RFE-2025-249
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
OBOS Eiendomsmeglere avd. Tveita
Saken gjelder:
Fullmakt ved dødsbosalg. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Saken gjelder salg av dødsbo, hvor klageren og hans bror var arvinger. Ved salget av morens leilighet ble det først avtalt at klager skulle ha fullmakt i salget, men dette ble senere endret til at broren skulle ha fullmakt. Oppdraget ble deretter inngått med broren som oppdragsgiver og fullmektig, mens klager var arving og fullmaktsgiver. Bud på boligen ble akseptert 11. april 2025 av klagerens bror på grunnlag av fullmakten. Dagen etter varslet klageren tilbakekall av fullmakten. Det oppstod senere konflikt mellom arvingene. Spørsmålet i saken er om salget ble gjennomført på gyldig grunnlag, herunder om megleren har opptrådt i strid med og meglerskikk, og i tilfelle om det medfører erstatningsansvar for meglerforetaket.
Klageren krever 3 000 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket. I tillegg krever klageren dekket sine advokatutgifter.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klager ba om innsyn og dokumentasjon rundt salget av sin mors dødsbo, og ble møtt med motstand, press og en bevisst strategi for å holde han utenfor. Klageren ble på denne måten fratatt muligheten til å ivareta sin avdøde mors interesser.
Misbruk av fullmakt
Den 12. april 2025 trakk klageren tilbake salgsfullmakten ved e-post til meglerforetakets avdelingsleder. Tilbakekallingen ble ytterligere bekreftet skriftlig i e-post av 20. april 2025 til klagerens brors advokat. Til tross for dette ble kjøpekontrakten signert 14. mai 2025 av klagerens bror etter at fullmakten var trukket tilbake og på et tidspunkt hvor både meglerforetaket og brorens advokat var tydelig informert om at fullmakten ikke lenger var gyldig. Med full kunnskap om forholdet, lot megler likevel signeringen skje. Meglerforetaket erkjenner dette i sitt tilsvar, samtidig som de forsøker å avvise betydningen av tilbakekallet. Dette er et grovt brudd på meglers plikt til å kontrollere fullmaktens gyldighet og undergraver hele kontraktens legitimitet.
Megler har lagt til grunn en uriktig forståelse av rettsvirkningene av tilbakekall av fullmakt.
Avtaleloven fastslår klart at fullmakten opphører når den trekkes tilbake. Alle handlinger foretatt etter dette tidspunktet er derfor uten rettsvirkning. Meglerforetaket gjennomførte salget på et ugyldig grunnlag og handlet uten mandat.
Underprising, mangelfull visningsjournal og uprofesjonell salgsprosess
Leiligheten ble solgt med et dramatisk og ubegrunnet priskutt på 900 000 kroner på seks uker, hvorav 600 000 kroner ble kuttet på én dag. Meglerforetaket begrunnet dette med “dårlig utsikt”, til tross for at deres eget prospekt beskrev leiligheten med “flott utsikt”. Denne selvmotsigelsen viser at begrunnelsen for prisreduksjonen var fabrikkert og ikke basert på reelle markedsforhold. Resultatet var at boet ble påført et betydelig verditap, mens kjøper oppnådde en urimelig gevinst. Dette er ikke bare et spørsmål om skjønn, men et alvorlig brudd på meglers plikt til å ivareta selgers interesser og sikre en forsvarlig prisfastsettelse.
Det bestrides at prisnedsettelsene var markedsmessig begrunnet, megler burde forsøkt å oppnå høyere bud, herunder legge til rette for motbud eller bredere markedsføring.
Som et ytterligere moment viser klageren til at kjøper kort etter la leiligheten ut for videresalg gjennom et annet meglerforetak, med et påslag på hele 1,4 millioner kroner. Dette også til tross for at klageren aldri signerte på kjøpekontrakten. At leiligheten kort etter salget tilbys for salg til en så høyere pris, viser at meglers priskutt ikke hadde rot i virkeligheten, men påførte boet et tap som i praksis ble kjøpers gevinst.
Det er ikke riktig at prisnedsettelsene skyldtes «markedets respons». Visningsjournalen inneholder motstridende opplysninger og visninger var registrerte uten oppmøte. Videre var salgsprosessen preget av hastverk, manglende markedsføring og utilstrekkelig grunnlag for de raske prisreduksjonene. Det at boligen senere ble solgt videre for en langt høyere pris, underbygger feilprising.
