Klage nr:
129/09

Avgjort:
09.12.2010

Saken gjelder:

Krav om erstatning på grunnlag av feilaktige opplysninger om inngitt bud, og opplysninger knyttet til bruk av underetasjen

Foretakets navn:

Sem og Johnsen Eiendomsmegling

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en enebolig gjennom innklagede foretak. Visning var den 3. april. Bud kom inn den 3.april og ble akseptert samme dag. På kontraktsmøtet ble det fremlagt en budjournal, som ifølge klagerne ikke stemmer ble det som ble sagt i forkant av kjøpet. Det har også vist seg at underetasjen ikke er godkjent for beboelse.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klagerne anfører:

Det er to forhold som klagerne ønsker at Nemnda skal ta stilling til.

1. Feilaktig opplysning om avgitt bud

Klagerne hevder for det første at de i forbindelse med budgivningen ble gitt faktiske feilaktige og misvisende opplysninger om tidligere avgitt bud. Dette var egnet til å påvirke klagernes budgivning. Klagerne anser innklagedes opptreden som et alvorlig tillitsbrudd, og i strid med god meglerskikk.

Både ved visning den 3. april og per telefon den 1. april fikk klagerne opplyst av innklagede at det hadde kommet inn et bud på kr 6 600 000 som selgeren hadde avslått. Klagerne spurte innklagede om hva slags nivå selgeren eventuelt ville vurdere, og ble rådet til å legge inn et bud på kr 6 700 000.

På grunnlag av det tidligere budet og informasjonen som klagerne trodde var korrekt samt innklagedes anbefaling, som klagerne forventet var i tråd med god meglerskikk, valgte klagerne å legge inn bud samme dag på kr 6 700 000. Dette budet ble akseptert.

Under kontraktsmøte den 28. april ble klagerne forelagt budjournalen. I denne var det oppført kun ett bud på kr 6 200 000, som var ca. tre uker gammelt. Klagerne ble overrasket over dette, da de hadde fått inforasjon om at dette budet hadde vært på

kr 6 600 000. Innklagede hevdet da at det opprinnelige budet var på kr 6 200 000, men i etterkant var det kommet fram, muntlig, at budgiver ville være villige til å strekke seg til kr 6 500 000 – 6 600 000. Fordi selgeren oppga muntlig at dette ikke ville blitt akseptert, ble dette ikke ført inn i journalen. Det skriftlige budet lå ved som dokumentasjon og var påført en håndskrevet kommentar fra innklagede om at det var mulig at budgiveren var villig til å strekke seg til kr 6 500 000 – 6 600 000. Da klagerne allerede hadde betalt inn forskuddet på 10% og var innstilt på å kjøpe leiligheten, valgte de likevel å underskrive kjøpekontrakten, til tross for denne overraskelsen.

I ettertid har klagerne følt seg feilinformert, og at innklagede ikke oppga riktige forutsetninger for det bud som ble inngitt. Dette oppleves som er så stort tillitsbrudd fra innklagedes side at klagerne ikke vil være villige til å la det ligge.

Hadde klagerne fått de korrekte opplysningene i forbindelse med visning og budgivning, ville de ha lagt opp en annen budstrategi og potensielt oppnådd gunstigere pris for objektet. Det er innlysende at klagerne ikke uten videre ville lagt inn et bud som var kr 500.000 over det eneste konkurrerende bud inngitt tre uker tidligere. Hvorvidt selgeren ville ha godtatt dette, får man selvsagt aldri vite. Denne muligheten ble eliminert ved innklagedes feilaktige opplysninger.

Umiddelbart etter kontraktsmøtet, ba klagerne om et møte med ledelsen i innklagedes foretak. Under møtet ble det hevdet at det forelå en misforståelse. Saksbehandleren benektet at han hadde oppgitt kr 6 600 000 som avgitt bud, og at han har oppgitt både fullstendig og korrekt informasjon. Klagerne hevder at de hørte begge to hva som ble sagt (og ikke sagt) fra saksbehandlers side før de innga bud etter hans råd og anbefaling.

Til opplysning nevner klagerne at selgeren sist uke solgte naboenheten, som er helt lik klagernes bolig. Den er opprinnelig taksert kr 50 000 høyere, da den ligger mer skjermet fra vei. Selgeren har strevd lenge med å selge denne, og den er solgt for samme pris som klagernes leilighet (6 700 000) i et langt sterkere marked enn for seks måneder siden, da klagerne kjøpte sin leilighet.

