RFE-2025-188

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:    
DnB Eiendom AS avd. Vestby

Saken gjelder:     
Meglers prisinformasjon. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 29. september 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av deres felles enebolig med innklagede meglerforetak. Boligen hadde en prisantydning på 9 200 000 kroner. Oppdraget ble fornyet en gang, og boligen ble solgt for 9 000 000 kroner. I forbindelse med fornyelsen av oppdragsavtalen ble det avholdt et møte mellom partene. Klagerne hevder at megleren her skal ha forespeilet at megleromkostningene ville bli totalt 176 534 kroner dersom boligen ble solgt til prisantydning. Da klagerne senere mottok oppgjørsoppstillingen, viste det seg at klagerne måtte betale 205 640 kroner til meglerforetaket. Spørsmålet i saken er om megleren har gitt feil eller utilstrekkelig prisinformasjon til klagerne, og med dette brutt kravet til god meglerskikk. Videre er det spørsmål om det foreligger grunnlag for erstatning.  Klagerne krever erstatning med 29 006 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Da oppdragsavtalen var i ferd med å løpe ut, ga meglerforetaket beskjed om at avtalen måtte fornyes. I den forbindelse ba klagerne om et møte med megleren for å få avklart spørsmål knyttet til en eventuell forlengelse av oppdraget, herunder en fullstendig oversikt over de totale kostnadene. Under møtet 26. mars 2025 ble kostnadene opplyst å være 176 534 kroner, forutsatt at boligen ble solgt til prisantydning. Klagerne tok notater underveis i møtet, både for å sikre korrekt forståelse og fordi opplysningene som ble gitt var avgjørende for deres beslutning om å videreføre oppdraget.

Den 7. mai 2025 mottok klagerne oppgjøret, hvor de totale kostnadene ved salget utgjorde 205 640 kroner. Dette til tross for at boligen ble solgt 200 000 kroner under prisantydning. Da klagerne viste til beløpet som var oppgitt under møtet 26. mars 2025, svarte megleren at denne summen ikke inkluderte markedsavtalen, herunder deler av fotograferingen. Han beklaget for dette, men bekreftet at beløpet i oppgjørsoppstillingen var riktig. De påfølgende dagene presiserte klagerne at informasjonen gitt under møtet hadde vært avgjørende for fornyelsen av oppdraget, og krevde at oppgjøret ble rettet. Megleren fastholdt derimot at de måtte forholde seg til oppdragsavtalen, og påpekte at feil kan skje.

Den 21. mai 2025 opplyste megleren om at tilbudet og oppdragsavtalen var i tråd med det som var fakturert. I e-posten erkjente megleren at det under møtet var gitt estimater som avvek fra det de endte med å betale, men at dette ikke utgjør et mislighold. Meglerforetaket viser til at oppdragsgiver har et selvstendig ansvar for å sette seg inn i avtalen, eller fornyelsen, før den inngås. Til tross for dette tilbød meglerforetaket dem 7 500 kroner i kompensasjon, uten innrømmelse av ansvar. Klagerne avslo forlikstilbudet 4. juni 2025. De sto fast ved sin fremstilling av hva som var blitt sagt under møtet, og fremsatte et tilbud på 15 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Den 10. juni 2025 avslo meglerforetaket forslaget, og ga klagerne en siste sjanse til å akseptere deres opprinnelige tilbud på 7 500 kroner innen 18. juni 2025.

Meglerforetaket har gitt uriktig og mangelfull prisinformasjon under møtet 26. mars 2025. Klagerne hadde selv bedt om denne informasjonen slik at de kunne ta et informert valg når det gjaldt om oppdraget skulle fornyes eller ikke. Den opplyste summen på 176 534 kroner ble presentert på en slik måte at det ga klagerne en forventing om totalkostnadene, og de oppfattet dette som en profesjonell og korrekt veiledning fra meglers side. Det at meglerforetaket i ettertid hevder at det kun var uforpliktede estimater, og at det er klagernes ansvar å kontrollere deres opplysninger, er en uakseptabel ansvarsfraskrivelse. Klagerne hadde ingen grunn til å tvile på meglerens kompetanse og informasjon.

