RFE-2025-231

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:     
DNB Eiendom AS avd. Fredrikstad Øst

Saken gjelder:   
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. februar 2025 kjøpte klagerne en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 3 650 000 kroner. I forkant av den ordinære budrunden, hadde klagerne inngitt et direkte bud til selgeren på 3 300 000 kroner. Etter inngivelsen av det direkte budet, innga en annen budgiver et bud på 3 250 000 kroner. Budgiveren forhøyet deretter budet sitt til 3 350 000 kroner. Akseptfristen ble satt til dagen etter fellesvisningen, altså 26. februar 2025. Selgeren aksepterte ingen av de direkte budene, og det ble deretter avholdt ordinær budrunde hvor klagerne fikk tilslag på sitt bud.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle klagernes direkte bud til andre interessenter, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klagerne 350 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Den 12. mars 2025 klokken 19:51 ringte klagerne til selgeren for å spørre om han var åpen for å motta direkte bud. Videre spurte klagerne om selgerens prisforventning. Selgeren svarte at han var åpen for direkte bud, samt ville være fornøyd med en salgssum over prisantydningen på 2 990 000 kroner. For klagerne var det viktig å avklare disse forholdene med selgeren ettersom de potensielt ville bli naboer.

Senere samme kveld ringte selgeren tilbake til klagerne for å opplyse om at han hadde snakket med megleren. Under telefonsamtalen hadde megleren gitt uttrykk for at klagerne måtte informeres om at de ikke ville få videreformidlet andre direkte bud.

Klokken 08:32 dagen etter snakket klagerne med megleren som informerte om at det var stor interesse for eiendommen. Da klagerne ikke ønsket at eiendommen skulle bli «kuppet», spurte de megleren om hvordan de skulle gå frem. Megleren svarte at klagerne burde inngi et digitalt bud.

Etter å ha snakket med megleren, innga klagerne et direkte bud til selgeren på 3 300 000 kroner med akseptfrist klokken 15:00 samme dag. Budet var altså omkring ti prosent høyere enn prisantydningen. Etter inngivelse av budet, ga selgeren tilbakemelding om at klagerne burde forlenge akseptfristen slik at han kunne snakke med søsknene sine. Under telefonsamtalen opplevde imidlertid klagerne at selgeren var positiv og villig til å akseptere det direkte budet.

Senere på dagen ble det inngitt et bud fra en annen budgiver på 3 250 000 kroner. Budgiveren forhøyet deretter sitt eget bud til 3 350 000 kroner. Budene hadde akseptfrist 26. mars 2026 klokken 12:00. Det vil si at akseptfristen var satt til dagen etter den oppsatte fellesvisningen. Dette indikerer at megleren har forsøkt å få noen til å inngi bud for å blokkere klagernes direkte bud til selgeren. Det bemerkes her at det er svært uvanlig å inngi bud med en akseptfrist på 13 dager. Klagerne er av den oppfatning at megleren har utøvd press for å få andre budgivere til å inngi bud. Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at budgiveren forhøyet budet sitt for å avskrekke andre, må anses som høyst uvanlig og mistenkelig.

I ettertid har klagerne snakket med selgeren som ikke var klar over at den andre budgiveren hadde inngitt to bud. Selgeren var kun kjent med budgiverens høyeste bud på 3 350 000 kroner. Dette tyder på at megleren har arbeidet for få noen til å inngi bud over klagernes.

I forbindelse med budgivningen har klagerne vært i dialog med megleren pr. e-post. Til tross for at megleren virket positiv hele veien, viser budhistorikken noe annet. Megleren erkjenner å ha påvirket interessenter til å inngi bud med lang akseptfrist. Det er imidlertid irrasjonelt av den andre budgiveren å by over seg selv. Det bemerkes her at selgeren kun informert om det høyeste budet, som også overgikk klagernes. Budgiveren innga heller ikke bud under den endelige budrunden etter fellesvisningen.

