RFE-2025-183

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Aktiv Laguneparken AS (Aktiv Laguneparken)

Saken gjelder:
God meglerskikk. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 16. juni 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av eneboligen sin gjennom innklagede meglerforetak. Det ble rekvirert en tilstandsrapport fra takstmann. Klageren stilte en rekke kritiske spørsmål ved tilstandsrapporten, og etter en dialog med takstmannen ble rapporten trukket tilbake. Klageren valgte da å innhente ny tilstandsrapport fra en annen takstmann. For å kunne fortsette oppdraget stilte meglerforetaket som krav at den første tilstandsrapporten måtte omtales i salgsoppgaven og gjøres tilgjengelig på forespørsel fra interessenter..  Da klageren motsatte seg dette, sa meglerforetaket opp oppdraget. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å stille disse kravene i tilknytning til tilstandsrapporten. Videre er det spørsmål om det medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet han har lidt som følge av at salget ble utsatt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter oppdragsinngåelsen ble det rekvirert en tilstandsrapport fra takstmann. Etter at klager hadde gjennomgått tilstandsrapporten reagerte han på flere alvorlige avvik i vurderingene. Blant annet en rekke TG3-vurderinger som ikke var faglig begrunnet, og som stod i kontrast med takstmannens tidligere vurderinger av eiendommen i 2022.Klageren tok derfor kontakt med takstmannen angående avvikene. Takstmannen innrømte at han selv hadde vurdert mange av forholdene som mindre alvorlige, men at han likevel hadde satt TG3. Takstmannen begrunnet det med at det var tryggere juridisk etter retningslinjene i NS 2600og forsikringspraksis.I takstmannens e-post til klageren 19. juni 2025 skrev han:

Etter min faglige vurdering utgjør ikke dette et stort problem ved daglig bruk av badet. Men igjen har jeg valgt å ikke legge egne faglige vurderinger til grunn og forholder meg utelukkende til referansegrunnlaget for vurdering av tilstandsgrad (NS 3600). TG 3 er derfor riktig vurdering dersom man legger referansegrunnlaget til grunn.

Dette viser at rapporten ikke bygget på en objektiv faglig vurdering, men på en rettslig forsiktighet. På bakgrunn av klagerens innvendinger til rapporten valgte takstmannen selv å annullere den og bekreftet at den ikke skulle benyttes i forbindelse med salgsprosessen.

Til tross for at tilstandsrapporten ble trukket og annullert av både klageren og takstmann, og aldri ble benyttet eller publisert, insisterte megler og kvalitetsansvarlig hos meglerforetaket på at den måtte omtales i salgsoppgaven og bli gjort tilgjengelig på forespørsel fra interessenter. Dette var direkte feil – både juridisk og etisk. Klageren  understrekteskriftlig at tilstandsrapporten ikke skulle brukes, omtales eller utleveres, og at han ikke samtykket til bruk i markedsføring. Likevel opprettholdt meglerforetaket sitt standpunkt. Klageren fikk til slutt beskjed om at meglerforetaket ikke ville fortsette salgsoppdraget med mindre han samtykket til bruk av tilstandsrapporten.

Meglerforetaket hevder at takstmannen «aldri nektet bruk av rapporten», og at annullering ikke er dokumentert. Dette bestrides., Takstmannen svarte i e-post med både klageren og megler på kopi «Heilt i orden. Da annullerer jeg rapporten». Dette var en entydig bekreftelse på at tilstandsrapporten ble annullert og ikke skulle brukes. Det at meglerforetaket har valgt å ignorere denne uttalelsen i tilsvaret sitt er grovt misvisende og egner seg ikke i profesjonell tvisteløsning. Videre ble meglerforetaket eksplisitt informert om at tilstandsrapporten ble trukket tilbake, og at klageren fremla en ny tilstandsrapport fra en annen bygningssakkyndig.

Det var dermed ingen grunn til å bruke eller omtale den første tilstandsrapporten i salget. Klageren har oppfylt sin informasjonsplikt ved å fremlegge en fullverdig, faglig godkjent tilstandsrapport som oppfyller alle krav.

Ifølge avhendingsloven § 3-10 har en tilstandsrapport rettsvirkning kun dersom den faktisk er «lagt ved» og gjort kjent for kjøper før avtaleinngåelse. Tilstandsrapporten som ble trukket og følgelig aldri publisert, har dermed ingen rettsvirkning. Avhendingslovas bestemmelse forutsetter at det er selger som velger hvilken rapport som gjøres kjent for kjøper. Rapporten som klager trakk tilbake ble aldri gjort kjent, og kan derfor ikke benyttes som grunnlag for meglers påståtte opplysningsplikt.

