RFE-2025-232

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:     
v/advokat Jenny Solli Helders
Forbrukeradvokaten

Innklaget:      
Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS
v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link AS

Saken gjelder:        
Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 28. august 2024 fikk klageren vite av innklagede meglerforetak at hans navn var oppført på en kjøpekontrakt etter salg av prosjektert leilighet. Leiligheten var kjøpt sammen med hans tidligere samboer som også sto oppført som kjøper i kjøpekontrakten. Klageren hevder at det var hans tidligere samboer som hadde inngått avtale om kjøp av leiligheten i hans navn og med hans bank-id, og at han var utsatt for ID-tyveri. Noen uker senere mottok klageren et erstatningskrav fra meglerforetaket på vegne av selger på 1 566 482 kroner. Erstatningskravet tilsvarte differansen mellom det opprinnelige salget og dekningssalg av den aktuelle leiligheten. Klageren har aldri møtt eller hatt kontakt med eiendomsmegleren, og har heller aldri signert noen salgsdokumenter som bud eller kjøpekontrakt. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å unnlate å gjennomføre tilstrekkelige kundeidentifiseringstiltak før avtaleinngåelsen. Videre er det spørsmål om dette medfører at klageren har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 1 566 482 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klager har aldri inngått noen avtale om kjøp av leilighet i dette prosjektet. Det var hans tidligere samboer som uten hans viten benyttet hans BankID og opptrådte i hans navn. Først den 28. august 2024, da ansvarlig megler opplyste at hans navn fremgikk av kjøpekontrakten, ble klageren kjent med at han sto oppført som kjøper. Han ble da også kjent med at hans tidligere samboer hadde anvendt hans BankID og signert dokumenter på hans vegne. Noen uker senere mottok han et erstatningskrav på kr 1 566 482, tilsvarende differansen mellom opprinnelig salg og dekningssalg av leiligheten.

Klager har aldri vært i kontakt med megler, verken ved budgivning, kontraktsinngåelse eller ellers. Han bestrider å ha signert noen dokumenter i saken.

Manglende identitetskontroll og brudd på god meglerskikk
Megler har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å unnlate å innhente og kontrollere gyldig legitimasjon fra ham, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑8 og hvitvaskingsloven § 12.

Det vises til en rekke forhold som etter klagers syn skulle foranlediget at megleren gjorde ytterligere undersøkelser. Budskjemaet ble signert av ekssamboeren for begge; håndskriften var identisk, og klagers «signatur» samsvarte ikke med signaturen i vedlagte passkopi og inneholdt feil stavelse i etternavnet ved at en bokstav var utelatt.

Budskjemaet opplyste at kjøpet skulle finansieres ved salg av egen bolig, men ekssamboeren eide ingen bolig. Et enkelt søk i Kartverket ville vist at det var klageren og hans søster som stod som eiere. Alle dokumenter ble sendt til en e‑postadresse klager ikke lenger disponerte, og han mottok ikke SMS-koder megler anfører at skal være sendt.

Akseptbrev, oppgjørsskjema og kjøpekontrakt ble alle sendt digitalt til samme e-postadresse uten at megler verifiserte om klager hadde mottatt eller godkjent dokumentene.
Kjøpekontrakten ble signert med klagers BankID først etter at megler purret via e‑post til ekssamboeren, noe klager hevder viser at han ikke selv utførte signeringen.

Megler tok ikke nødvendige forholdsregler ved manglende personlig fremmøte, og skulle ha innhentet ytterligere dokumentasjon for å bekrefte identiteten til den som signerte.

Mangelfull oppfølging etter mislighold
Varsel om dekningssalg og hevingserklæring ble sendt til den samme e‑postadressen som klageren ikke hadde tilgang til, og mottok derfor ikke varsel før han mottok brev i juli 2024. Han forstod først i august 2024 hva saken gjaldt.

