RFE-2025-112

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:      
Proaktiv Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:             
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak med overtakelse i september 2024. Eiendommen ble markedsført med særlig vekt på en stor, solrik terrasse med bod under, noe som i stor grad påvirket klagerens kjøpsbeslutning. Det ble senere avdekket at terrassen var ulovlig oppført, og at en tidligere søknad om godkjenning hadde blitt avslått av kommunen i 2008. Dette ble ikke opplyst i forbindelse med salgsprosessen.

Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og om dette medfører at klageren er berettiget til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 1 000 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Brudd på opplysningsplikt og mangelfull aktsomhet
I henhold til Eiendomsmeglingsloven § 6-7 plikter megler å gi alle vesentlige opplysninger om eiendommen, inkludert status på byggetillatelser og lovlighet. Megler plikter også å gjennomføre nødvendige undersøkelser i kommunale arkiver. I sitt svar datert 14. april 2025 uttaler megleren at de innhentet byggesaksmappen fra kommune, men at kommunen ikke inkluderte avslagsbrevet på byggesøknaden fra 2008. Selv om dette kan forklare at megler ikke kjente til avslaget, fritar det ikke megler for ansvar for å følge opp manglende dokumentasjon fra kommunen, undersøke lovligheten for åpenbart synlige bygningsdeler som terrasse med underliggende bod, samt opplyse kjøper tydelig om manglende godkjenning og den rettslige og økonomiske risikoen det innebar.

En kort, teknisk formulering på side 55 i salgsoppgaven om at terrassen ikke finnes i tegninger fra 1983, oppfyller ikke meglers opplysningsplikt.

Villedende markedsføring og manglende advarsler
Terrassen ble fremhevet visuelt og beskrevet i Finn.no-annonsen som:

«Stor og solrik terrasse i front av huset med plass til flere sittegrupper.»

Bilder og tekst i salgsoppgaven presenterte terrassen som en gyldig og verdifull del av eiendommen. Det ble ikke gitt advarsel knyttet til at terrassen var oppført uten godkjenning, og at kommunen hadde avslått søknad om godkjennelse i 2008. Det ble heller ikke informert om at kjøper overtok risikoen for eventuell tilbakeføring. Disse forholdene ble ikke kommunisert tydelig. Enten megler kjente til ulovligheten, eller unnlot å undersøke avslaget, representerer dette manglende aktsomhet.

Dokumenterte tap og kommunal saksreferanse
En uavhengig byggteknisk gjennomgang i januar 2025, bekreftet at terrassen, vinterhagen og rommet under var ulovlig oppført. Rapporten viser til en kommunal byggesak, hvor det fremgikk at søknad om tiltaket ble avslått i 2008. Inspektøren konkluderte med at legalisering var svært lite sannsynlig uten omfattende ombygging.

Kostnadsestimatet for retting av forholdet ligger imellom 500 000 og 1 000 000 kroner. Meglervurdering av verditapet foretatt 29. januar 2025, ble estimert til mellom 800 000 og 1 000 000 kroner. Dette er direkte konsekvenser av meglers manglende opplysningsplikt og kontroll.

Juridiske og personlige konsekvenser
Hadde det blitt informert om terrassens ulovlige status og tidligere avslag, ville ikke klageren ha kjøpt eiendommen. Den manglende opplysningen har påført klageren et betydelig økonomisk tap og personlig belastning. Som alenemor og ikke-norskspråklig kjøper stolte hun fullt ut på meglers faglige veiledning, også når det gjaldt å forstå all vesentlig informasjon. Etter § 6-7 (1) skal megler gi «alle opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for handelen.» Etter § 6-3 skal megler utøve sitt yrke med tilbørlig omsorg og i samsvar med god meglerskikk. Disse pliktene innebærer også at megler må sørge for at kjøperen faktisk forstår de opplysningene som gis, særlig når det foreligger språkbarrierer.

Krav om erstatning
Klageren mottok en bekreftelse fra kommunen på at byggesaken, som omhandler avslaget på byggesøknaden for terrassen, ikke var inkludert i de kommunale dokumentene som ble levert til megler under salgsprosessen. Selv om dokumentet ikke ble oversendt fra kommunen, hadde megler en selvstendig undersøkelsesplikt, særlig fordi terrassen ble fremhevet i markedsføringen og utgjorde et vesentlig salgsargument for eiendommen. Manglende undersøkelser representerer derfor et brudd på meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter. Denne unnlatelsen har påført klageren et betydelige økonomiske tap og ulemper som kjøper.

