RFE-2025-202

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:   
Gabrielsen & Partners Løkka AS (Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka)

Saken gjelder:              
Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Saken gjelder et salgsoppdrag for en eiendom bestående av to seksjoner med forskjellige eiere. Oppdraget ble etablert etter et rettsforlik mellom seksjonseierne i juni 2023, hvor eier av seksjon 1 skulle stå som formell oppdragsgiver og håndtere salget på vegne av begge. Klager, som er eier av seksjon 2, skulle etter forliket holdes løpende orientert og gis innsyn i salgsprosessen. Eiendommen ble solgt til næringsdrivende (i tråd med rettsforliket) 15. desember 2023, men handelen ble ikke gjennomført da kjøper ikke oppfylte kjøpekontrakten. Dekningssalg ble igangsatt, men eiendommen ble ikke solgt. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven, herunder reglene om god meglerskikk, ved sin håndtering av salgsoppdraget og videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 5 000 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Salgsoppdraget for ble inngått som følge av et rettsforlik mellom eiendommens to seksjonseiere i juni 2023 mellom. Etter rettsforliket skulle eier av seksjon 1 stå som formell oppdragsgiver og håndtere salgsprosessen på vegne av dem begge. Megler var fullt orientert om rettsforlikets innhold, og at det kun forelå et blancoskjøte, uten generalfullmakt eller urådighetserklæring knyttet til seksjon 2. Etter forlikets punkt 5 skulle klager (eier av sekjson 2) holdes løpende orientert og gis fullt innsyn i salgsprosessen.

1. Mangelfull oppfølging og brudd på meglers ansvar i salgsprosessen
Klager mener megler ikke ivaretok sitt ansvar ved gjennomføringen av et salgsoppdrag med to eiere, hvor det lett kunne oppstå konflikter. Megler unnlot å forholde seg til at begge eierne var rettslige parter i eiendommen, selv om kun én sto som oppdragsgiver. Det vises til NEFs retningslinjer for eierskap og samtykke, som ikke ble fulgt av megleren.

Forliket inneholdt klare retningslinjer for hvordan megler skulle følge opp salgsprosessen, herunder at begge eierne skulle ivaretas og at klager, via sin prosessfullmektig, skulle holdes løpende orientert. Det anføres at megler ikke fulgte disse føringene. Klager fremholder at megler, ved at det forelå to separate hjemmelshavere, hadde omsorgsplikt overfor begge, og ikke kunne fremme den ene eierens interesse på bekostning av den andre, særlig med hensyn til hva seksjonene måtte selges for og fordelingen av kjøpesummen etter punkt 6 i forliket.

Megler la ut eiendommen for salg til en pris som ikke var forenlig med forlikets premisser og som ville medført betydelige økonomiske tap for begge seksjonseierne. Klager mener det er uklart hvordan megler vurderte fordelingen etter forlikets punkt 6, og at megler ikke ga råd i tråd med sin plikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Megler foreslo å fortsette salgsprosessen til tross for at dette, etter klagers syn, ville påført eierne ytterligere tap.

Klager mottok ikke nødvendig informasjon om budrunder, salg og budgivere, dette er i strid med rettsforlikets punkt 4 og 5 samt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-8. Klager viser blant annet til at enkelte bud ikke ble videreformidlet til ham, og at oppdragsgiver alene skal ha avslått bud som klager ikke ble kjent med. Dette viser en gjennomgående mangel på løpende oppfølging og dialog.

2. Meglers manglende uavhengighet
Det forelå tette og uheldige koblinger mellom seksjonseier 1s advokat, megler og takstmannen. Dette innebar en sammenblanding av roller som hindret megler i å opptre uavhengig og i selgers interesse. Dette samarbeidssystemet forklarer deler av meglerens håndtering og kommunikasjon under salgsprosessen.

3. Manglende markedsføring mot næringsdrivende
Eiendommen ble ikke markedsført i tråd med rettsforlikets punkt 3, herunder mot næringsdrivende. Blancoskjøtet ble heller ikke oppbevart hos megler slik forliket forutsatte. Megler bidro lite til å presentere eiendommen på en måte som kunne fremme et vellykket salg.

4. Manglende oversikt over salgsomkostninger og manglende salgsoppgjør
Megler har ikke fremlagt oversikt over samlede salgsomkostninger innen rimelig tid. Det har gått over to år siden de påståtte salgene i november og desember 2023, og klager har fortsatt ikke mottatt salgsoppgjør til tross for gjentatte purringer.