Manglende datoføring på kjøpekontrakt og bruk av to kontraktsversjoner
Den utsendte kjøpekontrakten var underskrevet med stedsangivelse, men uten dato. Det var ingen opplysninger i dokumentet som viste når partene faktisk signerte. Overtakelsesdatoen 30. april 2025 kl. 17:00 kan ikke likestilles med signeringstidspunktet. Fraværet av signeringsdato svekker sporbarheten og er kritisk når tidspunktet for avtaleinngåelsen må vurderes opp mot tilbakekallet av fullmakten den 12. april 2025. Manglende datering av et så sentralt dokument er i seg selv et alvorlig avvik, og sett i sammenheng med fullmaktsbruddet undergraver det kontraktens legitimitet ytterligere.
Meglerforetaket innrømmer at kjøpekontrakten ikke var datert, dette utgjør et alvorlig brudd på krav til notoritet og dokumentasjon. Videre forelå det to kontrakter med ulikt innhold, hvor den ene hadde påføring for klagers signatur og den andre ikke. I tillegg gjør den manglende datoføringen det vanskelig å vurdere hvem som hadde rettslig kompetanse på tidspunktet. Klager mener dette knytter seg direkte til fullmaktsbruddet og indikerer forsøk på å omgå at fullmakten var tilbakekalt.
Manipulering og utelatelse av e-postbevis
I e-postrekken av 21. mai 2025 fremkommer det tydelig at saken var registrert hos boligselgerforsikringsselskapet, med både saksnummer og navngitt saksbehandler. Etter et opphold på nærmere to måneder, ble den samme e-postrekken oversendt på nytt 8. september 2025, men da var disse opplysningene fjernet av meglerforetakets advokat. Når avgjørende opplysninger fjernes i en senere versjon av samme korrespondanse, er det å regne som bevismanipulasjon. Det viser at meglerforetaket bevisst har forsøkt å kontrollere narrativet ved å skjule at saken allerede var oversendt og registrert hos boligselgerforsikringsselskapet. Et slikt inngrep undergraver fullstendig tilliten til meglerforetaket som profesjonell aktør. Dette er et dokumentert brudd på kravet til redelighet og åpenhet, og står i direkte strid med god meglerskikk. Meglerforetakets forklaringer er lite troverdige. Utelatelsen svekker etterprøvbarheten og utgjør brudd på journalføringsplikten.
Mønster av trusler og hemmelighold
Etter at klageren formelt hadde trukket tilbake fullmakten, mottok han 25. april 2025 en forsinket e-post fra avdelingsleder i meglerforetaket. I stedet for å respektere tilbakekallingen, valgte han å møte klageren med direkte trusler og utilbørlig press. Denne e-posten dokumenterer ikke bare et grovt tillitsbrudd, men avslører en bevisst strategi fra meglerforetakets side gjennom å tilsidesette arvingens rettigheter og bruke maktmisbruk som virkemiddel for å tvinge gjennom en handel de visste var kontroversiell og juridisk problematisk. Når en avdelingsleder opptrer på denne måten, viser det et alvorlig systembrudd.
Klager viser til flere henvendelser fra meglerforetaket der han ble advart om økonomiske konsekvenser dersom salget ikke ble gjennomført, også etter at fullmakten var trukket tilbake. Han oppfatter dette som press og trusler, og avviser meglerforetakets fremstilling av kommunikasjonen som ordinær rådgivning. Meglerforetaket forsøker å skyve ansvaret over på partenes interne uenigheter, men presset kom fra meglerforetaket.
Det foreligger videre forhold som kan indikere samarbeid eller interessefellesskap mellom megler og kjøper. Det påpekes blant annet at kjøper fikk gjennomslag for forbehold knyttet til lukket bud og blanco‑skjøte.
Manglende systemlogger og dokumentasjon
Klager reagerer på meglerforetakets forklaring på manglende mulighet til å fremlegge fullstendige systemlogger. Eiendomsmeglingsforskriften stiller klare dokumentasjonskrav, og manglene indikerer enten manglende internkontroll eller bevisst tilbakeholdelse av informasjon. Fravær av logger for prisendringer, signeringer og visninger gjør saksforløpet lite etterprøvbart.
Uriktige opplysninger om boligens kvaliteter
Meglerforetaket har gitt motstridende opplysninger om boligens utsikt og standard, og begrunnelsen for prisreduksjon står i kontrast til markedsføringen av eiendommen. Dette oppfattes som etterrasjonalisering brukt for å forsvare tidligere feilvurderinger.
Tinglysning uten gyldig avtale
Meglerforetaket gjennomførte både salgsprosessen og senere tinglysningen av eiendommen uten at det forelå et gyldig kontraktsgrunnlag. Likevel ble eiendommen tinglyst over på kjøper 14. november 2025. Meglerforetaket har ikke opplyst hvilken av de udaterte kontraktene som ble brukt ved tinglysningen. Dette utgjør et alvorlig avvik fra eiendomsmeglingsloven.
