Klage nr:
124/09
Avgjort:
18.11.2009
Saken gjelder:
Erstatning ved mangelfull saksbehandling under overskjøting
Foretakets navn:
Privatmegleren Tromsø
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. november 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede foretak. Overtagelse var satt til 20. mars 2009. Grunnet en feil ved tinglysingen fikk kjøperen skjøte først etter flere måneder.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker at innklagede betaler erstatning for de plager klageren er påført ved at hun fikk gyldig skjøte på leiligheten først etter seks måneder. På grunn av forsinkelsen kunne ikke klageren innbetale sin andel av fellesgjelden, slik at hennes felleutgifter kunne blitt redusert med minst 4 000,- i måneden.
Innklagede opplyste ikke om problemet med overskjøtingen til leiligheten. Dette er en feil som innklagede har gjort overfor flere kjøpere, slik at de bevisst har solgt leiligheter uten å gi beskjed om problemene ved at kjøperne ikke fikk skjøte innen rimelig tid. Innklagede hadde ansvaret for å utføre overskjøtingen, og er også pålagt det av utbyggeren.
Klageren har gjennom denne prosessen sendt innklagede flere e-poster. Hun har også
ringt innklagede ved flere anledninger, uten å få svar på sine spørsmål. Klageren viser også til et medieoppslag der det fremkommer at innklagede har kjent til problemet i ett år, uten å gjøre noe med saken. Innklagede ville aldri ha kjøpt leiligheten dersom hun hadde visst at hunikke ville få skjøte på rett andel.
Innklagede anfører:
Ved første gangs tinglysing i borettslaget var andelsnumrene byttet om som følge av at utbyggeren og dennes advokat benyttet forskjellige lister ved seksjoneringen av bygget og registrering av borettslaget. Dette førte til at det ble registrert ulike numre på leilighetene hos borettslaget og tinglysingen.
Utskrift av grunnboken bekreftet at selgeren hadde hjemmel til andelen som innklagede hadde i oppdrag å selge.
Oppdragsansvarlig var ikke kjent med problemene som hadde oppstått som følge av forvekslingen, og var ikke klar over at selgeren var registrert som eier av feil andel. Det er derfor ikke riktig at innklagedes saksbehandler bevisst har unnlatt å opplyse om feilen.
Innklagedes kontor ved oppgjørsavdelingen har vært engasjert av utbyggeren i forbindelse med opprydding i forhold til feilregistreringen. Innklagede opplyser at han har vært avhengig av hjemmelshavernes medvirkning til at de som er registrert på feil andelsnummer signerer skjøter for overføring til riktig andelshaver. Det har vært mange andeler som skulle skifte eier, og enkelte borettshavere har brukt vært lang tid, og har først etter flere purringer besvart innklagedes henvendelser.
Forretningsfører for borettslaget var i besittelse av korrekte lister, og overdragelsen av andelen ble registrert med korrekt andelsnummer hos forretningsføreren da klageren ble godkjent og registrert som eier av leiligheten. Klageren har fra overtagelsen vært registrert som eier av riktig leilighet hos forretningsføreren, og fellesgjeld og felleskostnader har vært riktig behandlet i forhold til andelens forpliktelser til laget. Det har imidlertid ikke vært mulig å tinglyse skjøtet inntil nylig, grunnet manglende underskrift fra hjemmelshaver i andelslaget.
Oppdragsansvarlig ble først kjent med problemene med tinglysing etter at han ble kontaktet av kjøperen som etterlyste skjøtet. Kjøperen ble like etter orientert om situasjonen, og mottok senere skriftlig redegjørelse for årsaken til problemene.
Innklagede erkjenner at vært har vært dårlig kommunikasjon med klageren, men mener at dette utelukkende skyldes kjøperens manns oppførsel. Allerede ved gjennomføring av kontraktsmøtet startet kjøperens mann diskusjon fordi de protesterte på å innbetale avtalt forskudd, kroner 10 000, til innklagedes klientkonto. Begrunnelsen var at beløpet etter deres mening ikke ville være godt nok sikret. Like etterkontraktsmøtet ble innklagede kontaktet av en journalist som hadde mottatt tips om at økonomien i selskapet var så dårlig at innklagede krevde halve kjøpesummen på forskudd ved kontraktsunderskudd. Dette uten at journalisten hadde undersøkt beløpets størrelse.
Senere henvendelser fra kjøperens mann, også nå per telefon, har vært fulgt av trusler om negativ medieomtale.
Innklagede har hatt kontakt med utbyggeren og borettslagets formann i forbindelse med oppryddingen, og har sendt oversikt over hjemmelsoverdragelsene etter hvert som de er rettet. Innklagede har formodet at denne informasjonen har vært brakt videre til borettslagets medlemmer.
Klagerens andel er nå tinglyst, og innklagede beklager eventuelle problemer som har oppstått som følge av forsinkelsen. Innklagede ser av korrespondansen at kjøperens finansiering av en eventuell nedbetaling av fellesgjelden skulle skje ved eget låneopptak, og mener at et eventuelt økonomisk tap må være meget begrenset.
Innklagede kjente ikke til feilen ved tinglysing da avtalen ble inngått, og kan ikke holdes ansvarlig for eventuelle tap som følge av forsinkelsen i tinglysningen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av innklagedes håndtering av overskjøtingen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. Juni 2007 nr 73.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, kreves det at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, at kjøperen har lidd et økonomisk tap, og at tapet er en adekvat følge av meglerens opptreden.
Ut fra dokumentgrunnlaget partene har fremlagt, må det legges til grunn at leiligheten ble registrert på feil andelsnummer fordi utbyggers advokat sendte inn feil andelsnummer til innklagede, slik at denne igjen sendte inn feil nummer til tinglysingen. Innklagede er derfor ikke direkte ansvarlig for at feilen oppsto.
Spørsmålet er imidlertid om innklagedesopptreden i etterkant av feilregistreringen har forårsaket den unødige forsinkelsen, som etter klagerens ubestridte fremstilling var på seks måneder.
Overskjøting til rette eier vil normalt være av stor betydning for kjøpere, og det må forventes av megler som mellommann må behandle overskjøting hurtig og effektivt. Ut fra det innklagede beskriver har han sendt «flere purringer» til de rette andelshaverne, men dette er ikke dokumentert. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning vil det imidlertid ikke være tilstrekkelig å sende «flere purringer» over en seks måneders periode uten å ha tatt direkte kontakt med rette hjemmelshaver.
For at innklagede blir erstatningsansvarlig, må klageren ha lidd et økonomisk tap. Klageren hevder at hun har lidt et månedlig tap på kroner 4 000. Innklagede viser på sin side til at klageren skulle finansiere nedbetalingen av fellesgjeld med boliglån, og at hennes tap derfor må være svært begrenset.
Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det er den part som hevder å ha et krav, som må dokumentere dette. Ut fra de innsendte dokumenter er det ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap. Kravet om erstatning kan av den grunn ikke tas til følge.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, men klageren har ikke krav på erstatning.