Klage nr:
121/09
Avgjort:
18.11.2009
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers vederlag
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Bamble
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. november 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom. Oppdrag ble inngått 6. april 2009.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren reagerer på flere punkter, men mener det er tre punkter hvor innklagede spesielt utviser dårlig meglerskikk:
– merking ved visning. Innklagede har pr telefon innrømmet at merkingen ble utført av saksbehandlerens kone og at hun ikke fant frem til hytta. Visningsskilt ble satt opp feil i et veikryss ca 1,5 km fra hytta. Merkingen var derfor ikke sammenfallende med veiforklaring i salgsoppgaven. Eiendommen har ikke bilvei helt frem, det er ca 450-500 meter å gå fra parkeringsplass. Kjøperen, den eneste som var på visningen, sa selv at han var forvirret på grunn av merkingen, men at innklagedes saksbehandler hadde stått på terrassen på eiendommen og ropt at her var det visning. Fordi det var tidlig på våren og lite blader på trærne, hadde innklagede sett kjøperen.
– manglende informasjon til kjøperen vedrørende prosjekt vann/kloakk. På grunn av svarfrist var det en reell risiko for at kjøperen ikke ville rukket å melde sin interesse. I tillegg var dette et prosjekt som var svært interessant for kjøperen
– oppgjør, innklagedes manglende informasjontil klagerne om to måneders frist for grunneieren, manglende oppfølging av grunneierens fraskrivelse av forkjøpsrett, samt dokumenter fra kommunen
Klagerne kan ikke bevise at en riktigere håndtering av oppdraget kunne ført til en høyere pris for eiendommen. Klagerne har heller aldri bedt om en erstatning fra innklagede. De valgte innklagede som megler da han tilsynelatende var svært godt kjent i området og derav hadde en lokalkunnskap som ville bidra til en riktig markedsføring og videre håndtering av oppdraget. Selv om innklagede var dyrere enn det andre foretaket klagerne vurderte, mente de på tidspunktet for inngåelse av oppdragsavtale at innklagede var verdt de ekstra kostnadene.
Klagerne ønsker i hovedsak å oppnå at innklagede innrømmer at det er begått feil i saksbehandlingen. I tillegg forventer de at meglerhonoraret reduseres som en konsekvens av disse feilene.
Innklagede anfører:
Klagerne ble i brev av 11. august 2009 tilbudt en kompensasjon på kr 20 000. Klagerne har avvist dette tilbudet og krever en kompensasjon på minimum kr 40 000.
Innklagede har i sine brev av 2. juli og 11. august 2009 beklaget at han ikke har klart å innfri de forventninger klagerne hadde til innklagedes håndtering av saken. Innklagede ser at det er elementer ved gjennomføringen som kunne vært gjort annerledes, men er av den oppfatning at innklagedes håndtering ikke har vært i strid med godmeglerskikk. Innklagede kan således ikke se at det forhold klagerne har påpekt medfører at det foreliger «en ikke utbetydelig pliktforsømmelse» fra hans side. Innklagede kan heller ikke se at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt overfor klagerne. For alle tilfeller kan han ikke se at klagerne er påført et økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av oppdraget.
Da innklagedes målsetning er at kundene skal være fornøyde, har innklagede likevel valgt å tilby klagerne en kompensasjon på bakgrunn av misnøyen med gjennomføringen av oppdraget. Tilbudt tilsvarer en nedsettelse av meglerens samlede vederlag på mer enn 25 %. Tilbudet er avvist.
Det er korrekt at merkingen ved visning ikke er sammenfallende med veiforklaringen i salgsoppgaven. Det er også riktig at det var saksbehandlerens kone som satte opp denne.
Det er to veier til eiendommen, men ingen av dem fører helt frem til eiendommen. Ved merkingen valgte man den enkleste veien frem til eiendommen. Innklagede kjenner seg imidlertid ikke igjen i klagernes beskrivelse av hvordan kjøperen opplevde merkingen. Ifølge innklagede hadde kjøperen sagt at han ikkehadde problemer med å finn frem til hytta. Det er imidlertid riktig at innklagede sto på terrassen da kjøperen kom opp skogstien og at innklagede ønsket velkommen ved å si at det var visning der.