2. Feilaktig opplysning om bruk av underetasje

Klagerne anfører at innklagede også oppga feil opplysning om bruk av underetasjen til beboelse/ praktikantdel/ utleie. I henhold til salgsoppgaven og øvrig markedsføring «kan underetasjen evt. Benyttes som praktikantenhet». På forespørsel ble det opplyst at underetasjen egnet seg godt til utleie, og at man kunne leie ut for 6 – 8 000 kr per måned. Dette medfører ikke riktighet. Under møte med utbyggeren den 13. mai fikk klagerne beskjed av utbyggerens representant at underetasjen ikke kan benyttes til beboelse og at eventuelle forsøk på dette ville bli anmeldt til kommunen. Innklagede visste, eller burde ha visst dette. En enkel sjekk med entreprenøren ville ha klargjort dette forholdet.

Dette medfører at klagerne ikke kan ha praktikant boende slik forespeilet av innklagede, hvilket medfører et månedlig tap på mellom kr 6 000 til 8 000 eller kr

72 000 til 96 000 per år, i henhold til innklagedes egne opplysninger.

Innklagedes svar på dette var som følger: «U. etg: Det henvises til det som har stått i prospektet og på finn.no samt annonse i Aftenposten og i Finansavisen. Det er aldri lovet godkjent utleiedel, kun ev. praktikantenhet, jfr. prospektet, altså som en del av boligen for øvrig».

Etter klagernes mening betyr «eventuelt» at man har en mulighet/ et valg til å benytte underetasjen som praktikantenhet. Men dette medfører ikke riktighet. I følge utbyggerens representant kan ikke underetasjen brukes til beboelse og klagerne har dermed ikke dette valget. Klagerne kan dermed ikke innrede og benytte underetasjen som praktikantenhet slik som forespeilet og markedsført. Skal klagerne ha praktikant, må de gå ut i markedet og leie rom for denne.

Klagerne henviser til sak nr. 22/07 «Feil/ manglende opplysninger vedrørende utleie/ praktikantdel i bolig».

Innklagede anfører:

1. Feilaktig opplysning om avgitt bud

Oppdraget var et resalg. Selgeren kjøpte boligen i 2007 for kr 6 950 000. I tillegg kom tilvalgskostnader for over kr 100.000. Eiendommen ble av innklagede lagt ut for salg til en prisantydning på kr 6 900 000.

Første kontakt med klagerne var over telefon 1. april 2007, hvor visning av eiendommen ble avtalt til 3. april 2007.

På dette tidspunktet hadde det vært et bud på kr 6 200 000 som ble avslått av selgeren. Samme budgiver indikerte muntlig at han var villig til å strekke seg til kr 6 500 000 – 6 600 000. Innklagede fremla denne indikasjonen for selgeren. Selgeren var ikke villig til å selge på dette nivå, og videre forhandlinger var således ikke aktuelt.

På visningen den 3. april spurte klagerne om hvilket prisnivå som ville være interessant for selgeren. Det ble presisert at innklagede ikke kunne diktere et evt. bud, men på bakgrunn av både prisantydning på eiendommen, og at selgeren hadde avvist tidligere dialog om prisnivå i størrelsesorden kr 6 500 000 – 6 600 000, antydet innklagede at selgeren neppe ville godta bud under kr 6 700 000 på det tidspunktet.

Innklagede tar sterk avstand fra at klagerne har fått opplyst at det hadde vært et bud på kr 6 600 000. Det faller på sin egen urimelighet at innklagede skulle ha gitt feil opplysninger om innkommet bud for deretter å fremlegge avvikende budjournal på kontraktsmøtet. Innklagede vil tilføye at selv om klagerne er henholdsvis siviløkonom og revisor, er innklagedes saksbehandler utdannet eiendomsmegler med 10 års erfaring uten en eneste klagesak.

På visningen den 3. april opplyste saksbehandler hos den innklagede at han skulle dra på påskeferie samme dag klokken 15.00. Saksbehandler opplyste videre at det mest sannsynlig ikke ville skje noe i påsken og at klagerne derfor kunne bruke denne tiden til å tenke og gjennomgå informasjonen de hadde fått. Klagerne uttrykte også et ønske om ny visning etter påskeferien sammen med den ene klagerens far. Kort tid etter visningen den 3. april 2009 mottok innklagede bud fra klagerne på kr 6 700 000 uten noen forbehold. Dette bud ble akseptert av selgeren.

