Klage nr:
125/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. Oppgjørsoppdrag.

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte i 2005 en fritidseiendom gjennom innklagede som megler.

Ved kontakt med kommunen våren 2008 fikk klageren kjennskap til at det kun var en liten trekant hvor det sto et naust som var overskjøtet til ham.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk opplyst at hytta var på gnr 51 bnr 103 og at hjemmelshaver til denne eiendommen var avdøde NN. Ifølge grunndatakartene var den eiendommen klageren hadde kjøpt gnr 51 bnr 111 kun en liten trekant der naustet sto. Da kommunen ikke kunne anse det dokumentert at klageren var hjemmelshaver til eiendommen, kunne de heller ikke la ham foreta disposisjoner som eier.

Klageren kontaktet advokat som skaffet alle tinglyste dokumenter på alle de aktuelle

gårds- og bruksnumrene og var i kontakt med Statens kartverk og kommunen. Innklagede ble kontaktet sommeren 2008 og underrettet om hva som hadde skjedd. Det ble varslet at klageren anså det som en feil ved megleroppdraget at det ikke på forhånd var sjekket at alle forhold knyttet til eiendommen var i orden.

Etter lang tidssaksbehandling løste saken seg i april 2009 ved at feil i grunndatakartene ble rettet. Når all dokumentasjon ble gjennomgått, viste det seg at det ikke forelå tinglysingsfeil, men derimot feil i grunndatakartene. Det ble fremmet krav mot innklagede for de kostnadene klageren hadde hatt med å få rettet de feil som hindret ham i å disponere over eiendommen på vanlig måte. Kravet ble begrunnet med at innklagede, i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 plikter å gi kjøperen de opplysninger som denne har grunn til å regne med kan få betydning for avtalen. At det ikke i forkant ble sjekket hva det gårds- og bruksnummer som salget gjaldt faktisk omfattet, og at grensene for det solgte stemte med grunndatakartene, var etter klagerens oppfatning en mangel. Kravet ble avslått i brev fra innklagede 22. mai 2009.

Innklagede avviste ethvert ansvar i saken. Det ble også hevdet at det var enighet mellom klagerens advokat og innklagede om å gjennomgå relevante dokumenter i fellesskap når disse kom. Dette er ifølge klageren ikke riktig. Dersom innklagede mente at det var avtalt et slikt møte, er det påfallende at det aldri ble fulgt opp. I telefonsamtalene med innklagede sommeren 2008 ble det fra klagerens side gjort rede for hva han hadde til hensikt å gjøre, og at han anså innklagede som ansvarlig.

Klageren anfører at det må være en del av meglerens plikter å påse at alle forhold knyttet til hjemmelsforhold og grunndata er kontrollert i forkant av salget. I denne saken viste det seg at den eiendommen som salget gjaldt, nemlig bnr 111, på grunndatakartene kun var en liten trekant med naust på det tidspunktet overdragelsen fant sted i 2005. At den beskrevne salgsgjenstanden, nemlig en hytte med fire mål tomt, faktisk og formelt også svarte til det beskrevne i grunndatakartene, var selvsagt noe innklagede skulle kontrollert i forkant.

Når det senere etter betydelig arbeid viste seg at grunndataene var feil, og klageren fikk betydelige omkostninger med å rette opp feilene, er dette etter klagerens oppfatning innklagedes ansvar. Dette er kostnader klageren ikke ville hatt dersom innklagede hadde gjort jobben sin i samsvar med lovens § 6-7. Å forsikre seg om at det aktuelle gårds- og bruksnummer som er gjenstand for overdragelsen i grunndatakartene, faktisk samsvarer med den beskrevne salgsgjenstanden, burde være en selvsagt ting for megleren å sjekke. Når det ikke skjer og kjøperen lider et tap, er dette meglerens ansvar.

