RFE-2025-240

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:     
Eiendomsmegler Norge AS avd. Bergen Sentrum

Saken gjelder:          
Prosjektert bolig. Villedende markedsføring. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. februar 2025 kjøpte klagerne en prosjektert selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var 9 590 000 kroner. Forut for kjøpet avholdt klagerne et fysisk møte med megleren for å avklare flere spørsmål. Blant disse var hvorvidt et illustrasjonsbilde i salgsannonsen viste den faktiske utsikten, samt om utsikten var gjengitt fra stående eller sittende høyde. Klagerne hevder at megleren bekreftet at det var den faktiske utsikten som var avbildet, samt at bildet var tatt fra sittende høyde. To måneder senere, under en befaring, oppdaget klagerne at utsikten var vesentlig dårligere enn forespeilet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin markedsføring av boligen, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning i størrelsesorden 50 000 til 200 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
I forkant av kjøpet avholdt klagerne 26. februar 2025 et møte med megleren for å avklare flere spørsmål knyttet til leiligheten. I Finn-annonsen var boligen markedsført med et utsiktsbilde og følgende bildetekst: «Utsikt fra balkong leilighet [leilighetsnummer] – Illustrasjon- avvik vil forekomme». Bygget var på dette tidspunktet reist, og klagerne oppfattet derfor at bildet var tatt fra leiligheten, men at det var redigert for å vise en mer tiltalende terrasse. De ønsket dermed en bekreftelse på hvorvidt bildet gjenga den faktiske utsikten, samt om det var tatt fra stående eller sittende høyde. Megleren bekreftet at bildet viste den faktiske utsikten fra sittende høyde, og at det var tatt med GoPro kamera fra leiligheten. Senere samme dag fikk klagerne tilslaget på 9 590 000 kroner.

Den 5. april 2025 uttrykte klagerne i en e-post til meglerforetaket at de var usikre på om det var gitt villedende informasjon om utsikten. De etterspurte derfor en skriftlig bekreftelse fra selgeren om at utsikten i Finn-annonsen var korrekt. Meglerforetaket svarte da at bildet ikke var tatt fra leiligheten, og opplyste at illustrasjonen var utarbeidet før bygget ble oppført, følgelig basert på kvotehøyder. Det ble også vist til at ingen muntlige utsagn under møtet 26. februar var bindende, kun det skriftlige.

Fire dager senere bekreftet megleren på nytt at han hadde opplyst at bildet var tatt fra sittende høyde, og klagerne ble tilbudt befaring i leiligheten for å se på utsikten. Det vises til meglerens e-post av 9. april 2025.

Befaring ble gjennomført 25. april 2025. Utsikten viste seg da å være vesentlig dårligere enn det klagerne hadde blitt forespeilet. Dette skyldtes at nabobygget skjermet for store deler av utsikten mot innsjøen, både fra sittende og stående høyde. Det viste seg også at bildet i Finn-annonsen var tatt fra feil vinkel i forhold til terrassen.

Da klagerne fremsatte klage overfor meglerforetaket, ble de henvist til selgeren som korrekt motpart. Selgeren avviste imidlertid ansvar med henvisning til at bildene i prospektet og Finn-annonsen var illustrative. Avvik kunne således forekomme. Meglerforetaket kunne ikke bistå klagerne videre, og ble anbefalt å engasjere advokat dersom de ønsket å forfølge kravet.

Når bildet i Finn-annonsen ikke stemmer med den faktiske utsikten, er markedsføringen villedende. Sjøutsikten var hovedgrunnen til at klagerne kjøpte leiligheten. Klagerne har forståelse for at mindre avvik kan forekomme, men kan ikke godta at illustrasjonsbildet viser en utsikt som umulig kan sees fra terrassen. Vinkelen tilsier dessuten at bildet er tatt fra hus 1, og ikke hus 2, som er der klagerne har kjøpt leilighet. Uavhengig av om man står eller sitter vil det ikke være mulig å se så mye av innsjøen som det illustrasjonen gir uttrykk for.