Klageren ber nemnda vurdere hvorvidt megler har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt den villedende markedsføringen og avgjøre om meglers handlemåte utgjør grov uaktsomhet. Videre bes det om nemndas vurdering av om dette gir grunnlag for klagerens krav om erstatning fra meglerforetaket.

Klageren inngikk forlik med selgers eierskifteforsikring om et oppgjør på 700 000 kroner. Dette beløpet ble utbetalt utelukkende som et goodwill-oppgjør, uten erkjennelse av ansvar, og dekker ikke forholdet knyttet til den ulovlige terrassen. Forlikstilbudet ble gitt og akseptert for å unngå en langvarig rettsprosess og av menneskelige hensyn til klagerens families vanskelige situasjon. Forsikringsselskapet presiserte at utbetalingen ble gitt uten erkjennelse av rettslig ansvar. Formålet var ikke å kompensere for den ulovlige terrassen eller meglers manglende opplysninger, men for å lette klagerens akutte økonomiske situasjon. Denne klagen gjelder derfor et helt separat og uoppgjort forhold.

Uavhengige rapporter utarbeidet av forsikringsselskaper har konkludert med at det er umulig å få terrassen godkjent i ettertid. Det innebærer at klageren mister terrassen, som er den mest verdifulle delen av eiendommen, samt vestvendt uteplass for familie og sosiale sammenkomster. I tillegg står hun i fare for at kommune kan pålegge riving av terrassen når som helst, kombinert med potensielle bøter. På grunn av disse uforutsette risikoene krever klageren full kompensasjon fra megler, for både verdireduksjonen på eiendommen, og kostnadene ved riving av terrassen og eventuelle fremtidige krav eller sanksjoner fra kommunen.

Kommunen avslo søknaden i 2008 fordi tiltaket lå for nær nabogrensen. Selger oppførte deretter terrassen ulovlig, uten å søke ny tillatelse, og dette ble aldri opplyst i forbindelse med salget. Megleren innhentet en ufullstendig byggesaksmappe og gjorde ingen selvstendig kontroll av eldre saker, til tross for at det forelå åpenbare tegn på at større tiltak var utført uten godkjenning. Kommunens bekreftelse viser at megler ikke oppfylte sin plikt. Kommune har skriftlig bekreftet at byggesaken var et offentlig tilgjengelig dokument, som enhver megler kunne hentet direkte via kommunens digitale byggesaksarkiv. Meglerforetaket kunne derfor med et enkelt eiendomssøk funnet avslaget. Meglerforetakets påstand om at «kommunen ikke sendte dokumentet, og megleren derfor ikke kunne vite om det» er uriktig. Megleren hadde en aktiv undersøkelsesplikt til å sørge for at alle relevante byggesaksdokumenter ble kontrollert før eiendommen ble markedsført. Manglende kontroll er et klart brudd på undersøkelsesplikten og god meglerskikk.

Boden under terrassen representerte et stort og verdifullt areal som opprinnelig var planlagt brukt som lager for klagerens selskap. Arealet var tenkt brukt til oppbevaring av varer og markedsmateriell som en del av selskapets virksomhet. Når terrassen er ulovlig og må fjernes, mister klageren dette lagerarealet permanent, noe som medfører både forretningsmessig ulempe og økonomisk tap.

Basert på et samlet økonomisk tap på ca. 1,4 millioner kroner, og for å fremstå rimelig og balansert, krever klageren en moderat erstatning på 1 000 000 kroner, i tråd med det dokumenterte økonomisk tapet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendommen ble annonsert for salg i juni 2024. Prisantydningen var 6 500 000 kroner, men ble senere satt ned. I salgsoppgaven som ble utarbeidet av megler, framgikk det på side 54-55 om ferdigattest, at det var avvik mellom eksisterende bygningsmasse og siste godkjente byggetegninger. Det var gitt følgende beskrivelse av avvikene i salgsoppgaven:

