Klage nr:
131/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Krav om prisavslag grunnet mangelfull saksbehandling

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Carl Berner
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede foretak. Klageren er misfornøyd med flere forhold ved innklagedes saksbehandling herunder at ansvarlig saksbehandler ikke var til stede under visningene, feil i forbindelse med tinglysing av sikringsobligasjon, oppgjøret, at kjøpekontrakt ikke ble tilsendt klageren før etter 20 dager, og flere forhold under visning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

.

Klageren anfører:

Klageren fikk ikke den tjenesten som ble presentert ved inngåelse av avtalen. Av den grunn mener klageren at innklagede brøt avtalen, og at klageren ikke lenger er forpliktet til å betale full pris for redusert tjeneste.

Videre har innklagede både brutt den skriftlige avtalen og eiendomsmeglingslovens § 6-6 (3) og (4) ved at innklagede fortsatt ikke har mottatt undertegnet kontrakt, eller melding om skifte av ansvarlig megler (som klageren gjorde avtale om oppdraget med, og dermed var en viktig årsak til at valg av oppdragstaker falt på innklagede foretak).

I innklagedes svar på reklamasjonen viser innklagede til at klageren ikke har lidt noe tap på det som omtales som «påstått hendelsesforløp». Innklagede hevder at klageren derfor ikke er berettiget til økonomisk kompensasjon. Dette «påståtte hendelsesforløpet» er for øvrig ikke bestridt.

Oppdragsavtalen mellom partene var basert på at innklagede skullestå for oppgjør og salg av eiendommen. Slik som ting etter hvert forløp, ble flere og flere oppgaver satt til klageren. Dette toppet seg den 12. august da klageren brukte store deler av dagen i telefon med innklagede foretak, mellommann ved det huset klageren skulle overta, og klagerens egen bank.

Av avtalens punkt 7.2 fremgår det at innklagede har krav på vederlag for utført arbeid med kroner 1.875,- per time om salg ikke finner sted. Klageren ser ingen grunn til at hans tid skal koste mindre enn hva innklagedes tid koster. Klageren betrakter det som et økonomisk tap når han må bruke egen arbeidstid for å gjøre jobben som innklagede skal utføre. Dersom klageren ikke hadde utført denne jobben, og sørget for at penger til kjøp av nytt hus ble overført i rett tid, hadde det ikke blitt noen overtagelse på planlagt tidspunkt. Vesentlige utgifter i forbindelse med avlyst flytting ville da ha påløpt. Disse kostnadene ble unngått som følge av klagerens innsats. Dette til tross for at innklagede ikke ville rette opp i et problem som utelukkende skyldtes dårlig håndverk fra hans side.

Saksforløp

Den 18. mai 2009 gjennomførte partene møte i forbindelse med salg av eiendom. Valget av meglerkontor falt på innklagede basert på det inntrykk klageren fikk av saksbehandler 1. Innklagedes saksbehandler 1 sa blant annet at «vi bruker aldri visningsassistenter» og «Jeg tar alle visninger selv da det er svært viktig for meg å ha all kontakt med kundene selv. På den måten klarer jeg å skape meg et bilde av alle kjøperne.»

Den 17. juni 2009, fem minutter før salgsoppgaven skulle i trykken, fikk klageren en telefon fra saksbehandler 1 hos den innklagede som ønsket å endre prisantydning fra kroner 1.590.000,- til 1.490.000,-. Dette måtte avgjøres på stående fot og klageren lot saksbehandleren avgjøre.

Den 21. juni 2009 ble første visning holdt uten saksbehandler 1 fordi han skulle i et bryllup. Isteden møtte saksbehandler 2. Klageren mener saksbehandleren 1 burde vært klar over at han ikke selv kunne stille opp på visningen da dette ble avtalt. Klageren opplyste saksbehandler 2 om at han har satt fram en krydderplante for å friske opp på kjøkkenet og ba eiendomsrådgiveren vurdere denne. Etter visningen så planten ut som et takras, uten at den var blitt fjernet. Videre sendte klager en sms til saksbehandler 2 der han ba om at interessentene skulle bes om å ta av seg skoene når de gikk inn i leiligheten for å unngå merker på tregulvet. Klageren fikk til svar at dette ikke var noe problem. Da klageren kom hjem måtte han imidlertid skure flekker av gulvet.