Megler skal opptre i tråd med god meglerskikk og ivareta klientens interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det at megleren overprøvde både takstmannens og selgerens beslutning om å annullere tilstandsrapporten, og stilte bruk av rapporten som betingelse for å fortsette oppdraget, er et klart brudd på denne plikten. Det bemerkes at meglers informasjonsplikt om vesentlige forhold ved eiendommen etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ikke innebærer noen plikt til å omtale eller utlevere dokumenter som selgeren eksplisitt har trukket tilbake. Dette gjelder særlig når disse vurderes som misvisende og er blitt annullert av bygningssakkyndig.

Klageren har ikke fått noen utdypende informasjon fra takstmannen, hans siste ord til klageren var at han annullerer rapporten. Klageren stiller seg spørrende til hva takstmannen og meglerforetaket har snakket om uten at klageren har vært involvert. Det var meglerforetaket som henviste klageren til takstmannen, dermed har takstmannen potensielt et insentiv til å hjelpe meglerforetaket i anledning saken. Takstmann sendte aldri noen faktura til klageren for sitt arbeid, noe som igjen bekrefter annulleringen.

I dette tilfellet innrømmet takstmann at han ikke var enig i egen tilstandsrapport, og deretter annullerte den da han fikk kritikk. Å vise frem en slik rapport i markedsføringssammenheng gir ikke en potensiell kjøper mer sannferdig info, den skaper et falskt og uærlig bilde som verken gir kjøper eller selger et mer sannferdig grunnlag å fatte avgjørelser på.

Som en følge av meglerforetakets håndtering måtte klageren utsette salget, ettersom megler ikke ville fortsette salgsoppdraget uten å bruke tilstandsrapporten. Klageren måtte derfor finne en ny megler som var villig til å bistå han i forbindelse med salget.

Etter råd fra megler og planer om at salget ville bli gjennomført umiddelbart hadde klageren sagt opp en leiekontrakt som ga en månedlig leieinntekt på 30 000 kroner. Som følge av denne uttalelsen til megler har klageren mistet denne inntekten Meglerforetaket har vist til bestemmelsen i oppdragsavtalen om at oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. Selv om oppdragsavtalen gir rett til oppsigelse, fritar ikke dette megler for ansvar for egne råd og handlinger som direkte påvirker pådrar oppdragsgiver et dokumenterbart tap.

Det bemerkes at klageren også brukte mye tid på å forberede eiendommen for salg, blant annet ved å forberede hage og klargjøre dokumentasjon. I tillegg brukte han også tid på kommunikasjon med takstmann og megler. Dette arbeidet ble forsinket og var delvis bortkastet.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å kreve bruk av den annullerte tilstandsrapporten. Klageren krever erstatning for sitt tap knyttet til tapt leieinntekt, tid og påført forsinkelse.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket ser det nødvendig å komme med en oppklaring av sakens faktum, som sannsynligvis bygger på en misforståelse. Som det kommer frem av klagerens korrespondanse med takstmannen er det aldri nevnt fra takstmannen at han nektet bruk av tilstandsrapporten, og det er heller ikke han som skal ta stilling til hvorvidt rapporten skal brukes i salgsprosessen.

Klageren ønsker også å tegne boligselgerforsikring, og i den forbindelse er det enkelte krav som stilles til en tilstandsrapport for at boligselgerforsikringen skal være gyldig. Dette innebærer blant annet at den er utarbeidet i tråd med Norsk Standard (NS3600). Denne gir rom for faglige vurderinger, men setter samtidig ganske strenge retningslinjer til tekniske krav for å oppnå enkelte tilstandsgrader.

Meglerforetaket bemerker at det er forståelig at kunden reagerte på kontrasten mellom teknisk vurdering av eiendommen i 2022 mot vurderingen som ble gitt i forbindelse med salgsprosessen. Dessverre har det skjedd mye endring i lovgivning og praksis siden den gang.

Videre viser meglerforetaket til e-post korrespondanse med takstmannen 8. august 2025 med en oppklaring angående ordbruken «annullering» av tilstandsrapporten:

Kunde var misfornøyd med min tilstandsrapport og ønsket derfor å terminere oppdraget. Jeg svarte kunde at dette var i orden fra min side og at jeg derfor annullerer rapporten. Fra min side betyr dette i praksis at jeg ikke fakturerer for oppdraget. Videre betyr det at kunde ikke betaler for oppdraget og har sågar ikke eierskap til rapporten. Oppdraget/rapporten er dog utarbeidet av meg og vil derfor eksistere i mitt system.