«1. etasje: Tilbygget som ble bygget i 1983 fremstår i eksisterende tegningsmateriell som en egen boenhet og bygget var da etter alt å dømme en generasjonsbolig. Kjøkkenet i tilbygget er utvidet og dekker nå hele tilbyggsfløyen. Det er så åpnet opp mellom de to boenhetene i 1. etasje med dør mellom dagens stue og kjøkken. Den innvendige trappen i tilbygget er også tatt bort. Kjøkkenet i den opprinnelige delen er tatt bort. Det er så bygget en utestue og en terrasse ut fra 1. etasje. Terrasse og utestuen fremkommer ikke i tegningsmateriell fra 1983.  U.etg.: De to opprinnelige enhetene etablert i 1983 er slått sammen. Det er så etablert en utleiedel i underetasjen Det er satt inn kjøkken i tidligere kjellerstue. Innvendig trapp i tilbygget fra 1983 er tatt bort. Bodinndelingen i hoveddelen er bygget om.

Det er satt inn et vindu mot møne/koffertloft i fasade mot nord. Det er også satt inn dør og vinduspost i tilbyggsveggen i 1. etasje mot nord som gir en sideinngang til kjøkkenet i hoveddelen. Terrasser er utvidet og utestue bygget. Under terrasse er det etabler et nytt tilbygg. En stor garasjebod/lagerrom og utvendig bod. Disse fremkommer heller ikke på tegningene fra 1983. Dette tilbygget er også bygget helt i tomtegrensen. Utvidelse av terrassen, fasadeendringer og tilbygg er søknadspliktig. Oversendte byggetegninger tilsier at utvidelsen som er gjort fra originale tegninger 05.10.1983 ikke er omsøkt/bygge meldt. Godkjennelse foreligger dermed ikke.

Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko, kostnader og øvrige konsekvenser knyttet til dette slik som eventuelle krav om tilbakeføring, kfr. megler for ytterligere informasjon.»

Opplysningene i salgsoppgaven var basert på dokumenter megler mottok fra kommunen, etter å ha rekvirert komplett byggesaksmappe. Det har i ettertid vist seg at megler imidlertid ikke mottok komplett byggesaksmappe. Kommunen har bekreftet at dokumenter i byggesaken ikke var inkludert i oversendelsen til meglerforetaket. Klager fikk aksept for bud på 5 350 000 kroner og kjøpekontrakt ble inngått 19. juni 2024. Overtakelse ble gjennomført 30. august 2024.  Klager reklamerte til megler i e-post av 12. april 2025, der det ble vist til at kommunen i 2008 hadde avslått søknad om godkjenning av terrassen. Meglerforetaket svarte på henvendelsen i e-post av 15. april 2025. I svaret ble det vist til opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven om søknadspliktige tiltak, og at megler ikke hadde mottatt søknaden og avslaget fra 2008 i oversendelsen fra kommunen.

Klager har parallelt hatt en reklamasjonssak gående mot selger og selgers boligselgerforsikring. Saken endte i et forlik om fullt og endelig oppgjør på 700 000 kroner fra selgers boligselgerforsikring, som en minnelig løsning.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og det må også foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget. Bevisbyrden for kravet ligger på klager som kravstiller, HR-2018-1234-A avsnitt 2, jf. blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010 side 249.

Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Slik meglerforetaket forstår klageren, anføres det at megleren skulle gjort nærmere undersøkelser av lovligheten av terrassen og boden under, og i den forbindelse avdekket at selgeren allerede hadde fått avslag på tiltaket fra kommunen og opplyst om dette.

Megleren rekvirerte komplett byggesaksmappe fra kommunen og måtte kunne stole på at de fikk nettopp dette. På bakgrunn av de dokumentene som ble mottatt fra kommunen, ble det i salgsoppgaven gitt omfattende risikoopplysninger om søknadspliktige tiltak på eiendommen som manglet offentlig godkjenning. Det ble videre opplyst om usikkerhet om godkjenning kan oppnås for tiltakene og at kjøperen påtar seg alt ansvar, risiko og kostnader forbundet med dette, herunder for eventuelle krav om tilbakeføring.

Det forutsettes at klager leste hele salgsoppgaven før hun la inn bud på eiendommen. Ut fra opplysningene i salgsoppgaven må klager ha vært innforstått med at terrassen og boden under var ulovlig etablert, at det var risiko for at tiltakene ikke ville la seg godkjenne og at hun påtok seg risikoen for kostnader forbundet med dette. Det ble ikke kommunisert fra selger at tiltakene allerede var omsøkt og avslått fra kommunen. Megler hadde dermed ingen foranledning for å undersøke nærmere de tiltakene de allerede hadde identifisert som ulovlige og opplyst om i salgsoppgaven.