Den 22. juni ble det holdt enda en visning uten saksbehandler 1 til stede. Begrunnelsen var at det var sykdom hos innklagede, og saksbehandler 1 derfor ikke hadde tid til å foreta den avtalte visningen hos klageren. Klageren mener at andre salgsoppgaver ble prioritert høyere.Saksbehandler 1 lovet å sørge for at saksbehandler 2 som holdt forrige visning ville forestå visningen. Etter dette var det ingen videre kommunikasjon fra innklagedes saksbehandler 1, som i følge den skriftlige avtalen er ansvarlig for oppdraget.

Den 4. juli forespurte klageren om det skulle holdes flere visninger. Saksbehandler 2 hadde uttalt at en ny visningsrunde ikke var nødvendig, og at han hadde gjort avtale med flere som var interesserte. Det ble avtalt at klageren selv skulle ta visningene. Ingen av interessentene dukket opp. Det ble gjennomført ytterligere en visning. Den 16. juli ble et bud på
kr 1 525 000 akseptert.

På kontraktsmøtet den 23. juli ble honoraret gjennomgått, og det ble avtalt at klageren skulle betale for to visninger. Kontraktsmøtet ble holdt med saksbehandler 2. Klageren oppfattet dette som en innrømmelse om at salgsprosessen ikke har vært tilfredsstillende, og honoraret ble satt ned for å glatte over klagerens misnøye. I etterkant ble tallet igjen justert til tre visninger. Under dette møtet ble alle papirer signert, inkludert sikringsobligasjon. Saksbehandler 2 informerte om at han ville videresende disse så snart kjøperen hadde undertegnet. Klageren informerte om at han skulle ta over sitt nye hus den 13. august 2009.

I forbindelse med klagerens kjøp av ny bolig ringte banken hans den 12. august 2009. Banken informerte om at innklagede foretak ikke vil signere en transporterklæring som banken sendte over for signering samme dag. Etter flere samtaler viser det seg at oppgjørsavdelingen ikke ville skrive under transporterklæringen så lenge sikringsobligasjonen ikke var tinglyst. Senere samme dag fikk klageren opplyst at innklagede fikk obligasjonen i retur på grunn av manglende bevitning. Det var enighet om at det var innklagede som hadde handlet feil, men innklagede gjorde ifølge klageren ingenting. Tidligste tidspunkt for signering av transportbegjæring ble satt til «litt ut i neste uke». Dette var dagen før overtagelse av ny bolig. Etter iherdig jobbing gikk klagerens bank med på å ta risikoen ved å låne klageren kroner 1500 000,- uten signert transporterklæring fra innklagede foretak.

Den 14. august 2009 mottok klageren signert kjøpekontrakt.

Overtagelse var satt til 18. august 2009 klokken 17.00. Klageren ringte innklagede klokken 08.35 og etterspurte innbetalingen. Klokken 08.55 ringte innklagede tilbake med beskjed om at pengene ikke var kommet frem. Klokken 14.30 fikk klageren høre at pengene fortsatt ikke var kommet frem, men at innklagede hadde fått kvittering fra banken på at pengene var overført. Klageren spurte hva dette betydde, og om overtagelsen ikke burde gjennomføres. Klageren fikk beskjed om at det var opp til ham om overtagelsen skulle gjennomføres. Klageren sa at dette var første gang han solgte en leilighet, og at innklagede hadde mer erfaring enn klageren. Tilbakemeldingen var da at 70-80 % av meglerne nok ville ha gjennomført overtagelsen. Sammenholdt med opplysningen om kvitteringen valgte da klageren å gjennomføreovertagelsen.

Den 25. august fikk klageren fra sin egen bank vite at kroner 125 000 fortsatt utesto. Klageren måtte selv kontakte innklagedes oppgjørsavdeling. Det viste seg at pengene ikke var kommet inn og ingen hadde vært i kontakt med kjøperen for å undersøke hva som hadde skjedd. Det viste seg at det manglet ca. 150 000. Klageren har fortsatt ikke mottatt penger for salget eller hørt noe mer fra innklagede.

