Klage nr:
127/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om ny reguleringsplan/

Foretakets navn:
DnB Eiendom AS Larvik
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Thor Falkanger, setteformann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en fritidseiendom gjennom innklagede som megler. Budaksept var 28. mai 2008. Kjøpekontrakten ble undertegnet i begynnelsen av juni, kontrakten er udatert. Eiendommen ble overtatt av klageren 11. juni 2008. Tidligere reguleringsbestemmelser tillot bruksareal på hver hytteenhet på 100 m2. I ny reguleringsplan/kommuneplan, som ble vedtatt en uke før budaksept, ble det innført en begrensning i tillatt bruksareal på 70 m2. Dette medførte begrensninger i klagerens planer for eiendommen.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder spørsmål om det kan rettes kritikk for brudd på god meglerskikk og erstatningsansvar i forhold til innklagedes manglende overholdelse av opplysningsplikten overfor klageren ved kjøp av fritidseiendommen.

Klageren fattet interesse for eiendommen etter å ha sett annonse påfinn.no. Han besiktiget eiendommen 20. mai 2008 og fikk senere tilsendt salgsoppgave. Aksept på klagerens bud stort kr 9 000 000 ble gitt 28. mai 2008. Eiendommen hadde et BRA på 75 m2. Klageren fikk før kontraktsmøtet tilsendt kontraktsforslag, i dette var nevnt en hel del dokumenter som skulle være bilag til kontrakten. Disse hadde ikke blitt forelagt klageren, han ba da om å få disse tilsendt. Klagerne mottok 6. juni 2008 informasjonspakke fra innklagede.

Gjeldende reguleringsbestemmelser fra 23. juni 1989 har tillatt bruksareal for hver hytteenhet på 100 m2. Klageren var kjent med dette og denne informasjonen fremgikk av tilsendt informasjonspakke. Det viste seg at det i kommunen sommeren 2008 i lengre tid hadde vært til behandling forslag om endring av reguleringsplanen/kommuneplanen for det aktuelle området. Forslaget om endring innebar en innskrenkning i forhold til dagjeldende bestemmelser om utbygging og byggestørrelse. I kommuneplanutvalgets møte 5. mai 2008 foreslo Rådmannen vedtak for kommunestyret som innebar en begrensning i tillatt bruksareal fra 100 m2 til 70 m2. Endringen ble vedtatt av kommunestyret den 21. mai 2008. Avtale om kjøp av fritidseiendommen ble inngått ved aksept av bud 28. mai 2008.

Klageren fikk den 6. juni 2009 opplysninger om at området var under omregulering. På henvendelse fra klageren skal innklagede ha svart per telefon at han hadde undersøkt saken og at disse planene om endring var trukket tilbake. Dette er skriftlig bekreftet av innklagede i e-post av 18. august 2008.

Klageren hadde et klart ønske om å bygge ut fritidseiendommen til 100 m2. Dette ønsket kunne på en enkelt måte realiseres etter gjeldende kommuneplan av 1989. Etter endringer av kommuneplanen er det ikke lenger mulig med en slik utbygging.

Klageren er av den klare oppfatning at innklagede ikke har oppfylt sine plikter, brutt god meglerskikk og at forholdet er erstatningsbetingende, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr 10. Av forarbeidene til loven følger at forslag om endringer kan falle inn under opplysningsplikten etter lovens § 6-7 første ledd. Klageren anfører at det var uaktsomt av innklagede ikke å informere potensielle kjøpere allerede i salgsoppgaven om endringene i kommuneplanene. I alle fall burde innklagede informert klageren i forbindelse med budgivningen den 28. mai 2008 om endringene.

Det hører inn under eiendomsmeglerens ansvar å undersøke nærmere gjeldende reguleringsbestemmelser, herunder gjeldende reguleringsplan. Klageren anfører videre at det er klart at innklagedes ansvar i forhold til god meglerskikk strekker seg utover plikten til å opplyse om det aktuelle reguleringsformålet ved eiendommen, slik det er opplyst i salgsoppgaven. I informasjonspakken fra innklagede, somble presentert for klageren etter avtaleinngåelse, fremgikk det at gjeldende reguleringsplan var fra 1989. Dette var uriktig på tidspunktet for avtaleinngåelse.

