RFE-2025-203

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Horten

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte leiligheten sin gjennom innklagede meglerforetak Sommeren 2025. Forut for fotografering vasket klageren ut av leiligheten. Megler godkjente vasken, og fotografen tok bilder til Finn-annonsen. Leiligheten ble raskt solgt, og overtakelse ble avtalt til 10. juli 2025 kl. 09:00. Klageren fikk igjen beskjed om å rydde og vaske ut av leiligheten, og valgte å bruke et renholdsfirma til en kostnad på 3 500 kroner. Leiligheten ble overtatt av kjøper og megler spurte om de var fornøyde med utvasken. Da klageren kjøpte leilighet i etasjen over gjennom et annet meglerforetak, ble han fortalt av ansvarlig megler at det ikke kom til å bli vasket ut før overtakelsen, jf. avhendingslova. Han flyttet inn i denne leiligheten 1. juli 2025 kl. 13:00, uten at hans selger ble påført ekstra utgifter til vask. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere klageren om muligheten for å fravike kravet om utvask før overtakelse, samt om unnlatelsen eventuelt medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 3 500 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klagerne fikk beskjed om å vaske før fotografering. Megleren kunne gitt beskjed om at klageren hadde besørget vask som han hadde godkjent før fotografering, og informert kjøper om at det ikke ville bli vasket mer før overtakelse. Det var uansett ingen som bodde i leiligheten etter fotograferingen og frem til kjøper overtok. Dagen etter overtakelse rev kjøper gulv og garderobe, og det ble støvete igjen. Det var derfor unødvendig av klageren å vaske på nytt.

Megleren som bisto klageren med salget av leiligheten, opplyste ikke om avhendingslova og dens fravikelighet. Dersom megleren hadde gjort dette så hadde ikke klageren leid inn renholds firmaet til 3 500 kroner. Dette var en unødvendig kostnad, som kunne vært unngått dersom megleren hadde overholdt sin opplysningsplikt. En normal forbruker har ikke kunnskap om avhendingsloven slik en megler har. Det var også derfor han betalte megleren over 100 000 kroner for oppdraget. Megleren burde opplyst om muligheten til å fravike avhendingsloven, slik som megleren for leiligheten klageren kjøpte gjorde. Klager hadde da ikke trengt å vaske leiligheten to ganger.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke informere om muligheten til å fravike avhendingslova. Klageren krever erstatning på 3 500 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 14. mars 2024. Leiligheten ble markedsført for salg den 18. april 2025 og solgt 02. juni 2025. Overtakelsen ble satt til 10. juli 2025.  Klager kjøpte ny leilighet 20. mars 2025. Oppsatte fellesvisninger var 24. april og 5. mai. Siste privatvisning og siste gang megler var tilstede i leiligheten før overtakelse var 28.mai 2025.

Megler var i leiligheten den 08. april 2025 og bistod fotograf før fotografering med å rydde i leiligheten for å få gode bilder og dermed et godt utgangspunkt for salget. I forkant av dette hadde megler forklart selger at leiligheten måtte rengjøres for å fremstå best mulig før foto og visning.  Det var imidlertid ikke slik at megler godkjente vasken. Megler var ikke i leiligheten mellom tidspunktet for siste visning og tidspunkt for overtakelse.

Klager mener megler skulle informert om at avhendingsloven kan fravikes da dette ble gjort ved klagers nye boligkjøp og denne ikke ble rengjort før overtagelse. Vedlagt oppdragsavtalen ligger dokumentet «Viktig Informasjon til kjøper og selger». Utdrag fra punktet om Overtagelse:

På avtalt overtagelsestidspunkt møtes kjøper og selger på eiendommen. Kjøper kontrollerer rengjøring, og sjekker at boligen er i samsvar med hva som er avtalt og fremkommer av salgsdokumentene.

Dette var videre et ordinært salg etter avhendingsloven hvor det på vanlig måte fremkommer i kjøpekontraktens pkt. 9 at selger skal overlevere eiendommen ryddig og rengjort uten leieforhold av noen art. Klager bodde i leiligheten han hadde solgt helt frem til overtakelse av ny leilighet. Vanlig praksis er at selger vasker ut leiligheten før overtakelse. Etter kontraktsmøte 30. juni 2025 spurte klager megler om det holder å støvsuge leiligheten før overtakelse, hvorpå megler svarte at det i henhold til avtalen skal vaskes ut. På overtakelsen 10. juni 2025 ble overtakelsesprotokollen gjennomgått med megler tilstede. Kjøper ble da spurt om å gjennomgå leiligheten og godkjenne vask og leilighetens tilstand. Klager informerte om at det var blitt brukt vaskebyrå. Megler var ikke kjent med at det skulle brukes vaskebyrå før selger sa dette på overtakelsen. Megler har heller aldri instruert klager til å benytte et vaskebyrå. Valget av metode for utvask er opp til klager, med mindre noe er avtalt.  For øvrig er det kjøper som skal godkjenne utført vask, ikke megler.