Innklagede anfører:

Innklagede ble i juni 2005 kontaktet av selgeren som eide en fritidseiendom. Hun hadde eid eiendommen i ca 35 år og vurderte å selge den. Hun og innklagede dro sammen på befaring på eiendommen 28.juni 2005. Det fremkom at en venn av familien primært hadde brukt eiendommen de siste årene. Hun sa i den forbindelse at han (senere kjøperen og klageren) skulle få mulighet til å kjøpe eiendommen så eiendommen ble taksert av takstmann den 13. juli 2005.

Klageren bestemte seg forå selge til klageren. Selgeren og klageren inngikk avtale seg i mellom uten innklagedes medvirkning. Selgeren kontaktet deretter innklagede om sin beslutning og avtalte med innklagede at han skulle bistå partene med kontrakt og oppgjør. Det ble den 17. august 2005 signert oppdragsskjema for oppgjørsoppdrag. Kontraktsmøte ble holdt 25. august 2005. Det fremgår også av kjøpekontraktens punkt 11 at dette er et oppgjørsoppdrag.

Bekreftelsen fra kommunen datert 22. august 2005 som er vedlegg til kontrakten, angir at eiendommen ikke er oppmålt. Kommunen kan derfor ikke angi noen opplysning om eiendommens grenser og de henviser til skylddeling på eiendommen. Skylddelingen er vedlegg til kontrakt. Skylddelingen beskriver eiendommens grenser og arealet oppgis til ca 4 dekar. Klageren tilkjennega før kontraktsmøtet at han hadde betydelig kjennskap til eiendommen gjennom eget bruk. Dette ble tatt inn i kontrakten.

Den 21. april 2008 ringte klageren til innklagede og hevdet at innklagede hadde gjort en feil. Dagen etter fakset han brev fra kommunen datert 10. april 2008 hvor kommunen hevdet at hytta lå på bnr 103 og ikke bnr 111 som klageren hadde hjemmel til. Innklagede tilbød seg å bistå klageren med å finne ut av det, men klageren ønsket ikke å ha noe med saken å gjøre. Han mente det var noe innklagede alene skulle ordne opp i.

Innklagede ble deretter kontaktet av klagerens advokat. Innklagede stilte seg undrende til de opplysningene som var kommet frem i kommunens brev og ytret ønske om å bistå med å komme til bunns i saken. Da advokaten opplyste at han allerede hadde bestilt utskrift av noen dokumenter fra Statens kartverk, var partene enige om at han skulle kontakte innklagede når disse var mottatt, slik at de sammen kunne se på saken for å finne ut av den. Da innklagede ikke hørte mer fra ham, regnet han med at saken hadde løst seg.

Det stemmer ikke som klageren hevder at det ble opplyst at innklagede ville bli holdt ansvarlig. Klagerens advokat kom ikke med noen krav før nesten ett år senere i brev datert 29. april 2009, der han ville laste hele sin regning til klageren over på innklagede som megler.

Innklagede har opprettholdt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-6 og § 3-7 ved salget av eiendommen. Innklagede kontaktet kommunen på vanlig måte via Infoland og kommunen bekreftet i sitt svar av 22. august 2005 at kommunen ikke kunne oppgi eiendommens grenser eller areal og henviste til skyldskiftet. Det er gjennom ovennevnte prosess ikke kommet frem at det er feil med eiendommens matrikkel eller eiendommens reelle grenser. At kommunen i ettertid skal ha gitt klageren andre opplysninger som har skapt usikkerhet og merarbeid for ham, kan innklagede ikke lastes for.

Innklagede avviser å være ansvarlig for klagerens kostnadder til å oppklare feil hos kommunen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede fikk normalt meglerhonorar for det aktuelle oppdraget, 2,5 % av salgssummen på kr 2 750 000, med andre ord kr 68 750. Honorarets størrelse og lovens bestemmelser tilsier at innklagede selvsagt hadde ansvar for å sørge for at klageren fikk den informasjonen han hadde bruk for.

Det er på det rene at innklagede ikke sjekket at det aktuelle gårds- og bruksnummer som handelen omfattet også rent faktisk ble utgjort av den aktuelle hytten og den tilknyttede tomten. Ifølge grunndatakartene på tidspunktet for overdragelsen, utgjorde bnr 111 ikke den aktuelle hytteeiendommen, men en avgrenset nausttomt.