2. Feilaktig opplysning om bruk av underetasje

Det medfører ikke riktighet at innklagede på dette punkt har gitt uriktige opplysninger. Her vises til salgsoppgave, finn.no og avisannonse.

På visningen den 3. april ble hele boligen gjennomgått med klagerne. Spesielt underetasjen ble grundig gjennomgått. Den ene av klagerne hadde en rekke spørsmål rundt eventuell utleie avunderetasjen. Saksbehandler presiserte uttrykkelig at underetasjen ikke var godkjent som utleiedel. På direkte spørsmål fra den nevnte klagerne om hva et eventuelt prisnivå ville ha vært om den kunne leies ut, svarte saksbehandler at en normal markedsleie ville være i størrelsesorden kr 6 – 8 000 per måned hvis den var godkjent som utleiedel. Klager opplyste at hun jobbet i Kredittilsynet og at det var svært viktig for henne å følge regelverket. Saksbehandleren presiserte igjen at underetasjen ikke var godkjent som utleiedel, men at de selv kunne vurdere å prøve å søke dette godkjent.

Opplysningene i prospektet og annonser hva angår beskrivelse av underetasjen og eventuell benyttelse av denne er gitt og godkjent fra selgerens side. Det var ingen grunn for innklagede å tro at underetasjen ikke kunne benyttes av familien, inkludert en eventuell praktikant, som oppholdsrom. Underetasjen har 240 cm takhøyde, store fine vinduer, rømningsvei, eget bad, kjellerstue og for øvrig samme standard som resten av boligen. Leveransebeskrivelsen fra utbyggeren lå vedlagt prospektet sammen med utførlig romskjema, og var en del av prospektet. Saksbehandler hadde snakket med opprinnelig selger og vedkommendes eiendomsmegler, som også hadde forsøkt å reselge denne seksjonen. Saksbehandler baserte seg på disse opplysningene sammenholdt med den nåværende selgerens opplysninger. Her vises til Finn-annonsen med utbyggers kommentarer. Det vises også til annonse fra en annen megler som utbyggeren har brukt ved salg.

Begge kjøperne er oppegående mennesker og dersom dette med underetasjen var viktig for kjøpet burde de inntatt et forbehold i sitt budskjema. I romskjemaet som var vedlagt prospektet, står betegnelsen på kjellerens rom nøye spesifisert.

Innklagede vil også nevne at naboenheten som klager referer til, i mai hadde et bud på kr 6 900 000 med forbehold om salg av egen bolig. Salget ble kort tid etter trukket fra markedet fordi det var rett før fellesferien. I juli tok en interessent kontakt og selgeren aksepterte utenom ytterligere annonsering og visninger. Siste tilsvarende enhet ble solgt for kr 7 100 100. Basert på siste omsetning og takster på gjenstående enheter synes det for innklagede som at klagerne har gjort et godt kjøpt.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder at innklagede, før bud ble gitt, reservasjonsløst opplyste at det forelå et bud på kr 6 600 000 og at dette budet var avslått av selgeren. Det eneste faktiske og reelle bud på kr 6 200 000, avgitt tre uker tidligere, ble overhodet ikke nevnt. På dette grunnlag anbefalte innklagede å legge inn et bud på kr 6 700 000, hvilket klagerne gjorde i tillit til innklagedes opplysninger. Etter klagernes mening underbygges dette av de faktiske omstendigheter; hadde de fått korrekte opplysninger ville de oppfattet forhandlingssituasjonen på en helt annen måte. Klagerne hadde ingen opplysning om dette faktisk høyeste budet før kontraktsmøtet.

I klagernes etterfølgende møte med innklagede hevdet innklagede å ha gitt fullstendige opplysninger om budet på kr 6 200 000 og de angivelig etterfølgende sonderinger der budgiveren muntlig hadde antydet at han kunne gå med på kr

6 500 000 – 6 600 000 før klagerne innga sitt bud på innklagedes anbefalinger. Under møtet bestred klagerne dette på det mest bestemte og betegnet det som usant. At klagerne først ble fortalt dette i det nevnte møtet, hevder klagerne bekreftes i tilsvaret.

