RFE-2025-239

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                 
EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Drøbak

Saken gjelder: 
Meglers opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 20. februar 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen ble fornyet i flere omganger, og boligen ble solgt 2. april 2025. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Videre hevder klageren at megleren unnlot å sørge for tilstrekkelig avklaring av overtakelsesdatoen. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salgsoppdraget. Videre om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere kjøperne om muligheten for tidligere overtakelse. Klageren krever erstattet sine merkostnader i forbindelse med salget, totalt 98 591 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Salgsprosessen
Da klageren i januar 2023 skulle selge sin bolig, tok hun kontakt med meglerforetaket, som hun hadde fått kjennskap til gjennom bekjente. Meglerforetaket opplyste selv at de hadde høyere fokus på kvalitet i tjenestene enn sine konkurrenter. Boligen ble for første gang annonsert i juni 2023, men ble ikke solgt før våren 2025. I løpet av salgsprosessen var megleren bakoverlent og lite initiativrik.

Etter at boligen hadde vært forsøkt solgt i over ett år, spurte klageren om oppussing av kjøkkenet burde vurderes, hvorpå megleren svarte at det ikke ville lønne seg. Likevel valgte klageren å ta boligen av markedet høsten 2024 for å pusse opp kjøkken, stue og gang, med sikte på å øke boligens attraktivitet og salgsverdi. Da boligen senere ble solgt, mente megleren at det hadde hjulpet med nytt kjøkken.

Videre hadde klageren tidligere foreslått å annonsere boligen i riksdekkende medier, herunder Dagens Næringsliv og Finansavisen, for å fange opp interessenter fra Oslo-området. Megleren mente derimot at boligene i det aktuelle området ble omsatt lokalt. Boligen ble solgt til kjøpere fra byen.

Megleren forsøkte ved to anledninger å avlyse annonserte visninger kort tid før de skulle avholdes fordi det ikke var noen påmeldte. Klageren insisterte likevel på å gjennomføre, og uanmeldte interessenter møtte opp begge gangene.

Det var hovedsakelig klageren som måtte drive salgsprosessen fremover, da megleren i liten grad foreslo salgsfremmende tiltak. Meglerens håndtering står i kontrast til klagerens tidligere erfaring med andre meglerforetak, hvor oppfølgingen var langt mer profesjonell og proaktiv.

Overtakelsesdatoen
Den 2. april 2025 ble det avholdt budrunde, hvor kjøperne først innga bud med overtakelse 1. august 2025. Budet var for lavt og ble avslått. Kjøperne måtte selv spørre megleren om det var andre budgivere, og kunne ha kjøpt eiendommen tidligere dersom megleren hadde fulgt dem bedre opp.

Da kjøperne innga sitt andre bud, var overtakelsesdatoen satt til 1. september 2025. Klageren uttrykte overfor megleren at dette var sent, men fikk til svar at det skyldtes at kjøperne ikke hadde solgt egen bolig og at datoen kunne endres i ettertid. Budet ble deretter akseptert.

Den 30. april 2025 forespurte kjøperne tidligere overtakelse. Klageren hadde på dette tidspunktet ikke kjøpt ny bolig, men skulle ta dette i betraktning ved et eventuelt kjøp og komme tilbake til dem. Kjøperne ba megleren om å holde de orientert ved eventuelle endringer.

Den 19. mai 2025 sendte klageren en e-post til megleren, hvor hun informerte om at hun hadde kjøpt ny bolig og at overtakelsen kunne avholdes 1. august 2025. Megleren gratulerte henne med ny bolig, men knyttet ingen bemerkninger til overtakelsen. Klageren forholdt seg derfor til 1. august 2025 som overtakelsesdato, og brukte ferien på å tømme og vaske boligen.

Den 30. juli 2025 etterspurte klageren det nærmere klokkeslettet for overtakelsen, hvorpå megleren spurte om overtakelsen var flyttet eller om den fremdeles var 1. september 2025 som avtalt. I en senere e-post innrømmet megleren at det var gitt tvetydig informasjon om overtakelsen og at det hadde oppstått en misforståelse. Kjøperne hadde ikke blitt informert om muligheten for tidligere overtakelse, og hadde dermed funnet seg en midlertidig bolig og lagt ferieplaner som ikke lot seg omgjøre. Overtakelsen kunne derfor ikke avholdes før 1. september 2025.