At innklagede ikke sjekket at det gårds- og bruksnummer som utgjorde salgsobjektet faktisk stemte med den fysiske gjenstanden som etter grunndataene skulle utgjøre eiendommen, er mangelfullt. Om dette ikke sjekkes, vil man kunne risikere at kjøperen betaler penger for et gårds- og bruksnummer som representerer noe annet enn forespeilet. Å vise til en 35 år gammel skylddelingsforretning er i så henseende ikke tilstrekkelig. Mye kan ha skjedd av disposisjoner siden den tid. Megleren må således alltid sjekke grunndataene i forbindelse med en overdragelse.

Da det våren 2008 ble opplyst fra kommunen at klageren ikke hadde hjemmel til det gårds- og bruksnummer som etter grunndataene utgjorde hytteeiendommen, ante ikke innklagede hvordan dette hang sammen eller hvordan det kunne løses. Når det i ettertid kun vises til at skylddelingen viste eiendommens grenser, og at det underforstått aldri har vært noe problem, så er dette ifølge klageren ikke riktig. Det er nettopp det oppnøstingsarbeidet som er gjort og kontakten med kartverk og kommune, som gjør at man i dag vet hva som faktisk var tilfellet og hvor feilen lå. Det var det ingen som visste da saken oppsto våren 2008. Situasjonen var da at klagerne ble foreholdt at han ikke hadde hjemmel til hytteeiendommen han hadde kjøpt tre år tidligere. Feilen fra innklagedes side skjedde således ved overdragelsen i 2005, og det er denne unnlatelsen av å sjekke grunndataene og å formidle relevant informasjon til klageren om disse forhold, som i denne saken utgjør manglene ved innklagedes oppdrag.

Det fremgikk av kommunens svarskjema av 22. august 2005 at eiendommen ikke var oppmålt. Grunndatakart der hytteeiendommen ble opplyst å være gnr 51 bnr 103, mens overdragelsen gjaldt gnr 51 bnr 111. Dette burde skjerpet innklagedes undersøkelsesplikt. Det er nettopp slikt en eiendomsmegler skal fange opp. En vanlig forbruker er ikke vant med å forholde seg til denne type informasjon. Dersom innklagede hadde reagert på at det vedlagte grunndatakartet refererte til hytteeiendommen som bnr 103 og ikke bnr 111, så ville forholdet kunne vært rettet opp før overdragelsen. Slik det nå utviklet seg ble problemet videreført til en intetanende kjøper.

Å vise til at klageren kjente eiendommen godt er irrelevant i denne sammenhengen. Klageren hadde brukt hytten og kjente dens tilstand og fysiske beskaffenhet. Men han kjente overhodet ikke til de formelle forholdene knyttet til eiendommen og forholdet til tinglysing og grunndata. Det var nettopp dette innklagede fikk betalt for å besørge avklaring av.

Innklagede gjengir også kontakten med klagerens advokat på en måte som ikke er korrekt. Klagerens advokat hevder at han i sin telefonsamtale med innklagede sa at enten måtte innklagede finne ut av dette for kjøperen, eller så ville advokaten gjøre det for innklagedes regning. Når innklagede hevder at dette aldri ble nevnt i telefonsamtalen, er det uriktig.

Det er således etter klagerens oppfatning grunnlag for at innklagede erstatter de kostnader innklagedes mangelfulle oppdrag har medført, alternativt at vederlagskravet nedsettes slik at et tilsvarende beløp av vederlaget tilbakeføres.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede tilbakeviser at klagerens advokat i telefonsamtale i mai 2008 opplyste at innklagede ville bli holdt ansvarlig for kostnader forbundet med å utrede forholdet. Kostnader var overhodet ikke tema i telefonsamtalen. Første gang dette ble tatt opp var i brev fra klagerens advokat av 29. april 2009.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med meglers håndtering av feil benevnelse av eiendommen i kommunens kart.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53, og ikke eiendomsmeglingsloven av 2007, som synes lagt til grunn av klageren.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis slå fast at den ikke behandler forholdet mellom klageren og selgeren.

