RFE-2025-178

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Fyllingsdalen

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av eiendommen sin med innklagede foretak 5. desember 2024. Oppdraget ble fornyet, men eiendommen ble ikke solgt. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse og eller erstatning. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler opptrådte uredelig og skremte vekk kjøpere med sin metodikk. Megler oppsøkte klager sommeren 2024 og virket som en real person. Når salgsprosessen startet opplevde klageren en annen side av henne, som blant annet rakket ned på området boligen lå i.

Underveis i prosessen ble klageren så utrygg på megler at han måtte sende en kamerat for å se hvordan hun utførte oppdraget. Kameraten opplevde at hun snakker ned leiligheten, og kalte den en ungkarsbolig, påpekte feil som egentlig ikke var feil, stilte i rosa topp, og gjorde i det hele tatt ingen god salgsjobb.

I salgsoppgaven ble det lagt ut bilder som var for mørke. Men verst var bildene av balkongen der stolene sto feil vei og var som tatt ut av ett forlatt sirkus. Når megleren og fotografen var innom for å ta bilder ble malings spann kastet inn på ett soverom, noe som medførte at litervis med maling rant ut når klageren kom hjem og løftet underlaget de stod på. Når han etterpå tok det opp med megleren ble han møtt med ett halvhjertet «Ok, bra det gikk bra da».

Eiendommen var ett nybygg oppført i 2024. Megleren lo hånlig ved flere anledninger av at de hadde tapt pengene sine ettersom dette etter hennes mening var et lite solrikt og uattraktivt området. Klageren hadde innhentet en e-takst i 2023 fra et annet meglerforetak med en verdi på 4 250 000 kroner. Boligene i området hadde gått opp mye i pris siden den gang, og omsetningshastigheten lå på 16 dager. Likevel klarte ikke megleren å selge på drøye 5 uker og ville i tillegg, etter å ha fått klageren til å sette prisantydning 3 990 000 kroner, ta den ut av markedet i beste salgsmåned i aprilmMai. Deretter hadde ikke klageren noe annet valg enn å skifte meglerfirma. Dette var uholdbart, og boligen var blitt nedsenket til latterlig nivå.

Deretter måtte han selge for 4 000 000 kroner som følge av det ene budet han oppnådde, og alt skyldtes enten inkompetanse eller sabotasje. Klageren hadde fulgt med på boligmarkedet for sin bolig siden han kjøpte den i 2011 og visste at den var verdt mellom 4 200 000 og 4 700 000 kroner og fikk boligsalget ødelagt av dårlig meglerskikk.

Meglerforetaket var ikke villige til å erkjenne meglerens feil og klageren var ikke villig til å akseptere betingelsene de hadde til møte de innkalte han til. Et eventuelt fritak for meglerhonoraret var for klagere ikke nok. Klageren ble frarøvet muligheten for ett godt boligsalg og måtte foreta ett brannsalg gjennom nytt firma.

Megleren villedet klageren hva gjaldt flyttingen av eiendelene hans til lager, ved å unnlate å si at det ville komme på en større utgift. Slik det ble fremstilt trodde klageren at dette var inkludert i prisen. Boligstylingen skulle koste 15 000 kroner for perioden. Avtalen var at han skulle betale 20% av denne summen for hver uke etter perioden var over. Klageren hadde en muntlig avtale med megleren om å kjøre en visning dagen før de skulle hente møblene tilbake. Ut fra responsen på visningen skulle de sammen avgjøre om han skulle beholde møblene. Da boligen ikke ble solgt måtte klageren ringe stylingbyrået neste dag, selv om det var avtalt at megleren skulle gjøre det dersom de ikke fikk solgt. Der fikk han beskjed at de dessverre måtte hentemøblene, men klageren skulle få rabatt når han ønsket møblene tilbake. Likevel måtte han på nytt betale 15 000 kroner etter kun å ha lånt møblene i en eller to uker med ny megler.