Innklagede hadde ifølge klageren positiv kunnskap om at det var til behandling forslag om endring av denne planen. Innklagede kunne da ikke lukke øynene for den prosessen som foregikk i kommunen uten at han må bære risikoen for eventuelle endringer. Kunnskapen om at et foreligger forslag til endringer utløser en særskilt aktsomhetsplikt for megleren.

Det gjelder et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere og det foreligger i denne saken et klart brudd med normen for aktsom handlemåte og god meglerskikk.

Begrensninger i utnyttelsen av eiendom i reguleringsplan/kommuneplan generelt er av stor viktighet for kjøpere av fast eiendom. Klageren hadde planer om utbygging av eiendommen. Dersom klageren hadde blitt gjort kjent med at planen ikke ville la seg realisere, ville dette ha innvirket på tilbudt kjøpesum.

Klagerne anfører at han har lidd et økonomisk tap som følge av manglende opplysninger fra innklagede. Det er ved tapsberegningen tatt utgangspunkt i reduksjonen av eiendommens markedsverdi. Klageren har presentert et krav overfor selger/innklagede på kr 2 millioner. Kravet er basert å et skjønn og vil kunne grunngis nærmere dersom Nemnda kommer til at det foreligger et ansvarsgrunnlag.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok salgsoppdrag og innhentet opplysninger fra kommunen via «Infoland». Han mottok derfra informasjon med bl.a. reguleringsbestemmelser fra 1989. Salgsoppgave ble laget og gjeldende reguleringsforhold ble inntatt i den. Klageren besiktiget eiendommen uten at innklagede eller selgeren var til stede. 27. mai 2008 sendte klageren et bud stort kr 6 200 000 per e-post. Budet hadde frist dagen etter. 28. mai 2008 fulgte budforhøyelser og til slutt endte saken samme dag med at klageren aksepterte selgerens motbud stort kr 9 000 000. Inntil dette tidspunktet hadde innklagede ikke mottatt noen spørsmål om regulering, bygningsmessige saker eller andre relevante problemstillinger knyttet til eiendommen fra klagerens side. Innklagede presiserer at samtalen mellom klageren og selgeren på visningstidsunktet, ifølge selgeren heller ikke omhandlet disse temaene.

Innklagede hevder at han ikke har opptrådt erstatningsbetingende i sin utøvelse av meglerrollen vedsalget.

I salgsoppgaven er det opplyst at «Eiendommen er regulert til fritidsformål». Dette stemmer med gjeldende reguleringsplan. Det er således ikke gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven i forhold til avhendingslovens § 3-8. Det er videre slik at innklagede innhentet opplysninger av forskjellig karakter som var tilgjengelig for enhver budgiver/interessent. Opplysningene finnes også i kommunen. Det faktum at klageren ikke ville undersøke slike opplysninger nærmere kan ikke tas til inntekt for at innklagede har gitt manglende opplysninger i saken. Det kan derfor ikke hevdes at innklagede er erstatningspliktig med bakgrunn i manglende opplysninger om eiendommen i forhold til avhendingslovens § 3-7.

Innklagede mottok 6. juni 2008 en e-post fra klageren med blant annet spørsmål knyttet til hva en endring i reguleringsplanen for området kunne føre til. Innklagede ringte samme dag tilbake med informasjon om at ingen kjente til hva en endelig eventuell ny reguleringsplan for området ville inneholde. På innklagedes forespørsel til kommunen, kunne kommunen «i det lengste svare at den ikke ville influere på denne spesifikke eiendommen.»

Innklagede anfører at man må kunne anta at klageren ville fått den samme informasjonen dersom han selv hadde valgt å kontakte kommunen. Innklagede presiserer at han ikke svarte at planen var trukket tilbake, slik klageren hevder med bakgrunn i e-post av 18. august 2008 som er fremlagt for Nemnda.

