RFE-2025-160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Stavanger
Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 28. februar 2025. Kjøpesummen var på 3 625 000 kroner, og eiendommen ble overtatt 1. april 2025. I salgsoppgaven var det opplyst at etasjeskille var av betong, samt betong/tre. Klageren stilte spørsmål ved dette på visning og megleren bekreftet at etasjeskille var av betong. I forbindelse med klagerens oppussing ble det oppdaget at etasjeskille var av tre, noe også styreleder på forespørsel fra klager bekreftet. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det foreligger brudd på markedsføringslovens § 7 om villedende markedsføring. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 400 000 kroner i erstatning. Alternativt dekning for sine advokatutgifter til fremme av saken mot selger.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Megleren ga feil opplysning angående etasjeskille i boligen. I salgsoppgaven på side 5 under avsnittet Standard sto det:
Bygget har etasjeskiller av betongdekke.
Mens på side 6 under avsnittet Byggemåte sto det:
Betong/tre mellom etasjene.
I tilstandsrapporten på side 5 under avsnittet Beskrivelse av eiendommen – Innvendig, sto det:
Etasjeskiller av betongdekke.
På visning spurte klageren om byggemåte med tanke på lydisolasjon mellom seksjonen i bygget. Megleren sa at det var betong gulv mellom etasjene, skillevegg var ikke av betong, men det var likevel gode lydisolasjon mellom leilighetene, ettersom det var bygget etter dagens tekniske krav til lydisolasjon.
Etter overtakelsen startet klageren med å pusse opp leiligheten. Når han skulle skifte gulv oppdaget han at etasjeskille ikke var av betong, men treverk. Klageren sende en melding til styrelederen i sameiet som bekreftet at opplysningen fra megler var feil. Etasjeskiller var av tre. Klageren reklamerte ovenfor selger ved hjelp av advokat. Samtidig ble det også rettet krav mot megler.
I svaret fra megleren beklaget han at uoverensstemmelsen i salgsoppgaven hadde skapt uklarhet, men han mente likevel at han hadde oppfylt sin plikt til å gjengi opplysning basert på informasjon fra tilstandsrapporten utført av en autorisert takstmann. Feil i takstrapporten måtte rettes mot takstmannen og selgeren.
Når megleren oppdager uoverensstemmelser i tilstandsrapporten plikter han å undersøke hvilke opplysninger som stemmer, før han videreformidler dette til potensielle kjøpere.
Klageren kjøpte ikke boligkjøperforsikring, og selger tegnet heller ikke boligselgerforsikring. Dette innebærer at klageren selv må håndtere tvisten med selger. Dersom han vinner frem, kan klageren bare krever prisavslag, alle kostnader i form av advokat bistand, skadetakst, ny pris vurdering av megler og lignende, må han selv bekoste. For at klageren i det hele tatt skal har mulighet til å gå videre med et krav om prisavslag fra selger må han ha kapital til å dekke sine advokatkostnader.
Takstmannen som foretok boligsalgsrapporten driver enkeltmannsforetak, og er ikke medlem av Norges Takseringsforbund og NITO Takst. Klageren er dermed avskåret fra å klage til Takstklagenemnda, og således overlatt til også å føre den saken for de ordinære domstolene.
Det er megleren interessentene har direkte og personlig kontakt med under salgsprosessen. Når megleren bekreftet muntlig på visning at etasjeskille var av betong, så anså klageren det som en endelig bekreftelse. Etasjeskiller av betong var helt avgjørende for klagerens beslutning om kjøp av leiligheten, da det var viktig med god lydisolasjon mellom leilighetene. Knirk i gulvet, både i klagerens leilighet og i leiligheten over, samt trinnlyd er så overveldende og plagsomt at det går ut over bo trivselen. Klageren ser seg nødt til å finne en alternativ bolig. Megleren har satt klageren i en fortvilet situasjon og påført han unødvendige ekstrakostnader ved å gi feil opplysninger i salgsdokumentene.
Klageren ber nemnda vurdere om megleren kan holdes ansvarlig for hans utgifter til juridisk bistand. Klageren krever at meglerforetaket erstatter advokatkostnadene han er påført som følge av feilopplysningen.
Megleren villedet klageren til å inngå kjøpsavtale på uriktig grunnlag. Klageren hadde ikke inngått kjøpskontrakten dersom han hadde fått korrekte opplysninger. Dette er et brudd på markedsføringsloven. Klagen til megler direkte ble avslått med svar om å klage til selger eller takstmannen som utarbeidet tilstandsrapport. Megler fraskriver seg ansvar, til tross for at det ikke er verken selgeren av leiligheten eller takstmannen som har markedsført den gjennom salgsoppgaven og boligannonsen på Finn.no. Her er det meglerforetaket som har brutt markedsføringsloven § 7, punkt g. Praksisen til meglerforetaket er villedende og var egnet til å påvirke klageren til å treffe en økonomisk beslutning han ellers ikke ville ha truffet.
