RFE-2025-192

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Partners Frogner AS (Aktiv Eiendomsmegling Frogner)

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 14. mai 2025. Kjøpesummen var på 9 200 000 kroner og ble overtatt 18. juni 2025. Under visningen var det et musikkskap i boligen, og partene er uenige om hvorvidt det var avtalt at dette skulle følge med. Etter kontraktsinngåelsen oppstod det korrespondanse mellom klager og megler om skapet. Kort tid før overtakelsen ble klager informert om at selger ville ta det med. Skapet var fjernet ved overtakelsen, og uenighet ble notert i protokollen. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller sin informasjonsplikt ved håndteringen av opplysningene om hva som skulle følge med boligsalget. Videre om megler har gitt mangelfull eller misvisende informasjon om rengjøring av boligen før overtakelse. Klageren krever 36 295 kroner i erstatning fra meglerforetaket, i tillegg har klageren krevet erstatning for kostnader med utvask.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
I forkant av budgivning og på visningen tok klageren eksplisitt opp med megler hva som skulle følge med eiendommen. Megleren bekreftet tydelig og flere ganger før budgivning at:

Alt som befant seg i boligen på visningstidspunktet skulle medfølge, herunder et spesifikt skap med integrert høyttaler.

Fordi han var så tydelig på dette, også når klageren spurte om selve skapet, tok hun ikke forbehold om dette under budgivning. Etter akseptert bud ble dette ytterligere bekreftet i e-post 27. mai 2025, der megleren skrev:

Jeg tror forresten det er slik at de ikke får spilt av de gamle avspillingene sine uten møbelet, da det er en integrert høyttaler som er koblet opp mot båndopptageren. Ønsker du fortsatt dette?

Klageren svarte kl. 12:31 samme dag:

Jeg ønsker det, ja. Faktisk. Ikke for å være vanskelig, men jeg var veldig spesifikk om det. Beklager.

Klageren sa også på telefon at selger kunne hente ut sine private innspillinger. Megler var kjent med og aksepterte at skapet skulle bli stående. At dette var en del av avtalegrunnlaget bekreftes av at han selv tok opp temaet og eksplisitt ba om klagerens tilslutning. Klageren bekreftet at hun ønsket det. Meglers uttalelser og bekreftelser før bud og etter budaksept utgjør en bindende individuell avtale. Dette går foran både generelle forbehold i salgsoppgaven og løsørelisten, som klageren ikke minnes å ha sett.

Når en megler på vegne av selger gir slike bekreftelser, og kjøper legger det til grunn i sitt bud, anses det som en del av den avtalte ytelsen. Eventuelle motstridende opplysninger i salgsdokumentene, som megler nevner i forhold til hva som står i salgsoppgaven, er ikke relevante for å fraskrive seg ansvar, særlig når megler selv har påpekt slike selvmotsigelser.

Avhendingslova § 3-8 og eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 presiserer at selger og megler bærer risikoen for uklar informasjon og manglende oppfølging. At skapet likevel ble fjernet er et klart brudd på denne forutsetningen.

Fire dager før overtakelse får klageren plutselig beskjed om at skapet likevel ikke skal medfølge. Dette kom overraskende og i strid med tidligere avtaler. Ved overtakelse ble det derfor krysset av i protokollen for at dette er et punkt partene er uenige om. Klageren ville ikke virke negativ og valgte derfor ikke å holde tilbake penger for det manglende skapet.

Erstatningskrav
Finn.no er ikke egnet til å gi noe adekvat verdi slik megler antydet: 2000 i verdi, da har de kun sett på ett skap/skrog. Det aktuelle skapet er spesialtilpasset med innebygget musikk- og opptaksfunksjon. Fra 60-70 tallet. Ettersom det nå er fjernet, er det umulig å fastslå en eksakt verdi. Klageren har derfor forsøkt å finne en tilsvarende erstatning for å estimere kostnaden for å gjenskaffe noe med lignende funksjon og uttrykk. Et tilsvarende nytt Hifi-møbel koster 29 036 kroner på salg. Klageren fremmer derfor krav om erstatning tilsvarende verdien av dette møbelet når det ikke er salg. Det forelå ingen inventarliste.

