salget av avdødes hus. Da huset var solgt, ba megleren om en ekstra bekreftelse på at oppgjøret kunne utbetales til fullmakthavers konto. Dette til tross for at klageren og hennes søster hadde fylt ut skiftefullmakter. Etter oppgjøret var utbetalt til fullmakthaver, ble klageren kjent med at hennes egen og søsterens skiftefullmakt var mangelfullt utfylt.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 50 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 28. juni 2024 fylte klageren ut en skiftefullmakt som megleren hadde oversendt. Klageren fikk sin egen mor til å vitne, og fylte ikke ut feltene om erklæring og underskrift.
Den 9. september 2024 ringte megleren for å fortelle at klageren og hennes søsters fullmakter hadde mangler. Megleren ville derfor sende fullmaktene tilbake til klageren, samt markere feltene som måtte fylles ut. Megleren sendte imidlertid ikke hele fullmakten tilbake, og klageren mottok kun fullmakt som gjaldt salget av huset. I e-posten hvor megleren oversendte fullmakten, bemerket hun at klageren måtte huske å fylle ut sted og dato, samt at vitne ikke kunne være noen nærstående. Klageren fylte deretter ut den nye fullmakten, og returnerte denne til megleren.
Etter salget ringte megleren til klageren for å spørre om det var i orden at fullmakthaveren fikk oppgjøret overført til sin konto. Ifølge megleren var det vanlig å ringe for å få en slik bekreftelse. Klageren tenkte ikke noe mer over dette, og tenkte at megleren ville informert henne dersom noe ikke var i orden.
I ettertid fant klageren ut at skatteetaten manglet oppnevnelse av fullmektig. Dette innebar at det ikke var utpekt noen til å motta oppgjøret. Da klageren kontaktet megleren for å forhøre seg om forholdet, svarte megleren at hun manglet klageren og hennes søsters skiftefullmakt. Klageren var ikke klar over dette. Da klageren tidligere bekreftet at fullmakthaveren kunne få oppgjøret overført til sin konto, ga megleren uttrykk for at alt var i orden, samt at hun hadde fått alle fullmaktene.
I forbindelse med saken, har megleren oversendt SMS-er fra de øvrige arvingene som skal dokumentere deres bekreftelse på overføringen av oppgjøret til fullmektigen. I en SMS fra en av arvingene fremgår det:
Hei trodde vi selv skulle gi dg kontonr, ,? Å få inn på egen konto som er vanlig med arveoppgjør. Det ønsker jeg heller? Å hvor mye er d jeg får .?
Mvh [arvingens navn]
Videre fremgår det av SMS-korrespondansen at megleren svarte:
[Fullmakthavers navn] har opprettet en konto som pengene skal inn på, for å så deles ved hjelp av advokat etter arvelov. Det er skrevet fullmakt på dette tidligere, men noen av fullmaktene er litt «feil» utfylt. Derfor ønsket oppgjørsavdelingen vår bare en ekstra bekreftelse fra dere arvinger. Hvor mye hver arving av rett på vet jeg ikke.
Først etter at klageren ble kjent med SMS-ene, forstod hun hvorfor megleren hadde bedt om en ekstra bekreftelse på overføringen. Megleren valgte altså å holde tilbake informasjonen om at fullmaktene var feil utfylt. Det bemerkes her at det var megleren som ba klageren og hennes søster om å fylle ut fullmakten uten personlige vitner. Megleren var dermed klar over at hun manglet gyldige fullmakter.
Klageren stiller spørsmål om hvorfor megleren holdt tilbake viktig informasjon om overføringen av oppgjøret, samt hvordan dette kunne gjennomføres uten gyldige skiftefullmakter. Klageren stiller seg også undrende til meglerens håndtering, da den ene arvingen avslo at oppgjøret skulle overføres til avdødes ektefelle. Megleren har i dette tilfellet handlet grovt uaktsomt, samt brutt sin opplysningsplikt.
I forbindelse med saken, har klageren gjentatte ganger blitt henvist til fullmakthaverens advokat. Advokaten representerer imidlertid kun avdødes ektefelle, og har dermed ikke gitt klageren noe informasjon. I dette tilfellet, er det uansett megleren som har bidratt til den ulovlige overføringen av oppgjøret.
På bakgrunn av meglerens håndtering, har avdødes ektefelle fått mulighet til å motta oppgjøret og unndra penger utenfor lovens rammer. Som følge av dette, krever klageren 50 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket er usikre på hva klageren mener at megleren har gjort feil. Oppdraget var begrenset til salg av avdødes eiendom. Da fullmakthaveren ikke ønsket å ta ansvar for fordelingen av boet selv, engasjerte hun en advokat til å bistå med dette. Siden fullmaktene ikke inneholdt noen beskrivelse av fullmakthavers rett til å instruere eller motta oppgjøret, ble det innhentet bekreftelse fra de øvrige arvingene.
Det medfører ikke riktighet at salget og overføringen av oppgjøret ble utført uten gyldige skiftefullmakter. Hva gjelder klagerens påstand om at den ene arvingen avslo at oppgjøret skulle overføres til fullmakthaveren, har ikke meglerforetaket blitt forelagt dokumentasjon på dette.
På bakgrunn av dette, kan ikke megleren anses for å ha handlet grovt uaktsomt. Når det kommer til meglers opplysningsplikt ved salg gjennom fullmakthaver, bemerkes det at megleren i hovedsak skal forholde seg til fullmakthaver. Hva gjelder innsynsretten etter arveloven § 92, omhandler denne perioden fra dødsfall og frem til skifteform er valgt.
For øvrig stemmer det ikke at klageren ikke har fått opplysninger fra meglerforetaket. Når det kommer til spørsmål om fordelingen av arven, har det imidlertid vært fullmakthavers advokat som har stått nærmest til å svare. Meglerforetaket har dermed henvist til ham.
På bakgrunn av det ovennevnte, avviser meglerforetaket klagerens krav og påstander i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at arveoppgjøret etter avdøde skjedde ved privat skifte, der hver av de fem arvingene påtok seg ansvaret for avdødes forpliktelser og dermed ansvaret for skiftet. I en situasjon der samtlige arvinger har påtatt seg dette ansvaret, er det mest praktisk at en av arvingene påtår seg å forestå salget av fast eiendom. I dette tilfellet ble det gjort ved at avdødes ektefelle fikk fullmakt fra de øvrige arvinger. Det ligger ikke i den «standardfullmakten» som benyttes i slike tilfeller at fullmektigen skal motta oppgjøret etter salget og så fordele det videre. Megler innhentet derfor en ekstra bekreftelse på SMS eller e-post fra de øvrige arvinger om at avdødes ektefelle også hadde fullmakt til å forestå oppgjøret.
Nemnda bemerker at megler sørget for at fullmakten, som var feil utfylt fra klagers side, ble riktig utfylt. Megler sørget også for å innhente «ekstra» fullmakter/bekreftelser om oppgjøret, som nevnt. Det ligger ikke noe kritikkverdig i dette, selv om SMSen til arvingen [avdødes etternavn] kunne synes noe forvirrende. Det var ikke noen feil ved den opprinnelige fullmakten, men det var behov for å supplere denne med «ekstra» fullmakter/bekreftelser knyttet til utbetaling av salgssummen. Nemnda tilføyer at megler ikke er en bestyrer av dødsboet, og skal ikke ta stilling til hvem som skal motta hva i arveoppgjøret.
Nemnda mener, slik saken er opplyst, at det er klart at det ikke her foreligger noe brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Klagers krav på erstatning er klart uten hold, og kommenteres ikke nærmere her.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.