Erstatningsgrunnlag
Vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Klager gjør gjeldende at megler har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3. Megler har ikke innhentet gyldig legitimasjon, verken kontrollert signatur eller bekreftet hans identitet, slik eiendomsmeglingsloven § 6‑8 og hvitvaskingsloven § 12 krever, særlig der personlig fremmøte mangler. Flere forhold, herunder forfalsket signatur, feiloppgitt finansiering, bruk av feil e‑postadresse og manglende eierskap hos den som oppga eiendom som finansieringskilde, skulle foranlediget ytterligere undersøkelser. Kjøpsavtalen ville aldri blitt inngått dersom megler hadde gjennomført tilstrekkelig identitets- og legitimasjonskontroll. Klager påføres et økonomisk tap tilsvarende erstatningskravet på 1 566 482 kroner, og at eventuelt ansvar for dette fullt ut skyldes meglers forsømmelser. Det foreligger dermed ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng.

For det tilfellet at klager anses ansvarlig overfor selger, krever han erstatning fra meglerforetaket.

På vegne av klageren fremsettes slik påstand:

«1. Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS v/ ansvarlig megler [navn] har opptrådt i strid med god meglerskikk.

2. [Klagerens navn] har krav på erstatning fra Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS v/ ansvarlig megler [navn] for det økonomiske tapet han måtte lide, oppad begrenset til kr. 1 566 482, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.»

Innklagede har i korte trekk anført:
Megler mottok 9. juni 2021 et budskjema fra klageren og hans ekssamboer på leilighet i et prosjekt innklagede meglerforetak hadde i oppdrag å formidle. Budet var på 1 947 000 kroner. Om finansiering ble det opplyst om egenkapital ved salg av nåværende bolig. Begge budgivere var legitimert med gyldig legitimasjon. Megler kontrollerte finansiering ved å sjekke tilgjengelige registre. Undersøkelsene viste at klageren eide en leilighet. Budet ble akseptert 10. juni 2021 og budaksept med budjournal ble sendt til begge kjøpere via oppgitt e-postadresser. Vedleggene i e-posten var beskyttet med pinkode og pinkoden ble sendt til begge budgivere per SMS. Megleren mottok ingen feilmelding på e-posten eller reaksjon på utsendt SMS fra klager.

Oppgjørsskjema ble også sendt begge kjøpere via oppgitt e-postadresse, i tillegg til at det ble sendt SMS til begge med lenke for signering. Megler mottok ingen feilmelding på e-posten eller reaksjon på SMS fra klager. Oppgjørsskjemaet ble signert av klager med Bank-ID på kvelden den 11. juni 2021.  Kjøpekontrakt ble signert av klager ved bruk av Bank-ID på kvelden den 23. august 2021. Den signerte kontrakten ble deretter sendt begge kjøpere via oppgitt e-postadresse den 24. august 2021. Også denne gang ble det sendt pinkode per SMS for å få åpnet vedlegget. Megler mottok ingen feilmelding eller reaksjon på utsendt e-post og SMS.  Slik det også framgår av klagen, var ekssamboeren i kontakt med megler allerede 22. august 2021 med ønske om å videreselge kontrakten. Årsaken var tilsynelatende endret familiesituasjon. Megler svarte at de kunne bistå med videresalg, men at dette måtte vente noe før de kunne få samtykke fra utbygger.

Den 21. november 2023 sendte megler ut både oppdragsavtale på salg av kontraktsposisjon og utbyggers vilkår for salg av kontraktsposisjon, til begge kjøpere per SMS for signering med Bank-ID. Begge dokumenter ble signert av klager med Bank-ID på ettermiddagen den 29. november 2023. Kontraktsposisjonen ble imidlertid ikke solgt og oppdraget løp ut på tid i mai 2024. Den 29. november 2023 signerte klager alene via Bank-ID på tilvalg.

