RFE-2025-237

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:   
v/advokat Martin Pettersen-Moe
Korde Advokat AS

Innklaget:    
Gabrielsen & Partners Løkka AS (Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka)
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Ringstad AS

Saken gjelder:   
Lovlighetsmangler. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 11. juni 2021 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Ved annonsering ble leiligheten gjennomgående omtalt som «bolig» i salgsmateriellet. I november 2022 ble det imidlertid kjent at eiendommen var regulert til næringsformål. Klageren måtte derfor foreta omfattende utbedringsarbeider for å få boenheten godkjent til boligformål. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 725 312,50 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen, ble boligen i salgsoppgaven omtalt som en «[u]nik og lekker «townhouse»-leilighet over to plan». Videre fulgte det at boligen var totalrenovert med hybeldel, og passet perfekt til den som ønsket å flytte rett inn. Under avsnittet «[n]økkelinformasjon» var boligtypen angitt til «leilighet», som ifølge avsnittet «[r]eguleringsmessige forhold» var regulert til boligformål. Det fremgikk også av egenerklæringsskjemaet at boligen ikke var næringseiendom.

Da klageren i november 2022 søkte om bruksendring for å bygge takterrasse, ble hun kjent med at leiligheten var regulert til næring, og således ikke godkjent som selvstendig boenhet. Det krevdes større utbedringsarbeider for å få boligen omregulert, og klageren fremmet derfor sak mot selgerens boligselgerforsikringsselskap for å få dekket deler av kostnadene. Likevel måtte hun selv bidra med 700 000 kroner, som følge av fradrag for standardheving. Beløpet måtte innbetales for at selgeren skulle igangsette utbedringsarbeidene, og ettersom prosessen med ombyggingen hadde vedvart i to år, så klageren seg nødt til å akseptere dette.

Imens arbeidet med ettergodkjenningen ble utredet og omsøkt, ble klageren i en lengre periode boende uten gyldig brukstillatelse. Senere ble det utført nødvendige tiltak for å få boenheten godkjent. Dette gjaldt utbedring av ventilasjon, bad og gangbro, samt etablering av rømningsløsning i loftsetasjen. Det påløp også kostnader knyttet til uavhengig kontroll. Tiltakene var ikke ønskede oppgraderinger fra klagerens side, men en forutsetning for å oppnå godkjenning. Klage ble fremmet for meglerforetaket 8. januar og 9. mai 2025.

Det gjelder et strengt, ulovfestet profesjonsansvar for eiendomsmeglere, jf. Rt. 1995 s. 1350. Meglerens opptreden må vurderes opp mot kravet til god meglerskikk, og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Når boligen var regulert til næringsformål, men ble fremhevet som bolig i salgsmateriellet, er det klart at megleren har forsømt sin opplysningsplikt. Megleren har således opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Som følge av de uriktige opplysningene i salgsoppgaven, har klageren måttet betale 700 000 kroner for omregulering og godkjenning av utleiedelen. Meglerforetaket har avvist at det foreligger et økonomisk tap, ettersom kostnaden utgjør et standardhevingsfradrag. Klageren kjøpte imidlertid den aktuelle leiligheten fordi den ikke krevde oppussing, da den var totalrenovert og innflyttingsklar. Videre var leieinntekter fra hybeldelen helt avgjørende for å kunne betjene boligkjøpet. Kostnaden på 700 000 kroner knytter seg utelukkende til retting av lovlighetsmangler, og er en direkte følge av meglerens forsømmelse.

Det økonomiske tapet står i direkte årsakssammenheng med meglerens uaktsomme opptreden. Det vises i den forbindelse til RFE-2023-257, hvor klageren ble tilkjent 276 087 kroner i erstatning for tilsvarende feil. Kravet mot meglerforetaket knytter seg til tap som følge av meglerfeil, og ikke standardheving, slik meglerforetaket anfører.

Klageren har gjennom boligkjøperforsikringen innhentet et notat fra en takstmann som viser at tiltakene som ble utført var helt nødvendige, og uten dispensjonsadgang. Videre at tiltakene var teknisk begrenset og regelbundet. Det stemmer derfor ikke at utbedringene økte boligens verdi, slik meglerforetaket hevder. En eventuell verdistigning skyldes at manglene nå er rettet, og ikke en frivillig standardheving. Takstmannen har kun avdekket ett tilvalg, følgelig etablering av takvindu i bod. Tiltaket var ikke nødvendig for å få rommet godkjent, og hadde en kostnad på omkring 20 000 kroner.