Ifølge klager gjennomførte kjøper videresalg via annet meglerforetak basert på korrekt og datert kontrakt med fullmakter og signaturer. Dette viser etter hennes syn at dokumentene meglerforetaket brukte i første salgsledd aldri ville blitt akseptert i et profesjonelt videresalg. Klager anser dette som forklaringen på at meglerforetaket i ettertid presset henne i flere måneder for å innhente en ny fullmakt, til tross for at hennes signatur – ifølge meglerforetakets egne utsagn – ikke var nødvendig for oppgjøret. Klager mener dette dokumenterer at presset ikke var faglig begrunnet, men motivert av et behov for å skaffe et dokument i ettertid som kunne dekke over mangler ved salgsprosessen.
Tinglysningen ble fullført uten et gyldig avtalegrunnlag, uten signatur fra klager og uten gyldig fullmakt, og at meglerforetaket deretter utøvde langvarig press for å skaffe etterfølgende dokumentasjon. Dette utgjør et grovt brudd på eiendomsmeglingslovens formkrav og på meglerens plikter i dødsbo. Klager ber nemnda reagere tydelig og prinsipielt for å motvirke at slike forhold normaliseres.
Dette handler ikke om enkeltstående feil, men om et gjennomgående mønster av grove overtramp, utilbørlig press og bevisst tildekking fra meglerforetaket. Fremgangsmåten representerer et systematisk svik – ikke bare mot gjeldende lov og grunnleggende etiske prinsipper, men også mot den tilliten et dødsbo med rette skal kunne ha til en profesjonell megler. Når et konsern av meglerforetakets størrelse og tyngde velger å opptre på denne måten, er det ikke lenger snakk om glipper eller misforståelser, men om en overkjøring av en arvings rettigheter, som igjen undergraver rettssikkerheten og setter arvinger i en forsvarsløs posisjon.
Det foreligger flere alvorlige brudd på avtaleloven, eiendomsmeglingsloven og grunnleggende krav til god meglerskikk og klageren fastholder at salget ble gjennomført uten gyldig fullmakt, med mangelfull og motstridende dokumentasjon, og under utilbørlig press. Meglerforetaket har handlet i strid med avtaleloven §§ 13–18, eiendomsmeglingsloven § 6‑3 og eiendomsmeglingsforskriften § 3‑2. Dette er kritikkverdig og ansvarsbetingende. Meglerforetaket plikter å erstatte klagerens økonomiske tap.
Innklagedes tilsvar gir et misvisende bilde av både faktum og de rettslige spørsmål saken reiser. Meglerforetaket har utelatt sentrale forhold, bagatellisert dokumenterte omstendigheter og presentert en fremstilling som står i motstrid til foreliggende bevis, herunder dokumentasjon fra Statens kartverk, samt meglerforetakets egne interne disposisjoner.
Saken gjelder ikke utilfredshet med budets størrelse eller utfallet av en ordinær budrunde. Sakens kjerne er at megler fortsatte salgsprosessen til tross for en uttrykkelig og dokumentert stopp-instruks, unnlot å håndtere en kjent og alvorlig intern konflikt mellom arvingene, og
medvirket til en gjennomføring som senere viste seg å mangle rettslig bærekraft, noe som fremgår av Kartverkets vurderinger. Disse forholdene knytter seg til meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og til hva megler visste og måtte forstå på handlingstidspunktet.
Det er ikke riktig at meglers ansvar bortfaller så lenge en formell fullmakt foreligger. Det vises til at megler uansett plikter å foreta selvstendige og kritiske vurderinger, herunder
utvise særlig aktsomhet ved salg av dødsbo, håndtere kjent konflikt mellom arvinger, ta hensyn til dokumentert tilbakekalling av fullmakt, og avstå fra handlinger som øker risikoen for rettslige feil. Megler kjente til både konflikt og protester, men valgte likevel å fortsette salgsprosessen uten nødvendige avklaringer.
Innklagedes fremstilling av at «overskjøtingen er godkjent» er misvisende. Klager viser til at Kartverket returnerte og nektet tinglysning av sentrale dokumenter. Pantedokumentet ble ikke godkjent, og dette stanset gjennomføringen. Dette håndterte meglerforetaket selv som en potensiell ansvarssak, ved å melde forholdet til boligselgerforsikringen. Meglerforetaket holdt tilbake opplysninger av betydning da de først fremla Kartverkets faktiske vurderinger for han i august. Klager peker på at meglerforetaket tidlig meldte saken inn til boligselgerforsikringen som mulig ansvarssak. Dette står i strid med innklagedes beskrivelse av prosessen som «uproblematisk» og «korrekt». Den tidlige innmelding til boligselgerforsikringen og den sent fremlagte dokumentasjonen fra Kartverket, viser at meglerforetaket selv vurderte prosessen som risikofylt.