Dersom klager ønsket at overtakelse skulle løses på samme ved salg som ved kjøp hadde han hatt god tid til å gi beskjed til megler om dette. Det er naturlig at han fikk vite om manglende utvask før budet hans ble akseptert på boligen han hadde kjøpt, noe som skjedde i god tid før markedsføring av klagers leilighet. Klager ga aldri beskjed til megler på noe tidspunkt at han ikke ønsket å gjennomføre utvask før overtagelse, dette ble derfor ikke en del av salgspremissene.

Megler ble ikke informert om at kjøper planla å legge nytt gulv etter overtakelsen. Dersom megler hadde fått signal om dette kunne det ha blitt diskutert om utvask fortsatt var aktuelt. Uavhengig av at kjøper valgte å bytte gulv i leiligheten er imidlertid utvask utført i hele leiligheten og det er høyst usikkert om kjøper hadde akseptert avvik fra inngått avtale.

Flyttevask ved salg er vanlig praksis ved boligsalg og følger av avhendingsloven. At selger velger å benytte vaskebyrå er selgers eget valg. Det var ingen signaler fra selgers side om at det ikke var ønskelig å utføre flyttevask, derav ble det heller ikke et tema.

Megler har ikke brutt sin omsorgsplikt eller på annen måte opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke vanlig å informere om mulighetene til å fravike avhendingsloven i et ordinært boligsalg. Dersom man skulle legge til grunn at enkelte aspekter ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger adferden uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglerforetaket kan ikke lastes for selgers utgift i forbindelse med utvask.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten, samt god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at salget var et ordinært boligsalg regulert av avhendingslova. Etter avhendingslova § 2‑2 første ledd jf. alminnelig praksis, skal bolig overtas ryddet og rengjort, med mindre annet er avtalt mellom partene. Kravet var også inntatt i kjøpekontrakten og i det skriftlige informasjonsmateriellet som fulgte oppdragsavtalen. Det var således en del av avtaleforholdet mellom partene at boligen skulle vaskes før overtakelse.

Nemnda bemerker at megler som utgangspunkt ikke har en selvstendig plikt til av eget tiltak å informere selger om muligheten for å fravike avhendingslovas regler i situasjoner der salget gjennomføres som et ordinært boligsalg uten spesielle forhold som tilsier at dette bør drøftes. Etter nemndas praksis må det foreligge klare indikasjoner på at avvikende håndtering er ønsket eller aktuelt, for at megler skal ha en plikt til å ta dette opp med partene. Det er ikke sannsynliggjort at klager på noe tidspunkt ga uttrykk for ønske om eller behov for avvik fra vanlig flyttevask, eller at megler hadde foranledning til å anta dette.

Det anførte forhold at klageren ved kjøp av annen bolig opplevde at selger ikke utførte utvask, kan ikke tillegges vekt i denne sammenheng. Hvilke avtaler eller fravikelser som gjøres i andre kontraktsforhold, innebærer ingen plikt for megler i denne saken til å foreslå tilsvarende løsning. Det er heller ikke dokumentert at klagers erfaring med den nye boligen ble formidlet til megler eller på annen måte tilsa et behov for særskilt rådgivning.

Når det gjelder klagerens anførsel om at megler «godkjente» vasken før fotografering, finner nemnda at dette i tilfelle gjaldt klargjøring for presentasjon, ikke som vurdering av om kontraktsmessig utvask var oppfylt. Utvask ved overtakelse er en selvstendig kontraktsforpliktelse som skal vurderes av kjøper på overtakelsestidspunktet.

Når det gjelder erstatningskravet, legger nemnda til grunn at kostnaden på 3 500 kroner oppsto som følge av klagerens eget valg av metode for å oppfylle kontraktsforpliktelsen sin. Det er ikke dokumentert at megler ga pålegg om å benytte vaskebyrå, eller at klageren foretok beslutningen på bakgrunn av feil eller mangelfull informasjon fra megler.

Etter en samlet vurdering finner nemnda at megler ikke har handlet i strid med god meglerskikk, og det foreligger derfor ikke grunnlag for erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.