· Det forelå muntlig avtale om saksbehandler 1 skulle stå for samtlige visninger. Dette er ikke overholdt da Saksbehandler 1 ikke har vært i klagerens leilighet siden det første møtet, og heller ikke vært i kontakt med klageren siden 22. juni 2009.

· Klageren er også kritisk til innklagedes evne til å fremstille leiligheten i best mulig lys da vedkommende ikke engang fjernet knusktørr plante fra kjøkkenbenken, til tross for at dette ble bedt spesifikt om. Avtalen om at ingen skulle gå med sko på kun såpebehandlet tregulv ble også konsekvent ignorert. Det visuelle inntrykket av leiligheten ble redusert med sorte skomerker på gulvet under visningen.

· Av meglers avtale om at 2-4 par skulle komme på visning den 4. juli 2009, så kom ingen. Dette ble tydeligvis ikke oppfattet som avtaler fra interessentenes side.

· Innklagede har i perioder vært vanskelig å få tak i, og har valgt å være fraværende flere døgn midt i salgsprosessen.

· Kontrakten skulle bli oversendt klageren så snart den var underskrevet av begge parter, men det tok 22 dager før klageren mottok denne.

· Innklagede satt også på sikringsobligasjonen i to uker før denne ble sendt. Da uten stempel og underskrift. Korrekt utfylt obligasjon ble først sendt da klagerens bank ba om transportdokument 20 dager senere. Problemet ble løst ved at klageren fikk mellomfinansiering fra sin bank uten transporterklæring.

· Klageren har heller ikke mottatt signert oppdragsavtale.

Sikringsobligasjonen ble underskrevet av klageren på morgenen 23. juli 2009 og skulle ifølge innklagede sendes til tinglysning umiddelbart. Klageren fikk bekreftet at dette var gjort i en telefonsamtale med innklagede rundt 19. august 2009, og at kartverket har sittet på denne meste parten av tiden. Av kartverkets postlister kommer det frem:

23. juli sikringsobligasjon underskrevet

07. august sikringsobligasjonen mottatt Kartverket

10. august sikringsobligasjonen sendt i retur grunnet manglende utfylling

13. august mottatt Kartverket

Klageren mener at dette for det første viser at innklagedes uttalelser om at den ble sendt umiddelbart og at Kartverket har sittet på denne ikke er sant. Det viser og at innklagede satt på denne i to hele uker før denne ble sendt, og da uten at denne ble stemplet og underskrevet. Dette førte til at sikringsobligasjonen ikke var tinglyst før banken ba om transportdokumentet 20 dager senere. Dette ble løst utelukkende at klagerens egne iherdige innsats, og innklagede har ikke bidratt til å løse problemet.

Klageren har ikke mottatt noen undertegnet oppdragsavtale fra innklagede. I oppdragsavtalen kom det fram at saksbehandler 1 var ansvarlig megler for oppdraget. I oppdragsavtalen står det «Skifte av ansvarlig megler skal opplyses skriftlig til oppdragsgiveren». Klageren har aldri mottatt opplysninger om skifte av ansvarlig megler verken skriftlig eller muntlig.

Klageren hadde forventet at innklagede var i kontakt med kjøperen for å følge opp at pengene ble betalt til rett tid. Den 18. august 2009 hadde innklagede ingen oversikt over hvordan det lå an med overføringen av kjøpesummen. Det ble informert av innklagede at «kvittering på at kjøpesum er overført fra banken foreligger». Dette finner klageren underlig da det syv dager senere viste seg at salgssummen fortsatt ikke var overført. Innklagede har heller ikke vært i kontakt med kjøperen syvdager etter at pengene skulle ha vært overført for å høre hva som var årsaken. De har heller ikke informert klageren om at dette.

Klageren anfører at innklagede ikke har utført de tjenester klageren har blitt forespeilet og som man kan vente når man inngår kontrakt av oppdragsavtale. Innklagede har heller ikke overholdt sin forpliktelse om å skriftlig varsle om skifte av ansvarlig megler. Klageren har som følge av dette måttet bruke tid på oppgaver innklagede hadde tatt på seg å utføre.