5. Manglende dokumentasjon på finansiering, kredittvurdering og gjennomføring av salg
Megler har heller ikke fremlagt dokumentasjon som kredittsjekk, finansieringsbekreftelse eller annen kontroll knyttet til de to salgene som skal ha funnet sted i november og desember 2023. Klager stiller spørsmål ved om salgene faktisk var reelle. Det ble heller ikke fremlagt dokumentasjon på eventuelt gjennomført dekningssalg, og at kjøper i det andre salget selv skal ha opplyst til klager å ikke ha mottatt noe krav. Klager viser også til at hans advokat gjentatte ganger har purret på megler uten resultat.

Ved første salgsforsøk ble eiendommen annonsert som solgt på Facebook uten å ha vært lagt ut på Finn.no. Kjøper skal fortsatt være ukjent for klager, og dette er i strid med rettsforliket. Det foreligger et dekningskrav på 1,85 millioner kroner knyttet til dette salget. Andre salgsforsøk ble gjennomført uten avklaring av finansiering, og oppgjøret falt bort da kjøpet ikke ble gjennomført. Dette utløser et dekningskrav, beregnet til 2,5 millioner kroner.

6. Brudd på personvernregelverket (GDPR)
Megler har brukt GDPR på en feilaktig og inkonsekvent måte. Megler nektet klager innsyn i salgs- og budprosessen med henvisning til personvern, samtidig som megler utleverte personopplysninger om en budgiver til uvedkommende.

7. Feil og ufullstendige opplysninger i salgsoppgaven
Salgsoppgaven inneholder flere alvorlige feil og uriktige opplysninger, herunder personlige og skadelige beskrivelser av klager som byggherre og seksjonseier. Feilene ble opprettholdt til tross for at megler ble gjort oppmerksom på dem. De tette båndene mellom megler og takstmann kan forklare deler av innholdet. Feilene kan medføre erstatningsansvar.

Tilstandsrapporten som ble brukt hadde alvorlige mangler og fremstod som et «bestillingsverk» og informasjon om boligens tekniske tilstand var feilaktig og misvisende, noe som hadde negative konsekvenser for salgsprosessen.

8. Tidligere fremsatte klager opprettholdes
Klager viser til at alle tidligere innsendte anførsler mot megler og foretaket i sak RFE-2025-069 opprettholdes i sin helhet. Manglende oppfølging fra megler gjennom hele perioden har medført at omfattende dokumentasjon må legges frem for nemnda.

Innklagede har i korte trekk anført:
Saken er tidligere behandlet av Reklamasjonsnemnda i sak RFE-2025-069. Nemnda kom her til at klagesaken måtte avvises da den ikke lot seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over nemndas effektivitet. I herværende klage er det listet opp 8 klagepunkter. I «klage 8» opprettholdes alle tidligere klager og anførsler. Dette innebærer at denne klagen i praksis er mer omfattende enn klagen som ble avvist i sak RFE-2025-069 og bør av denne grunn avvises.

Oppdraget baserer seg på et inngått rettsforlik mellom klager og den andre seksjonseieren av boligen. Det er ikke klager som er oppdragsgiver i denne saken. Det er flere forhold som synes å være uklare i denne saken og det vil derfor bli lagt ned påstand om at saken avvises idet den ikke egner seg for skriftlig behandling i RFE.

Innklagede meglerforetak ble forespurt om å ta på seg dette oppdraget etter anbefaling fra selgers advokat. Grunnen til at det var advokat i bildet er at den aktuelle eiendom bestod av to seksjoner med to forskjellige eiere, der eierne har vært i en rettslig prosess hvor det ble inngått rettsforlik. Klager er byggherre for eiendommen og eier av seksjon 2.

Rettsforliket innebar at begge seksjonene skulle selges samlet og at eierne av seksjon 1 skulle ha ansvaret for valg av megler og gjennomføring av salget. Den rettslige prosessen mellom de to seksjonseierne forut for megleroppdraget, har innklagede meglerforetak ikke vært en del av.  Det må bemerkes at rettsforliket er en avtale mellom seksjon 1 og 2, og ikke en avtale med innklagede meglerforetak, selv om rettsforliket ligger til grunn for oppdragsinngåelsen med megler.

