Klage nr:
130/09
Avgjort:
25.01.2010
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
Eiendomsmegler Dahl AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren var budgiver på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Eiendommen ble solgt uten at klageren fikk anledning til å høyne sitt bud etter akseptfristen på opprinnelig bud sendt per e-post.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Det var annonsert visning på eiendommen søndag 30. august 2009 fra kl 1330 til kl 1430. Klageren møtte opp på visningen og var interessert i å kjøpe eiendommen. Dagen etter fikk klageren tekstmelding på sin mobiltelefon fra innklagede om at det var kommet inn et bud på eiendommen stort kr 2 200 000 med akseptfrist kl 1300 samme dag. Budet ble formidlet til klageren før det hadde gått 24 timer fra siste annonserte visning. Klageren ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til om innklagedes formidling av dette budet er brudd på bestemmelsene.
Klageren tok kontakt med innklagede og var interessert i å legge inn bud på boligen. Han var på dette tidspunktet i en stresset arbeidssituasjon og fikk ikke sendt budskjemaet sitt per telefaks eller skannet dette og sendt innklagede. Han ble da oppfordret til å sende et «bud» per e-post. Budet ble sendt litt etter kl 1400 med akseptfrist kl 1600. Klageren fikk også tekstmelding fra innklagede om at det var kommet inn et annet bud på samme beløp kr 2 350 000, men at det andre budet sto til kl 1430. Innklagede påsto at han ikke fikk kontakt med klagerens bankforbindelse, og det hersket usikkerhet knyttet til hans finansiering. Klageren opplyste over telefon at han nylig hadde deltatt i en budrunde på en bolig der innklagede var megler. Da ble finansieringen sjekket av saksbehandleren. Innklagede ble informert om hvilke andre meglere klagerne var i kontakt med ved den tidligere budrunden, slik at betalingsevnen kunne sannsynliggjøres.
Klageren forventet at innklagede skulle ta kontakt med ham igjen kl 1600 da budet utløp. Han hørte ikke mer fra innklagede denne dagen. Han fikk ingen mulighet til å få mer informasjon om prosessen eller forhøye budet på
kr 2 350 000. Eiendommen ble solgt for kr 2 380 000.
I bestemmelsene heter det at det normalt kreves at første bud fra en interessent må være skriftlig. Som amatør kan klageren ikke se at budet hans skal klassifiseres som ugyldig på grunn av manglende formkrav. Klageren ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til om klagerens bud var ugyldig, slik innklagede i ettertid påstår. Budet må ifølge klageren sees også i sammenheng med at han ikke var helt ukjent for dette foretaket. Klageren anfører at innklagede i sitt brev til ham ga inntrykk av at budet var «godt nok om ikke andre interessenter kom med noe bedre». Enten var innholdet i klagerens e-post et bud, eller så var det ikke det.
Klageren ber også Reklamasjonsnemnda ta stilling til hvorvidt tempoet i denne prosessen gikk for fort. Det virker for klageren som om innklagede ikke hadde tilstrekkelig tid til å avdekke hvorvidt han var kapabel til å finansiere objektet eller ikke. Usikkerheten rundt betalingsevnen har blitt formidlet til selgeren, og kan ha vært utslagsgivende. Skal ikke en megler ta seg tid til å sjekke relevante opplysinger om interessentene? Klageren setter lite pris på at innklagede på sviktende grunnlag formidlet usikkerhet og muligens direkte feilinformerte om hans evner til å gjøre opp for seg.
Klageren håper at Reklamasjonsnemnda vil uttale seg om denne saken på et prinsipielt og faglig grunnlag. Han forsikrer om at han ikke er ute etter å ta innklagede, men mener at prosessen denne gangen gikk litt over styr. Her var det noen – muligens innklagede – som hadde litt for liten tid. Klageren anfører at innklagede bør få en korreks om det er grunnlag for det, slik at budrunder og boligsalg avvikles på en bedre måte for alle parter.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har mottatt SMS fra innklagede hvor det sto at han hadde mottatt bud med frist 31. august 2009 kl 1300. Siste annonserte visning var 30. august 2009 kl 1330 til 1430.
Klageren oppfatter saken slik at innklagede ikke hadde tid til å sjekke ut relevante opplysninger om ham.I stedet ga han feilinformasjon til selgeren om klagerens betalingsevne. Dette setter han liten pris på. Kjøp av bolig handler om flere millioner kroner og langvarige økonomiske forpliktelser. Da må det være tid til å tenke seg om. Det blir ikke god nok tid dersom 24-timersregelen neglisjeres.
Klageren bestrider at budet hans var ugyldig, slik innklagede påstår i sin e-post. Klageren fastholder at innklagede ikke kontaktet ham da budet utløp kl 1600 den 31. august 2009. Klageren fikk da ikke informasjon om høyere bud eller muligheter til å legge inn nytt bud på eiendommen. Han fikk heller ikke kontakt med innklagede per telefon da han ringte selv. Dette oppfatter han også som et brudd på reglene.
Eiendommen ble solgt for kr 2 380 000 knapt ett døgn etter siste annonserte visning.
Innklagede anfører:
Slik klagen er formulert fra klagerens side, klages det på to forhold. For det første at klagerens bud ikke ble tatt i betraktning i forbindelse med øvrig budbehandling og for det andre at det ble formidlet bud med kortere akseptfrist enn 24-timers regelen tillater.