Klageren ønsker at innklagedes provisjon blir redusert med kr 10 000.

Innklagede anfører:

Salgsoppdraget ble inngått den 12. juni 2009 med daværende fagansvarlig saksbehandler 1. Saksbehandler 1 avsluttet sitt arbeidsforhold hos innklagede 31. juli 2009. Saksbehandler 2 jobbet sammen med saksbehandler 1 på salgsoppdraget under hele prosessen.

Saksbehandler 1 foretok befaring av klagerens leilighet og oppdragsavtalen ble inngått med innklagede. På oppdragsskjemaet står saksbehandler 1 som ansvarlig megler og saksbehandler 2 som eiendomsrådgiver.

Innklagede antar at ønsket om å senke prisantydningen var en overveid beslutning, og anser ikke dette som unormalt.

Den 21. juni 2009 kunne ikke saksbehandler 1 stiller på visning, og saksbehandler 2 stilte opp i stedet. Saksbehandler 2 er også oppført på oppdragsskjema, så dette anses å være innenfor alle fullmakter som var gitt. Siden saksbehandler 2 er oppført på oppdragsskjema antas det at saksbehandler 1 ønsket bistand under gjennomføringen av oppdraget, og dette må da også være godtatt av klageren da han leste gjennom avtalen før signering. Det gikk ca en måned fra befaring til inngått oppdrag. Dette bør være nok tid til å lese gjennom avtalen.

Vedrørende krydderplanten kan innklagede ikke se dette på annen måte enn at saksbehandler 2 har vurdert planten forskjellig fra klageren.

Når det gjelder punktet om skomerker, vil innklagede tilføye at han alltid har fokus på at interessenter skal ta av seg skoene når de kommer på visning. Men det er ikke til å unngå at noen likevel går inn med sko, da fokus også kan være på andre interessenter. Innklagede selger bolig og klarer ikke stoppe absolutt alle med sko på bena.

Den 22. juni 2009 holdt saksbehandler 2 visning. Igjen vises til at saksbehandler 2 står oppført i avtalen og at dette sannsynligvis var beste løsning med tanke på salget av eiendommen.

Den 4. juli 2009 ventet klageren på flere par interessenter som beklageligvis ikke dukket opp som avtalt. Dette var bortkastet tid, men det er lite innklagede kan gjøre med dette i etterkant.

I perioden 22. juni til 4. juli holdt saksbehandler 2 fire separate visninger, da med interessenter som holdt avtalen om å møte opp.

Den 16. juli 2009 ble bud akseptert. Innklagede vil presisere at det å selge en leilighet etter første visningsrunde pluss noen privatvisninger er tilfredsstillende i seg selv. Mange selgere har behov for både tre og fire runder før de i det hele tatt får inn bud. Dette kan antyde at saksbehandlerens råd om å justere prisantydningen var en god beslutning og vitner om kjennskap til markedet.

Den 23. juli 2009 ble kontraktsmøtet gjennomført.

Den 12. august 2009 kom sikringsobligasjonen i retur fra Statens kartverk. Det at obligasjonen manglet vitner er noe som ikke skal skje, men det skjedde beklageligvis her. Oppgjørsavdelingen har helt rett i at de ikke kan utstede transporterklæring når sikring ikke er tinglyst, og hun fulgte kun rutinen i forhold til de krav det stilles til i deres forsikringsvilkår. Det er godt å se at saken rundt sikringsobligasjonen løste seg på en tilfredsstillende måte ved at banken overførte penger til kjøp av ny bolig uten sikringsobligasjon.

Den 14. august 2009 mottok klageren kjøpekontrakt for salget.

Den 18. august 2009 klokken 08.35 ringte klageren til innklagede. Dette er utenom normal åpningstid som er klokken 9 til 17. Innklagede svarte at han skulle ringe klageren tilbake når han hadde snakket med oppgjørsavdelingen for å høre om kjøpesummen nå sto på klientkonto. Etter kort tid ringte innklagede tilbake og ga beskjed om at pengene ikke sto på konto. Innklagede informerte også om at kjøperen hadde opplyst at pengene var overført. Videre ble det opplyst om at kontoen blir oppdatert i løpet av ettermiddagen og at fagansvarlig ville ringe tilbake da.