Klageren krever at meglerforetaket frafaller sitt vederlagskrav, samt betaler klageren 500 000 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Megleroppdraget ble inngått 28. mai 2024 og løp frem til selger sa opp 14. mai 2025. Megler kjenner seg ikke igjen i påstandene fra klager. Når det gjelder fotograferingen, så skal ikke leiligheten ha vært klar da megler ankom. Megler måtte selv rydde og klargjøre før fotograferingen kunne gjennomføres. At et malingsspann veltet var et uhell. Dette kunne vært unngått dersom boligen hadde vært klargjort på forhånd eller om klager hadde vært til stede ved fotograferingen.

Klager viser til at han sendte en kamerat på visning for å observere megler. Her hevdes det at megler skal ha opplyst om feil som egentlig ikke er feil. Dette skal ha dreid seg om en malingsskade. Dette ble opplyst etter at kameraten spurte om det var fukt ved vinduskarmen og observerte denne og listen på karmen nøye.

I forhold til prisvurderingen så ble leiligheten sammenlignet med nylig solgte boliger i området. Klager hadde en forventning om en pris på 4 800 000 kroner som var betydelig høyt sammenlignet med nybygg i nærheten som det hadde vært vanskeligheter med å få solgt. At megler skal ha ledd av situasjonen er ikke naturlig for henne, og det stiller hun seg helt uforstående til.

Prisjusteringer og markedstilpasning ble foreslått for å få folk på visning. Hva gjelder avtale og pris knyttet til flyttehjelp og lager så har megler informert om at klager ville få tilbud gjennom foretaket, og at det var opp til ham å inngå en slik avtale. Avtalen knyttet til boligstyling og det at man fikk beholde møblene lenger mot et vederlag på 2 980 kroner, var avtalt med klager. At klager får tilsvarende regning etter å ha inngått avtale med ny megler, kan ikke innklagede holdes ansvarlig for.

En forutsetning for at megler kan ilegges erstatningsansvar er at vilkårene for erstatning er oppfylt, herunder at det foreligger ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Klager hevder at megler har opptrådt «uredelig og skremte vekk kjøpere med sin metodikk».

Megler har markedsført og jobbet med å få boligen solgt. Når boligen ikke blir solgt, medfører det at megler ikke får provisjon. Det er derfor ingen grunn til at megler ikke skal gjøre sitt ytterste for en god salgsprosess, som kan få boligen solgt.  Det er ikke fremkommet noe i klagen som tilsier at det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens bestemmelser.

Selv om det i hvilket som helst oppdrag, kan foreligge kritikkverdige momenter, gir det ikke grunnlag for erstatning. Ingen deler av det som fremkommer i klagen, tilsier at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side. På bakgrunn av ovennevnte foreligger det ikke ansvarsgrunnlag.

Under enhver omstendighet er det ikke dokumentert noe økonomisk tap som følge av meglers håndtering av salget.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det foreligger ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet av innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at saken er preget av ulike saksfremstillinger fra klager og innklagede. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven, herunder § 6-3 om brudd på god meglerskikk. I en situasjon der det er «ord mot ord» anses ikke klager å ha bevist at megler har opptrådt kritikkverdig, og det er ikke grunnlag for å felle megler. Nemnda tilføyer at klagen synes preget av at klager har hatt høye forventninger til hvilken salgssum som kunne oppnås, og bemerker at skiftet til nytt meglerforetak heller ikke ga en pris som forventet. Megler har en omsorgsforpliktelse for selger og potensielle kjøpere, men det er markedet som til enhver tid bestemmer hva en bolig er verdt. Nemnda kan etter dette ikke se at det er bevismessig grunnlag for inkompetanse og sabotasje fra meglers side, eller at boligsalget er ødelagt av mangel på god meglerskikk.

Når det ikke foreligger noe ansvarsgrunnlag for erstatning, kan heller ikke erstatningskravet – som for øvrig ikke er nærmere underbygget – føre frem. Det foreligger heller ikke noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir klager rett til nedsatt eller bortfalt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.