Klage nr:
122/09

Avgjort:
26.10.2009

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag/honorar

Foretakets navn:
Hedmark Eiendom AS Elverum
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne solgte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Saken gjelder krav om erstatning og vederlagsjustering.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne fikk et tilbud om kompensasjon av innklagede pålydende 5 000 kroner. Denne ville falle bort om saken gikk til Reklamasjonsnemnda. Klagerne ønsker å få vurdert om det foreligger kontraktsbrudd, brudd på god meglerskikk og opplysningsplikten. Klagerne ønsker en større kompensasjon enn de 5 000 kronene de ble tilbudt, da innklagede får totalt ca 60 000 kroner for oppdraget.

Oppdragsavtale ble inngått den 15. mai 2009. I annonsepakken ble det avtalt åtte avisannonseringer. Den åttende visningen skulle annonseres i lokalavisen den 19. august 2009. Det ble muntlig avtalt at det skulle annonseres med prisantydning på 830 000 kroner og visning kun etter avtale. Den foregående annonseringen, den 12. august, gikk som avtalt, mens annonsen 19. august uteble. Det ble avtalt ny annonsering den 22. august med ny pris 780 000 kroner og visning mandag 24. august 2009. Heller ikke denne avisannonsen kom i lokalavisen. Innklagedes saksbehandler påsto hun hadde oversendt annonsen til avisen. Likevel kom den ikke med. Klagerne ringte lokalavisen og fikkvite at annonsen ikke sto på listen som avisen hadde mottatt fra saksbehandleren.

Innklagede sa dette var uheldig, men at slike ting skjer. Før avisen trykkes, får ikke innklagede tilbakemelding fra avisen om komplett liste foreligger. Dette var spesielt uheldig for klagerne som skulle avholde visning den 24. august. Visningen ble likevel avholt da den var annonsert på finn.no. Det dukket ingen opp. Da klagerne to måneder tidligere hadde annonsert i avisen, dukket det i hvert fall opp to personer.

Klagerne mottok et bud mandag 24. august 2009 fra en som hadde vært på visning tidligere. Hun bød
740 000 kroner. Denne prisen var det ikke aktuelt for klagerne å akseptere. Klagerne sa til innklagede at de helst ikke gikk under 780000 kroner. Innklagede foreslo et motbud på 780000 kroner, uten å opplyse hva dette innebar. Ca. 30 minutter etter denne samtalen fikk klagerne en oppringing av en annen potensiell budgiver. Hun kom på visning 15 minutter senere og ga uttrykk for at hun ønsket å inngi bud. Hun fikk beskjed av innklagede at hun ikke kunne bli med i budrunden på grunn av bindende motbud som gjaldt til kl. 10.00 neste dag.

Klagerne mener de ikke ble informert om at motbud førte til utestengning av andre budgivere. Klagerne forsto det slik at motbud understreket ønsket om å få 780 000 kroner. Klagerne mener de må få forklart dette tydelig.

Klagerne tror annonsering med prisantydning på 830 000 kroner den 19. august ville gitt den siste interessenten eller andre mulighet til å komme tidligere inn i bildet. Prisen ville da ikke blitt satt ned i første omgang, og klagerne krever derfor 50 000 kroner i erstatning. Klagerne påpeker at interessenten i hvert fall kunne bidratt til en budrunde og oppnådd en bedre pris enn 780 000 kroner.

Kompensasjonskravet på 30 000 kroner kommer ifølge klagerne av at «meglerprovisjonen vil ligge rundt 30 000». Klagerne mener det ikke vil være rimelig å kreve full provisjon når oppdraget er håndtert så dårlig i en avgjørende fase. Klagerne betaler gjerne for de tjenester som faktisk ble utført. Klagerne overlater til Reklamasjonsnemnda å vurdere størrelsen på kompensasjonen.

Innklagede anfører:

Innklagede viser til sitt brev datert 1. september 2009 hvor han har redegjort for sitt syn på saken. I brevet fremgår det:

– innklagede bekrefter at den åttende annonsen ikke ble rykket inn til avtalt tid. Dette var på bakgrunn av en misforståelse mellom saksbehandleren og klagerne. Innklagede beklager dette.

– uteblivelsen den 22. august var ikke en forglemmelse fra innklagedes side. Innklagede viser til at det ble bestilt annonser for fire eiendommer. Den siste av disse eiendommene var klagernes leilighet.

– etter innklagedes oppfatning er det selvsagt at ingen andre kan komme med bud så lenge motbudet står ved lag. Innklagede spør i tilfelle hva poenget med motbudet er dersom selgeren likevel skal stå fritt. Innklagedes saksbehandler har sagt at han uttrykkelig sa at klagerne var bundet av motbudet og at de måtte selge for denne summen dersom motbudet ble akseptert.

