RFE-2025-242

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:       
DNB Eiendom AS avd. Sarpsborg

Saken gjelder:   
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. september 2024 kjøpte klagerne en fritidsbolig gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen hadde en prisantydning på 3 000 000 kroner, og klagerne kjøpte den for 2 400 000 kroner. Salgsoppgaven inneholdt motstridende opplysninger når det gjaldt tomteareal. Av salgsoppgaveteksten fremgikk det at eiendommen hadde et tomteareal på 1883,8 kvadratmeter, mens det i den vedlagte tilstandsrapporten var oppgitt til 1210,1 kvadratmeter. I etterkant av kjøpet oppdaget klagerne at tomtearealet var tilsvarende det som var opplyst i tilstandsrapporten. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved ikke å gjøre nærmere undersøkelser rundt eiendommens tomtestørrelse, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet det økonomiske tapet de mener å være påført som følge av arealavviket, på 994 206 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
I etterkant av kjøpet oppdaget klagerne at det i salgsoppgaveteksten fremgikk at tomtearealet var 1883,8 kvadratmeter, mens det i den vedlagte tilstandsrapporten var oppgitt å være 1210,1 kvadratmeter. Salgsoppgaven inneholdt motstridende opplysninger, som representerte et avvik på 673,7 kvadratmeter.

Etter nærmere undersøkelse viste det seg at tomtearealet faktisk var 1210,1 kvadratmeter, i tråd med opplysningen i tilstandsrapporten. Megleren har villedet klagerne ved å gi feil opplysning om tomteareal i salgsoppgaven. Klagerne trodde at de kjøpte en fritidsbolig med en tomt på 1883,8 kvadratmeter, noe som viser seg ikke å stemme. Meglerforetaket har i ettertid bekreftet at dette er en feil fra deres side, men i stedet for å betale erstatning til klagerne, har det forsøkt å legge ansvaret over på selgerne og deres boligselgerforsikringsselskap.

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Som følge av arealavviket har klagerne blitt påført et tap på 994 206 kroner, som de krever erstattet fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klagernes erstatningskrav knytter seg til opplysningene om tomteareal. I salgsdokumentene ble det oppgitt både korrekt og feil areal. Det korrekte arealet fremgikk av tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven under avsnittet «[b]efarings- og eiendomsopplysninger», mens feil areal fremgikk av selve salgsoppgaven under «Nøkkelinformasjon» og «Tomtestørrelse».

I budskjemaet bekreftet klagerne å ha lest opplysninger og salgsvilkår som fremgikk av salgsoppgaven. Videre bekreftet også klagerne ved signering av kjøpekontrakten at de var blir forelagt kopi av salgsoppgaven med tilhørende vedlegg, jf. punkt 13. Klagerne må dermed ha vært klar over at det var ulike arealangivelser ved kjøpet, og har derfor ikke lidt noe økonomisk tap, jf. eksempelvis RFE-2021-126.

For øvrig har klagerne fått det arealet som de kunne se på visning. Den faktiske situasjonen samsvarer med det som er synlig på visning. Dette tilsier at klagerne har fått en tomt som er i tråd med det avtalte, noe som forsterkes av at det var gitt korrekte opplysninger om areal i tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven. I alle tilfeller må tomten sies å være i tråd med det klagerne kunne forvente ved handelen.

I den grad feil angivelse av tomteareal i deler av salgsdokumentene mot formodning skulle ses som en medvirkende skadeårsak, var den uansett ikke så vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte erstatningsansvar til den, jf. Rt-2001-337 og RFE-2024-083. Det vises blant annet til at klagerne fikk tydelig og korrekt opplysning om tomtearealet i tilstandsrapporten. At klagerne ikke har satt seg tilstrekkelig inn i salgsmateriellet og den faktiske situasjonen på visning er etter omstendighetene deres egen risiko, jf. RFE-2024-083. I denne sammenheng vises det også til tidligere redegjørelse knyttet til budskjemaet og punkt 13 i kjøpekontrakten.