Det bemerkes for øvrig at Finn-annonsen ble endret etter at boligen var solgt 9. mars 2022. Klageren stiller seg undrende til hvilke endringer som ble foretatt.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 700 000 kroner i erstatning, samt forsinkelsesrenter regnet 30 dager fra 9. mai 2025. I tillegg kreves det at meglerforetaket erstatter klagerens sakskostnader, totalt 25 312,50 kroner.

På vegne av klageren nedlegges følgende påstand:

1. Gabrielsen & Partners Løkka AS dømmes til å betale i erstatning til [klageren] NOK 725 312,5.
2. Gabrielsen & Partners Løkka AS dømmes til å betale forsinkelsesrenter av NOK 700 000 regnet fra 9. juni 2025.

Innklagede har i korte trekk anført:
Erstatningskravet utgjør et fremforhandlet beløp som klageren selv har betalt for arbeider og tiltak i forbindelse med reklamasjonssaken mot selgeren. Meglerforetaket har ikke vært involvert i denne prosessen, men har i ettertid mottatt et direktekrav fra boligselgerforsikringselskapet på omkring 3 000 000 kroner. Kravet er under behandling hos meglerforetakets ansvarsforsikring.

Klagerens henvisninger til informasjonen som ble gitt i salgsoppgaven er ufullstendige. Det vises til avsnittet «[s]eksjonering og byggetegninger»:

Leiligheten har blitt renovert og planløsning er endret i nåværende eiers eiertid. Ref seksjonering vs. Dagens plantegning: 2. etasje. Planløsningen er endret og der hvor hybelen og bad er i dag er det i seksjonering tegnet inn et soverom og allrom. Hovedstuen er åpen opp og i seksjonering er det tegnet inn stue/kjøkken, arbeidsrom, wc, bad og trapp. Trappen er også flyttet. 3. etasje: i seksjonering er 3. etasje tegnet inn loftstue og arbeidsrom. I dag er det opprettet et kontor/trapperom, to soverom, bad og vaskerom.

Ut ifra orginale byggetegninger datert 28/9 1949 er det vanskelig å tyde opprinnelig planløsning. Hovedsoverommet i 3. etasje har ikke vinduer, så dette er ikke et godkjent soverom. Soverom 2 i 3. etasje ville fylt kravene til rømningsvei, lysinslipp og størrelse, men det er ikke kjennskap til om dette er søkt Det er den til enhver tid som eier boligen som er ansvarlig for at boligen oppfyller kommunale krav.

Informasjonen er basert på meglerpakken innhentet fra kommunen, samt opplysninger gitt av selgeren. I en e-post av 21. januar 2023 opplyste klagerens advokat følgende overfor boligselgerforsikringsselskapet:

Kjøper var derfor helt innforstått med at det var manglende rømningsvei fra loftet, jf. salgsoppgavens tekst, og videre innforstått med at man måtte gjennomføre ny søknadsprosess for å få gjennomført de tiltak selger selv hadde planlagt å gjennomføre. Hun ble imidlertid betrygget av at selger selv etter eget utsagn hadde fått godkjent dette ved tidligere søknad. Da kjøper gikk i gang med denne prosessen, ble hun kontaktet av sin arkitekt som var bekymret for lovligheten ved boligen som sådan.

Videre e-postkorrespondanse fra august 2023 viser at klageren i saken mot selgersiden også fikk utbedret forhold hun var kjent med på kjøpstidspunktet, herunder manglende rømningsvei og godkjenning av soverom i loftsetasje. Det presiseres dessuten at boligselgerforsikringsselskapet i sin e-post av 26. november 2024 tilbød klageren en løsning som ikke fordret innbetaling fra hennes side. Klageren valgte derimot en løsning som gikk utover det som var nødvendig for å sette seksjonen i kontraktsmessig stand. Boligselgerforsikringen har i sin e-post av 1. november 2024 uttalt følgende om det aksepterte beløpet:

I tillegg forundres jeg over at kjøpersiden mener at selger skal stå ansvarlig for både utbedringer og kostnader til oppgraderinger som opplagt faller utenfor det som er mulig å kreve etter lovens ordlyd.

