Klage nr:
119/09

Avgjort:
18.11.2009

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Lillehammer
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. november 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge en hytteeiendom. Oppdragsavtalen er undertegnet 17. februar 2009.

Klageren er bistått ved advokat. Klagerne og hans advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klagen gjelder ifølge klageren innklagedes brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk, ved at innklagede har unnlatt å ta kontakt med potensiell kjøper, slik at denne ble avskåret fra å delta i budrunden og derfor også avskåret fra muligheten til å kjøpe eiendommen, samt erstatning for dette.

Klageren tok kontakt med innklagede 16. mars i forbindelse med en hytte innklagede hadde for salg. Han mottok salgsoppgave på eiendommen samme dag. Da klageren ikke kunne komme på visning den oppgitte dagen, ble han den 18. mars enig med innklagede om en privat visning. Partene var dessuten enige i at innklagede skulle vurdere muligheten for salg av den hytta klageren allerede hadde. En slik visning og vurdering fant sted 21. mars 2009. Klageren viste stor interesse for hytta og meddelte dette til innklagede. I den påfølgende uken var det en god del kontakt vedrørende muligheten for salg av klagerens hytte, men innklagede var ifølge klageren klar over at forutsetningen for at klageren skulle vurdere å selge sin hytte var at han fikk kjøpt den averterte hytta.

Før helgen 28.-29. mars snakket klageren og innklagede igjen sammen og innklagedes saksbehandler informerte om at han uken etter fra 30. mars ville være på kurs, men at han skulle kontakte klageren vedrørende budrunder. Visning ble avholdt 29. mars.

Den 30. mars sendte klageren en e-post til innklagede for å høre hvordan visningen hadde gått og hva status var med hensyn til budgivning. Han fikk en standard fraværsmelding med beskjed om at han kunne henvende seg til saksbehandlerens kollega. Han gjorde det og fikk bekreftet at han var ført opp som interessent og at saksbehandleren ville ta kontakt med ham i løpet av dagen. Klagerne hørte ingen ting og ringte derfor innklagede ca kl 1730 samme dag. Han fikk beskjed om at innklagede nettopp var ferdig med kurset og at han nå skulle begynne å ringe de han hadde på listen. Klageren fikk igjen bekreftet at han sto på denne.

Klageren ble derfor svært overrasket da han den 1. april gikk inn på finn.no og fant at hytta var solgt. Han forsøkte å ringe innklagedes saksbehandler, men kom ikke frem da han var på kurs. Klageren sendte deretter en e-post til innklagede hvor han fikk til svar at det var meget beklagelig. Innklagede tok kontakt med klageren på telefon og beklaget det som hadde skjedd.

Klageren la inn et bud på kr 5 200 000 som han ba innklagede formidle til ny kjøper. Innklagede skulle gjøre det, men ga deretter beskjed om at kjøperen ikke ønsket å selge.

Klageren er meget opprørt. Han har i lang tid vært på jakt etter en hytte med denne beliggenheten. Det er svært sjeldent disse blir lagt ut for salg og det var derfor svært viktig for ham å kunne være med å by på denne hytta. Klageren var dessuten spesielt interessert da hytta ble lagt ut på et tidspunkt hvor prisene for hytter lå nede og muligheten for å få kjøpt en slik hytte betydelig billigere enn hva markedet hadde betalt tidligere, og etter klagerens mening ville være villig til å betale i fremtiden.

Innklagede har ikke vært villig til å oversende budjournalen til tross for oppfordring til det.

Det er klagerens oppfatning at innklagede må kunne kreves for erstatning for det tapet klageren mener å være påført. Tapet må beregnes som forskjellen mellom den prisen denne hytta ble solgt for og hva klageren må betale for å få kjøpt en tilsvarende hytte.

Klagerne har ikke kunnet finne tilsvarende hytter solgt for mindre enn kr 6 100 000 i løpet av de siste årene, og det har heller ikke vært lagt ut noen tilsvarende hytter etter at denne ble solgt.

Klageren krever en erstatning fra innklagede oppad på kr 1 000 000, og krever videre dekket sine saksomkostninger på kr 10 000 + mva.

Innklagede anfører:

Det er korrekt at innklagede og klageren hadde en privatvisning 21. mars. Klageren fikk se salgsoppgaven, men ga ingen signaler på om han ønsket å kjøpe hytta og det er ikke korrekt at han ga signaler om at han ville legge inn bud.

Innklagedes saksbehandler skulle på kurs og reiste til Oslo søndag kveld. Mandag ettermiddag 30. mars snakket han med klageren og saksbehandleren opplyste at han forventet salg av hytta dagen etterpå. Innklagede tok også kontakt med de andre på interessentlisten og ga samme beskjed om at han ville forsøke å få til en budrunde dagen etter. Innklagede spurte klagerne om han ville legge inn bud, han ønsket ikke det på dette tidspunktet ifølge innklagede. Klageren ga heller ikke da noen signaler om at han var veldig interessert i hytta eller om han var aktuell budgiver. Han ville gjerne holdes orientert.

Tirsdag 31. mars ble en travel dag. Budene tikket inn og innklagedes saksbehandler måtte etter hvert avbryte kurset for å ta seg av budrunden. Det var 30 interessenter på hytta og fem som la inn bud. Han fikk ikke ringt alle de 30 interessentene da budrunden startet. Prisantydning var 4 millioner og etter hvert ble budrunden spisset til og det ble knappe frister. Endelig salgssum ble kr 5 000 000. Selgeren aksepterte budet og var godt fornøyd.