Subsidiært var adferden til megleren uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet.

Videre er det heller ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påstått kritikkverdige adferden. Skulle det foreligge et økonomisk tap, er dette uansett svært begrenset og langt lavere enn det beløpet klagerne krever. Kravet er blant annet ikke basert på hvordan tomteverdien kan beregnes i denne saken. Tomteverdien settes i all hovedsak ut fra det megleren ser på befaring, og det må gjøres en helhetsvurdering – det skal ikke gjøres en ren matematisk vurdering slik klager legger opp til.

I den grad antall kvadratmeter på papiret har vært en del av helhetsvurderingen, har megler uansett basert dette på korrekt areal fra taksten og sin befaring. Feil angivelse av areal i deler av salgsmateriellet dreide seg om en tastefeil, som ikke har påvirket verdien eller de vurderinger som ble gjort av megler og takstmann. Meglerforetaket kan heller ikke se at det har påvirket kjøpesummen, da tomten er i samsvar med det både klager, interessenter og megler kunne se på visning. Dette forsterkes også av at det fremgikk korrekte opplysninger i tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om innklagede meglerforetak har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi motstridende opplysninger om tomteareal i salgsdokumentasjonen, samt om dette gir grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er ubestridt at salgsoppgaven inneholdt ulike opplysninger om tomtearealet. I selve salgsoppgaveteksten og under nøkkelinformasjon fremgikk det at tomten var på 1883,8 kvm, mens det i den vedlagte tilstandsrapporten var oppgitt et tomteareal på 1210,1 kvm. Det er videre på det rene at det sistnevnte arealet var korrekt. Nemnda legger til grunn at den uriktige arealopplysningen i salgsoppgaven skyldtes en tastefeil fra meglers side.

Nemnda bemerker at megleren har ansvar for at opplysningene i salgsoppgaven er korrekte, konsistente og ikke egnet til å villede kjøperne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Når det gjelder et så sentralt forhold som tomteareal, må megleren sørge for at riktige opplysninger formidles på en klar og entydig måte.

Nemnda finner det klart at megleren her har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om areal i salgsoppgaven. Det foreligger dermed brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og ansvarsgrunnlag for erstatning. Nemnda tilføyer at når det er tale om en så sentral opplysning som tomteareal, og avviket er meget betydelig, er forsømmelsen utenfor det slingringsmonn for uheldig adferd som megler må innrømmes, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.

Spørsmålet er deretter om dette gir grunnlag for erstatning. For at erstatning skal kunne tilkjennes, må det foreligge et økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med meglerens forsømmelse.

Nemnda legger i denne vurderingen vekt på at korrekt tomteareal fremgikk av tilstandsrapporten, som var vedlagt salgsoppgaven. Klagerne har ved budgivning og kontraktsinngåelse bekreftet å ha mottatt og gjort seg kjent med salgsoppgaven med vedlegg.

Nemnda viser i denne sammenheng til tidligere praksis, blant annet RFE-2021-126, hvor det er lagt til grunn at kjøper som hovedregel må anses kjent med opplysninger som klart fremgår av vedleggene til salgsoppgaven. Videre bemerker nemnda at den faktiske tomten var fullt synlig på visning, og at klagerne har fått den tomten de kunne besiktige. Nemnda kan på denne bakgrunn ikke se at klagerne har sannsynliggjort at de la avgjørende vekt på den feilaktige arealangivelsen i salgsoppgaveteksten, eller at denne hadde betydning for kjøpesummen.

Det fremsatte erstatningskravet fremstår i stor grad basert på en teoretisk, matematisk beregning av arealavvik, uten at det er dokumentert hvordan dette konkret har påvirket klagernes budvilje.

Nemnda finner etter dette at det ikke er sannsynliggjort et økonomisk tap som står i tilstrekkelig årsakssammenheng med meglerens forsømmelse. Vilkårene for erstatning er dermed ikke oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved DNB Eiendom AS avd. Sarpsborg har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved å gi motstridende opplysninger om tomteareal. For øvrig fører ikke klagen frem.