Klagerne bemerker vedrørende innklagedes påstand om at det «faller på sin egen urimelighet at innklagede skulle ha gitt feil opplysninger om innkommet bud for deretter å fremlegge avvikende budjournal på kontraktsmøtet», at dette beviser innklagedes omtrentlige og uriktige forhold til budjournalen. I budjournalen er det etter klagernes oppfatning selvsagt kun juridisk forpliktende bud som skal føres. Hensikten med dette er nettopp å oppnå en klar dokumentasjon av at kjøper ble meddelt korrekte og faktiske opplysninger av betydning for budgivningen, og dermed å unngå tvister av den art som her har oppstått. Dette har innklagede det fulle ansvar for. Etterfølgende personlige skriblerier fra uforpliktende samtaler har etter klagernes mening selvsagt intet i en budjournal å gjøre og har følgelig ingen verdi som dokumentasjon. Det eneste denne omstendighet indikerer er en bekreftelse på at innklagede faktisk opplyste at det forelå et bud på kr 6 600 000. En «misforståelse» på dette punkt, som innklagede nå kaller det, må innklagede bære ansvaret for. Klagerne anfører videre at dette også er en klar indikasjon på en praksis der budjournalen søkes tilpasset en hypotetisk virkelighet og der denne i kontraktsmøter vanligvis forbigås som en ren formalitet.

På dette grunnlaget hevder klagerne å ha oppfylt kravet til dokumentasjon for klagen under punkt 1.

Under det andre klagepunktet anfører klagerne at huset reservasjonsløst ble avertert med «praktikantenhet». Det samme var tilfellet i salgsoppgaven. Innklagede brukte dette også aktivt som salgsargument.

Det ble overhodet ikke tatt noe forbehold om at underetasjen ikke var, eller kunne, godkjennes for beboelse. For klagerne ble dette først kjent etter kontraktsinngåelsen i et informasjonsmøte med entreprenøren. Det ble der gjort klart at underetasjen ikke lovlig kunne benyttes til beboelse.

Etter klagernes mening måtte eller burde innklagede kjenne faktum om en så sentral problemstilling. Dette var en økonomisk verdi som ble brukt aktivt av innklagede selv i salgsarbeidet. Dette hadde innklagede ansvaret for. Klagerne kan så langt ikke se dokumentert at innklagede har tatt noe forbehold.

I tilsvaret hevder innklagede å bygge på opplysninger gitt av selgeren. Etter klagernes mening fritar ikke dette innklagede for ansvaret for riktigheten av de opplysningene som innklagede utenforbehold fremla for klagerne. De må etter klagernes oppfatning kunne stole på og forholde seg til de opplysninger og klare utsagn som en eiendomsmegler fremlegger.

Innklagede anførte videre at det ble «presisert utrykkelig» at underetasjen ikke var godkjent som «utleiedel». Dette bestred klagerne på det mest bestemte. Av innklagedes anførsler synes det for øvrig klart å fremgå at innklagede selv var i den feilaktige tro at kjellerrommet var forskriftmessig for beboelse. Klagerne anfører at en telefon til utbyggeren ville avklart at dette ikke var tilfelle. Denne undersøkelsen mener klagerne var innklagedes ansvar. Særlig gjelder dette når klagerne, som potensielle kjøpere, var spesifikt opptatt av at underetasjen lovlig kunne benyttes som boenhet for praktikant til klagernes to barn. Dette behovet, og klagernes premisser om å følge regelverket, ble forklart for innklagede, og dette bekrefter innklagede i sitt tilsvar.

Klagerne anfører at innklagede i sitt tilsvar endret beskrivelsen fra «praktikantenhet» til «praktikantdel, som oppholdsrom» er egnet til å illustrere manglende seriøsitet og vilje til «fair play». Huset ble av innklagede markedsført og solgt med en «praktikantenhet“. Da mener klagerne at man må kunne forvente at man lovlig kan huse en praktikant i «enheten».

På dette grunnlag mener klagerne å ha oppfylt kravet til dokumentasjon under klagepunkt 2.

Klagerne mener innklagedes anførsel om at klagerne har gjort et «godt kjøp» er irrelevant for saken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede er bistått av advokat ved sluttinnlegget. Heretter kalles de begge innklagede.

Innklagede fastholder tilsvaret i sin helhet. Innklagede gjentar det retoriske spørsmålet om hvorfor i all verden innklagede skulle gi feil opplysninger om innkommet bud og deretter å fremlegge avvikende budjournal på kontraktsmøtet, slik klagerne beskylder innklagede for.

