RFE-2025-272
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bærum
Saken gjelder:
Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 6. juni 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin leilighet med innklagede meglerforetak. Leiligheten var nyoppført, og hadde en prisantydning på 4 490 000 kroner. Boligen ble solgt for 4 310 000 kroner. I salgsoppgaven ble felleskostnadene oppgitt å være 2 000 kroner inkludert TV og internett. De faktiske felleskostnadene utgjorde derimot 2 950 kroner, samt 70 kroner månedlig for leie av bod. TV og internett var ikke inkludert. Som følge av den uriktige opplysningen i annonsen, måtte klagerne utbetale 35 000 kroner i erstatning til kjøperen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Videre om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir rett til vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 11 186 kroner, samt at det utbetales erstatning på 35 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Forut for salget ble megleren kjent med at klagerne månedlig hadde betalt 2 950 kroner i felleskostnader, samt 70 kroner for leie av bod. TV og internett kom i tillegg. Likevel skrev megleren i annonsen at felleskostnadene var 2 000 kroner inkludert TV og internett.
Overtakelsen var avtalt til 14. august 2025. Klagerne hadde i den forbindelse forskuddsbetalt 3 020 kroner og forventet at kjøperen skulle dekke halvparten av beløpet. Kjøperen betalte derimot kun 1 000 kroner. Klagerne fremsatte da klage med betalingsbevis overfor meglerforetaket, og mottok ytterligere 800 kroner fra meglerforetaket. Det ble verken gitt noen forklaring på hvorfor kjøperen bare hadde betalt 1 000 kroner, eller hvorfor 3 600 kroner var lagt til grunn, og ikke 3 020 kroner. Megleren var klar over feilen, men sa ingenting.
Etter overtakelsen fremsatte kjøperen et krav på 160 000 kroner som følge av uriktige opplysninger om felleskostnadene. Etter forhandling med kjøperen ble det enighet om at klagerne skulle betale 35 000 kroner. Klagerne måtte selv dekke beløpet, og mottok kun 1 550 kroner fra meglerforetaket.
Megleren plikter å gi korrekte opplysninger i annonsen, og skal således kontrollere at felleskostnadene er korrekte. Megleren skal ikke benytte vilkårlige tall. Klagerne har hatt betydelige kostnader i forbindelse med salget, totalt 176 286 kroner. Dette inkluderer meglerforetakets krav på betaling på 142 836 kroner, og nettoutbetalingen til kjøperen på 33 450 kroner.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagerne krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 11 286 kroner. Videre krever klagerne erstattet 35 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Leiligheten var nyoppført og ble overtatt av klagerne samme dag som oppdragsavtalen ble inngått. Ved innhentning av opplysninger fra forretningsfører fikk megleren 11. juni 2025 kun oversendt et driftsbudsjett over felleskostnader. Budsjettet var utarbeidet av utbyggeren, og ble ferdigstilt i 2023. Det forelå derfor ingen faste kostnader som kunne ha blitt kontrollert.
Utkastet til salgsoppgaven ble ferdigstilt 14. juni 2025. Ved oversendelse av utkastet ble klagerne gitt beskjed om at dersom de ble kjent med økninger i felleskostnadene måtte megleren varsles om dette. Klagerne godkjente salgsoppgaven, herunder felleskostnadene og størrelsen på disse.
Leiligheten ble annonsert 15. juni 2025. De endelige felleskostnadene må styret ha vedtatt etter dette. Første faktura på felleskostnadene ble mottatt av klagerne 1. juli 2025. Det fremgikk her hvilke tjenester som inngikk i kostnaden, og at beløpet vesentlig oversteg de budsjetterte felleskostnadene. Dette har også klagerne bekreftet.
Leiligheten ble solgt 24. juli 2025, og overtakelsen ble gjennomført av megleren og kjøperen 14. august 2025. Klagerne deltok pr. telefon, og var med digitalt i overtakelsesprotokollen. Under overtakelsen ble avregning av betalte felleskostnader for inneværende måned et samtaletema. Siden overtakelsen var midt i måneden, ble det avtalt at kjøperen skulle betale ca. halvparten av felleskostnadene. Kjøperen trodde at felleskostnadene var 2 000 kroner, og betalte derfor 1 000 kroner. Klagerne, de eneste som var kjent med de faktiske felleskostnadene, krevde ytterligere 800 kroner. Verken kjøperen eller megleren forsto derimot klagernes krav. Telefonsamtalen med klagerne var preget av dårlig dekning og det ble ikke redegjort for kravets bakgrunn. For å bevare et godt kundeforhold påtok meglerforetaket seg å dekke klagernes krav på 800 kroner. Dette kan ikke tas til inntekt for at megleren hele tiden visste hva felleskostnadene var. Det var først når kjøperen selv mottok faktura på felleskostnadene for september, at han ble kjent med kostnadenes størrelse og reklamerte.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd pkt. 11 at megler plikter å gi kjøperen en spesifikasjon over faste løpende kostnader. For boliger med kjente utgifter er det uproblematisk å overholde dette. Dette salget gjaldt derimot et nyopprettet sameie, hvor megleren ikke hadde noen løpende kostnader å opplyse om. Megleren måtte derfor basere seg på driftsbudsjettet, i tillegg til samtaler med klagerne og utbyggeren. Salgsoppgaven ble utarbeidet på bakgrunn av denne informasjonen. Klagerne var kjent med felleskostnadenes faktiske størrelse og innhold, men formidlet ikke dette til megleren.
Megleren har ikke forsømt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, og det foreligger således ikke grunnlag for erstatning. Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda legger til grunn at megleren i salgsoppgaven oppga felleskostnader på ca. 2 000 kroner inkludert TV og internett, mens de faktiske felleskostnadene var 2 950 kroner, med tillegg for leie av bod på 70 kroner, og uten TV og internett. Opplysningene i salgsoppgaven var derfor uriktige.
Megler mottok et driftsbudsjett fra utbygger, men dette var av eldre dato og ikke bekreftet av sameiets styre. I slike tilfeller må megler tydelig presisere overfor kjøper at felleskostnadene kun er stipulerte og kan avvike. Opplysningene skal ikke fremstilles som endelige. Nemnda finner at megler ikke i tilstrekkelig grad tok forbehold, og at megleren dermed ga kjøperen en forventning om lavere kostnader enn det som faktisk var tilfelle.
Megler har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Meglers forsømmelse er erstatningsbetingende uaktsom.
Nemnda legger til grunn at klagerne måtte betale 35 000 kroner til kjøperen som følge av de uriktige opplysningene. Nemnda kan imidlertid ikke se at det er sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Hvis megler hadde gitt riktige opplysninger til kjøper, eller tatt et tydeligere forbehold om at spørsmålet om felleskostnader var usikkert, må det antas at dette ville ha ledet til at kjøper la inn lavere bud på eiendommen. Når megler unnlot dette, kan dette ha resultert i at klagerne fikk mer ved salget enn det var grunnlag for. I så fall har ikke klagerne lidt noe økonomisk tap ved utbetalingen til kjøper. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.
Nemnda mener imidlertid at forholdet innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner at vederlaget passende kan settes ned med 30 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bærum har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende felleskostnadene. Vederlaget settes ned med 30 000 kroner, som krediteres klagerne.