Det er fremdeles ikke ved inngivelse av tilsvar (6. oktober 2009) avklart hvorvidt det vil bli mulighet til å koble seg til vann- og kloakk i området. Ifølge innklagedes opplysninger er dette ikke besluttet fordi man avventer tilbakemelding fra grunneierne. Noen av disse skal ha forlangt for mye betalt for at prosjektet i det hele tatt skal bli vurdert besluttet. Det ville derfor være feil lå bruke dette som et salgsfremmende argument. For øvrig viser innklagede til sin redegjørelse i brev av 2. juli og understreker at klagerne har godkjent salgsoppgaven hvor dette ikke fremkommer.
Når det gjelder oppgjør og grunneierens forkjøpsrett, anfører innklagede at kjøpekontrakten ble signert av klagerne 9. juni 2009. Overtakelse var satt til 14. juni 2009.
Klagerne må ha vært kjent med at grunneieren hadde forkjøpsrett til eiendommen ved salg. Dette fremgår ikke bare av salgsoppgaven, men også av kjøpekontraktens punkt 11 hvor det fremgår at grunneierens forkjøpsrett må avklares før handelen kan gjennomføres. Klagerne ønsket imidlertid ikke å komme til området for å gjennomføre kontraktsmøte og innklagede måtte således sende kontrakten til innklagede for underskrift. Som en følge av dette fikk innklagede ikke gjennomgått kontrakten med partene på vanlig måte.
Innklagede skrev til grunneieren vedrørende forkjøpsretten så snart han hadde mottatt signert kjøpekontrakt i retur. Samtidig fikk kommunen nødvendig egenerklæring om konsesjonsfrihet signert av både kjøperen og klagerne. Det er beklagelig at klagerne hadde en forventning om oppgjør raskere enn det lot seg gjøre, men innklagede kan ikke se at dette kan lastes ham.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne forstår at lov om eiendomsmegling § 7-7 krever en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget skal settes ned. Hva dette innebærer er et definisjonsspørsmål. At loven også omhandler bruk av medhjelpere, meglers undersøkelsesplikt og ikke minst hans opplysningsplikt, synes det ifølge klagerne som om innklagede ikke ønsker å fokusere på. Klagerne synes det er trist at innklagede ikke kan innrømme at det er begått feil. I innklagedes forslag til avtale om kompensasjon manglet denne innrømmelsen og den ble derfor avvist av klagerne. Dersom en direkte avtale med innklagede skulle være akseptabel uten at han innrømmer feil og unnskylder seg, må vederlaget være på minst kr 40 000. Det er ifølge klagerne ikke nedsettelsen av vederlaget som driver denne saken for dem. Som privatpersoner/forbrukere er de ikke beskyttet i samme grad ved denne typen kjøp som de er ved kjøp av varer.
Når det gjelder merking ved visninger, er poenget at jobben ikke ble gjort i henhold til forventningene.
Når det gjelder opplysningene om vann/kloakk, er dette informasjon kjøperen hadde krav på å få. Dette gjelder i første omgang fristen for å melde sin interesse. Det er ikke interessant hvorvidt prosjektet blir gjennomført. Innklagede skal muntlig ha sagt til klagerne at dette var informasjon som skulle videreformidles til potensielle kjøper, men dette ble ikke gjort.