All den tid en kunde ikke betaler for rapporten har kunde naturligvis ikke anledning til å bruke rapporten. Hvor dette står seg rent juridisk med hensyn til selger, eller representant for selger, sin opplysningsplikt må vurderes av jurist.

Meglerforetaket var tydelige med klageren om at en står fritt til å innhente flere tilstandsrapporter dersom det menes at rapporten ikke er en objektiv faglig vurdering som ikke samsvarer med virkeligheten. Det ble derfor innhentet en ny tilstandsrapport på eiendommen.

Ettersom klageren nektet bruk av den opprinnelige tilstandsrapporten i salgsoppgaven eller en annen form for å referere til rapporten, hadde ikke meglerforetaket mulighet til å ivareta en potensiell kjøpers interesser og handlet i tråd med god meglerskikk. Av denne grunn ble siste konklusjon at meglerforetaket måtte si opp oppdraget.

Videre viser meglerforetaket til oppdragsavtalens punkt 7.1 hvor det fremgår at «…Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene». Det bemerkes at meglerforetaket har forståelse for klagerens frustrasjon over tilstandsrapporten og takstmann, men at de likevel er pliktig til å opplyse om alle rapporter som kan være relevant for en potensiell kjøper.

Slik meglerforetaket ser det er lovverket klart og tydelig vedrørende hvorvidt rapporten skal fremlegges for interessenter. Megleren skal ved utførelsen av oppdraget ha handlet i samsvar med eiendomsmeglingslovens krav til god meglerskikk i § 6-3. Bestemmelsen slår tydelig fast at megleren skal ivareta begge parters interesser og utvise nødvendig omsorg i gjennomføringen av handelen. Videre følger det at oppdragstakeren skal gi både kjøperen og selgeren råd og opplysninger av betydning for handelen og dens gjennomføring. Videre vises meglerforetaket til § 6-7 om oppdragstakerens undersøkelse- og opplysningsplikt. Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen, før handelen sluttes, skriftlig og på en tydelig måte får de opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få.

En utarbeidet tilstandsrapport, som tilfredsstiller kravene i forskriften til avhendingsloven og NS3600, er en relevant opplysning som kjøper ville ha grunn til å regne med å få, og som kunne fått en betydning for handelen.

Det bemerkes også at klageren viser til avhl. § 3-10, men avhendingsloven regulerer salg av eiendom og blir relevant mellom selger og fremtidig kjøper. Lovens § 3-10 viser til kjøpers undersøkelsesplikt som gjelder opplysninger og befaring gitt. Denne setter ikke derfor begrensning i selgers opplysningsplikt om tilstandsrapporten.

På bakgrunn av det overnevnte har megleren opptrådt i tråd med god meglerskikk, og klagen kan derfor ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at «annuleringen» av takstrapporten ikke innebar at vurderingene der var uriktige opp mot de retningslinjer takstmannen forholder seg til, herunder NS 3600. I e-post 19. juni 2025 redegjorde takstmannen for sine vurderinger. Selv om det var forhold han personlig ikke mente var graverende, fremgår det at han etter beste skjønn satte tilstandsgrader ut fra gjeldende retningslinjer. Når meglerforetaket hadde kjennskap til rapporten, mener nemnda at det med rette kunne stille som vilkår for å videreføre oppdraget at rapporten ble lagt frem. Megler har etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd plikt til å sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Megler skal dermed også ivareta potensielle kjøperes interesser, og ikke bare selgers, slik klager synes å mene. Nemnda oppfatter at megler anså det som fremgikk av den første tilstandsrapporten som relevant og vesentlig, selv om det var innhentet en ny rapport. Megler ivaretok dermed den omsorgsforpliktelsen megler hadde opp mot potensielle kjøpere, jf. også eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk.

Uansett om megler her skulle ha vært «overforsiktig», noe nemnda ikke kan se at har vært tilfellet, gir oppsigelsen uansett ikke klager krav på erstatning. Megler kan når som helst si opp oppdraget, og dette trenger ikke begrunnes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd. Oppsigelsen er derfor ikke en ansvarsbetingende handling som gir grunnlag for noe erstatningskrav, selv om dette potensielt setter selger i en vanskelig situasjon, jf. tilsvarende RFE-2024-251.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.