Selskapene har ikke på noe tidspunkt i saken påtatt seg å gi kjøper en slik uforholdsmessig fordel, selv om det er ønske om det. Dette er forsøkt formidlet flere ganger, uten at kjøpersiden har tatt dette til etterretning. [Takstmannen] har hatt utstrakt kontakt med kjøper om nettopp dette.

Når det gjelder dine kommentarer om at en arealøkning ikke medfører noen verdiøkning, er dette ikke i samsvar med det generelle boligmarkedet, og i hvert fall ikke samsvarende med markedet på stedet.

I tillegg vil det bemerkes at dette gangarealet som krever oppgradering ikke var i slik stand som resten av leiligheten på salgstidspunktet, men fremsto som et slags tilkomstareal, det både gynget og var veldig kaldt i dette arealet under befaring, som var midt på sommeren. Oppgradering av dette arealet vil definitivt tilføre leiligheten en verdi, også hensett til brannsikringen i leiligheten.

Det er viktig at vurderingen av meglerens opptreden knyttes opp mot forholdene på salgstidspunktet og de opplysningene som da var tilgjengelige for megleren. Det vises i den forbindelse til HR-2018-1234-A. Oppdraget ble utført i 2021, og det er dermed daværende krav og forventninger til oppdragsutførelsen som må legges til grunn i vurderingen.

Megleren ga tydelige risikoopplysninger om tiltakene selgeren utførte i sin eiertid, og stilte derfor ikke spørsmål ved klassifiseringen av eiendommen. Det fremgikk klart av salgsoppgaven at det var usikkert om deler av leiligheten var godkjent, samt hva som var status for eiendommen. Opplysningene fra selgeren antydet heller ikke at han kjente til offentligrettslige mangler utover det som var beskrevet her. Dette til tross for at nåværende opplysninger kan tyde på at selgeren hadde, eller burde hatt, kunnskap om forholdet. Leiligheten var registrert som bolig både i grunnboken og andre registre, og hadde vært omsatt som bolig i tidligere salgsledd. Eiendommen fremsto for øvrig å være lovlig for beboelse.

Selv om det i etterkant av meglerens salgsoppdrag i 2021 ble kjent at eiendommen var tatt i bruk som bolig uten at dette var omsøkt, er det ikke gitt at megleren burde ha avdekket forholdet ut fra de lovpålagte opplysningene som ble innhentet og kontrollert. Det vises i den forbindelse til RFE-2021-163.

Klagerens påstander knyttet til at eiendommen ble markedsført som totalrenovert med hybeldel, synes ikke å ta hensyn til salgsoppgavens opplysninger om lovlighetsmangler og øvrige avvik. Når klageren mener at hun ikke skal bære kostnadene knyttet til tiltak og oppgraderinger utover det kjøpekontrakten ga grunnlag for, fremstår dette noe feilslått.

Klageren mottok fullt og endelig oppgjør fra selgersiden, og kan således ikke høres med at hun har lidt noe økonomisk tap utover dette. Kostnaden på 700 000 kroner, som klageren mener hun var nødt til å akseptere, har dekket utbedring av lovlighetsmangler som var kjent på kjøpstidspunktet, samt påkostninger, utvidelser og standardhevinger. Dette har ut fra en objektiv vurdering gitt eiendommen et ikke ubetydelig verdiløft. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at klageren ikke har vært tjent med disse tiltakene. Ferdigattest for bruksendring/ombygging av seksjonen ble utstedt i juli 2025. Klageren har således fått dekket sitt fulle økonomiske tap ved at eiendommen nå er godkjent som bolig.

Det bemerkes for øvrig at nemnda har fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot meglerforetaket og kreve differansen dekket, jf. RFE-2020-215 og RFE-2021-69. Dette gjelder både for klagerens utbedrings- og advokatkostnader.

Klageren har fremlagt et notat fra takstmann, og anfører at dette dokumentet bekrefter at sentrale tiltak knyttet til ventilasjon, bad, gangbro og rømningsløsning var helt nødvendige, og uten dispensjonsadgang. Videre at det påståtte tapet på 700 000 kroner har sitt grunnlag i utbedring av lovlighetsmangler. Slik meglerforetaket ser det, endrer ikke takstmannens notat det faktum at klageren har akseptert et forlikstilbud.