I løpet av denne dagen hadde innklagede ingen telefoner fra klageren, heller ikke på svareren. Klageren var ifølge innklagede kjent med at han (saksbehandleren) var borte fra kontoret og at han kun kunne treffes på mobiltelefon denne dagen.

Klageren hadde fått salgsoppgaven som gir «Forbrukerinformasjon». I punkt 9 opplyses det om at budgiveren også på egen hånd må ta initiativ til å holde seg orientert om budrunden. Det er derfor overraskende at klageren ikke tok kontakt med innklagede per telefon denne tirsdagen da han var gjort kjent med at det kunne bli et salg.

Det er korrekt at klageren ringte innklagedes saksbehandler kl 1730 den 1. april og innklagede syntes det var leit at klageren ikke hadde fått den tilbakemeldingen fra ham slik klageren hadde forventet. Klageren skal ha sagt at han var mye mer interessert i hytta enn det han hadde gitt inntrykk av, slik var det alltid når han forsøkte å kjøpe noe. Klageren tok kontakt med selgeren av hytta og mente at innklagede hadde gjort en dårlig jobb. Klageren ville også få opplyst hvem som var kjøper for å kunne ta direkte kontakt med vedkommende. Dette avviste innklagede.

I samtalen mellom innklagedes saksbehandler og klageren spurte saksbehandleren klageren om han ville gått høyere i budrunden. Til det skal klageren ha opplyst at han kanskje ville lagt på et par hundre tusen kroner. Etter hvert ba han innklagede ta kontakt med ny eier og spørre om vedkommende var villig til å selge med en rask fortjeneste. Forslaget var da konkret kr 5 200 000. Kjøperen ble kontaktet og forespurt om hun ville selge raskt. Det ville hun ikke.

Etter innklagedes mening måtte klageren sitte inne med nok informasjon om at hytta kunne bli solgt den aktuelle dagen. Han valgte å ikke legge inn bud. Klageren har selv bekreftet at han var mer interessert i hytta enn det han hadde gitt innklagede inntrykk av. Hytta ble solgt til en høy pris og selgeren aksepterte budet.

Klagerens advokat har bedt utlevert budjournalen. Dette er avvist av innklagede som tar det som en selvfølge at advokaten kjenner regelverket om hvem som har rett til innsyn i denne journalen.

Innklagede har ifølge avtale med klageren informert om annen hytte for salg i området.

Innklagede mener kravet mot ham er grunnløst.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren var klar over at han skulle ta «initiativ for å holde seg orientert om budrunde». Å sende e-post og dessuten ringe innklagede, hvor han i begge tilfeller fikk bekreftet at han ville bli kontaktet i forbindelse med budrunden må være mer enn nok til å ha oppfylt kravet.

Innklagede har lagt frem salgsoppgave over annen hytte i området. Denne er vesentlig mindre og for liten til den bruken klageren ønsker. Denne hytta fikk ved salget en kvadratmeterpris på kr 72 368, dersom samme kvadratmeterpris for den omstridte hytta ble lagt til grunn, ville riktig pris for den vært mer enn kr 9 000 0000.

Klageren påpeker avslutningsvis at det ville vært helt urimelig i en sak som denne, hvor innklagede har brutt standarden for god meglerskikk, at innklagede skal kunne gå fri for ansvar ved å spekulere i at dersom klageren hadde fått vært med i budrunden, ville budene blitt så høye at klageren uansett ikke kan ha lidt noe tap. Dette ville medføre at megleren i realiteten ikke har noe ansvar i forhold til en gruppe som lov om eiendomsmegling er ment å beskytte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med innklagedes håndtering av budrunden.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Klageren har selv et ansvar for å holde seg oppdatert om fremdriften i budrunden. I dette tilfellet hadde klageren ikke lagt inn bud. Forbrukerinformasjon om budgivning finnes på www.nef.no. Som del av salgsoppgaven fremgikk Forbrukerinformasjon, som omhandler budgivningen. Denne er noe avvikende fra den Forbrukerinformasjon om budgivning som er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund.

I innklagedes «Forbrukerinformasjon» under punkt 9 står følgende:

«Oppdragsansvarlig skal så langt som mulig holde budgiver orientert om nye og høyere bud. … Budgivere oppfordres også på egen hånd å ta initiativ til å holde seg orientert om budrunden, da det ikke er garanti for at oppdragsansvarlig til enhver tid klarer å få gitt informasjonen videre.»

Dette gir etter Reklamasjonsnemndas syn en klar oppfordring til interessenter om å holde seg oppdatert i budgivningsfasen. Klageren har kontaktet innklagede på e-post og per telefon. Det var kontakt mellom klageren og innklagede kvelden før budrunden startet. Ifølge innklagede ble klageren oppfordret til å komme med bud. Klageren har imidlertid ikke lagt inn bud og klagerens opptreden er ikke tilstrekkelig «initiativ til å holde seg orientert om budrunden».

Om oppdragstakers plikter ved budgivning, står bl.a. i forskrift til eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd:

«… Megler skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. …»

Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til hvorvidtinnklagede «så langt det er nødvendig og mulig» har orientert «øvrige interessenter» herunder klageren om fremdriften i budprosessen. Innklagede har opplyst at det var 30 på visningslisten og fem budgivere. Klageren var ifølge innklagede informert om at budprosessen sannsynligvis ville starte dagen etter siste kontakt mellom partene (før salget fant sted), uten at klageren la inn noe bud. Dette er ikke bestridt av klageren.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.