RFE-2025-218
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Vikebø & Jørgensen Åsane AS (Privatmegleren Vikebø & Jørgensen)
Saken gjelder:
Meglers håndtering av oppdraget. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 4. august 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sitt enderekkehus med innklagede meglerforetak. Boligen ble annonsert med en prisantydning på 4 690 000 kroner, og solgt for 4 450 000 kroner. Klageren hevder at boligen ble solgt til langt under prisantydning fordi megleren ikke engasjerte seg i salget. Ifølge klageren var salgsmaterialet mangelfullt og megleren gjorde lite for å arrangere flere visninger. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin formidling av oppdraget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet differansen mellom opprinnelig prisantydning og oppnådd salgssum, altså 240 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Høsten 2022 ble klagerens enderekkehus annonsert med en prisantydning på 4 690 000 kroner. Prisen var fastsatt av klageren etter spørsmål fra megleren om hvilken pris hun var villig til å akseptere. Under sin befaring av eiendommen uttalte megleren at boligen både var innholdsrik og fin, med etterspurte kvaliteter.
Boligen ble markedsført på Finn.no med feil adresse og en rekke andre skrivefeil. Det var klagerens sønn som oppdaget dette. Adressefeilen ble rettet opp, men det bemerkes at det er viktig at annonsen viser til riktig bolig. Megleren hadde heller ikke oppgitt sentrale kvaliteter ved eiendommen.
Etter annonsering ble det avholdt to visninger. Det var få visningsdeltakere, og megleren gjorde lite for å arrangere flere visninger. Dette til tross for at det ikke hastet for klageren å få solgt.
Klageren uttrykte tidlig i salgsprosessen at hun tvilte på meglerens kompetanse. Han fremstod både uerfaren og lite kunnskapsrik. Klageren ønsket derfor å bytte megler. Den 3. august 2022 skrev klageren i en SMS til megleren at hun hadde blitt kontaktet av en annen megler som ønsket å selge boligen hennes. Megleren svarte da at det lett kunne bli forvirrende dersom hun skulle starte prosessen på nytt med en annen megler.
Videre sa megleren at klageren ikke kunne forvente å oppnå prisen hun ønsket, ettersom prisnivået aldri ville bli det samme som under pandemien. Klageren uttrykte da at hun ville avvente et eventuelt salg, og heller leie ut boligen. Megleren frarådet derimot dette.
Den 4. oktober 2022 ble boligen solgt for 4 450 000 kroner, altså 240 000 kroner under prisantydning. Megleren mente at klageren ville miste budgiverne til en annen bolig dersom hun ikke aksepterte budet, og hun følte seg derfor presset til å gi dem tilslaget. Megleren gjorde for øvrig ikke klageren oppmerksom på at meglerforetaket hadde prisgaranti, slik at salget kunne trekkes om man ikke oppnådde prisantydning. Etter å ha avgitt budaksept ønsket klageren å trekke salget, men meglerforetaket presset henne til å signere kontrakten. Gjorde hun ikke det, ville hun få et erstatningskrav mot seg.
Like før klageren annonserte sin bolig ble nabohuset vegg i vegg solgt for 4 900 000 kroner. I markedsføringen var det fremhevet flere positive kvaliteter ved boligen, herunder hvitevarer til omkring 100 000 kroner. Disse var riktignok over fem år gamle og garantitiden var sannsynligvis utløpt. Boligen hadde også svært rimelig laminatgulv. Det stemmer at naboen hadde ekstra biloppstillingsplass på egen tomt. Plassen ble etablert som følge av begrenset strømtilførsel i fellesgarasjen, og krevde at hagen ble gravd opp.
