RFE-2025-205

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Solør AS (Aktiv Solør)

Saken gjelder: 
Budgivning – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager la inn bud på eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 24. juni 2025. Budet ble inngitt via foretakets elektroniske portal og signert med BankID. Likevel ble budet verken journalført eller formidlet til selger eller øvrige interessenter. Dagen etter ble klageren informert om at megler ikke hadde sett budet. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk ved håndtering av budrunden. Videre om dette medfører at klageren er berettiget til erstatning fra meglerforetaket. Klager krever 776 000 kroner i erstatning, samt dekning av sine advokatutgifter på 11 925 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på  saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klager la inn bud på eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 24. juni 2025. Budet ble inngitt via foretakets elektroniske portal 17:23 og signert med BankID. Likevel ble budet verken bekreftet, journalført eller formidlet til selger eller øvrige interessenter. Da klageren ikke fikk noen bekreftelse på budet, ringte han megleren uten å få svar. Først klokken 18:15 lyktes han å få kontakt med megler. Klageren fikk da verifisert muntlig at budet hans på 4 300 000 kroner lå i systemet. Megler forklarer at selger er i forhandlinger med en annen budgiver og har kommet med et motbud. Megler kan ikke foreta seg noe inntil situasjon med nytt motbud er avklart. Klokken 18:24 blir motbudet på 4 300 000 kroner akseptert skriftlig av budgiver 2.

Dagen etter klokken 09:17 oversendte ansvarlig megler en anonymisert budjournal etter oppfordring fra klager. Budet fra klageren fremkom ikke i av budjournalen. I e-posten bekrefter ansvarlig megler at:

«Årsaken til det ikke ble journalført er at jeg ikke som nevnt såg budet.»

Klageren har satt opp følgende tidslinje over budrunden:

11:27: Budgiver 2 la inn bud på 3 900 000 kroner med akseptfrist til kl. 14:30.

14:04: Budet ble avslått av selger.

15:34: Budgiver 2 la inn nytt bud på 4 200 000 kroner med akseptfrist til kl. 17:30.

17:23: Klager la inn bud på 4 300 000 kroner via meglers portal, signert med BankID.

17:27: Klager forsøkte å ringe ansvarlig megler for å få bekreftet at budet var mottatt, men kom til telefonsvarer.

17:29: Selger la inn motbud til budgiver 2 på 4 350 000 kroner med akseptfrist til kl. 19:00.

17:36: Budgiver 2 forkastet motbudet og åpnet budrunden igjen ved å legge inn bud på 4 275 000 kroner med akseptfrist til kl. 18:40.

18:00: Selger la inn nytt motbud til budgiver 2 på 4 300 000 kroner med akseptfrist til kl. 19:00.

18:15: Klager fikk telefonisk beskjed fra megler om at budet hans lå i systemet, men at megler avventet avklaringer mellom selger og budgiver 2.

18:24: Budgiver 2 aksepterte selgers motbud.

Klagerens bud lå inne i om lag 1,5 time uten å bli hensyntatt i budrunden. Megler tok heller ikke initiativ til å ringe tilbake, til tross for et ubesvart anrop på et kritisk tidspunkt i budrunden.

Ansvarlig megler innrømmet overfor klageren på telefon å ha fått tilsendt SMS fra en annen megler i samme firma om at klagerens bud var registrert, men ansvarlig megler så ikke meldingen tidsnok til å kunne journalføre dette. Megleren som sendte SMSen var kontaktansvarlig for eiendommen i annonsen, men avviklet ikke budrunden selv. Flere andre meglerhus klageren har vært i kontakt med, bekrefter at budgivningssystemene normalt journalfører bud signert med BankID automatisk. Det eneste unntaket krever manuell journalføring er hvis budet ikke signert med bankID. Uten signering av bankID må megler sjekke vedlagt ID for å bekrefte identitet, og siden journalføre budet.

Senere samme kveld tok selger kontakt med klageren. Selger hadde først da blitt kjent med at det også hadde vært en annen budgiver inne. Selger uttrykte misnøye med meglerens håndtering, og mente utfallet kunne blitt annerledes dersom alle bud hadde blitt formidlet.

Selger nevnte også at de følte seg presset av megler til å gi motbud til budgiver nr. 2, som følger av meglers tilbakemelding om at det ikke var andre budgivere. Selger sa videre at de vil klage på megler, og forsøke å få ugyldiggjort salget, ettersom salgsavtalen ble inngått på feil premisser.

Meglerforetaket viser til at klageren tidligere på dagen hadde gitt uttrykk for at finansiering ikke var på plass og at klager avventet avklaring fra banken. Videre at klager ønsket en ekstra visning før han kunne legge inn bud. Dette er irrelevant for saken da budgivere står fritt til å velge hvilke opplysninger de ønsker å dele med megler i en budprosess.

Klager hadde finansieringsbevis på 4 500 000 kroner. Dette viser at det var en reell mulighet for at han kunne fått kjøpt eiendommen, dersom budet hans hadde blitt korrekt håndtert. Klager peker også på at budgiver 2, ifølge opplysninger megler selv ga, ikke var villig til å gi mer enn 4 300 000 kroner.

Etter salget påtok megler seg salgsoppdrag for budgiver nr. 2, noe som er egnet til å stille spørsmål ved meglers uavhengighet.