Klager er altså ikke meglerforetakets oppdragsgiver. Da innklagede påtok seg oppdraget, var avtalen at eierne av seksjon 1 skulle ha ansvaret for gjennomføring av salget. Det fremgår av rettsforliket. Dialogen, herunder oppdateringer og innsyn i prosessen fra innklagede til klager, skulle først og fremst gå gjennom advokat engasjert av eier av seksjon 1. Dette fungerte fint i starten av første salget. Etter hvert har det også vært mye korrespondanse mellom innklagede meglerforetak og klager. Klager har kommet med en rekke forskjellige utspill underveis i prosessen og megler har forsøkt å være imøtekommende.

Eiendommen ble solgt til næringsdrivende (i tråd med rettsforliket) 15.12.23, men handelen ble ikke gjennomført da kjøper ikke oppfylte kjøpekontrakten. Det ble da satt i gang et dekningssalg. Dekningssalg er ikke gjennomført da klager har hentet nøkler til seksjonen og avsluttet prosessen. Hvor saken nå står mellom partene i forliksavtalen er uklart.

Kommentarer til klagepunkt 1
Innklagede har naturlig hatt mer dialog og kontakt med eier av seksjon 1, da eier av seksjon 1 skulle selge på vegne av begge. Klager ble likevel fulgt opp vedrørende vesentlige forhold i prosessen, herunder nærmere 20 e-poster fra megler til klager gjennom salgsprosessen.

Kommentarer til klagepunkt 2
Innklagede meglerforetak har kjennskap til både firma som ble brukt for å lage tilstandsrapport samt advokaten. Dette er ikke uvanlig og meglerforetaket stiller seg uforstående til hva klager mener med at dette kan forklare salgsprosessen. Megler er kjent med kravene til meglers uavhengighet i rollen som mellommann. Megler har ingen egeninteresse utover kravet på avtalt vederlag med oppdragsgiver, og har jobbet for å utføre oppdraget på en forsvarlig måte og ivareta partenes interesser.

Megler kan ikke lastes for at kjøper ikke har oppfylt avtalen, eller at det ikke har kommet bud på eiendommen i dekningssalget som er akseptert av oppdragsgiver. Megler har også fulgt opp klager underveis i prosessen.

Kommentarer til klagepunkt 3
Eiendommen er solgt en gang etter rettsforliket, men handelen ble ikke gjennomført da kjøper ikke oppfylte kjøpekontrakten. Den var da solgt til næringsdrivende i tråd med rettsforliket.

Kommentarer til klagepunkt 4
Klager er klar over at handelen ikke ble gjennomført fordi kjøper ikke oppfylte kjøpekontrakten mellom partene. Klager er også informert om at et dekningssalg ble satt i gang på grunn av dette. Klager har selv informert om at han har vært i dialog med opprinnelig kjøper av eiendommen gjentatte ganger både før og etter opprinnelige overtagelse. Klagen går på at oppgjør ikke er gjennomført. Det er ikke mulig å gjennomføre oppgjør når opprinnelig kjøper ikke har oppfylt kjøpekontrakten og overtatt eiendommen. I dekningssalget har eiendommen ikke blitt solgt.

Klager viser til gjentatte purringer fra advokatfirmaet BAHR. Megler stiller seg uforstående til dette.

Kommentarer til klagepunkt 5
Når det gjelder aksept av bud på boligen til opprinnelig kjøper så ble selger forut for avtaleinngåelse informert om at finansiering ikke var på plass, selv om det ikke ble tatt forbehold om finansiering verken i bud eller motbud. Selger ble informert om at opprinnelig kjøper hadde midler bundet opp i et prosjekt i nærheten, og informert om at opprinnelig kjøpers plan var å selge dette og bruke overskuddet på klagerens og seksjonseier 1s eiendom, samt at det var en forhøyet risiko som følge av dette. Selger valgte likevel å gi et motbud på 11,7 mill til kjøper, som ble akseptert. Prisantydningen var 12,5 mill. På dette tidspunkt var det ingen andre interessenter på eiendommen som viste interesse for å gi bud.

I dekningssalget ble eiendommen ikke solgt.

Kommentarer til klagepunkt 6
Klager har gjentatte ganger ønsket å få kontaktinformasjon til interessenter. Innklagede har informert om at det er eiendomsmegler som har dialogen med interessenter. Det fremstår uklart hva klager her sikter til.

Kommentarer til klagepunkt 7
Klager viser til alvorlig og bevisst feil-informasjon uten at dette er dokumentert. Saksøker er opprinnelig byggherre og ble saksøkt av eier av seksjon 1 grunnet tilstanden på boligen. Eiendommen er i dårlig teknisk stand. Dette fremkommer av tilstandsrapporten og denne er klager tydeligvis ikke enig i. Megler gjengir kun informasjon fra tilstandsrapporten i salgsopplysningene, slik megler er forpliktet å gjøre.