Forholdet rundt behandlingen av klagerens interesse og bud på eiendommen er godt begrunnet i innklagedes e-post av 3. september 2009 kl 1955. Denne er vedlagt klagen. Ønsker man å kjøpe en eiendom, må man følge formkrav vedrørende innlevering av budskjema og avsette nødvendig tid til det. Har man en travel arbeidsdag og vanskelig tilgang til skanner, telefaks etc, kan eiendomsmegleren vanskelig bebreides.
Når det gjelder akseptfristen, bunner klagerens påstand i at det fra innklagedes kontor ble sendt ut et SMS-varsel som inneholdt feil. Mandag 31. august 2009 ble det sendt et SMS-varsel fra innklagedes kontor med informasjon om innkommet bud på eiendommen. Budet var stort kr 2 200 000 og akseptfristen ble oppgitt å være samme dag kl 1300. Dette medfører riktighet og det bunner i en skrivefeil fra innklagedes side. Budet hadde akseptfrist kl 1430. Et SMS-varsel av denne typen er noe innklagede benytter for å få ut opplysninger om innkomne bud så raskt som mulig. Varselet blir fulgt opp av fortløpende telefonhenvendelser fra saksbehandler. Dette skjedde også i dette tilfellet. Kl 1021 samme dag ble det fra innklagedes kontor sendt ut et nytt SMS-varsel vedrørende innkommet bud stort
kr 2 300 000, med frist samme dag kl 1430. Dette ble også sendt klageren. Endelig aksept for salg av eiendommen ble gitt kl 1435, dvs over 24 timer etter at siste markedsførte visning var avsluttet. Dette forholdet kan, slik innklagede ser det, ikke ha hatt noen betydning for utfallet av budgivningen på eiendommen.
Innklagede beklager det inntrufne, men kan ikke se at saksbehandlingen fra hans side på noen måte har kommetklageren til ulempe.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda slå fast at det er den enkelte budgiver som setter akseptfristen i sitt bud. Megleren kan anmode om at fristen forlenges for å tilfredsstille 24-timersregelen og for å få tid til å håndtere oppdraget og budgivningen på en tilfredsstillende måte. Megleren må imidlertid forholde seg til de frister som er gitt i budet. Dersom 24-timersregelen ikke er oppfylt, kan meglerforetaket ikke formidle budet til selgeren eller øvrige interessenter. Det er ikke noe forbud mot å akseptere et gyldig bud før denne fristen er ute. Det er viktig at megleren forholder seg til de frister budgiverne har satt i budet. Dersom disse skulle overskrides vil selgeren kunne stå uten budgivere på sin eiendom.
Innklagede har anført at det var en feilskrift i den første SMS-varslingen, idet akseptfristen for budet som det informeres om, er oppgitt å være kl 1300 i stedet for kl 1430. Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn, og bemerker at det er beklagelig at det er sendt ut en SMS med informasjon om feil akseptfrist. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har hatt noen betydning for utfallet av saken. Formidling av et bud med akseptfrist 24 timer etter utløpet av siste annonserte visning er i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (3).
Når det gjelder anførslene om at et bud som er sendt per e-post ikke er gyldig, kan ikke Reklamasjonsnemnda være enig i dette på generell basis. Reklamasjonsnemnda er ikke forelagt kopi av salgsoppgave og kan derfor ikke vite om det der var fastsatt at bud mottatt per e-post ikke ville bli godtatt.
Budgivning reguleres av alminnelig avtalerett. I tillegg er det utarbeidet en forbrukerinformasjon om budgivning som gir veiledning til partene ved budgivningen. Forbrukerinformasjon om budgivning er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund. Av denne fremgår bl.a. følgende:
«
3. Budets innhold:
I tillegg til eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers navn, adresse, e-postadresse, telefonnummer osv. bør et bud inneholde: Finansieringsplan, betalingsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold; så som usikker finansiering, salg av nåværende bolig osv.
4.
5. Normalt kreves at budgivers første bud inngis skriftlig til megler. Senere endringer i budet inngis imidlertid ofte muntlig. Slike endringer bør ikke skje per e-post, sms-melding eller telefonsvarer, da risikoen for at denne type meldinger ikke kommer frem i tide er større enn ellers.
»
Budgiveren må selv sørge for å være tilgjengelig slik at han kan motta varsel om bud og legge inn/forhøye bud i en budrunde. En budrunde kan normalt ikke utsettes til en varslet budgiver har anledning til å inngi bud via de alminnelige kanaler. I dette tilfellet er bud gitt per e-post kl 1412 ifølge kopi av e-posten sendt innklagede. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er noe til hinder for at klagerens bud var et gyldig bud med mindre det er tatt forbehold om at denne type bud ikke er gyldig. Slik dokumentasjon er ikke fremlagt av innklagede.
Når det gjelder klagerens spørsmål om han fikk nødvendig informasjon fra innklagede om budrunden fra kl 1430 og utover, vil Reklamasjonsnemnda anføre: Innklagede hevder at det ble sendt SMS-varsel til interessentene to ganger, siste gangen kl 1021 med varsel om innkommet bud stort kr 2 300 000 med frist samme dag kl 1430. Dette varselet ble også sendt klageren. Bud ble akseptert kl 1435. Klagerens bud er sendt per e-post kl 1412. Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn. Det er da drøyt 20 minutter fra klageren la inn bud til kjøperens bud ble akseptert. Etter Reklamasjonsnemndas syn har megleren forsømt seg idet han både har antatt at klagerens bud var ugyldig og at han har unnlatt å varsle ham om høyere bud som er kommet inn etter innklagedes SMS kl 1021.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved manglende oppfølging av bud og manglende godkjennelse av bud gitt per e-post.