Klokken 14.30 snakket de sammen igjen. Fagansvarlig fortalte at pengene ikke sto på klientkonto. Banken hadde imidlertid fakset over en kvittering om at pengene var på vei. Fagansvarlig anbefalte at klageren ventet med overtagelsen til pengene var på plass.

Klageren «presset på» og spurte om kvittering fra banken ikke er tilstrekkelig for å gjennomføre overtagelsen. Fagansvarlig opplyste da at han selv ikke ville gjennomført en overtagelse på bakgrunn av kvittering. Klageren gjentok at han ønsket å få gjennomført overtagelsen så snart som mulig, og gjentok spørsmålet om overtagelse kan gjennomføres på bakgrunn av kvittering fra banken. Fagansvarlig svarte at det er mange selgere som gjennomfører overtagelse på bakgrunn av kvittering, kanskje så mange som 50% i de tilfeller der penger ikke står på klientkonto, selv om det i prinsippet er kjøper som har instruksjonsretten over pengene. Fagansvarlig sa at det er klageren som måtte ta denne avgjørelsen og det ville være hans egen risiko om han gjennomførte overtagelsen uten pengene ikke var godskrevet klientkonto. Klageren hadde hastverk med å gjennomføre overtagelsen, og besluttet å gjennomføre på bakgrunn av kvitteringen.

I perioden 18.-25. august 2009 var fagansvarlig i kontakt med kjøperen daglig, da det viste seg at kjøperen hadde overført for lite penger. Kroner 150.000 var utestående og disse måtte umiddelbart overføres til innklagedes klientkonto. Det viste seg at kjøperen var opptatt i jobbsammenheng, og hadde liten tilgang til nettbank. Det ville derfor ta noen dager ekstra utover det som er naturlig å forvente. Innklagede var gjentatte ganger i kontakt med kjøperens bank for å få pengene direkte overført, med dette trengte kjøperens tillatelse. Pengene ble etter hvert overført, og oppgjør ble foretatt 31. august 2009.

Dette er flere dager senere enn det som er normalt, men tatt i betraktning at overtagelsen ble gjennomført uten at kjøpesum var godskrevet klientkonto, samt at beløpet var så lite, så må dette tilskrives forhold utenfor innklagedes kontroll.

Vedrørende saksbehandler 1s fravær under salgsprosessen bemerkes at saksbehandler 1 også har sine private forpliktelser. Det kan ikke forventes at han er tilgjengelig 24 timer i døgnet. Saksbehandler 1 hadde som erfaren megler de beste intensjoner da han ønsker å drøye budrunden til forholdene lå til rette for det, slik at han kunne oppnå best mulig pris for leiligheten.

Vedrørende forsinket kontrakt bemerkes at klageren mottok kontrakt 22 dager etter signering, men fire dager før overtagelse. Innklagede ser ikke problemet så lenge klageren fikk kontrakt i god tid før overtagelsen.

Klageren har rett i at innklagede feilaktig opplyste om at sikringsobligasjonen ble sendt til Statens kartverk rett etter signering. Dette var en feil, ikke en løgn. Det viser seg at det drøyde noe før obligasjonen ble sendt, og det ble en ekstra runde grunnet manglende bevitning. Det er godt at det hele løste seg med velvilje fra selgers bank i forbindelse med overtagelse av ny bolig.

Denne avtalen er signert av både saksbehandler 1 og saksbehandler 2. Den er sendt til klageren, men kan sendes på nytt dersom denne fortsatt ikke er mottatt. Det ble ikke sendt brev om skifte av ansvarlig saksbehandler ettersom eiendomsrådgiver står oppført på oppdragsskjema og har bistått saksbehandler 1 under hele prosessen. Salget var gjennomført i god tid før saksbehandler 1 sluttet hos innklagede.