Klageren krever at meglerforetaket dekker kostnadene ved kjøp av ny bolig, estimert til ca. 400 000 kroner.
Klageren reagerer på uærligheten fra megler i foretakets tilsvar, hvor det påstås at etasjeskille ikke var et tema på visning. Megleren påstår å ikke huske hva som ble sagt da det var mange på visning. Klageren husker veldig godt at megleren både peke opp og ned, og sa at det var betong mellom etasjene. Hvor mange som var på visning totalt vet ikke klageren, men når han var på visning, var det kun han og en annen familie der. Klageren ventet høflig til megleren har snakket ferdig med familie faren i den andre familien, før han tok kontakt. Når klageren og megleren snakker sammen, var det kun han som var igjen i leiligheten. Det var en en til en samtale uten forstyrrelser fra andre. Det at megleren ikke huske samtalen er derfor rart.
Innklagede har i hovedsak anført:
I forbindelse med salget av leiligheten utarbeidet megler salgsoppgaven, blant annet basert på tilstandsrapporten fra bygningskyndig. Opplysningene i rapporten om etasjeskiller ble tatt inn i salgoppgaveteksten. I takstrapporten fremgikk det at etasjeskiller var av betongdekke. Det er den bygningskyndige som er fagpersonen når det gjelder byggets tekniske tilstand. Megler hadde ingen grunn til å betvile opplysningene.
Det var mange på visning og megleren husker ikke alt som ble sagt, men mener likevel at etasjeskille ikke var et tema. Dersom det hadde kommet opp spørsmål om dette under visning ville megleren, i tråd med foretakets rutiner, forholdt seg til informasjonen i salgsoppgaven for å sikre seg mot at det ble gitt feil informasjon. Dersom det er feil eller mangler i tilstandsrapporten kan det normalt ikke forventes at megleren som ikke er bygningskyndig oppdager dette. Meglerforetaket kan heller ikke se at det er forhold ved opplysningene i tilstandsrapporten som megler skulle ha reagert på, som følge av befaring eller andre mottatte opplysninger om eiendommen.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag i saken. Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt utført oppdraget i tråd med god meglerskikk og sitt profesjonsansvar.
Klageren krever dekket advokatkostnader knyttet til sak mot selger. Det vises til nemndas vedtekter pkt. 1.3, der det fremgår at nemnda normalt ikke behandler spørsmålet om dekning av partenes advokatkostnader. Det er ikke grunnlag for å fravike dette utgangspunktet her. Det er heller ikke grunnlag for et slikt erstatningskrav i tilfelle hvor megler har opptrådt uaktsomt, ettersom det ikke vil være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse/opptreden og de kostnadene klageren har hatt til advokat i saken mot selger. Et slikt tap er ikke et påregnelig/adekvat økonomisk tap. Videre er ikke tapet dokumentert, og klager har dermed uansett ikke krav på erstatning.
På denne bakgrunn avvises erstatningsansvar for meglerforetaket.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på markedsføringsloven, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det er på det rene at etasjeskillene var av tre. Det var dermed en uriktig opplysning, når det i salgsoppgaven fremgikk at etasjeskillene var av «betong» og «Betong/tre». Dette er objektivt sett i strid med markedsføringsloven § 7 første ledd bokstav a eller b. Dette var videre tale om en opplysning klageren hadde grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. At opplysningen var uriktig objektivt sett, er imidlertid ikke tilstrekkelig til å felle megler.
Nemnda viser til at selger er meglers primærkilde til opplysninger om eiendommen. På samme måte må megler normalt kunne lene seg på opplysninger fra en bygningssakkyndig takstmann som fremgår av en tilstandsrapport. Takstmannen er formelt engasjert av selger. Megler har i dette tilfellet, som normalt, gjengitt det som fremgikk av tilstandsrapporten om etasjeskillets beskaffenhet. Nemnda kan ikke se at megler hadde noen foranledning til å forstå eller mistenke at det som fremgikk om etasjeskillet var feil. Nemnda antar at formuleringen «Betong/ tre mellom etasjene» i punktet om «Byggemåte» har bakgrunn i at gulvene var lagt med parkett. Det kan ikke forventes at megler gjør egne bygningsmessige undersøkelser, og særlig gjelder dette når det i så fall måtte innebære å åpne gulvet. Det var først når klager selv skulle pusse opp leiligheten at han oppdaget at etasjeskillet ikke var av betong.
Det er for øvrig ikke avgjørende hva megler eventuelt skal ha opplyst til klager på visning. I den grad megler gjentok det som fremgikk av tilstandsrapporten/salgsoppgaven, er dette uansett ikke tilstrekkelig til at megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, eventuelt § 6-3 om god meglerskikk.
Det foreligger etter dette ingen forsømmelse fra meglers side som utgjør ansvarsgrunnlag for erstatning. Dermed fører heller ikke erstatningskravet frem. Det er ikke noe rettslig grunnlag for at meglerforetaket skal dekke klagers utgifter knyttet til å rette krav mot selger/takstmann.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.