Klagerne var kjent med utbyggerens rett til å foreta endringer i prosjektet. Da klagerne etter oppfordring fra megleren besøkte byggeplassen i februar 2025, var imidlertid alle tre byggene reist og ett av dem var nærmest ferdig. Klagerne tenkte derfor at utsikten fra terrassen ikke var noe utbyggeren lenger kunne endre på.

Det stemmer ikke at klagernes bilder og illustrasjonen viser den samme utsikten, slik meglerforetaket hevder. Bildene kan naturligvis ikke fullt ut sammenlignes da klagernes og selgerens bilder henholdsvis er tatt på terrassen og før byggestart. Stillaset er ikke i veien for å vurdere utsikten mot innsjøen. Selv om forskjellen mellom stående og sittende høyde på klagernes bilder ikke er veldig stor, foreligger det uansett et vesentlig avvik fra illustrasjonen.

Som kjøpere er klagerne avhengig av kunne stole på opplysninger som gis muntlig under et salgsmøte. Det inngår i god meglerskikk å sørge for at informasjonen som formidles faktisk stemmer. I stedet for å videreformidle sin tolkning om at illustrasjonen viste utsikten fra sittende høyde, burde megleren ha undersøkt hvilken utsikt leiligheten faktisk hadde. Megleren har dermed opptrådt uaktsomt.

Meglerforetaket tilbakeviser at sjøutsikten var avgjørende for klagernes kjøpsbeslutning. Det bemerkes i den forbindelse at det pr. 8. oktober 2025 fremdeles var tre usolgte leiligheter i prosjektet, hvorav to av disse var lokalisert i etasjene under klagerne. Leilighetene er av tilsvarende lik størrelse og utforming, men er annonsert til en lavere pris. Når disse to av totalt 35 enheter i prosjektet ikke blir solgt, underbygger det viktigheten av utsikten.

Meglerforetaket bør også være kjent med at det innenfor klagernes prisklasse fantes flere andre nybygg i samme område med bedre eller tilnærmet lik beliggenhet. Klagerne var blant annet på visning i to andre prosjekter, herunder en toppleilighet. Klagerne likte derimot ikke utsikten, og gikk derfor ikke videre med denne.

Det stemmer at meglerforetaket har presisert at klagerne som kjøpere kan ha rettmessige krav mot både selgeren og meglerforetaket. Det ble derimot ikke opplyst at det først måtte fremsettes krav overfor selgeren, med påfølgende avslag, før saken kunne tas videre mot meglerforetaket.

Når det gjelder erstatningskravet, har klagerne forsøkt å innhente en verdivurdering fra et annet meglerforetaket for å anslå verditapet. Det var derimot ingen som ønsket å påta seg oppdraget, da det var vanskelig å stå i en slik sak mot et annet meglerforetak. Dette kan klagerne ikke lastes for. De fikk likevel bekreftet at utsikt generelt både er av betydning for prisfastsettelsen og kjøpernes betalingsvillighet. Verdireduksjonen for klagernes leilighet ble angitt å ligge et sted mellom 50 000 og 200 000 kroner. Klagerne er ikke fagpersoner innen eiendomsmegling, og har derfor ikke klart å fastsette et konkret beløp utover dette. Det kreves derfor erstatning i denne størrelsesorden.

Innklagede har i korte trekk anført:
I en salgsprosess har både megleren og selgeren en opplysningsplikt overfor kjøperen. Megleren har imidlertid ikke kontraktsrettslig ansvar overfor selgeren. Meglerens ansvar følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 og det ulovfestede profesjonsansvaret. Megleren plikter å opptre i samsvar med god meglerskikk og utvise nødvendig aktsomhet.

Dersom megleren har opptrådt uaktsomt kan meglerforetaket bli erstatningsansvarlig. Det må i så fall foreligge et dokumentert økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med forsømmelsen.

Når det gjelder bildene klagerne har fremlagt, må det vurderes om disse er egnet til å fastslå et eventuelt avvik. Bildene er tatt lenger ute på terrassen, og således nærmere gjerdet og nabobygget enn illustrasjonsbildet. Det er i tillegg et stillas som hindrer utsikt.