Innklagede stiller seg uforstående til klagernes karakteristikk i klagen, hvor det uttales at klagerne anser innklagedes opptreden for alvorlig tillitsbrudd, i strid med og meglerskikk.

Slik innklagede ser det har denne alvorlige påstanden overhodet ingen forankring i sakens faktum.

Som vedleggtil tilsvaret er det fremlagt en erklæring, datert 30. april 2009, fra den budgiveren som hadde budt kr 6 200 000. Der fremgår det at budgiveren muntlig diskuterte å øke budet i størrelsesorden kr 6 500 000 – 6 600 000, og at innklagede meddelte at innklagede ikke var interessert i å selge på dette nivået. Budgiveren valgte derfor ikke å legge inn et slikt bud.

På visningen 3. april 2009 opplyste innklagede på klagernes spørsmål at selgeren ikke hadde vært villig til å reflektere på et bud i størrelsesorden kr 6 500 000 – 6 600 000, slike det er i ettertid er bekreftet i den vedlagte erklæringen. På spørsmål fra klagerne om hvilket prisnivå som ville være interessant for selgeren, antydet innklagede at selgeren neppe ville godta et bud under kr 6 700 000.

Innklagede fastholder bestemt at saksbehandleren allerede på visningsmøtet opplyste for klagerne at det var gitt et skriftlig bud på kr 6 200 000.

Få timer etter visningen la klagerne inn et bud på kr 6 700 000 uten forbehold. Dette budet ble akseptert av selgeren.

Innklagede anfører at de relevante opplysninger ble gitt før klagerne fremkom med sitt bud 3. april 2009.

Klagerne ble forelagt budjournalen og gitt en ytterligere redegjørelse fra innklagede før kontrakten ble undertegnet. Klagerne undertegnet etter innklagedes oppfatning kontrakten fullt vitende om de reelle forhold og uten å ta noe forbehold. Det synes for innklagede at klagerne selv har erkjent dette i sin klage.

Etter innklagedes mening kom ikke disse opplysningene frem i det etterfølgende møtet med innklagede.

Avslutningsvis bemerker innklagede at han ikke forstår klagernes argumentasjon i siste innlegg når det tales om «meglerforetakets omtrentlige og uriktige forhold til budjournalen» og henviser til en «praksis der budjournalen søkes tilpasset en hypotetisk virkelighet».

Innklagede mener at konklusjonen må være åpenbar, at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt angår angivelse av opplysninger om budprosessen.

Videre fastholder innklagede på fremstillingen i tilsvaret når det gjelder opplysninger om bruk av underetasjen til praktikantenhet.

Da innklagede ble engasjert til å forestå resalget på vegne av de opprinnelige kjøpere, ble det utarbeidet en annonse på finn.no samt et prospekt. I begge tilfellene ble følgende formulering benyttet for underetasjen:

«Kan evn. benyttes som praktikantenhet. Takhøyde i u-etg. 240 cm.»

Før en endelig versjon av prospekt og annonse ble utarbeidet, henvende innklagede seg til opprinnelig selger og selgerens megler for opplysninger. Dagen etter at innklagede la ut sitt prospekt på finn.no mottok han en e-post fra byggherren, med blant annet klar beskjed om at byggherren ikke leverer ferdig plen og hekk og at tidligere megler må ta ansvar for denne uttalelse. Derimot inneholder kommentaren ikke et eneste ord om prospektets beskrivelse av underetasjen.

Innklagede mottok også en henvendelse fra byggherrens sønn som ønsket å få tilsendt prospektet. Han meddelte også at han hadde videresendt dette til sin far. Innklagedes oppdragsgiver hadde løpende kontakt med entreprenøren om nødvendig dokumentasjon i forbindelse med videresalget, herunder rammetillatelse, igangsettelsestillatelse m.v. Verken opprinnelig selgers megler eller representanten for entreprenøren har på noe tidspunkt gitt informasjon om at underetasjen ikke var godkjent som varig oppholdsrom. Innklagede hadde også ved en rekke anledninger kontakt med byggherren som heller aldri har opplyste noe om at underetasjen ikke kunne benyttes som varig oppholdsrom.