Kommentarer til klagepunkt 8
Dette punktet synes å referere seg til sak RFE 2025-069, som har blitt avvist fra behandling av nemdas leder.

En forutsetning for at megler kan ilegges erstatningsansvar er at vilkårene for erstatning er oppfylt, herunder at det foreligger ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Klagen til Reklamasjonsnemnda tar for seg flere forhold som går på misnøye med meglers håndtering av oppdraget. Det ulovfestede erstatningsansvaret for eiendomsmeglere, herunder forholdet til brudd på regler om god meglerskikk, er blant annet omtalt i HR-2018-1234-A hvor det fremgår i avsnitt 41 og 42: I Rt-1995-1350, som gjaldt ansvar for en eiendomsmegler, slo Høyesterett fast at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Samtidig ble det fremhevet at det er et visst spillerom før atferd som kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-20011702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det aktuelle tilfellet.» Bestemmelsen er i praksis tolket slik at megleren har visse plikter knyttet til å undersøke og gi selger informasjon.

I herværende sak er det ikke klager som er oppdragsgiver. Oppdraget baserer seg på et rettsforlik mellom seksjon 1 og 2. Megler har ingen avtale med seksjon 2 som er klager. Så lenge innklaget har oppfylt sitt megleroppdrag overfor seksjon 1 som er oppdragsgiver, så må det først og fremst være seksjon 1 som er pliktige til å videreformidle og holde seksjon 2 (klager) løpende orientert. Innklagede var kjent med at klager var representert av advokat. Det er advokaten her som skulle sørge for at klager ble holdt løpende orientert.

Innklagede har markedsført og jobbet med å få boligen solgt. Han har orientert selger om manglende finansiering og risikoen knyttet til dette. Opprinnelig kjøper ble fulgt opp flere ganger i de første ukene etter at midler ikke var på plass til overtagelsen. Etter dette ble det sendt varsel om dekningssalg med mindre kjøper oppfylte avtalen i løpet av en gitt periode. Da man ikke mottok noen tilbakemelding fra kjøper, ble dekningssalg satt i gang.

Det fremkommer ingen ting i klagen som tilsier at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven bestemmelser. Selv om det i hvilket som helst oppdrag, kan foreligge kritikkverdige momenter, gir ikke dette grunnlag for erstatning. Ingen deler av det som fremkommer i klagen, tilsier at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra innklagedes side. At boligen ikke er solgt kan ikke tilskrives innklagedes manglende innsats. Forhold ved selve boligen eller markedet kan ikke innklagede holdes ansvarlig for. Innklagede kan heller ikke holdes ansvarlig for uenigheter som utspringer seg fra et rettsforlik mellom de to seksjonseierne. Under enhver omstendighet er det ikke dokumentert økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av oppdraget.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Prinsipalt: 1. Saken avvises da den ikke egner seg for skriftlig behandling. Subsidiært: 2. Klagen mot Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka tas ikke til følge.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at salgsoppdraget var inngått mellom innklagede meglerforetak og eier av seksjon 1, som var oppdragsgiver etter rettsforliket. En rekke av de forhold klager anfører, gjelder uenighet mellom seksjonseierne og spørsmål knyttet til forståelsen og gjennomføringen av rettsforliket. Dette faller utenfor nemndas kompetanseområde.

Klagen omfatter videre en meget omfattende fremstilling av faktiske forhold, påstander om manglende dokumentasjon, spørsmål om finansiering, dekningssalg, prisvurderinger, teknisk tilstand, tilstandsrapport, personvern og samarbeidsforhold mellom ulike aktører. En full opplysning og vurdering av saken forutsetter bevisførsel og avklaringer som nemnda ikke kan foreta forsvarlig innenfor rammen av en skriftlig behandling.

Det er etter nemndas syn ikke mulig å behandle saken uten at dette i særlig grad går ut over nemndas effektivitet, jf. nemndas vedtekter.

Nemnda bemerker at en sak kan avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og viser til at den vanskelig kan ta forsvarlig stilling de spørsmål saken reiser uten muntlige forhandlinger. Deler av klagen er dessuten avvist av nemndsleder og samlet nemnd tidligere, jf. RFE-2025-069.

På denne bakgrunn avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.