Kjøperne innbetalte ikke kjøpesummen før avtalt overtakelse den 29. mai 2024, og megler sendte samme dag varsel om dekningssalg til begge kjøpere via e-post. Megler mottok ingen feilmelding på e-posten. Megler mottok heller ikke noe svar fra kjøperne. Den 1. juli 2024 ble det derfor sendt brev med erklæring om heving og varsel om erstatning. Brevet ble sendt til kjøperne per post, hhv. 9 og 15. juli 2025 ble det sendt to fakturaer til klager knyttet til garasjeplassen som var kjøpt. Først i slutten av august tok klager kontakt med megler for å avklare situasjonen. Eiendomsmegleren oversendte samme dag dokumentasjon etterspurt av klager, bl.a. den signerte kjøpekontrakten. Erstatningskrav fra selger i forbindelse med dekningssalget, ble framsatt 28. november 2024. Den 20. desember mottok megler brev fra klagers advokat med anførsel om at klager var utsatt for ID-tyveri. Det ble bedt om bekreftelse på at erstatningskravet ble frafalt. Megler svarte på brevet ved e-post av 6. januar 2025 og henviste klager til å kontakte selger. Selger avviste kravet i e-post av 7. april 2025.

Eiendomsmeglingsloven § 6-8 kom inn i loven i april i år, med ikrafttredelse fra 1. juli 2025. Før dette fulgte det av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd andre punktum at megleren skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles. Bestemmelsen kom inn i forskriften i 2013 for å motvirke påstander om at boligselger allierer seg med personer som inngir fiktive bud for å få i gang en budrunde eller presse opp prisen. Det er etter bestemmelsen ikke noe krav om at budgiver må legitimere seg ved personlig oppmøte. Det er tilstrekkelig at det oversendes kopi av legitimasjon. Det vises her til Finanstilsynets høringsnotat fra 2013 med forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften pkt. 4.2, som ligger til grunn for bestemmelsen. Derimot er det etter hvitvaskingsloven § 12 som utgangspunkt et krav at meglerforetakets kunder skal legitimere seg med gyldig legitimasjon ved personlig frammøte. Likevel er det slik at elektronisk signatur i form av signering med Bank-ID, er likestilt med legitimering ved personlig oppmøte, jf. hvitvaskingsforskriften § 4-3 fjerde ledd.

Kundekontroll av kjøper i et salgsoppdrag, skal gjøres senest før gjennomføring av oppgjør, jf. hvitvaskingsloven § 11 første ledd, jf. også Finanstilsynets rundskriv 11/2019 pkt. 7.2. Det er således tilstrekkelig som kundetiltak etter hvitvaskingsregelverket, at klager har signert både oppgjørsskjema og kjøpekontrakt med Bank-ID. Megler hadde ingen plikt til å gjøre ytterligere tiltak for å bekrefte kjøpernes identitet. Meglerforetaket kan for øvrig ikke se at det var åpenbare forhold ved signaturen på budskjemaet som megleren burde reagert på. Megler er ingen skriftekspert og kan ikke forventes å finstudere signaturen på budskjemaet mot signaturen i passet. Videre kan meglerforetaket ikke se at megleren burde reagert på at det var klagers ekssamboer sin konto som ble opplyst i oppgjørsskjemaet, selv om klageres ekssamboer ikke var registrert som eier av eiendommen som skulle finansiere kjøpesummen.

Transaksjonskontrollen megler skal gjøre etter hvitvaskingsloven § 10, begrenser seg til å kontrollere at oppgjøret blir innbetalt fra en konto som tilhører kjøper. Dette anses oppfylt. Etter meglerforetakets vurdering foreligger verken brudd på kravene til legitimasjonskontroll etter hvitvaskingsloven § 12, meglers plikter ved budgivning etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, eller god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Hva gjelder påstanden om at klager er utsatt for et identitetstyveri, ønsker meglerforetaket kort å bemerke at det er mange dokumenter som er signert med Bank-ID i denne saken. Det framstår påfallende at ekssamboeren skal ha misbrukt Bank-IDen til klager ved så mange anledninger. Dette er for øvrig bestridt av ekssamboeren. Det bemerkes også at tilvalgene som ble signert 29. november 2023, ble signert med klagers Bank-ID alene. Det virker merkelig at ekssamboeren skal ha gjort dette, når hun kunne signert med sin Bank-ID.