Megleren har ikke overholdt kravet til god meglerskikk og sin plikt til å gi korrekt prisinformasjon. Meglerens feil har påført klagerne uforutsette merkostnader, samt økonomisk belastning og frustrasjon. Klagerne har også mistet tillitt til meglerforetaket. Klagere krever en kompensasjon som står i rimelig forhold meglers feil og de økonomiske konsekvensene dette har hatt for klagerne. Erstatningskravet er på 29 006 kroner i tillegg til påløpte renter.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da det nærmet seg utløpet av oppdragstiden, ble det avholdt et møte 26. mars 2025 mellom klagerne og megleren for å avtale videre prosess. Klagerne ønsket å fortsette samarbeidet.

Eiendommen ble solgt og klagerne mottok oppgjørsoppstillingen. De påsto da at det ikke ble nevnt noe om kostnad for markedspakke og kjøp av ekstra bilder under deres tidligere møte med megler. Megleren kan dessverre ikke huske om dette var et samtaleemne, men det ble uansett tatt forbehold om feil. Det foreligger dermed uenighet/usikkerhet om det ble gitt konkrete eller estimerte anslag i møtet. Megler og daglig leder har ikke mottatt referat fra møtet 26. mars 2025, til tross for at dette er nevnt i tidligere korrespondanse. Klagerne var uansett tidligere kjent med disse kostnadene og har et ansvar for å sette seg inn i og forstå oppdragsavtalen, og eventuelt stille spørsmål dersom noe er uklart.

Det er nye satser i 2025 som gjør at premien for boligselgerforsikringen ble høyere enn det som fremgikk av det opprinnelige tilbudet. Dette var utenfor meglerens kontroll, men ble opplyst om i fornyelsesbrevet. Tilbudet og oppdragsavtalen stemmer for øvrig med kostnadene som ble fratrukket klagernes oppgjør før utbetaling av nettoprovenyet. Videre har klagerne også mottatt informasjon om øvrige kostnader pr. e-post underveis i prosessen, og anses derfor som tilstrekkelig opplyst.

Det foreligger en signert oppdragsavtale, samt en fornyelse av avtalen. Det forelå en gyldig oppdragsavtale mellom partene, som klagerne var bundet av. Tilbud og oppdragsavtale samsvarer med det som er fakturert, justert etter salgssum. Oppdragsgiver har et selvstendig ansvar for å sette seg inn i avtalen før den inngås eller fornyes.

Alternativet til å fornye salgsoppdraget ville vært å si opp avtalen. Meglerforetaket kan ikke se at det er sannsynliggjort at dette var en realistisk eller ønsket løsning. Klagerne hevder at informasjonen som ble gitt eller ikke gitt i møtet med megler var avgjørende for videre samarbeid. Dette er ikke sannsynliggjort, da det i tillegg ville medført vesentlige kostnader ved bytte av megler. Meglerforetaket kan ikke se at situasjonen kunne oppleves som tvetydig for klagerne, for det tilfellet at informasjon uteble i et møte mellom partene. Dette har i alle tilfeller ikke medført noe økonomisk tap for klagerne.

Meglerforetaket har ikke misligholdt sine forpliktelser. Det foreligger ingen adekvat årsakssammenheng sin tilsier at meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Erstatningskravet bestrides.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om innklagede meglerforetak har brutt kravet til god meglerskikk ved å gi feil eller utilstrekkelig prisinformasjon i forbindelse med fornyelse av oppdragsavtalen, samt om dette gir grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at partene inngikk oppdragsavtale 29. september 2024, og at denne senere ble fornyet. I forbindelse med fornyelsen ble det avholdt et møte 26. mars 2025, hvor klagerne etter eget utsagn ba om en fullstendig oversikt over de totale meglerkostnadene. Klagerne anfører at megleren her opplyste at kostnadene ville utgjøre 176 534 kroner ved salg til prisantydning, og at denne informasjonen var avgjørende for beslutningen om å fornye oppdraget.