Det er klart at bildet i salgsannonsen, i likhet med klagernes bilder, viser utsikt mot omkringliggende områder, bygninger og innsjø på en sammenfallende måte. Forskjellen i utsikt fra stående og sittende høyde er marginal. Det samme gjelder avviket mellom illustrasjonsbildet og klagernes bilder.

Det fremgår av salgsoppgaven under avsnitt «[v]iktig informasjon» at illustrasjonene kun er ment å gi et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og ikke kan anses som endelig leveranse. Videre fremgår følgende under avsnitt «[s]ærlige forhold»:

Utbygger forbeholder seg retten til å foreta endringer i prosjektet som ikke vesentlig forringer prosjektets kvalitet eller standard herunder arkitektoniske endringer, materialvalg, leverandører og/eller i konstruksjoner og/eller tomtetilpasning uten forhåndsvarsel. Eventuelle endringer skal ikke redusere byggets tilsiktede kvalitet. Slike endringer er ikke å anse som mangler ved ytelsen.

Denne typen illustrasjoner utarbeides av utbyggeren og dennes underleverandører. Megleren plikter ikke å kontrollere disse, med mindre det foreligger særskilte grunner for det. Illustrasjonen ble laget på bakgrunn av bilder tatt av leverandøren før bygget ble oppført, og oversendt megleren til bruk ved annonsering av leiligheten. Megleren forholdt seg til illustrasjonen og hadde ingen grunn til å betvile dens riktighet.

Når megleren formidlet at illustrasjonen viste utsikten fra sittende høyde, var dette hans egen tolkning av bildet. Det er beklagelig om dette skapte uriktige forventninger hos klagerne, men det er likevel ikke tilstrekkelig til å fastslå uaktsomhet. Vurderingen av meglerens opptreden må begrenses til denne opplysningen, ettersom øvrige avvik naturlig faller inn under selgerens ansvar.

Illustrasjonen i salgsannonsen viser kun en beskjeden del av innsjøen på betydelig avstand. Leiligheten ligger ikke i fremste rekke, og det fremgår tydelig at bygget foran vil påvirke utsikten. Dette var klagerne innforstått med. Klagerne hadde selv tilgang til illustrasjonen, samt forutsetninger for å vurdere om utsikten ble vist fra stående eller sittende høyde. Høydeforskjellen utgjør normalt 40 centimeter, og det er lite sannsynlig at dette alene har avgjørende betydning for boligens markedsverdi. Den sentrale beliggenheten opp mot servicetilbud og kommunikasjon, samt kvaliteter og planløsning veier langt tyngre enn en marginal sjøutsikt slik den var illustrert. Klagerne kan derfor ikke høres med at sjøutsikten var avgjørende for deres kjøpsbeslutning

Det stemmer ikke at meglerforetaket skal ha uttalt at det muntlige ikke kan tas til følge. Det ble kun presisert at dette forutsetter enten enighet, eller at det på annen måte er dokumentert hva som er tilsiktet eller opplyst. I fravær av annet er det salgsmaterialet og øvrig kjøpsdokumentasjon som må legges til grunn.

Det har for øvrig blitt presisert overfor klagerne at de både kan fremme krav mot meglerforetaket og selgeren.

Klagerne har verken fremsatt et konkret krav eller et dokumentert økonomisk tap. Det er kun vist til utenforstående vurderinger med ukjent kunnskap til objektet.

Meglerforetaket har nedlagt følgende påstand:

Erstatningskravet fører ikke frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk ved markedsføring av prosjektert selveierleilighet, herunder bruk av illustrasjonsbilde av utsikt, samt påståtte muntlige opplysninger gitt i forkant av kjøpet. Videre er det spørsmål om det foreligger grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har i vurderingen av hvorvidt megler har handlet i strid med god meglerskikk, delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, bemerker at bildet i salgsannonsen var tydelig merket som illustrasjon, og at det både i annonsen og salgsoppgaven fremgikk at avvik kunne forekomme. Slike forbehold er vanlige ved prosjektsalg, og kjøpere må i utgangspunktet være forberedt på at faktisk utsikt kan avvike fra illustrasjoner utarbeidet før byggestart. Nemnda viser til tidligere praksis, blant annet RFE-2023-227 og RFE-2021-209, hvor klager knyttet til avvik mellom illustrert og faktisk utsikt i prosjektsalg ikke har ført frem. Nemnda har i disse sakene lagt til grunn at illustrasjoner ikke kan anses som garantier for faktisk utsikt, og at det i mangel av dokumentasjon må tas utgangspunkt i det skriftlige salgsmaterialet. Når det gjelder de påståtte muntlige opplysningene om at illustrasjonen viste utsikten fra sittende høyde, bemerker flertallet at e-posten fra megler 9. april 2025 kan forstås på ulike måter, og en alternativ tolkning er at megler ga uttrykk overfor klagerne om at han kun gjenga selgers opplysninger. Noe mer forpliktende eller presist utsagn fra meglers side er det, slik flertallet ser det, ut fra bevisbildet vanskelig å legge til grunn. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven.

Slike uttalelser kan imidlertid lett skape forventninger hos kjøper som ikke er tilstrekkelig forankret i prosjektgrunnlaget, og megler burde ha utvist større varsomhet ved uttalelser om illustrasjonens samsvar med faktisk utsikt. Dette er likevel ikke tilstrekkelig til å konstatere brudd på god meglerskikk, slik flertallet ser det. For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det i tillegg foreligge et dokumentert økonomisk tap. Klagerne har ikke fremlagt dokumentasjon som sannsynliggjør et konkret verditap.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, mener megler har brutt god meglerskikk, og viser til e-postkorrespondansen mellom klager og utførende megler i etterkant av budaksept. Klager spurte her om megler kan bekrefte det som megler skal ha sagt muntlig vedrørende at aktuelle illustrasjon viste den faktiske utsikten fra balkongen i sittende eller stående stilling. Dette ble bekreftet av megler med følgende formulering:

«Vedrørende utsikten, så er det riktig at jeg har sagt at bildet er tatt i sittende stilling ut ifra informasjon jeg har fått når denne ble laget.»

Mindretallet mener meglerens svar sannsynliggjør at klagerne før bud ble gitt en berettiget forventning om at illustrasjonen var et reelt bilde tatt fra leiligheten, slik at utsikten var representativ for boligen. Dette er imidlertid i strid med det tydelige forbeholdet til selger i teksten tilhørende illustrasjonen, der det fremkommer at «Avvik vil forekomme». Det er videre på det rene at meglers uttalelser er feilaktige, da illustrasjonen er konstruert før leiligheten er oppført. Dette bekreftes i innklagedes tilsvar. Illustrasjonen er derfor ikke et bilde som er tatt fra boligens balkong, og kan dermed heller ikke gi en korrekt angivelse av leilighetens faktiske utsikt.

Spørsmålet er videre om megler kan klandres for å gi klagerne inntrykk av at illustrasjonen var et reelt bilde av boligens faktiske utsikt. Innklagede har i tilsvaret oppgitt at megleres informasjon om utsikten var «meglers tolkning av illustrasjonen.»

Slik saken er opplyst, forstår mindretallet det derfor slik at megler har foretatt en egen tolkning av salgsmaterialet, i strid med et tydelig skriftlig forbehold fra selger, og fremstilt det som om tolkningen bygger på informasjon megler skal ha fått fra selger, når dette ikke var tilfellet. Dette er klanderverdig og i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og er ansvarsbetingende. Dette vil medføre erstatningsansvar så fremt det har oppstått et økonomisk tap og det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Det er i lys av klagers siste kommentarer i saken uklart for mindretallet om klager har bedt nemnda til stilling til erstatningskravet. Mindretallet bemerker at saken uansett ikke er tilstrekkelig opplyst til å ta stilling til om det foreligger et økonomisk tap. Det vises i denne forbindelse til at det blant annet ikke er lagt frem verdivurderinger eller foreligger andre holdepunkter for et verdiavvik, samt at utsiktsbildene ikke samsvarer med illustrasjonen når det gjelder posisjon og utsnitt.

I tråd med flertallets syn på saken fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.