Videre bemerkes at det ikke kun er sendt e-poster til klager, men også SMSer. Klager har mottatt en rekke SMSer fra megler med pinkoder til dokumenter som er sendt per e-post eller med link for signering av dokumenter med Bank-ID. Det er vanskelig å forstå hvorfor klager ikke reagerte på disse SMSene og tok kontakt med megler for å høre hva disse gjaldt, dersom klager faktisk ikke hadde lagt inn bud på eiendom formidlet av denne megleren. Nemnda bes merke seg at det ikke er dokumentert at klager faktisk har politianmeldt ekssamboeren for ID-tyveri. Det er kun framlagt en kopi av henleggelsen, der det ikke framgår noe om innholdet i anmeldelsen. Det virker også påfallende at anmeldelsen først er innlevert i desember 2024, selv om klager allerede i august s.å. mottok kopi av kjøpekontrakten signert med Bank-ID.

Da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, gjøres ingen uførlig drøftelse knyttet til spørsmål om årsakssammenheng og økonomisk tap.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1. Det anføres at klagers krav ikke fører frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved mangelfull gjennomføring av identitetskontroll, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Saken reiser spørsmål om klager har vært utsatt for et ID-tyveri av hans tidligere samboer. Dette er et forhold mellom klager og ekssamboeren, som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til. Uavhengig av spørsmålet om ID-tyveri kan nemnda uansett ikke se at megler har forsømt sine plikter etter hvitvaskingsloven eller eiendomsmeglingsloven. Saken har betydelige likhetstrekk med RFE-2024-71, der klager ikke ble gitt medhold.

Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd skal oppdragstakeren innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før bud formidles. Denne bestemmelsen fremgikk ikke av eiendomsmeglingsloven på tidspunktet for oppdragsinngåelsen i saken her, men det samme fremgikk, og fremgår fortsatt, av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd andre punktum.

Etter hvitvaskingsloven § 12 andre ledd skal det, der identitet ikke bekreftes ved personlig fremmøte, fremlegges ytterligere dokumentasjon eller gjennomføres «ytterligere tiltak». Elektronisk legitimasjon, som for eksempel BankID, anses som likestilt med personlig fremmøte og fremvisning av originalt legitimasjonsdokument, jf. Finanstilsynets rundskriv RFT-2022-4 punkt 4.3.1.3. Det er dermed i utgangspunktet ikke et krav om at det må innhentes ytterligere informasjon dersom en kunde ikke møter opp personlig, men legitimerer seg med BankID, jf. Stenbeck i Karnov, kommentar til hvitvaskingsloven § 12. Det bør imidlertid ut fra en risikobasert tilnærming likevel vurderes om det er nødvendig.

Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å konkludere med at det ikke ble foretatt tilstrekkelig ID-/hvitvaskingskontroll ved oppdragsinngåelsen eller ved kontraktsinngåelsen. Nemnda er enig med meglerforetaket i at det ikke kan forventes at megler finstuderte signaturen på budskjemaet mot signaturen i passet. De to signaturene i budskjemaet fremstår heller ikke like. Slik nemnda ser det, hadde megler heller ingen foranledning til å reagere på at det var ekssamboerens kontonummer som var opplyst i oppgjørsskjemaet, samtidig som ekssamboeren ikke var registrert som eier av eiendommen som skulle finansiere kjøpesummen. Når to personer skal kjøpe en eiendom sammen, kan det være tilstrekkelig finansiering dersom en av dem eier eiendommen som skal finansiere kjøpesummen. I saken her ble dessuten en rekke dokumenter signert med klagers bank-ID og det var sendt SMSer til klager, som ikke avstedkom noen reaksjon fra klager. Dette underbygger, slik nemnda ser det, at megler ikke hadde noen foranledning til mistenke eventuelt ID-tyveri, og til å foreta særlige kontrolltiltak.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.