Til illustrasjon av oppdragsgivers oppfatning av forholdet legger innklagede ved en e-post fra ham til byggherren datert 3. mars 2009 hvor han ønsket opplysninger om hvordan det var forberedt for hybelkjøkken i kjelleren til eiendommen.

Innklagede anfører at under visningen 3. april 2009 presiserte innklagede uttrykkelig på klagernes spørsmål at underetasjen ikke var godkjent som utleieandel, men at klagerne selv kunne prøve å søke godkjennelse. Innklagede var kjent med romskjemaet i leveransebeskrivelsen fra entreprenøren hvor vedkommende rom ble karakterisert som en «stor bod». Innklagede fastholder at han ikke hadde noen grunn til å tro at underetasjen ikke kunne benyttes som oppholdsrom.

Klagerne hadde fått leveransebeskrivelsen med romskjema sammen med prospektet, og burde etter innklagedes mening åpenbart inntatt et forbehold allerede i sitt budskjema dersom bruken av underetasje til beboelse, praktikantenhet eller utleie var sentral for dem.

Etter klagernes egen opplysning fikk de den 13. mai 2009 beskjed av entreprenøren om at underetasjen ikke kunne benyttes til beboelse. Til tross for dette tok klagerne ikke opp forholdet som ledd i overtagelsesprosessen 30. juni 2009.

Nemndsavgjørelsen klagerne har vist til sak nr. 22/07 mener innklagede skiller seg på avgjørende punkter i faktum fra denne saken.

Avslutningsvis minner innklagede om at oppdraget bestod i videre overdragelse av en eksisterende kjøpekontrakt med alle rettigheter og forpliktelser. Klagerne overtok og påtok seg alle selgerens rettigheter og forpliktelser under den inngåtte avtalen mellom selgeren og opprinnelig selger. Det er påtakelig at verken innklagede eller videreselger i en slik situasjon fikk noen informasjon fra byggherren eller entreprenøren om at underetasjen ikke var godkjent som varig oppholdsrom. Først etter at klagerne ble orientert av entreprenøren om forholdet i mai 2009, fikk innklagede beskjed om forholdet.

Innklagede hevder at konklusjonene er at innklagde ikke har gitt feil opplysninger om bruken av underetasjen til praktikantenhet og har under ingen omstendighet opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder sine anførsler i klagen og bemerkninger til tilsvaret i sin helhet.

Klagerne anfører i forhold til at de skrev under på kjøpskontrakten, at en nektelse av å undertegne ville medført betydelige komplikasjoner i form av trussel om erstatningskrav ved dekningssalg i et mulig fallende marked. 10% av kjøpesummen var allerede betalt inn og ville kunne blitt holdt tilbake på ubestemt tid. Klagerne hadde allerede solgt sin tidligere bolig, gjennom innklagede foretak, og de ventet en familieforøkelse. Dette var innklagede kjent med. Klagerne mente at de stod i en tvangssituasjon da de fra budprotokollen oppdaget at de hadde inngitt bud på feilaktige og misvisende premisser. Innklagedes reaksjon på innsigelsene var total benektelse. Klagerne hevder dette er årsaken til at de valgte å underskrive kontrakten og legger til at de reagerte sterkt der og da, og ga klart uttrykk for at de fant dette uakseptabelt. Formelt tok de så saken opp med innklagede neste dag.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder sine anførsler i tilsvaret og bemerkningene til klagernes ytterlige anførsler.

Klagernes atter atter ytterligere anførsler:

Klagerne ønsker å presisere at det ikke er noe tema for klagen at det ikke er godkjent noen egen utleieenhet. Derimot ble eiendommen av innklagede annonsert inneholdende»praktikantenhet». Etter vanlig språkbruk betyr dette at man på det tiltenkte areal lovlig skulle kunne huse en praktikant. Noe forbehold er ikke tatt, og er heller ikke dokumentert. Innklagede var under visningsmøte 3. april 2009 gjort klart oppmerksom på klagernes fremtidige behov for å huse en praktikant. På denne bakgrunnen undertegnet klagerne kjøpekontrakten.

Klagerne merker seg at innklagede synes å være av den oppfatning at klagerne har en større undersøkelsesplikt enn han selv har.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder klage over påstått feilaktig opplysning om avgitt bud og påstått feilaktig opplysning om bruk av underetasje.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selgeren og kjøper av fast eiendom.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

Det er uenighet mellom partene om hva som ble sagt under visningen 3. april 2009 vedrørende andre bud. Dette er et forhold Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til ettersom det ikke er dokumentert. Reklamasjonsnemnda treffer sine avgjørelser på grunnlag av det som lar seg dokumentere skriftlig.