– for innklagede var det overhodet ikke noe som tydet på en ny interessent i løpet av denne tida.

– innklagede opplyser at eiendommen har vært ute for salg siden mai og at interessent har vært laber. En tilsvarende leilighet i samme område har vært annonsert i 2008 for 690000 kroner uten at leiligheten ble solgt. Innklagede opplevde derfor at å gi mobud var helt korrekt da man hadde en «fair» mulighet til å få avsluttet salget til en akseptabel pris.

– når det gjelder personen som kom på banen etter kontortid den 25. august, hadde innklagede hatt samtaler med denne personen i lang tid forut og vedkommende hadde tilkjennegitt til innklagede at leiligheten ikke var interessant

– innklagede kan ikke se at han har påført klagerne noetap og tilbyr ikke klagerne erstatning

I tillegg fremkommer følgende av tilsvaret: Det ble enighet om å rykke inn annonse den 26. august 2008. Da det kom inn bud før stengetid samme dag, valgte partene å utsette annonseringen i påvente av mulig utvikling av dette budet.

Innklagede opplyser om at det de siste par årene ikke har vært noe spesielt godt marked for andelsleilighetene i frittstående borettslag. Naboleiligheten ble forsøkt solgt for 690 000 kroner et halvt år i 2008 uten at det kom tilfredsstillende bud. Innklagede hadde kjennskap til at en annen leiligheten skulle ut på markedet, noe som ville skape konkurranse og en mistanke om at leiligheten som ble forsøkt solgt i 2008 skulle ut på markedet igjen. Blant annet derfor rådet innklagede klagerne til å forhandle med den aktuelle budgiveren.

Innklagede repeterer at klagerne var informert av motbudet og tror «de fleste voksne mennesker forstår at når man retter et konkret, tidsbegrenset tilbud til en person så må man stå for det».

Den nye interessenten hadde tidligere klart meldt at hun ikke var aktuell for denne type leilighet. Innklagede påpeker at denne interessenten i ettertid ikke har meldt interesse for de to andre tilsvarende leilighetene som nå ligger ute for salg.

Innklagede mener at det ikke foreligger kontraktsbrudd slik klagerne hevder. Innklagede mener det heller ikke foreligger brudd på god meglerskikk eller noe annet som skulle tilsi ansvar overfor klagerne.

Innklagede viser til at det er klagerne som har bevisbyrden for de påstandene og kravene som fremsettes. I forhold til oppnådd pris kan ikke innklagede se at det er dokumentert at klagerne har hatt noe tap som følge av innklagedes håndtering av salget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering og erstatning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

For at klageren skal ha krav på erstatning, må innklagede ha opptrådt uaktsomt og det må foreligge et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er vilkårene for erstatning ikke oppfylt. Denne delen av klagen kan således ikke føre frem.

Spørsmålet om vederlagsjustering har blitt diskutert i forkant av saken. Annonser har to ganger uteblitt. Den ene gangen skyldtes det innklagede. Hva gjelder annonsen som skulle inn i lokalavisen 22. august 2009, kan innklagede dokumentere at det ble oversendt en e-mail til avisen datert 19. august 2009 kl. 10.25 med klagerens annonse. Innklagede har forut for klagebehandlingen tilbudt klagerne 5 000 kroner som kompensasjon for den ene uteblitt annonsen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var dette et godt tilbud, hensett til feilens betydning og fordi eiendommen hele tiden var annonsert på Finn.no.

På bakgrunn av at klageren har avslått innklagedes forlikstilbud mener Reklamasjonsnemnda at klageren bør få en kompensasjon på 5 000 kroner med fradrag for innklagedes behandlingsgebyr til Reklamasjonsnemnda, 3 000 kroner med tillegg av mva. Innklagede bør dermed gi klageren 1 250 kroner som kompensasjon for feilen som var begått.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede hva gjelder rådet om å legge inn motbud. Reklamasjonsnemnda påpeker at klagerne selv har en plikt til å sette seg inn i rettslige forhold ved eiendomsoverdragelse. I salgsoppgaven er «Forbrukerinformasjon om budgivning» vedlagt. I dennes del om viktige avtalerettslige forhold punkt 5 fremgår det «Husk også at et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalt «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper».

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem. Dog har nemnda vurdert det hensiktsmessigom innklagedebetaler nettobeløpet fra det opprinnelige tilbudet til klageren (kr 5 000 minus gebyr for klagen med kr 3 750), dvs. netto kr 1 250.