Klager bestrider at håndtering av eiendeler kun var et internt boanliggende. Meglerforetaket hadde en aktiv rolle i salgs- og overtakelsesprosessen, kjente til konflikten og til at fullmakten var trukket tilbake, men sørget likevel ikke for nødvendige sikringstiltak.
Meglerforetaket skaper videre uklarhet ved å trekke inn tekniske forhold vedrørende klientkontoen. Erstatningskravet gjelder meglers håndtering av salgsprosessen, brudd på god meglerskikk og økonomisk tap som følge av innklagedes disposisjoner. Oppgjørstekniske forhold er uten betydning. Meglerforetakets fokus på klientkonto er en avledningsmanøver og uten betydning for nemndas vurdering av meglers aktsomhet.
I stedet for dokumentasjon baserer innklagede meglerforetak seg på udokumenterte muntlige forklaringer, i strid med grunnleggende proffesjonskrav ved håndtering av dødsbo og konfliktfylte prosesser. Manglende notoritet svekker innklagedes forklaring. Megler var forpliktet til å håndtere motstridende instrukser og kjent konflikt mellom arvingene. Det at de fortsatte salgsprosessen uten dokumenterte vurderinger, utgjør alvorlige brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdraget gjaldt salg av dødsbo hvor klageren og hans bror var arvinger. Det ble først avtalt at klager skulle ha fullmakt i salget, men dette ble senere endret til at broren skulle ha fullmakt. Oppdraget ble deretter inngått med broren som oppdragsgiver og fullmektig, klager var arving og fullmaktsgiver. Megler har i det alt vesentligste forholdt seg til den som har hatt fullmakt i salget.
Misbruk av fullmakt/Signering etter tilbakekalt fullmakt.
Bud fra kjøper ble akseptert 11. april 2025, og gyldig kjøpsavtale ble inngått. Budet ble akseptert av klagerens bror på grunnlag av gyldig fullmakt. Varsel om at klageren ville trekke tilbake fullmakten kom 12. april 2025. Han var uenig i sin brors beslutning om å akseptere budet på denne størrelsen. Det synes å være klagerens oppfatning at tilbaketrekning av fullmakten også ville føre til at kjøpsavtalen med kjøper bortfalt og at boligen dermed ikke lengre ville være solgt. Dette medfører ikke riktighet, og ble forsøkt formidlet av megler til både klageren og hans advokat. Megler har samtidig oppfordret arvingene til samarbeid videre mht. til signering av dokumenter mv, men dette ble avvist av klager.
I en slik situasjon plikt megler også å rådgi klager om de følger det kan ha å ikke gjennomføre salget til tross for at gyldig avtale er inngått, mht. til mulig erstatningskrav fra kjøper ved mislighold fra segler. Om dette har vært oppfattet som trusler og press er det å beklage, men det har aldri vært meglerens hensikt å gjøre annet enn å oppfylle rådgivningsplikten overfor partene. Når fullmaktens grunnlag (salg av bolig) først er oppfylt ved aksept av bud, medføre ikke tilbaketrekking av fullmakten at fullmektig ikke kan sluttføre dette, som å signere kjøpekontrakt etc. Dette undergraver ikke kontraktens legitimitet, da den ikke er det som bekrefter at avtalen er inngått, det er aksept av bud som regulerer at en avtale er inngått.
Manglende datoføring på kjøpekontrakt.
På grunnlag av kommunikasjon og innskanning i fagsystemet av signert kontrakt er signeringen av denne tidfestet til 14. mai 2025. Gyldig avtale ble inngått ved aksept av bud 11. april 2025, dagen før tilbaketrekking av fullmakten. Kjøpekontrakten er en bekreftelse av avtaleinngåelsen, men det er akseptdatoen som regulerer når avtalen faktisk er inngått og dermed bindende for partene. At kontrakten er udatert, har ingen innvirkning på vurderingen om det er inngått en bindende kjøpsavtale mellom kjøper og selger.