Det kan synes som om klageren ikke har sett at det eksisterer to reguleringsplaner i området og innklagede understreker at reguleringsplanen «som er under arbeid» ikke er den samme som gjelder for området der hytta ligger. Følgelig er det ikke slik at reguleringsplanen for området er under arbeid.

I perioden 6. juni til 24. juni 2008 hadde innklagede og klageren betydelig kontakt både skriftlig og muntlig. Klageren tok i denne tiden aldri opp noen mulig problematikk knyttet til reguleringsmessige forhold til tross for at han nå var kjent med innholdet i opplysningene fra kommunen. Først da klagerens arkitekt ville undersøke nærmere om utbyggingsmuligheter ble man kjent med at kommunen hadde vedtatt en endring i kommuneplanens arealdel den 21. mai 2008.

Kommuneplanens arealdel er ikke en del av det materialet eiendomsmegleren mottar, da reguleringsforhold – i den grad området er regulert – er mer detaljert enn kommuneplanen. Det er gjennomgående praksis i forholdet mellom eiendomsmeglere og kommunen at kommunen ikke sender overkommuneplanen når reguleringsplan foreligger. Innklagede hadde innhentet reguleringsplanen, og denne var gyldig ved aksept av bud og er fortsatt gyldig. Når kommunen finner å endre kommuneplanens arealdel og la denne influere på gjeldende reguleringsplan vil endringen måtte inntas formelt i reguleringsplanen før man kan si at det foreligger en ny reguleringsplan.

Det er ikke under noen omstendighet slik at en eiendomsmegler i sin prosess med et salg vil måtte undersøke med kommunens organer fra dag til dag om en mulig endring i kommuneplanen eller for den saks skyld en reguleringsplan. Tiden fra innhenting av gjeldende reguleringsplan til salg var et faktum var drøye en måned. Dette må, etter vanlig praksis, være innenfor den tid man må kunne ta for gitt at planens bestemmelser fortsatt gjelder. Innklagede undersøkte også med kommunen om «reguleringsarbeid pågår for området […]», ville ha noen innvirkning på gnr 1012 bnr 70. Kommunen svarte at det ville det ikke. For å understreke dette ytterligere anfører innklagede at han ved inngivelse av tilsvar kontaktet kommunen som kunne bekrefte at kommunen, på lik linje med i fjor, kun ville ha svart at reguleringsarbeide pågår for området […] uten henvisning til et eventuelt kommunestyrevedtak som måtte ha endret regningslinjene i kommuneplanens arealdel.

I tillegg til kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, setter Plan- og bygningsloven særskilte skranker for utvidelse av eksisterende bebyggelse i strandsonen. For det tilfellet at klageren hadde til hensikt å utvide eksisterende bebyggelse i strandsonen, finner innklagede det noe underlig at innklagede ikke ble kontaktet for nærmere informasjon i forkant av hans bud.

Innklagede anfører at klageren har brakt saken inn for selgerens eierskifteselskap to ganger tidligere. Begge gangene har hans krav blitt avslått med utgangspunkt i at salgsoppgaven faktisk inneholdt riktig informasjon «Eiendommen er regulert til fritidsformål».

Det forhold at klageren la inn bud på eiendommen uten noen form for kontakt med innklagede eller selv foretok annen forundersøkelse, er en risiko klageren selv må bære. Klageren må også bære risikoen for at opplysningene han har lagt til grunn for sitt bud, som kommer fra hans venner i kommunen. Det må videre være slik at for det tilfellet klageren hadde spesielle forutsetninger for kjøpet og disse verken ble meddelt innklagede eller tatt inn som spesielle forbehold i budet før bindende avtale ble inngått, må klageren selv bære risikoen for at disse forutsetningene innfris.

Innklagede anfører at han har gitt korrekt informasjon i salgsoppgaven, gitt de opplysningene kommunen har meddelt. Krav om erstatning avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede gjør i tilsvaret gjeldende at det ikke foreligger brudd på avhendingslovens bestemmelser. Dette er uten relevans for vurderingen som skal gjøres i Nemnda, nemlig vurderingen av eventuelt brudd på god meglerskikk. Klageren har til nå valgt å forfølge krav mot innklagede og det er ennå ikke tatt stilling til om han vil forfølge krav mot selgeren videre.