Det er kjøperens ansvar å tilse at pengene overføres til rett tid i henhold til kontrakten. Innklagede ringer aldri kjøpere før overtagelsen for å minne om innbetaling. Å forvente at innklagede har oversikt over penger på klientkonto før åpningstid er nok å forvente mye. Innklagede understreker at klageren ble rådet til ikke å gjennomføre overtagelsen fordi en kvittering ikke er det samme som at pengene står på konto. Det er klagerens ansvar at han likevel valgte å gjennomføre overtagelsen. Oppgjøret ble foretatt så snart pengene kom inn på klientkonto.

Innklagede vil redusere provisjonen med kroner 10 000. Dette er avvist da klageren ikke har lidd noe økonomisk tap ved denne handelen. De forholdene klageren beskriver kan i all hovedsak tilskrives høye forventninger til salgsoppdraget. Provisjonen var på kroner 29 000. Dette er i seg selv meget lavt. Klageren bør derfor se seg fornøyd med et godt salg med lave salgsomkostninger. Dette er noen forhold som kunne gått smidigere, men ingenting tilsier en reduksjon på kroner 10 000.

Innklagede forholder seg til oppdragsavtalen, som klageren på et hvert tidspunkt var fri til å trekke seg ut av. Klageren har valgt å bruke innklagede gjennom hele prosessen, og forlanger reduksjon i provisjonen etter at salg, overtagelse og oppgjør er gjennomført. At overtagelsen ble gjennomført uten at pengene var på klientkonto er utenfor hva innklagede har kontroll over. Innklagede kan ikke belastes for kjøpers forsinkelse. Innklagede vil heller ikke redusere provisjonen etter klagerens subjektive oppfattelse av tjenesten. Oppdragsavtalen sier klart hvilke utgifter klageren har hatt i forbindelse med salget og innklagede har forholdt seg til denne avtalen.

Vedrørende kjøp av ny bolig, så er dette forhold som innklagede ikke kan lastes for. Når klageren ba om transporterklæring dagen før overtagelse, så var klageren og banken hans meget sent ute med å innhente transporterklæringen de trengte fra innklagedes oppgjørsavdeling. Dette er et meget viktig dokument banken trenger for å kunne overføre penger til hans nye bolig, og dette burde banken etterspurt i god tid, og ikke én dag før overtagelsen av ny bolig.

Innklagede fastholder sitt avslag på klagerens krav om redusert provisjon.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes utførelse av salgsoppdrag. Klageren krever nedsettelse av innklagedes honorar med kr 10 000.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Utgangspunktet er at en oppdragsgiver kan kreve vederlaget nedsatt dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstagers side, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er ikke et krav om økonomisk tap. I forarbeidene til bestemmelsen (NOU 2006:1 s. 110) står det blant annet:

«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.

Foreligger grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag, skal nedsettelsen være skjønnsmessig i forhold til pliktbruddet. Det er ikke nødvendig for oppdragsgiveren å dokumentere et økonomisk tap.»

I oppdragsavtalen er det avtalt timebetaling, dog med minsteprovisjon med kr 29000. Sekretariatet har fremskaffet kopi av oppgjørsoppstillingen fra innklagede. Som samlet vederlag inkludert visninger og udokumenterte utlegg som tilretteleggingsgebyr og internettpakke, er det fakturert totalt kr 41740.

På oppdragsskjemaet står saksbehandler 1 oppført som ansvarlig megler, mens saksbehandler 2 står oppført som eiendomsfullmektig/saksbehandler. Eiendomsmeglingsloven § 6-2 om at ethvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler, stenger ikke for at en annen eiendomsmeglingsfullmektig kan utføre oppdraget under tilsyn av den ansvarlige megleren, jf § 6-2 tredje ledd. At Saksbehandler 2 i stor grad utførte oppdraget, betyr ikke at saksbehandler 1 ikke er ansvarlig for oppdraget.

Når det gjelder den muntlige avtalen mellom innklagedes saksbehandler 1 og klageren, har saksbehandler 1 bekreftet at han lovet at så langt det lar så gjøre ville stå på visningene selv. Videre bekreftet han at han lovet at det ikke ble brukt visningsassistenter, men påpekte at saksbehandler 2 er fast ansatt megler hos innklagede, og at han overtok saken da saksbehandler 1 sluttet i foretaket.