Underprising og økonomisk tap
Boligen ble først lagt ut i markedet til en prisantydning på 5 900 000 kroner. Det ble avholdt to visninger, med en deltager pr visning, men det kom ingen bud. Prisen ble deretter justert til 5 600 000 kroner, hvorpå det ble avholdt tre visninger med kun en påmeldt, heller ikke da kom det inn noen bud. Etter at prisen ble justert til 5 300 000 kroner kom det inn et bud på 5 000 000 kroner. Dette ble videreformidlet til klagerens bror som da sto som fullmaktshaver. Broren ønsket å akseptere budet. Megler spurte fullmaktshaver om han ville gi et motbud, men dette ble avvist med at han ønsket å sikre salgssummen på 5 000 000 kroner uten risiko for at kjøper ville avslå et motbud og ikke komme tilbake med et nytt bud på 5 000 000 kroner. Det dreide seg om et lukket bud som ikke kunne videreformidles til øvrige interessenter, samt at det ar tatt forbehold om blanco-skjøte, noe som også ble akseptert av fullmaktshaver.
Når man har en bolig ute på nett, og det nesten ikke kommer noen på visning og de som kommer ikke er interessert, så er det markedets klare beskjed om at prisen er for høy og at boligen ikke treffer markedet slik man hadde forventet. Prisjusteringene er ikke gjennomført dramatisk og ubegrunnet, de er gjennomført i samarbeid med fullmaktshaver basert på de konkrete tilbakemeldingene markedet har gitt. Det har vært fullmaktshavers beslutning både å sette ned prisen ihht markedet og å akseptere bud.
Det er ingen bekjentskap mellom megler og kjøper, kjøper har heller ingen tidligere kundeforhold med meglerforetaket verken på kjøp eller salg. Kjøper har også valgt en annen megler og et annet meglerforetak/meglerkjede for videresalg av boligen. Et samarbeid mellom kjøper og megler tilbakevises på det sterkeste.
Megler ga i en e-post til klageren en oppsummering av de tilbakemeldingene han hadde fått fra de som hadde vært på visning. Dette var på ingen måte meglers innsalg av boligen, og kan ikke sammenstilles med innsalg av boligen fra en annen megler. Videre er det å anmerke at det ikke kan føres argumentasjon for at boet har tapt penger på bakgrunn av at det ikke er oppnådd prisantydning. En prisantydning er nettopp det, en antydning. Det er ikke en garanti for å oppnå en gitt pris. Boligen oppnådde den prisen markedet var villig til å betale, og som selger aksepterte. Boligen ble solgt med oppussingsbehov. Kjøper pusset den opp og lagt den ut for salg med prisantydning 6 400 000 kroner. Etter over to måneder ute i markedet, kom første bud på 5 700 000 kroner 15. oktober 2025, og andre bud 16. oktober 2025 på 6 000 000 kroner. Boligen er nå solgt. De krav klager måtte hevde at han har fordi han ikke er enig i salgsprisen, må således stiles til den han har gitt fullmakt til.
Manipulering og utelatelse av e-postbevis.
Det var ingen naturlig sammenheng mellom e-postrekken i mai og september. Dette gjaldt 2 ulike forhold. At e-posten fra meglerforetaket i september ble sendt som svar på en tidligere mail tilsier ikke at man har forsøkt å fjerne eller manipulere opplysninger. Opplysningene i e-post i mai er sendt til og mottatt av klagers advokat, og er dermed opplyst selv om de ikke er med i senere mail. Klagers anføringer på dette punktet tilbakevises i sin helhet.
Mønster av trusler og press dokumentert i korrespondansen
Når det gjelder «mønster av trusler og press dokumentert i korrespondansen» kjenner ikke meglerforetaket seg igjen i dette, og anførslene på dette punktet tilbakevises i sin helhet. Det er et høyt konfliktnivå mellom de to selgerne, også når det kommer til andre forhold enn salget av denne boligen. De er begge representert ved advokater. Kommunikasjonen med klager har vært både utfordrende og vanskelig, og det meste som er kommet fra meglerforetaket er blitt tolket med vond vilje og besvart med ulike beskyldninger. Påstandene er grunnløse fordi premisset bak klagen er feil. Bindende avtale er inngått ved aksept av bud. På denne bakgrunn er det ikke hold i klagerens påstand. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke riktig at meglerforetaket bevisst har manipulert og tilbakeholdt opplysninger, dokumentasjon og korrespondanse.
Klagerens anførsler er farget av en misoppfatning av når bindende avtale er inngått, og at det er kontraktsignering som gjelder. Dette medfører ikke riktighet, bindende avtale er inngått ved aksept av bud og klagen må derfor avvises.
Fullmakt, budaksept og gyldighet
Fullmakten fra klagerens bror oppfylte alle formelle krav og ga uttrykkelig rett til å gjennomføre salg, akseptere bud og signere nødvendige dokumenter. Budet på eiendommen ble akseptert av broren på vegne av boet 11. april 2025, fullmakten var på dette tidspunktet ikke trukket tilbake. Det er tidspunktet for budaksept som er avgjørende for når bindende avtale er inngått. Tilbaketrekking av fullmakten 12. april 2025 skjedde etter at bindende avtale var inngått, og har derfor ingen betydning for gyldigheten av salget.