For øvrig bemerkes det at megleren fikk provisjon av oppdraget. Det kan dermed ikke utelukkes at megleren har latt seg påvirke av det han trodde var mange interessenter og dermed høyere provisjon. I tillegg bemerkes det at selgeren hadde vært tydelig på at eiendommen skulle selges til fastboende. Megleren formidlet imidlertid objektet som et potensielt fint feriested. Dette var også bakgrunnen for at selger var åpen for direkte bud. På den måten kunne selger sikre at eiendommen ble solgt til noen som ville bo der fast.

På bakgrunn av det ovennevnte, mener klagerne at megleren har formidlet det direkte budet til andre interessenter. Dette har påført klagerne et betydelig tap. Klagerne krever erstattet differansen mellom klagernes direkte bud og den endelige kjøpesummen, totalt 350 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Etter annonseringen av eiendommen, opplevde megleren stor interesse med totalt 34 påmeldte visningsdeltakere. Selgeren ga imidlertid uttrykk for at det ikke var ønskelig med «kupping». På bakgrunn av meglerens plikt til å fraråde «kupping», ble klagerne og samtlige interessenter oppfordret til å inngi bud med akseptfrist dagen etter fellesvisning. Flere interessenter fulgte oppfordringen, og den ene budgiveren valgte å inngi et bud over sitt eget for å avskrekke andre potensielle kjøpere. Begge budene ble korrekt journalført, samt formidlet til alle interessentene. Det bemerkes her at den andre budgiveren innga sine bud uavhengig av klagernes direkte bud til selgeren.

Meglerforetaket bestrider klagernes anførsel om at megleren skal ha videreformidlet det direkte budet til andre interessenter. Den andre budgiveren som innga bud før fellesvisningen, hadde selv vært på visning og snakket med selgeren. Det bemerkes her at eventuell dialog mellom budgiveren og selgeren er utenfor meglerens kontroll.

Eiendommen ble til slutt solgt for 350 000 kroner over klagernes direkte bud. Dette må anses for å være et resultat av at det ble avholdt en ordinær budrunde.

Hva gjelder klagernes anførsel om at det ikke var stor interesse for eiendommen tilbakevises. Det var 34 påmeldte visningsdeltakere, men det kan ikke forventes at alle visningsdeltakere ender med å inngi bud. Det var totalt fire budgivere som innga bud på 3 350 000 kroner eller mer. Prisnivået og antall interessenter indikerer dermed at interessen for eiendommen var betydelig, og det ble tidlig klart at salgssummen ville overstige prisantydningen.

Meglerforetaket tilbakeviser for øvrig klagernes spekulasjon om at meglers provisjon skal ha vært motivasjon for å anbefale selgeren en ordinær budrunde fremfor «kupping».

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at meglerens rådgivning har vært kritikkverdig. Megleren har handlet i samsvar med god meglerskikk og øvrige plikter. Meglerforetaket kan dermed ikke se at megleren har forsømt seg eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger uansett ikke noe økonomisk tap, og klagernes erstatningskrav må derfor tilbakevises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har videreformidlet deres direkte bud til andre interessenter eller på annen måte handlet i strid med god meglerskikk.

Slik nemnda ser det, foreligger det ikke tilstrekkelige holdepunkter for at megler har formidlet klagernes direkte bud til andre budgivere. Megler har forklart at vedkommende, i tråd med plikten til å fraråde kupping, oppfordret alle interessenter til å inngi bud med akseptfrist dagen etter fellesvisning. Dette er i samsvar med gjeldende praksis og god meglerskikk.

At en av interessentene valgte å inngi to bud med lang akseptfrist, hvor det høyeste budet oversteg klagernes direkte bud, kan etter nemndas syn ikke tas til inntekt for at megler har videreformidlet klagernes bud. Det er heller ikke dokumentert at megleren forsøkte å påvirke budgiverens budnivå. Det at selger senere kun husket det høyeste budet, gir ikke grunnlag for andre slutninger.

Nemnda finner det videre ikke bevist at megler har opptrådt uaktsomt eller erstatningsbetingende ved sin håndtering av budene. En ordinær budrunde ble avholdt, og klagerne deltok og fikk tilslag etter en ordinær og åpen budgivning. Det foreligger dermed heller ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.

På denne bakgrunn finner nemnda ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk eller grunnlag for erstatning. Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.