Notatet står dessuten i sterk kontrast til den faktiske situasjonen og e-postkorrespondansen mellom boligselger- og boligkjøperforsikringen. Videre synes takstmannen å beskrive tiltakenes merverdi i kvalitativ form, uten å avkrefte at tiltakene etter sitt innhold, kvalitet og omfang tilfører eiendommen en ikke ubetydelig verdistigning. Vurderingen av om klagerens egenandel utgjør et økonomisk tap på hennes hånd, eller er kostnader knyttet til oppgraderinger, påkostninger, standardhevinger og lovlighetsmangler klageren var kjent med, må baseres på umiddelbar og muntlig bevisførsel.

Meglerforetaket har for øvrig ikke gjort endringer i Finn-annonsen etter salget. Det vises til fremlagt e-postkorrespondanse med leverandøren av tjenesten.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen og erstatningskravet ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om brudd på meglerens undersøkelses‑ og opplysningsplikt ved markedsføring av en selveierleilighet som bolig, til tross for at eiendommen senere viste seg å være regulert til næringsformål. Spørsmålet er om dette gir grunnlag for kritikk og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren kjøpte leiligheten 11. juni 2021. I salgsoppgaven ble eiendommen gjennomgående omtalt som leilighet/bolig, herunder som «totalrenovert» og «innflyttingsklar», med hybeldel. I november 2022 ble klageren kjent med at eiendommen var regulert til næring, og at det var nødvendig å gjennomføre omfattende tiltak for å få boenheten godkjent som bolig.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7 har plikt til å gi korrekte, klare og balanserte opplysninger om eiendommens rettslige status. Dette gjelder særlig der det foreligger usikkerhet knyttet til offentligrettslige forhold av vesentlig betydning for kjøper.

I den foreliggende saken fremgår det av salgsoppgaven at boligen var ombygget i selgers eiertid, og at planløsningen avvek fra opprinnelige byggetegninger. Det fremgikk av tegningen at rommene var definert som lager eller kontor. Det ble også gitt opplysninger om usikkerhet knyttet til godkjenning av enkelte rom og rømningsforhold. Samtidig ble eiendommen gjennomgående markedsført som bolig, uten at reguleringsstatus som næring eller mulig manglende brukstillatelse for boformål ble tydelig fremhevet.

Nemnda finner at megleren burde ha utvist større varsomhet i markedsføringen. Dette gjelder selv om salget fant sted i 2021, da det gjaldt noe andre forventninger til hva megler burde fange opp, jf. RFE-2024-193. Når det forelå flere forhold som indikerte at bruken som bolig ikke var fullt ut avklart, burde dette kommet klarere og mer eksplisitt frem i salgsoppgaven, eller megler burde ha foretatt ytterligere undersøkelser for å få dette avklart. Den gjennomgående omtalen av eiendommen som bolig, herunder bruken av begrepene «bolig», «hybeldel» og «innflyttingsklar», gir etter nemndas syn et mer kategorisk inntrykk enn det var dekning for, ut fra de opplysningene megler hadde tilgjengelig. Det vises særlig til tegningene på side 70 og 73 i salgsoppgaven.

Nemnda finner på denne bakgrunn at megleren har opptrådt kritikkverdig og i strid med god meglerskikk på dette punkt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.

Når det gjelder erstatningskravet, bemerker nemnda at dette forutsetter at klageren har lidt et økonomisk tap som står i tilstrekkelig årsakssammenheng med meglerens forsømmelse. Klageren har inngått forlik med selgersiden, og de påløpte kostnadene gjelder både utbedring av lovlighetsmangler og tiltak som har gitt eiendommen et verdiløft. Nemnda kan på det foreliggende grunnlaget ikke fastslå at klageren har lidt et økonomisk tap som kan kreves erstattet av meglerforetaket.

Nemnda kan heller ikke se at det er sannsynliggjort at hele den anførte kostnaden utelukkende knytter seg til forhold megleren skulle ha opplyst om, eller at klageren ikke er økonomisk stilt i samme eller bedre posisjon etter gjennomførte tiltak.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Gabrielsen & Partners Løkka AS (Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utformingen av markedsføringen og opplysningene om eiendommens rettslige status. Erstatningskravet tas ikke til følge.