Når bindende avtale først er inngått, kan ikke fullmakten trekkes tilbake for å hindre gjennomføring av salget. Fullmektigen har da rett og plikt til å sluttføre nødvendige handlinger, herunder signering av kjøpekontrakt og skjøte.
Tinglysning og kontraktsgrunnlag
Kartverket har godkjent overskjøtingen til ny eier, og det er ikke påvist noen feil i tinglysningsprosessen. Det er korrekt at original fullmakt og nødvendig dokumentasjon ble fremlagt for tinglysning, i tråd med Kartverkets rutiner. Det er ikke et krav at begge arvinger signerer kjøpekontrakten, så lenge det foreligger gyldig fullmakt og bindende avtale. Det er heller ikke påvist tilblivelsesmangler eller ugyldighetsgrunner etter avtaleloven § 33.
Håndtering av eiendeler og dødsboet
Meglerforetaket har ikke ryddet, kastet eller destruert personlige eiendeler fra hverken leiligheten eller boder. Dette er gjennomført av klagerens bror, arving og fullmektig i boet. Dersom det er uenighet mellom arvingene om håndtering av eiendeler, må dette løses internt i boet, og ikke rettes mot megler. Megleren har forholdt seg til oppdragsgiver og fullmektig, og har ikke handlet på eget initiativ.
Krav om 3 000 000,- i erstatning
Klager har krevd erstatning på 3 000 000,- fra megler. Meglerforetaket antar klageren mener dette utgjør halvparten av summen han ønsker at boligen ble solgt for. Til dette er å si at hans halvdel av oppgjøret, p.d.d 2 469 075,77 kroner fremdeles står på foretakets klientkonto. Meglerforetaket vil besørge utbetaling straks de får et kontonummer å betale til. Det er tatt kontakt med klager og hans advokat ved gjentatte anledninger for å få klagers kontonummer slik at beløpet kan utbetale, uten hell.
Erstatning utover dette gjelder klagers misnøye med det budet fullmektig har akseptert og faller ikke på megler å skulle dekke.
Salgsprosessen og håndteringen av eiendommen er gjennomført i tråd med gjeldende rett, praksis for dødsbo og på bakgrunn av gyldig fullmakt og bindende avtale. Klagerens anførsler gjelder i realiteten misnøye med at fullmektigen aksepterte et bud han selv ikke ville akseptert. Dette er ikke et ugyldighetsgrunnlag, og det er ikke påvist noen formelle feil ved fullmakten eller gjennomføringen av salget. Megler kan ikke stilles ansvarlig for den avgjørelsen fullmektig har tatt.
Megler har forholdt seg til den fullmektigen som var utpekt av arvingene, og har gjennomført salget i tråd med fullmakten og etter de instrukser som forelå. Kartverket har godkjent overskjøtingen, og det er ikke påvist noen feil i tinglysningsprosessen. Vi kan ikke se at megler har opptrådt erstatningsmessig uaktsomt eller at det er grunnlag for å hevde at vi har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Megler har ikke opptrådt erstatningsmessig uaktsomt det er ikke grunnlag for å hevde at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskrav kan etter dette ikke føre frem.
Meglerforetaket bestrider klagers fremstilling i sin helhet og fastholder at megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede opprettholder at saken i realiteten gjelder klagers misnøye med at fullmektigen aksepterte et bud klager selv ikke ønsket å akseptere.
Fullmakten ga fullmektigen full råderett til å gjennomføre salget, herunder å akseptere bud. Etter at budet ble akseptert på bakgrunn av gyldig fullmakt, trakk klager fullmakten tilbake. Innklagede gjør gjeldende at en slik tilbakekalling ikke kan påvirke gyldigheten av en allerede inngått avtale. En stopp-instruks kan ikke oppheve en bindende budaksept. Klagerens anførsler bygger på en misforståelse av rettsvirkningen av fullmakt og at motstanden mot salget først oppstod etter budaksept.
Innklagede erkjenner at fullmakt ikke fritar megler for ansvar, men fastholder at megler måtte kunne basere seg på fullmakten slik den forelå. Megler hadde ingen plikt til å overprøve fullmektigens beslutninger eller innhente ytterligere bekreftelser fra fullmaktsgiver.
Megler var kjent med konflikten mellom arvingene, men måtte legges til grunn at partene selv hadde avklart hvem som skulle være kontaktpunktet overfor megler. Tilbakekall av fullmakt etter at avtalen var inngått, kan ikke brukes som grunnlag for å bestride salget.