Megler har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3. Videre foreligger det brudd på eiendomsmeglingsloven § 6‑8 om forsvarlig avvikling av budrunden og plikten til å formidle skriftlige bud. Det vises også til brudd på Eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-3. Anonymisert budjournal virket å være redigert, eller mangelfull. Elektronisk signert bud fra klageren fremkommer ikke, og det er ikke journalført at motbud på 4 350 000 kroner var avslått av budgiver nr. 2. Det er heller ikke journalført at bud på 4 275 000 kroner ble avslått av selger.

Som følge av at klageren ble ekskludert fra budrunden, endte han senere med å måtte kjøpe en tilsvarende eiendom, til en vesentlig høyere kvadratmeterpris. Også denne eiendommen ble formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Begge eiendommene var forholdvis store eneboliger med cirka samme byggeår, beliggenhet og størrelse på tomt, noe som gjør sammenligningen relevant. Klager krever derfor at meglerforetaket erstattet hans merkostnader anslått til differansen i kvm pris totalt ca. 776 000 kroner, oppad begrenset etter nemndas skjønn. Videre krever han dekket påløpte advokatutgifter på 11 925 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Elektronisk signerte bud kommer inn i meglersystemet, men selve journalføringen er en egen handling. Årsaken til at det gjøres på denne måten er at megleren skal kunne se over budet før det journalføres og videreformidles til selger, interessenter og eventuelle andre budgivere. Et praktisk eksempel er hemmelige bud eller budforbehold. Disse budene vil ligge på oppdraget, men skal da ikke journalføres. I klagers tilfelle ble budet registrert på oppdraget, men ikke journalført.

Det er på det rene at det har skjedd en feil ved at budet fra klageren ikke ble oppdaget, journalført og videreformidlet. Megler var i kontakt med klageren tidligere på dagen og fikk da klar og tydelig beskjed om at det ikke var aktuelt å legge inn bud på eiendommen før han hadde avklart med banken og fått gjennomført en ny besiktigelse på eiendommen med egen fagmann. Disse vesentlige, tydelige og sterke beskjedene gjorde sitt til at megleren utover og imellom ettermiddagens visningsaktiviteter, var i den modus og tro at han kun hadde med selger og budgiver 2 som endte som kjøper å gjøre. Derfor ble også hele hans fokus viet til disse og dessverre medførte det at klagers bud ikke ble oppdaget før det var for sent. Megleren oppdaget først budet etter at motbudet til budgiver nr. 2 var meddelt kjøper.

Insitament som at megler ville få i oppdrag å selge kjøperens eiendom, avvises. Det var under ingen omstendigheter noen årsak til at megler ikke ville at klageren skulle få kjøpe eiendommen. Megler har ingen relasjoner til verken kjøper eller klager. Hadde megleren visst at klager ønsket å komme med bud, ville hans rådgivning til selger med hensyn til motbud vært helt annerledes.

Avtalen mellom kjøper og selger er inngått ved budaksept, og meglerforetaket har ingen rett til å pålegge noen av partene å tre ut av avtalen. Kjøperen har ikke noe ønske om dette. Dersom selger ikke gjennomfører avtalen, vil de sette seg i mislighold ovenfor kjøper.

Innklagede meglerforetak har tilbudt seg å dekke klagerens advokatutgifter oppad begrenset til 15 000 kroner, et tilbud klageren har avslått.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning som følge av feil ved håndtering av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at det skjedde en feil ved at budet fra klager ikke ble oppdaget, journalført og videreformidlet. Dette er brudd på plikten til forsvarlig gjennomføring av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, jf. nå også eiendomsmeglingsloven § 6-8. Unnlatt journalføring er dessuten i strid med forskriften § 3-5. Unnlatt videreformidling er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje punktum. Samlet er meglers opptreden i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og terskelen for erstatningsmessig uaktsomhet er overskredet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42. Det endrer ikke utfallet at megler tidligere på dagen oppfattet at klager ønsket en ny visning og ikke hadde avklart finansiering. Budet skulle uansett ha vært behandlet i tråd med nevnte bestemmelser.

Nemnda kan likevel ikke se at klager har lidt noe økonomisk tap ved at han kjøpte en dyrere bolig med høyere kvadratmeterpris. Ved at klager – muligens urettmessig – ikke fikk tilslag på den boligen klagen gjelder, beholdt han de pengene han ellers ville benyttet til denne eiendommen, og har investert dem i en annen bolig. Det er ikke sannsynliggjort at dette representerer et økonomisk tap på klagers hånd.

Klager krever videre erstattet advokatutgifter med 11 925 kroner. Nemnda oppfatter at dette ikke er utgifter knyttet til nemndsbehandlingen, som normalt ikke tilkjennes. Nemnda mener at advokatutgifter til rettsavklaring er en direkte følge av meglers forsømmelser, og beslutter at meglerforetaket skal erstatte klagers utgifter til advokat, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda finner imidlertid at tidsbruken, 5,5 timer, er noe høyt, ettersom det ikke kan ha vært særlig tidkrevende å rådgi om at avtalen som var inngått ikke kunne omgjøres. Det er da først og fremst spørsmålet om brudd på god meglerskikk som er dekningsberettiget i saken her. Nemnda finner at sakskostnader tilsvarende tre timer skal erstattes. Inkludert merverdiavgift utgjør dette 6 750 kroner.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, og erstatningskravet fører delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Aktiv Eiendomsmegling Solør AS (Aktiv Solør) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket skal betale erstatning til klager med 6 750 kroner.