Fjerning av skapet utgjør et mislighold. Dette skjedde i strid med eksplisitt avtale og skriftlig kommunikasjon. Meglerens rolle og bekreftelser knytter dette til eiendomsmeglertjenesten, og ikke bare til selger. Det foreligger derfor brudd både på god meglerskikk og meglers informasjonsplikt. Det foreligger brudd på meglers plikter og ansvar i henhold til eiendomsmeglingsloven. Klageren krever at meglerforetaket å erstatte verdien av skapet, på bilde til 29 036 kroner som er salg, med en normalpris på 36 295 kroner

Klageren ble også svært skuffet over å oppdage at boligen ikke skulle vaskes. Det var gitt avvikende informasjon om dette i salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Megler med selger burde ha tatt seg tid til å endre teksten. Klageren ber nemnda se på og vurderer også vask og pris på dette.

Innklagede har i hovedsak anført:
Budet fra klageren var uten forbehold, og det var for øvrig flere andre budgivere.  Kjøpekontrakten ble signert av begge parter 16. mai 2025. I overtakelsesprotokollen ble det notert følgende hva gjaldt tilbehør:

Uenighet om musikkmøbel.

Når det gjaldt tilbehør, fremgikk det følgende av salgsoppgaven:

Innbo og løsøre – Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/ eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

I følge NEFs tilbehørsliste, som fulgte salgsoppgaven, var et slikt skap ikke noe som skulle medfølge bolig. Det var derfor ikke nødvendig for selger å ta særskilt forbehold om dette.  Utgangspunktet etter dette var derfor at skapet ikke skulle medfølge.

Spørsmålet blir videre om klager av andre grunner likevel har hatt en berettiget forventning om at skapet skulle medfølge, som megler kan lastes for. Klager har anført at hennes forventning var basert på meglers uttalelser om skapet på visning, dvs på direkte spørsmål fra klager. Påstanden fra kjøper om at hun spesifikt har spurt om dette, avvises av megler. Megler diskuterte ikke skapet med verken klager eller noen andre på visning. For det tilfelle at dette hadde vært et tema, ville megler naturligvis måtte forhøre seg med selger. Skapet tilhørte selger.

Videre ville det kunne være et spørsmål om det var eventuelle forventninger knyttet til tolkning av teksten under punktet diverse i salgsoppgaven, som megler kan lastes for. Den har følgende ordlyd:

Eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet og rengjort etter visning og overtas slik den står.

Denne teksten var tatt med for det tilfelle at selger ikke rakk å rydde ut resten av søppelet, og gi informasjon om at dette oppussingsobjektet ikke ville bli vasket utover slik det fremstod på visning.  Klager har imidlertid senest i klagen bekreftet at dette punktet i alle tilfelle ikke hadde innvirkning på hennes forventning om at skapet skulle medfølge. Hun skriver følgende:

Dette (altså påstanden om hva megler har sagt på visning, foretakets anmerkning) går foran både generelle forbehold i salgsoppgaven og løsørelisten, som jeg ikke minnes å ha sett.

På tidspunkt for budgivning og aksept hadde ikke klager en forventning om at skapet skulle følge med basert på en tolkning av denne teksten i salgsoppgaven. Dette samsvarer godt med meglers ståsted. Megler anfører at skapet ikke var et tema fra noen av partene før etter at handel var kommet i stand, men kom opp som tema i forbindelse med gjennomgang og signering av kontrakt. Kjøper uttrykte skuffelse over at eiendommen ikke skulle ryddes og vaskes ytterligere, da hun ikke hadde fått med seg dette tidligere, og samme tekst var inntatt i kjøpekontrakten.