Det er ikke riktig at Kartverket har vurdert salgsavtalen eller salgsfullmakten som ugyldig. Etter innklagedes oppfatning gjelder Kartverkets innvendinger utelukkende tekniske spørsmål knyttet til om den opprinnelige salgsfullmakten ga hjemmel til å utstede generalfullmakt til kjøper, og om kjøper hadde rett til å tinglyse et ordinært pantedokument.
Meglerforetaket er uenig i Kartverkets vurdering, men valgte av tidsmessige årsaker ikke å ta ut søksmål for å få dokumentene tinglyst. Innklagede fremholder at tinglysningsnektelsen ikke påvirker gyldigheten av kjøpsavtalen, og viser til at boligen senere ble tinglyst overskjørtet til kjøper uten innsigelser.
Oversendelse til boligselgerforsikringen er standard prosedyre for krav over 100 000 kroner, og gir ikke uttrykk for at megler vurderte saken som ansvarsbetingende. Klager hadde opprinnelig fremmet et krav på 600 000 kroner. Meglerforetaket presiserer at det fortsatt ikke foreligger et formelt erstatningskrav mot boligselgerforsikringen.
Når det gjelder håndtering av eiendeler opprettholder meglerforetaket sin vurdering av at dette ligger utenfor meglers ansvar.
Meglerforetaket avviser at kravet er misforstått og opprettholder sin vurdering av at klager i realiteten har forsøkt å få salget underkjent. Underveis i prosessen forsøkte megler å minimere konfliktnivået og ivareta både selger og kjøpers interesser.
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk knyttet til dokumentasjon. Meglerforetaket har fremlagt all relevant dokumentasjon og bemerker at muntlig kommunikasjon er vanlig og ikke i seg selv kritikkverdig.
De vurderingene som ble gjort etter klagers tilbakekall av fullmakten var forsvarlige, og megler måtte håndtere flere parters interesser etter at bindende avtale var inngått.
Oppgjør på ca. 2,5 millioner kroner står fortsatt står på klientkonto klart til utbetaling, men klageren har ikke har oppgitt kontonummer for overføring av beløpet.
Megler har forholdt seg til en gyldig fullmakt og korrekt gjennomført salget i tråd med denne. Klagers senere forsøk på å bestride avtalen kan ikke tillegges betydning. Klagers manglende medvirkning etter budaksept har medført unødige komplikasjoner. Megler har opptrådt aktsomt og i samsvar med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved gjennomføring av et dødsbosalg, herunder ved håndtering av fullmakt, dokumentasjon, prisfastsettelse og tinglysning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Fullmakten og tinglysingsprosessen
Bindende avtale inngås ved budaksept. Budet, som ga kjøper tilslag på dødsboets eiendom, ble akseptert 11. april 2025 av klagerens bror med fullmakt. Tilbaketrekking ble varslet dagen etter.
Nemnda bemerker at tilbakekall av fullmakt etter akseptert bud ikke påvirker en avtales gyldighet. Et tilbakekall kan ikke trekkes tilbake med tilbakevirkende kraft for en avtale som allerede er inngått. Det innebærer at dersom det foreligger en gyldig avtale, plikter vedkommende som har trukket tilbake fullmakten likevel å medvirke ved utferdigelse av kjøpekontrakt og skjøte. Nemda forstår at det var praktisk for megler å få utstedt og underskrevet kjøpekontrakt og skjøtet etter at fullmakten ble trukket tilbake, men mener at det er kritikkverdig at dette ble gjort. Dette gjelder selv om klager senere ville nektet å medvirke og dette ville skapt problemer for klagers bror og kjøper.
Nemda mener det er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, at kontrakt mm. ble signert på bakgrunn av fullmakt som meglerforetaket var innforstått med at var trukket tilbake.
Videre hadde budet som var inngitt av kjøper, og som ble akseptert, forbehold om blancoskjøte i seks måneder. I fullmakten som klager ga til broren, fremgikk det følgende:
Fullmakten omfatter rett til å gi salgsoppdrag, akseptere bud, undertegne kjøpekontrakt, pantedokument med urådighet, hjemmelsoverføring og ellers andre nødvendige dokumenter i forbindelse med salget.
For at kjøpers bank skal kunne tinglyse sitt pant på en bolig som selges med blancoskjøte, må selger utstede en generalfullmakt som lar kjøper disponere over eiendommen uten formell hjemmel, alternativt samtykke i tinglysingen. I generalfullmakten som ble gitt av klagers bror til kjøper 28. april 2025 fremgikk det at kjøper ble gitt ugjenkallelig generalfullmakt til å disponere over den aktuelle eiendommen på enhver måte, herunder ved tinglysing av alle dokumenter, overskjøting, pantsettelse mv.