Det foreligger ikke brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger heller ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det er på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikringsselskap har inngått forlik som innebærer et fullt og endelig oppgjør for krav knyttet til manglende godkjenning av soverom. Dette skjedde uten at innklagede var involvert i de forhandlinger som førte frem til forliket.

Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, det vil si det klageren mener hun ikke har fått dekket gjennom forliket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser i RFE-2021114, RFE-2019-116 og RFE-2019-66.

Påstand:

«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1, idet det verken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.

Klagerens krav fører ikke frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det på side 54-55 i salgsoppgaven var beskrevet at det var avvik mellom eksisterende bygningsmasse og byggetegninger. Det fremgikk her at det var bygget en utestue og en terrasse ut fra første etasje, og at dette ikke fremkom at tegninger fra 1983. Videre fremgikk det at tilbygget under terrassen heller ikke fremgikk av tegningene, og at tilbygget var bygget helt i tomtegrensen. Det fremgikk at dette var søknadspliktige tiltak, og at byggetegningene, som var oversendt fra kommunen, tilsa at utvidelsen ikke var omsøkt/byggemeldt. Det ble konkludert med at godkjennelse ikke forelå. Nemnda oppfatter at megler utledet dette fra «meglerpakken» oversendt fra kommunen. Megler kan normalt stole på at meglerpakkene er fullstendige, med mindre det foreligger uforklarte avvik fra tegninger/beskrivelser mv. og en bygnings fysiske tilstand. I et slikt tilfelle må megler forventes enten å opplyse om avviket eller å innhente ytterligere opplysninger fra kommunen. Nemnda mener at meglers opplysninger om avviket her etter omstendighetene var tilstrekkelig, og at megler ikke hadde foranledning til å mistenke at tilbygget var omsøkt, men avslått. Meglers «konklusjon» om at godkjennelse ikke foreligger var uansett korrekt. Dersom megler i tillegg hadde avdekket at det faktisk forelå et avslag, ville dette kunne gi en kjøper et ytterligere signal om at godkjennelse neppe kunne forventes, men som nevnt hadde ikke megler foranledning til å undersøke om det forelå et avslag her, som ikke var oversendt fra kommunen i meglerpakken.

Teksten på side 54-55 i salgsoppgaven var etter dette korrekt og informativ. Nemnda mener likevel at terrassen har fått en for stor plass i markedsføringen helhetlig. De sentrale opplysningene om godkjenning fremgår langt ut i salgsoppgaven og med liten skrift. Når megler hadde konkludert med at terrassen og tilbygget var ulovlig, mener nemnda at dette skulle ha fremgått tidligere og tydelig, og at terrassen mv. ikke skulle ha vært fremhevet i tekst/bilder uten samtidig å gjøre oppmerksom på at det var tale om et ulovlig tiltak. For eksempel er det ulovlige tiltaket avbildet på side 15 med teksten «TERRASSEDRØM». Nemnda mener at markedsføringen samlet sett er villedende og i strid med markedsføringsloven § 7, jf. også RFE-2025-88, som gjaldt en beslektet problemstilling. Nemnda mener at også eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk er brutt.

Nemnda mener likevel at forholdet ikke er erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til at megler må innrømmes et visst spillerom før denne terskelen er nådd, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Nemnda bemerker at klager forventes å sette seg inn i hele salgsoppgaven, og lese denne nøye. Det synes hun ikke å ha gjort. Dette innebærer at det heller ikke foreligger årsakssammenheng mellom meglers handlemåte og et eventuelt økonomisk tap. Det er dermed ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til erstatningskravet, som uansett ikke fører frem. Det nevnes likevel at klager fikk tilslag på eiendommen betydelig under prisantydning, og i tillegg er kompensert med 700 000 kroner gjennom et forlik med selgers forsikringsselskap. Til innklagedes henvisning til tidligere nemndspraksis om at klager, når et forhold er forlikt mellom kjøper og selger, ikke kan rette et krav mot meglerforetaket om å få dekket differansen mellom forliket og det meglerforetaket avkreves, har nemnda vanskelig for å se at det er rettslig grunnlag for å opprettholde dette standpunktet, jf. RFE-2025-74. Spørsmålet kommer imidlertid ikke på spissen i saken her, ettersom erstatningskravet uansett ikke fører frem.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Proaktiv Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.