Arbeidet med endring av den aktuelle kommuneplansarealdel startet våren 2005. Det hadde vært en prosess rundt endringen av kommuneplanene i tre år da hytta ble lagt ut for salg. De aktuelle endringene har vært omstridt og temaet skal ha vært gjenstand for lokal medieomtale. Det fremstår som merkverdig at en lokal megler med lang erfaring i området ikke har kjennskap til dette.

Kommuneplanen står over reguleringsplanene og eventuelle endringer kan ha direkte innvirkning for en kjøper. Meglerne kan ikke, uten å komme i ansvar, forholde seg passivt til de opplysningene han måtte få fra kommunen. Han har en opplysningsplikt overfor kjøper og i dette ligger at det skal gis informasjon som er sentrale for eiendommen, selv om dette nødvendiggjør aktive undersøkelser. Det kan ifølge klageren ikke være tvil om at innklagede ville ha fått svar på at det var en endring av kommuneplanen og konsekvensene av endringen, dersom spørsmål rundt dette hadde blitt stilt til kommunen.

I denne saken er i prinsippet deler av reguleringsplanen, vedlagt i informasjonspakken, fraveket og ikke gjeldende da bud ble inngitt. Det gjelder utbygningsmuligheter inntil 100 m2 på eiendommen. Det foreligger følgelig i realiteten et avvik mellom opplysningene presentert av innklagede og gjeldende rettstilstand. Endringen i arealplan innebærer en klar innskrenkning i forhold til klagerens råderett over eiendommen og burde vært klart opplyst før avtaleinngåelse. Klagerens venner hadde selv i den senere tid bygget ut sine hytter etter tillatelse inntil 100 m2.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede opprettholder sitt standpunkt om at opplysninger gitt av kommunen er det han har å forholde seg til i en salgsprosess og at disse opplysningene på ordinær måte har vært tilgjengelig for klageren i kjøpsprosessen.

Det er et ubestridt faktum at innklagede har innhentet opplysninger fra kommunen etter gjeldende rutiner.Det er ikke bestridt at kommunen ikke har opplyst innklagede om endringer i kommuneplanen eller at slik endring var under arbeid.

Bud ble inngitt uten andre spørsmål fra klagerens side. Hans behov for fakta rundt eiendommen ble tilsynelatende tilfredsstilt ved informasjon gitt av venner. Dette ble bekreftet av klagerens advokat i siste innlegg til Reklamasjonsnemnda. Det blir også ytterligere utvidet ved at vennene hadde «førstehåndskunnskap om reguleringer». Innklagede understreker at klageren da har basert sine avgjørelser om kjøp på denne kunnskapen. Innklagede stiller seg undrende til at verken kommunen, som sentral instans, eller innklagede ble tatt med på lag i hans søken etter nødvendig kunnskap.

Klageren anfører fortsatt at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede gjentar derfor at det ikke har kommet opplysninger fra kommunen om endringer i kommuneplanen. Innklagede ser derimot en stor grad av passivitet fra klagerens side som velger å avstå fra sentrale spørsmålsstillinger rettet mot innklagede eller kommunen.

Innklagede har tidligere gitt uttrykk for sitt standpunkt vedrørende tidsaspektet i saken. Etter normale rutiner skal informasjon hentes ut ved inngåelse av oppdrag. Informasjonen skal være tilgjengelig for kjøper som selv må sørge for å gjennomgå denne. Kommuneplanen ble vedtatt ca en uke før bud/aksept. Innklagede kan vanskelig se at han fra dag til dag skal sjekke ut mulige endringer i en kommunes vedtak som måtte omhandle en gitt situasjon eller eiendom. I tillegg anføres at kommunen ikke har gitt ut informasjon til berørte parter/eiere, langt mindre til meglere i nærområdet.