Klagerne er klar over grunneiers forkjøpsrett. De var ikke klar over at han hadde en to måneders frist for å avvise denne. Hvordan grunneiers forkjøpsrett faktisk inntrer og prosessen rundt dette er klagerne ikke kjent med. De vil anbefale innklagede å informere om dette i standard dokumenter som omhandler oppgjør 3 – 5 virkedager etter overtakelse med et punkt som spesielt omhandler festet eiendom. På den måten kan slike misforståelser unngås. I kontraktens punkt 4 står det at oppgjør normalt tar fem dager etter overtakelse. Punkt 11 sier at grunneieren har forkjøpsrett, men sier ingen ting om mulig forsinket oppgjør. Når det gjelder klagernes uteblivelse på kontraktsmøtet, ble dette diskutert med innklagede i forkant. Det var uproblematisk da han kunne sende kontrakten per post. Det ble ikke nevnt noe spesielt som klagerne skulle være oppmerksomme på.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers vederlag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til tre punkter: (1) merking ved visning, (2) manglende informasjon til interessenter vedrørende prosjekt vann/kloakk, samt (3) oppgjør.
Når det gjelder skilting i forbindelse med visningen, forklarer partene seg noe ulikt når det gjelder kjøperens opplevelse av merkingen. Det er beklagelig dersom merkingen var feil slik at interessenter ikke fant frem. Innklagede har anført at merkingen ikke var sammenfallende med veibeskrivelsen i salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke noe grunnlag for å vurdere hvilken betydning en slik merking har hatt for salgsoppdraget.
Innklagede var kjent med at det var en prosjektgruppe som arbeidet med vann/kloakk til området. Dettevar ikke nevnt i salgsoppgaven. Innklagede anfører i sitt tilsvar at det vil være feil å bruke dette som et salgsfremmende tiltak, ettersom det ikke var avklart hvorvidt det vil bli mulighet for å koble seg til vann- og kloakkanlegg i området. Reklamasjonsnemnda anser at dette er en forsømmelse fra innklagedes side, og at innklagede dermed har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er mulig å fremstille slik informasjon på en måte som ikke forleder interessenter til å tro at dette er endelig besluttet og at vann og kloakk kan tilkobles. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om en opplysning om prosjektarbeid vedrørende vann og kloakk ville ha betydning for oppnådd pris for eiendommen.
Eiendommen lå på festet tomt. Grunneieren hadde forkjøpsrett ved salg. Reklamasjonsnemnda forutsetter at innklagede er kjent med de frister som fremkommer i lov om løysingsrettar § 12 annet ledd:
«Ein part i rettshøvet kan gje skriftleg varsel til forkjøpsrettshavaren med frist til å gjere retten gjeldande innan to månader frå det tidspunkt varselet er kome fram til forkjøpsrettshavaren.»
Det fremgår av salgsoppgaven at bortfesteren har forkjøpsrett. Frister er ikke nevnt. Ved utforming av kjøpekontrakten må dette hensyntas. Av kontraktens punkt 4, fremgår bl.a. følgende:
« Oppgjør til selger skal skje når kjøper har innbetalt hele kjøpesummen og har hatt mulighet til å overta eiendommen, samt overtagelsesprotokoll er signert av begge parter og mottatt av megler.
Partene er innforstått med at megler trenger rimelig ekspedisjonstid før utbetaling til selger kan foretas. Normalt innebærer dette inntil fem arbeidsdager. »
Det er dermed et misforhold mellom kjøpekontraktens tekst og det som er faktum i saken. Oppgjør ble foretatt 22. juni 2009. En slik mangelfull tilpasning av kjøpekontrakten til det konkrete tilfellet, er i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har påført klagerne noe økonomisk tap, idet forsinkelsen skyldes at hytta ligger på en festet tomt, og ikke forsømmelsen fra innklagedes side.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at innklagede har skrevet til grunneieren 11. juni vedrørende forkjøpsretten og vist til 2-månedersfristen ved varsling. Likevel er overtakelsesdatoen ikjøpekontrakten satt til 14. juni. Det er kritikkverdig ikke å oppdatere kjøpekontrakten i forhold til overtakelsesdatoen.
Klagerne krever nedsettelse av meglerens vederlag. Ifølge eiendomsmeglingslovens § 7-7 kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort dersom det «foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side».
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og bør opprettholde sitt tilbud om å gi klagerne en vederlagsreduksjon på kr 20 000.