Klageren kunne også hatt to biloppstillingsplasser, men valgte å prioritere hagen. Det stemmer ikke at klagerens rekkehus manglet kvaliteter som de andre boligene hadde. Klagerens bolig hadde flere positive egenskaper som megleren burde ha tatt med i annonsen:
– Garasjeplass med strømuttak og lader
– Ny varmepumpe
– Ny enstavs parkett i eik i overetasjen, utført av fagfolk
– Vedlikeholdsfrie 3-lags vinduer og terrassedører i overetasjen
– Ny elektrisk solskjerming med fjernstyring
– Nye terrasse i både første og andre etasje, hvorav en av dem var kledd med Kebony terrassebord
– Varmekabler i første etasje, noe nabohuset ikke hadde
– Ny ytterdør med kodelås
– Nye utelamper, installert av fagfolk
– Nye og nymalte, slette veggflater i spisestuen, utført av fagfolk
– Nymalte vegger og tak i stuen
– Trapp og rekkverk malt av fagfolk
– Bad med god standard pusset opp av profesjonelle
Videre ble en annen bolig med dårligere beliggenhet i nabolaget solgt for 4 700 000 kroner. Deler av boligen var oppgradert, mens store deler fortsatt hadde oppussingsbehov. Her var det også mange på visning. Det var megleren som formidlet denne boligen som tidligere hadde uttrykt at han ønsket å selge klagerens bolig.
For øvrig ble et oppussingsobjekt i samme område solgt for 4 860 000 kroner. Her rev de nye eierne ut alt inventar. Ifølge takstmannen burde et enderekkehus som klagerens i det minste ha blitt solgt for 150 000 kroner mer enn de andre boligene.
Det bemerkes at klageren i etterkant av salget var i kontakt med meglerforetakets ledelse, som anbefalte henne å klage. Megleren har tidligere beklaget for dårlig arbeid, men dette er til liten hjelp.
I fravær av råd og veiledning fra megleren var salgsprosessen svært belastende for klageren. Når man som førstegangsselger ikke kjenner til regelverket og derfor engasjerer eiendomsmegler, forventer man at megleren har noe erfaring og vet hva han driver med. På grunn av slett arbeid har klageren gått glipp av flere hundre tusen kroner, da hun i det minste burde ha oppnådd prisantydning. Dersom megleren hadde vært mer engasjert og gjort jobben sin, hadde det kommet flere på visning, og man ville oppnådd prisen man ønsket.
Klageren krever erstatnings tilsvarende differansen mellom opprinnelig prisantydning og oppnådd salgssum, altså 240 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budgivning
Boligen ble annonsert på Finn.no 16. september 2022. Det ble deretter avholdt to fellesvisninger, samt to privatvisninger.
Den 30. september 2022 innga kjøperne, som de eneste budgiverne, et bud på 4 200 000 kroner. Det var riktignok fem andre interessenter, men ingen av disse svarte på utsendte budvarsler. Budet ble avslått, hvorpå kjøperne etterspurte innspill fra klageren da de ikke ønsket å by noe høyere. Klageren ble i den forbindelse enig med megleren om å vurdere et motbud, og innga to dager senere motbud på 4 550 000 kroner. Kjøperen svarte da med et nytt bud på 4 300 000 kroner, med påfølgende motbud fra klageren på 4 475 000 kroner. Da kjøperen la inn et nytt bud på 4 450 000 kroner, ble klageren rådet til å akseptere, fremfor å øke med 20 000 kroner og risikere å miste kjøperen. Budet ble etter dette akseptert.
Klageren ble informert om at hun kunne avslå ethvert bud, samt inngi motbud. Det forelå aldri noe press fra meglerforetakets side om å akseptere budet. Det vises til SMS-korrespondanse av 30. september 2022 i forbindelse med innkommet bud på 4 200 000 kroner.
Verdivurdering
Forut for annonsering utarbeidet megleren en e-takst, hvor boligens verdi ble fastsatt til 4 700 000 kroner. Dette på bakgrunn av meglerens faglige vurdering av markedet. Videre ble boligen annonsert til en prisantydning på 4 690 000 kroner, som klageren var villig til å akseptere.
Meglerforetaket kan ikke se at klagerens henvisning til sammenlignbare salg i nærområdet kan begrunne ansvar hos megleren. De to salgene viser snarere at klageren oppnådde markedspris for sin bolig.