I dette tilfellet avslo Kartverket å tinglyse pantedokumentet som var sendt inn til tinglysing av meglerforetaket. I avslaget 21. mai 2025 fremgår det, slik Kartverket leste fullmakten klager hadde gitt broren, at broren ikke kunne pantsette eiendommen uten nærmere samtykke fra klager. Det ble også vist til at det ikke fremgikk av fullmakten fra klager at denne kunne transporteres videre. Begrunnelsen er utdypet i klagevedtaket 3. juli 2025. Her fremgår det også at Kartverket stiller strenge krav til form og innhold når fullmakter brukes ved tinglysing, og at det tydelig må fremgå av fullmakten hvilke handlinger den gjelder.
Nemnda bemerker at Kartverkets konsekvent strenge praksis når det gjaldt fullmakter og blancoskjøter, må forventes kjent i bransjen. Nemnda er av den oppfatning at megler skulle ha sett at budet som var inngitt av kjøper ikke kunne forventes akseptert av Kartverket, som grunnlag for tinglysing av pant, ut fra den fullmakten som forelå mellom klager og broren. Megler skulle ha sjekket med budgiver om det var aktuelt å inngi et bud uten det aktuelle forbeholdet. Dersom forbeholdet ble opprettholdt, skulle megler ha tatt initiativ til at broren innhentet en tilleggsfullmakt fra klager.
Nemnda mener det er i strid med god meglerskikk at dette ikke ble gjort, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Dette resulterte i en betydelig forsinkelse av eiendomsoppgjøret.
Nemnda presiserer at det ikke ligger i ovennevnte at det er tatt stilling til den underliggende avtalens bindende virkning og gyldighet mellom selger og kjøper. Dette ligger utenfor nemndas kompetanseområde. Problemstillingen knyttet til om klagers fullmakt til broren ga grunnlag for utstedelse av en generalfullmakt med adgang til pantsettelse, reiser først og fremst spørsmål om hvilken rådighet kjøper får over eiendommen, herunder knyttet til pantsettelse, og det er kun dette nemnda har vurdert ovenfor.
Nemnda mener videre at det ikke er sannsynliggjort at meglers forsømmelse har ledet til noe økonomisk tap for kjøper, og i alle fall ikke i den størrelsesorden kjøper krever. Etter det opplyste har meglerforetaket gjentatte ganger tatt kontakt med klager og hans advokat for utbetaling av klagers andel av kjøpesummen, men kontonummer er fortsatt ikke mottatt. Det er klager som har bevisbyrden for at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt; erstatningsbetingende uaktsomhet og et økonomisk tap som står i sammenheng med uaktsomheten. Det er i denne saken ikke sannsynliggjort at meglerforetaket er erstatningsansvarlig.
Signering av kjøpekontrakt og manglende datering
Det er uheldig at kjøpekontrakten ikke var datert, og nemnda bemerker at god meglerskikk tilsier at sentrale dokumenter skal dateres. Dette utgjør et avvik fra anbefalt praksis, men får i denne saken ingen betydning for vurderingen av avtalens gyldighet, da budaksepten regulerer avtaleinngåelsestidspunktet.
Påstanden om press
Megler har plikt til å orientere selgere om konsekvensene av å ikke gjennomføre en bindende avtale, herunder mulig misligholdsansvar overfor kjøper. Slike orienteringer anses ikke som utilbørlig press.
Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler har opptrådt truende el. Det foreligger sprikende forklaringer, og klagers anførsler er ikke tilstrekkelig underbygget.
Prisfastsettelsen
Nemnda uttaler seg generelt med tilbakeholdenhet om meglers skjønn ved prisfastsettelse. Her foreligger dokumentasjon på lave visningstall og fravær av bud før prisreduksjonene. Prisendringene fremstår som gjennomført i samråd med fullmektigen.
Nemnda kan ikke se at det foreligger grunnlag for å fastslå brudd på god meglerskikk på dette punktet.
Håndtering av eiendeler
Det er ikke dokumentert at megler har håndtert, fjernet eller disponert eiendeler fra dødsboet. Konflikten mellom arvingene ligger utenfor megleransvaret.
Oppsummering
Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk på to punkter når det gjelder håndteringen av kjøpers bud opp mot den fullmakten klager hadde gitt broren. Klagen fører for øvrig ikke frem, og det er heller ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved OBOS Eiendomsmeglere avd. Tveita har opptrådt i strid med god meglerskikk.
For øvrig fører klagen ikke frem.