Megleren unnlot å informere kjøperne om at boligen kunne overtas tidligere, og sørget ikke for tilstrekkelig avklaring av den endelige overtakelsesdatoen. Dette til tross for at han visste at overtakelsen både var av praktisk og økonomisk betydning for kontraktspartene. Da kjøperne i sin e-post av 5. mai 2025 ba om å bli orientert ved eventuelle endringer, forelå det en klar forventing om videre oppfølging av overtakelsesdatoen. Likevel unnlot megleren å følge dem opp. Klageren ble heller ikke underrettet om at kjøperne på et punkt ikke lenger ønsket tidligere overtakelse.

Når megleren i sin e-post av 31. juli 2025 innrømmet delvis ansvar for situasjonen, samt at det var gitt tvetydig informasjon, underbygger dette at megleren visste at han hadde opptrådt uaktsomt. Det er ubestridt at det ikke forelå noen bindende avtale om endring av overtakelsesdatoen. Det sentrale er at megleren unnlot å gjøre det som kunne forventes av ham etter loven, nemlig å sørge for en tydelig og dokumentert avklaring av overtakelsesdatoen. Meglerens oppfølging har vært mangelfull, og utgjør et brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Videre har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Som følge av meglerens mangelfulle håndtering har klageren hatt følgende merkostnader:

Renter gammelt lån                                       kr. 23 912
Mellomfinansiering                                        kr. 21 331
Lånekostnader ved forsinket oppgjør           kr. 5 547
Husleie                                                          kr. 2 200
Tapt ferie                                                        kr. 42 800
Renovasjon                                                    kr. 1 143
Eiendomsskatt                                               kr. 727
Forsikring                                                      kr. 276
Alarm                                                             kr. 655

Totalt                                                            kr. 98 591

Klageren krever erstattet 98 591 kroner. Beløpet skal enten fratrekkes meglers honorar eller utbetales direkte til klager. Klageren har tidligere avslått at meglerforetakets vederlag settes ned med 10 000 kroner, da det er langt under det dokumenterte tapet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det er beklagelig at det tok lang tid før boligen ble solgt, og det forståelig at dette var belastende for klageren.

Meglerforetaket anbefaler sjelden å pusse opp kjøkkenet før salg, noe de heller ikke gjorde i dette tilfelle. Det var klageren som på eget initiativ valgte å foreta rimelige oppgraderinger av kjøkkenet, ettersom hun på dette tidspunktet ikke hadde kjøpt ny bolig.

Det stemmer at klageren foreslo å annonsere boligen i riksdekkende medier, herunder Dagens Næringsliv og Finansavisen. Meglerforetaket benytter derimot «Effekt»-annonsering, som anses bedre, idet man treffer interessenter som er på utkikk etter bolig i det aktuelle området. Løsningen baserer seg på Finn.no sine algoritmer, og treffer Oslo-markedet mye bedre enn avisannonsering. Annonsering i avis er generelt dyrt og gir liten effekt sammenlignet med markedsføringspakken meglerforetaket anbefaler. Meglerforetaket har ofte kjøpere fra Oslo og omegn, og megleren kjenner seg ikke igjen i påstanden om at boligene omsettes lokalt.

I henhold til gjeldende bransjepraksis kreves påmelding til visning, og ved ingen påmeldte kanselleres visningen for å unngå unødvendige kostnader for selger. Når det som følge av manglende påmeldinger ikke har blitt avholdt visning, har det i ni av ti tilfeller ikke kommet noen. Selgeren oppfordres likevel til å være hjemme eller tilgjengelig dersom noen skulle møte opp uanmeldt.