Reklamasjonsnemnda finner at innklagedes saksbehandler 1 burde gjort klageren oppmerksom på at han skulle i bryllup da den første visningen skulle skje. Da kunne klageren selv avgjøre om han ønsket en annen visningsdato eller benytte den andre saksbehandleren. Saksbehandler 1 har som nevnt muntlig sagt at han personlig vil stå for visningene så langt det lot seg gjøre. Da burde han gjøre det han kunne for å legge til rette for at han kunne delta på visningene. Dette har han gitt klageren en forventning om.

Saksbehandler 1 kunne derimot ikke hjelpe for sykdom hos innklagede og har ikke opptrådt kritikkverdig ved å la saksbehandler 2 utføre deler av oppdraget.

Det er uenighet hvorvidt klageren har mottatt en underskrevet oppdragsavtale. Dette er ikke dokumentert, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til denne delen av klagen. Hvorvidt krydderplanten så ut som et «takras» og burde vært fjernet, og uenighet om innklagedes oppfølging av skoforbud kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til ettersom dette heller ikke er dokumentert.

At interessenter ikke møter opp på avtalt visning kan ikke innklagede bebreides for.

Klageren har anført at innklagede har vært vanskelig å få tak i og fraværende flere døgn midt i salgsprosessen. Til dette har den innklagede sagt at innklagedes saksbehandler også har private forpliktelser, og hadde de beste intensjoner da han ønsket å drøye budrunden til forholdene lå til rette for det. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å legge budrunde til et tidspunkt hvor innklaget kunne være til full rådighet. Innklagede plikter å legge opp til en forsvarlig budrunde.

Det er etter Reklamasjonsnemndas mening klart kritikkverdig å ikke fylle ut sikringsobligasjonen korrekt. Dette førte til at sikringsobligasjonen ble tinglyst for sent, og kunne hatt store konsekvenser for klageren dersom han ikke klarte å forhandle frem en løsning med sin bank. Derimot finner ikke Reklamasjonsnemnda det kritikkverdig at oppgjørsavdelingen nektet å signere transporterklæringen før slik tinglyst sikringsobligasjon forelå.

Klageren mottok den signerte kjøpskontrakten etter 22 dager. Dette var 4 dager før overtakelsen. Reklamasjonsnemnda kan ikke se denne feilen har hatt noen praktisk eller økonomisk betydning for klageren.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til hvilket råd innklagede har gitt når det gjelder overtakelse. Dette er ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda har under behandlingen bedt om dokumentasjon for opplysningene om overførselen fra kjøperens bank. Av denne fremgår at kr 1 225 000 ble overført innklagedes konto 17. august 2009. Ifølge kjøpekontrakten skulle kr 1 372 500 + omkostninger innbetales før overtakelse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må eiendomsmeglerenss fraråding i en slik situasjon også gi uttrykkelig uttrykk for at grunnen til frarådingen ligger i at beløpet ikke er kreditert meglers klientkonto og at heller ikke den resterende delen av kjøpesummen er overført.

Reklamasjonsnemnda finner det dokumentert at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved ikke å utfylle sikringspantet korrekt, ikke gi fullstendig begrunnelse for frarådningen om overtakelsen og ved å gi klageren en forventning om at saksbehandler 1 personlig skulle holde visningene. Dette var et viktig punkt for klageren da han valgte innklagede som oppdragstager.

For øvrig er oppdraget ikke kritikkverdig utført.

Feilene som Reklamasjonsnemnda har konstatert, er etter Reklamasjonsnemndas mening en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren har derfor krav på å få vederlaget nedsatt.

Klageren har krevd at honoraret settes ned med kr 10 000.

I vurderingen av hvor mye vederlaget bør settes ned, legger Reklamasjonsnemnda særlig vekt på at å glemme å signere en sikringsobligasjon er en grov feil som ikke bør forekomme. Dette kunne hatt store konsekvenser for klageren. Reklamasjonsnemnda mener at vederlaget etter en skjønnsmessig vurdering bør settes ned med 10000 kroner.

Konklusjon:

På bakgrunn av de feilene som er begått, bør innklagedes vederlag reduseres med kr 10000.