Nabohuset, som ble solgt i april 2022, var en del av beslutningsgrunnlaget for e-taksten megleren utarbeidet. Klageren var kjent med at denne boligen generelt hadde en høyere standard, samt ekstra biloppstillingsplass på egen tomt, og at man dermed forventet en lavere salgspris for klagerens bolig. Det vises til e-postkorrespondanse av 26. oktober 2022.
Når det gjelder den andre boligen i nabolaget, ble denne lagt ut for salg samtidig som det ble avholdt budrunde på klagerens bolig. Også denne boligen hadde generelt høyere standard, med påkostet kjøkken, nyoppusset vaskerom og nye, slette overflater. Den hadde i tillegg egen parkering. I likhet med klagerens bolig var dette et enderekkehus med stor hage. Boligen ble solgt kort tid etter for 4 700 000 kroner, altså til klagerens prisantydning.
Markedsføring
Boligen ble markedsført med korrekt adresse. Feil adresse fremgikk kun av bildeteksten på ett av bildene i annonsen.
Rådgivning
Oppdragsavtalen inkluderer salgsgaranti, hvilket innebærer at meglerforetaket ikke har rett på betaling av vederlag dersom handel ikke kommer i stand i løpet av oppdragstiden. Det ble derimot ikke inngått avtale om prisgaranti. Dette er ikke noe meglerforetaket tilbyr.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren verken foretatt en uforsvarlig verdivurdering av boligen eller gitt mangelfulle råd. Det er heller ikke utvist uaktsomhet som har påført klageren noe økonomisk tap. Klageren kan derfor ikke gis medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker innledningsvis at det er klager som har bevisbyrden for at megler har brutt god meglerskikk eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Kravet om erstatning forutsetter både ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.
Prisantydningen ble fastsatt i samsvar med en e‑takst på 4 700 000 kroner utarbeidet av megleren. Det er på det rene at klageren selv ønsket prisantydningen, og det er ikke dokumentert at denne skulle være uforsvarlig. Nemnda viser til at prisantydning ikke er en garanti for oppnådd salgssum, men et uttrykk for en markedsvurdering på tidspunktet boligen legges ut.
At salgsprisen ble lavere enn prisantydningen, er i seg selv ikke tilstrekkelig til å konstatere uaktsomhet.
Klageren har anført at markedsføringen var mangelfull, herunder en adressefeil. Det fremgår at feilen lå i en bildetekst, og at den ble rettet opp. Nemnda kan ikke se at denne typen feil, slik den fremstår dokumentert, har vært av en slik art eller omfang at den kan ha påvirket salgsprosessen i vesentlig grad.
Når det gjelder hvilke kvaliteter som ble listet opp i annonsen, faller det innenfor meglers faglig skjønn å vurdere hvilke opplysninger som fremheves, så lenge sentrale og objektive forhold er korrekt presentert. Det er ikke grunnlag for å fastslå at megler her har holdt tilbake opplysninger eller markedsført boligen på en uforsvarlig måte.
Det ble gjennomført to fellesvisninger og to privatvisninger. Antall visninger og gjennomføringen av disse hører inn under meglerens profesjonelle skjønn, og nemnda kan ikke se at det er dokumentert at meglerens håndtering av visningsopplegget utgjør et brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Lav oppslutning på visning er ikke i seg selv et tegn på kritikkverdig meglerarbeid.
Det fremgår at klageren ble informert løpende om budgivningen og om sine valgmuligheter. Klageren innga flere motbud, og det er ikke dokumentert at megler presset henne til å akseptere budet på 4 450 000 kroner. Meglers vurdering av risikoen for å miste den eneste budgiveren er en naturlig del av rådgivningen.
Nemnda legger også vekt på at klageren fritt kunne avslå bud, og at handelen først ble bindende ved skriftlig aksept.
Nemnda finner ikke grunnlag for å konstatere uaktsomhet eller brudd på god meglerskikk. I en ordinær budrunde er det markedsforhold og betalingsvilje hos interessenter som avgjør resultatet. Det er ikke dokumentert årsakssammenheng mellom meglerens håndtering og det økonomiske resultatet klageren oppnådde.
Vilkårene for erstatning er dermed ikke oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.