Reklamasjonsnemnda vil først kommentere klagerens anførsel om at oppgjørsoppdraget har samme provisjonssats som et vanlig salgsoppdrag, og at megleren således har samme forpliktelser når det gjelder undersøkelses- og opplysningsplikten. Det er fremlagt en oppdragsavtale som tydelig sier at dette er et oppgjørsoppdrag. Det var etter 1989-loven og er etter någjeldende lov avtalefrihet når det gjelder vederlagets størrelse. Spørsmålet omhvilken type oppdrag dette er, kan derfor ikke avgjøres ut fra vederlagets størrelse. Det er inngått et oppgjørsoppdrag etter at selgeren og klageren har blitt enige om handelen.

Når det gjelder påstanden om at innklagede i mai 2008 ble varslet om at han ville bli holdt ansvarlig for klagerens utgifter til å få brakt hjemmelsforholdene i orden, hevder innklagede at dette aldri ble forelagt ham før i brev av 29. april 2009. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Eiendomsmeglers plikter ved oppgjørsoppdrag er angitt i NOU 2006:1 punkt 10.6.3, hvor det bl.a. heter:

«Utvalget forstår departementets uttalelser i foregående punkt slik at det ikke er ment at megleren må utarbeide salgsoppgave, men at det er opplysningene som nevnt i emgll. § 3-6 megleren må sikre at partene får. Selve det økonomiske oppgjøret foretas i praksis ofte noen dager etter at eiendommen overtas. Når dette skjer, mener utvalget at pliktene etter emgll. § 3-6 må tillempes til før overtakelse skal finne sted. Med disse presiseringene slutter utvalget seg til departementets uttalelser om eiendomsmeglers plikter hvor han eller hun kun påtar seg å gjennomføre selve det økonomiske oppgjøret. Det ville være urimelig å pålegge megleren en undersøkelsesplikt om forhold som ikke har direkte betydning for oppgjøret. Utvalget mener imidlertid at megleren, for å opptre i samsvar med god meglerskikk, også har en plikt til å påpeke åpenbare svakheter megleren ser vedrørende den kontrakt han eller hun skal gjennomføre oppgjøret på grunnlag av, selv om de åpenbare svakhetene ikke har direkte betydning for selve oppgjøret. En slik regel, som utvalget har inntrykk av at også langt på vei praktiseres i dag, bidrar til å redusere tvister som ellers kunne oppstå. At det kun er opplysninger som har betydning for det økonomiske oppgjøret megleren plikter å undersøke, i tillegg til å påpeke åpenbare svakheter han eller hun ser i den foreliggende kjøpekontrakten, innebærer på den annen side at den som velger å selge/kjøpe mv. fast eiendom uten at eiendomsmegler involveres før oppgjøret skal foretas, tar en risiko for at ikke alle forhold omkring handelen blir opplyst, avtalt eller skriftlig nedtegnet.»

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er de manglende opplysningene relevante for gjennomføringen av selve oppgjørsoppdraget. Denne type mangel i en sak som den foreliggende må videre anses som en «åpenbar svakhet». Spørsmålet i saken er om feilen i grunndatakartet ble oppdaget av innklagede ved kontraktsarbeidet.

Som det fremgår av NOU 2006:1 punkt 10.6.3, er det ikke tilstrekkelig at innklagede etter nærmere gransking burde oppdaget feilen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det heller ikke alene være avgjørende at innklagede hadde vært på befaring av eiendommen. Normalt vil ikke en megler ha kart overeiendommen ved befaring. Det er heller ikke tilstrekkelig at innklagede la ved dokumenter utover det som er nødvendig ved et oppdragsoppdrag.

Reklamasjonsnemnda har vært i tvil om feilen hos kommunen måtte vært oppdaget ved kontraktsarbeidet. Spesielt gjelder dette i et tilfelle der den vedlagte skylddelingsforretningen viser korrekt areal og bruksnummer.

Etter en konkret vurdering er Reklamasjonsnemnda kommet til at feilen ikke måtte vært oppdaget.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.