Innklagede kan vanskelig se at han kan lastes for verken manglende kunnskap eller manglende overlevering av denne. I denne saken har utvilsomt klageren utelatt å søke kunnskap der denne er å finne.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det er i innklagedes tilsvar ifølge klageren søkt latterliggjort at klageren hadde den samme oppfatning om mulighetene for å bygge ut hytta inntil 100 m2, som opplysninger gitt i innklagedes informasjonspakke. Dette er etter klagerens syn en klar avsporing fra det som er sakens vurderingstema. En avsporing er også innklagedes hentydninger om passivitet utvist av kjøperens (lekmannens) forhold til den plikt til å undersøke og gi opplysninger som følger av meglerens profesjonsansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder manglende informasjon om endring av kommuneplanens arealdel.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda vil presisere at den ikke behandler forholdet mellom klageren og selgeren. Herunder vil forholdet til avhendingsloven ikke bli vurdert.

Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda påpeke at det hviler et strengt profesjonsansvar på eiendomsmeglere. Det kan ikke forventes at en kjøper skal sette seg inn i forhold som heller ikke megleren har oppdaget ved sin undersøkelse av eiendommen, med mindre kjøperen har særlige planer om utnyttelse som ikke er formidlet til megleren..

Etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr 10, skal megleren informere kjøperen om forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett før handel sluttes.

Om dette heter det i Rosén og Thorstensen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål 2. utgave s. 287:

«… Med «endelige» planer menes planer som er vedtatt av kommune/fylkesting, og som er stadfestet/godkjent der det er nødvendig etter plan- og bygningsloven. Det kan tenkes at reguleringsforslag som enten er under saksbehandling hos kommunen eller som ikke engang er kommet så langt er helt vesentlig informasjon for kjøperen. Vi kan for eksempel tenke oss at et privat reguleringsforslag om bygging på nabotomten er en vesentlig del av grunnen til at eiendommen blir solgt … Dette gjør det problematisk å lovfeste at annet enn endelige, offentlige planer skal med i salgsoppgaven. Falkangerutvalget uttalte at det etter omstendighetene kan «(…) følge av god meglerskikk at kjøperen skal ha opplysninger også om planforslag, men det synes ikke nødvendig å lovfeste en slik regel.» Eiendomsmeglingslovutvalget vurderte det slik at reguleringsforslaget utvilsomt kan ha stor betydning for kjøperne, men at det bør reguleres av den generelle regelen om meglers opplysningsplikt. En eventuell plikt til åinnhente og formidle informasjon om planer som ikke er endelige, må derfor hjemles i § 6-7 første ledd, …

Falkangerutvalget har presisert uttrykket «planer» slik at det i første rekke er «reguleringsplaner som har interesse for kjøperen, men også kommuneplan og fylkesplan kan være viktige, særlig hvis området ikke er regulert». I forarbeidene til den nye loven er det uttalt at megler rutinemessig bør innhente «arealdelen av kommuneplanen og reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 og kapittel 7″. På denne bakgrunn antar vi at megler alltid skal gi opplysninger om reguleringsplaner etter § 6-7, og at det i medhold av § 6-7 skal gis informasjon om kommuneplaner og fylkesplaner dersom eiendommen ligger i et område hvor det ikke er utarbeidet reguleringsplan. …»

Reklamasjonsnemnda slutter seg til dette.

I den foreliggende sak har innklagede på vanlig måte forespurt kommunen om disse forholdene, uten at det er blitt opplyst at det har vært arbeidet med endringer i regelverket. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det – tidsforholdene tatt i betraktning – har vært grunn til at innklagede skulle forespørre de kommunale instanser på nytt før kontrakten ble undertegnet.

Etter omstendighetene kan det være slik at en megler ikke uten videre kan legge til grunn de opplysninger som mottas fra kommunen. Informasjon fra annet hold kan medføre at megleren har en plikt til å foreta ytterligere undersøkelser.

I den foreliggende sak kan Reklamasjonsnemnda ikke se at det er dokumentert forhold som innebar at innklagede skulle ha gjort videre undersøkelser.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.