Det foreligger i saken ingen konkurrerende bud som innklagede var pliktig å formidle. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at den innklagede har formidlet noe galt vedrørende selgerens smertegrense, og det er ikke sannsynliggjort at klagerne ville fått aksept for et lavere bud.. Reklamasjonsnemnda kan ikke etterprøve om klageren oppfattet det slik at det forelå et juridisk bindende bud på kr 6 600 000 på bakgrunn av opplysningen fra innklagede om at selgeren ikke ville selge til denne prisen. Derimot finner Reklamasjonsnemnda det bevist at det var riktig at selgeren tidligere hadde kommunisert at han ikke ønsket å selge for kr 6 600 000. Klagerne har ikke dokumentert at selgeren likevel ville vært villig til å selge for denne prisen, og kan da heller ikke få medhold av Reklamasjonsnemnda for at det ville endret deres forhandlingsposisjon dersom de hadde visst at juridisk bindende bud ikke forelå. Om et juridisk bindende bud ble avslått, eller et juridisk bindende bud ikke ble fremmet fordi selgeren gjorde det klart at han ville avslå, endrer ikke klagernes rettstilling vesentlig.

Reklamasjonsnemnda går deretter over til å vurdere klagen over praktikantdelen. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til hva som ble sagt under visningen om praktikantenheten da dette ikke lar seg dokumentere skriftlig.

Av den skriftlige dokumentasjonen som Reklamasjonsnemnda har mottatt, fremkommer det av prospektet til salgsobjektet som overskrift:

«Arkitekttegnet 2-mannsbolig under oppføring. -3 soverom, 2 bad, garasje, praktikantdel-«

Videre i prospektet står det om underetasjen:

«Det er separat inngang til underetasjen fra utsiden. Kan evt. Benyttes som praktikantenhet. Takhøyde 240 cm.»

Etter Reklamasjonsnemndas mening gir dette klart en forventning om at underetasjen kan benyttes til praktikantdel. For at en praktikant skal kunne benytte underetasjen, er det ikke nødvendig at den er utskilt som en egen boenhet, men den må være lovlig for beboelse. Det har den i ettertid vist seg ikke å være.

Reklamasjonsnemnda finner derfor at det er gitt uriktige opplysninger i prospektet. Det fremkommer også av tilsvaret at innklagede selv var i den tro at underetasjen kunne brukes til beboelse.

Det foreligger ikke noe objektivt ansvar for megler for uriktige opplysninger som blir gitt. Det foreligger derimot et profesjonsansvar, og ansvarsgrunnlaget bygger på uaktsomhet. Spørsmålet er hvorvidt innklagede har gjort det som rimelig kan forventes for å kontrollere at opplysningene i prospektet var riktige.

Innklagede hadde hentet sine opplysninger fra tidligere eier og dennes megler. Innklagede har også vist til dokumentasjon som viser at byggherren har satt seg inn i prospektet, og protestert der han var uenig i fremstillingen.

Innklagede peker selv på at det i leveransebeskrivelsen med romfordeling står at underetasjen er oppført som en stor bod.

Det forhold at underetasjen var beskrevet som en stor bod burde etter Reklamasjonsnemndasvurdering gitt innklagede en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere før eiendommen ble markedsført med «praktikantdel». Innklagede har selv anført at klagerne «åpenbart» burde ha sett dette selv og tatt forbehold om at underetasjen skulle kunne brukes til beboelse. Da må det i høyeste grad også gjelde innklagede som er den profesjonelle part. Det gjelder et strengt profesjonsansvar, og forhold som innklagede mener må være åpenbare for kjøperen, må innklagede som følge av opplysnings- og omsorgsplikten gjøre kjøperen oppmerksom på når han forstår at kjøperen bygger på feil forutsetninger.

Etter Reklamasjonsnemndas mening foreligger det således et ansvarsgrunnlag for de feilaktige opplysningene innklagede har gitt om at eiendommen hadde en praktikantdel.

Det er ikke fremlagt tilstrekkelige opplysninger til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til det økonomiske tapet som klagerne hevder å ha lidt.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi feilaktige opplysninger om salgsobjektet.

For øvrig fører klagen ikke frem.