Innklagede bestrider at det ble gitt en bindende eller fullstendig prisopplysning i møtet, og har vist til at det i beste fall var tale om estimater, samt at det ble tatt forbehold om feil.

Nemnda bemerker at eiendomsmegler har en klar plikt til å gi oppdragsgiverne korrekt og tilstrekkelig informasjon om vederlag og kostnader, jf. kravet til god meglerskikk. Dersom megleren under et møte gir konkrete beløpsangivelser som fremstår som totale kostnader, må det stilles strenge krav til at det tydelig presiseres hva beløpet omfatter, og hvilke forbehold som gjelder. Det er generelt kritikkverdig dersom megleren har gitt et kostnadsestimat uten å tydelig klargjøre at dette ikke inkluderer samtlige poster.

Nemnda konstaterer at det foreligger motstridende fremstillinger om hva som faktisk ble sagt under møtet. Den etterfølgende e-postkorrespondansen er imidlertid egnet til å belyse hva som ble sagt fra meglers side. I e-post fra megler 7. mai, som er det meste tidsnære beviset, er det ikke bestridt at megler skal ha opplyst at totalsummen på kostnadene var 176 534 dersom boligen ble solgt til prisantydning. Her skriver megler at han har sjekket dette nærmere og at «det ser ut til at totalsummen vi gikk gjennom under møtet var eks. markedsavtalen og deler av fotograferingen. Det må jeg bare beklage!». I e-post dagen etter er megler mer forbeholden, og det fremgår her at «Vi må forholde oss til signert oppdragsavtale. Feil kan dessverre skje, som det muligens har skjedd under møtet. Jeg husker ikke eksakt om summen jeg nevnte var med eller uten markedsavtale/bilder. Dog vet jeg at jeg har sagt at det er forbehold om at jeg har beregnet feil eller uteglemt noe, da det er noe jeg alltid nevner».

Nemnda mener at den første e-posten har størst bevisverdi, og det fremstår ikke tvilsomt at det ble nevnt et svært konkret beløp, og at dette har gitt klagerne forventninger om hva kostnadene ville være ved et salg til 9 200 000 millioner kroner. Hvorvidt megler tok et forbehold om at opplysningen kunne inneholde feil, er uklart og noe det er vanskelig å se bort fra. Det er dermed ikke bevismessig grunnlag for at den muntlige opplysningen fra megler hadde en slik «forpliktende» karakter at den trer i stedet for, og erstatter, prisopplysningene i oppdragsavtalen.

Det er ikke omtvistet at de kostnadene som ble trukket i oppgjøret, samsvarer med det som følger av avtalen, justert for faktisk salgssum. Nemnda legger til grunn at klagerne ved signering av fornyelsen var bundet av avtalevilkårene, og hadde et selvstendig ansvar for å sette seg inn i innholdet, herunder kostnadsoversikten.

Når det gjelder erstatningskravet, bemerker nemnda at klagerne ikke har sannsynliggjort et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand. De kostnadene som er belastet klagerne, følger av oppdragsavtalen og representerer betaling for avtalte tjenester. Det er dermed ikke grunnlag for noe erstatningsansvar for meglerforetaket.

Det foreligger dermed ikke et tap som kan kreves erstattet, og det er uansett ikke påvist tilstrekkelig årsakssammenheng mellom den påståtte feilinformasjonen og et økonomisk tap.

Nemnda mener imidlertid at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klagerne rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det kan nemnda beslutte, i kraft av vedtektene, selv om det ikke direkte er anført. Nemnda viser til e-postkorrespondansen ovenfor, og at megler har beklaget overfor klagerne, og tidligere har tilbudt en viss reduksjon i vederlaget. Megler har i e-post 21. mai 2025 erkjent at kommunikasjonen kan ha opplevdes tvetydig for klagerne, men foretaket har gått tilbake på dette i anførslene som er fremsatt for nemnda. Ut fra den tidsnære dokumentasjonen, må det legges til grunn at megler har gitt tvetydige opplysninger om oppdragets pris. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig skal settes ned med 15 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne krediteres med 15 000 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.