Når det gjelder overtakelsesdatoen, ble det ikke på noe tidspunkt bekreftet at det forelå en bindende avtale om endring av denne. Kjøperne forespurte tidligere overtakelse, noe klageren var positiv til dersom hun fikk anskaffet ny bolig. Den 19. mai 2025 opplyste klageren at hun hadde kjøpt ny bolig med overtakelse 27. juni 2025, og antydet at det var mulighet for kjøperne å overta 1. august 2025, men endelig bekreftelse uteble. Megleren ga heller aldri noen skriftlig bekreftelse til kontraktspartene om at overtakelsen var endret. Tvert imot spurte klageren i en e-post av 31. juli 2025 om overtakelsen var flyttet eller om den var 1. september 2025, som tidligere avtalt. Det forelå dermed ingen avtale om å fremskynde overtakelsen.

Det er noe uforståelig at klageren verken fulgte opp den manglende tilbakemeldingen fra megleren eller kontaktet kjøperne direkte for å avklare om overtakelsen kunne avholdes 1. august 2025. Mellom 20. mai og 30. juli 2025 var det ingen kontakt mellom klageren og megleren. Det gikk således to måneder og ti dager før klageren etterspurte en bekreftelse på ny overtakelsesdato. Dersom forskyvningen av overtakelsesdatoen var av vesentlig betydning for klageren, ville det ha vært naturlig at hun på eget initiativ kontaktet megleren for å avklare status knyttet til den videre dialogen med kjøperne.

Det er likevel beklagelig at det oppstod misforståelser i kommunikasjonen, og meglerforetaket tar selvkritikk for dette. Det samme gjelder klagerens opplevelse av oppfølgingen som mangelfull. Megleren opplevde at de hadde et godt samarbeid og en god tone helt frem til det oppstod misforståelse om overtakelsesdatoen. Den 18. august 2025 ble det fremsatt et tilbud om vederlagsnedsettelse på 10 000 kroner, men klageren avslo dette.

På bakgrunn av det ovennevnte, må klagen avvises. Meglerforetaket opprettholder likevel sitt tilbud om at vederlaget settes ned med 10 000 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner at megleren ga tvetydig og mangelfull informasjon om overtakelsesdatoen, og at megler ikke i tilstrekkelig grad fulgte opp dialogen med kjøperne etter at klageren ga uttrykk for at tidligere overtakelse var mulig. Han svarte at han også trodde kjøperne ønsket overtakelse så raskt som mulig, men unnlot å følge opp dette videre. Megler burde ha sørget for at partenes forutsetninger om overtakelse ble avklart og dokumentert skriftlig. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6‑3 om god meglerskikk.

Når det gjelder klagerens øvrige anførsler knyttet til salgsstrategi, markedsføring, visninger og generelle råd under salgsprosessen, finner nemnda ikke grunnlag for kritikk. Slike forhold ligger i stor grad innenfor meglers skjønnsutøvelse og slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort noen forsømmelse fra meglers side på dette punktet.

Nemnda finner at megleren kan kritiseres for håndteringen av overtakelsesdatoen, men at det ikke er dokumentert årsakssammenheng mellom dette og hele klagerens påståtte økonomiske tap. Selv om megler burde ha fulgt opp dette, var klager ikke «bastant» i omtalen av tidligere overtakelse, og skrev i e-posten 19. mai 2015 at hun «klarer nok tidligst å overlevere 1.8, men kan prøve å jobbe for det hvis det fortsatt er et sterkt ønske fra [kjøperne]». Når hun ikke hørte noe fra megler, utover at han svarte at han trodde kjøperne ønsket overtakelse så raskt som mulig, var det naturlig at klager selv etterspurte mer konkret svar fra megler. Når hun ikke fulgte opp dette, og samtidig hadde kunnskap om at det var avtalefestet overtakelse 1. september 2025, fremstår dette som den vesentligste årsaken til at overtakelsen ikke ble fremskyndet til 1. august. Meglers forsømmelse er, slik nemnda ser det, ikke så vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte ansvar til den, jf. Rt-2001-337. Dette må antas å gi uttrykk for et prinsipp som kommer til anvendelse også for erstatning i kontraktsforhold, slik det er tale om her, jf. RFE-2025-80.

Nemnda mener likevel at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener at meglers vederlag passende bør settes ned med 10 000 kroner.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget settes ned, men det tilkjennes ikke erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Drøbak har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klager krediteres med 10 000 kroner.