Ettersom skapet ikke var tema før etter at handel hadde kommet i stand, kom det også som en overraskelse på megler, og megler brukte mye tid i etterkant for å ivareta begge parters interesse. Blant annet ble kjøper spurt igjen og selger forespurt om å la skapet stå. Men selger valgte likevel til slutt å ta det med. Kjøper ble varslet om dette før overtakelsen. All korrespondanse som klager har vedlagt for sine påstander, er fra tiden etter at handel kom i stand. Foretaket anser at det er helt naturlig at det blir korrespondanse rundt dette når det har blitt et tema.

Megler har forsøkt å løse saken. Det betyr etter foretakets klare syn ikke at megler har brutt god meglerskikk og i tillegg er erstatningspliktig, slik klager hevder.  Når det gjelder krav på erstatning fra megler så bestrides dette. Kjøper har i tillegg krevd erstatning på 36 295 kroner til tross for at hun skriftlig har bekreftet at hun kun er ute etter selve skapet og ikke innholdet.  Nå vil hun imidlertid ha et helt nytt, moderne WI-FI designskap, betalt av megler.

E-posten fra klager er 2 dager før overtakelsen, etter at megler har meddelt at selger ikke lar skapet følge med. I forbindelse med dette så sendte også megler, for å være behjelpelig, noen linker til kjøper med lignende brukte, gamle skap. Det fremgår klart og tydelig av bilder av det aktuelle skap at også det er gammelt og har bruksslitasje.

Foretaket bestrider både brudd på god meglerskikk, og at klager har krav på erstatning. Det fremsettes følgende påstand:

Meglerforetaket frifinnes.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers informasjonsplikt, herunder god meglerskikk i forbindelse med opplysningene om et musikkskap som sto i boligen ved visning, samt informasjonen om rengjøring, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Musikkskapet
Utgangspunktet etter salgsoppgaven og NEFs løsøre- og tilbehørsliste var at skapet ikke skulle medfølge. Etter tilbehørslisten er møbler løsøre som selger som hovedregel kan ta med seg med mindre annet er avtalt. Listen lå vedlagt salgsoppgaven.

Spørsmålet er om megler ga klager grunn til en berettiget forventning om at skapet likevel skulle medfølge eiendommen. Klager anfører at megler på visning bekreftet dette flere ganger. Dette bestrides av megler, som opplyser at temaet ikke ble reist før etter at handel var kommet i stand.

Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon som underbygger klagers påstand om uttalelser fra visnings tidspunktet. Den skriftlige korrespondansen mellom partene oppstod etter budaksept.

Etter nemndas praksis må det foreligge tilstrekkelige holdepunkter for at megler har gitt konkrete og bindende opplysninger som avviker fra salgsdokumentene. Det foreliggende materialet gir ikke grunnlag for å legge til grunn at megler har gitt slike forhåndsuttalelser som klager hevder. Det kan ut fra e-postutvekslingen, som megler tok intiativ til, synes å ha vært et tema at klager ønsket å overta skapet, men nemnda kan ikke se at dette etablerer noen avtale utover den som allerede forelå.

Nemnda finner etter dette ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk eller meglers informasjonsplikt i forbindelse med opplysningene om musikkskapet. Det foreligger heller ikke ansvarsgrunnlag for erstatning.

Rengjøring av boligen
Når det gjelder rengjøring, fremgikk det av kjøpekontrakten at eiendommen skulle leveres ryddet og rengjort. Det fremgikk imidlertid av salgsoppgaven at eiendommen ikke ville bli ytterligere ryddet og rengjort etter visning og at den skulle overtas slik den sto. Det er dermed ut fra disse dokumentene noe uklart hva som var partenes enighet knyttet til rengjøring mv. Ut fra overtakelsesprotokollen, der det fremgikk at klager bekreftet at boligen var ryddet og rengjort, fremstår det imidlertid som om klager var innforstått med at boligen ble levert uten ytterligere rengjøring mv., og aksepterte dette.

Det foreligger etter dette ikke grunnlag for erstatning for kostnader til utvask.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.