RFE-2025-245

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:       
v/advokat Elling André Lillefuhr
Legalconsult Advokat AS

Innklaget:  
DNB Eiendom AS avd. Tromsø

Saken gjelder:  
Budgivning. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 1. juli 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. Boligen ble annonsert med en prisantydning på 3 950 000 kroner, og solgt for 4 300 000 kroner. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag faller bort i sin helhet. Videre krever klageren erstatning begrenset oppad til 500 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Prisantydning
I forbindelse med oppdragsinngåelse utarbeidet megleren en verdivurdering av klagerens bolig. Eiendommen ble da verdsatt til 4 000 000 kroner. Forut for annonsering var klageren tydelig på at han ønsket en prisantydning på minimum 4 500 000 kroner. Megleren nektet derimot å sette en annen pris enn den som fulgte av verdivurderingen og senere takstrapporten. Dette til tross for at klageren hadde gjennomført omfattende rehabiliterings- og oppryddingsarbeider. Eiendommen ble således annonsert med en prisantydning som var noe lavere enn det klageren var villig til å akseptere.

Dette er i strid med meglerforetakets interne retningslinjer, som tilsier at prisantydningen ikke skal settes lavere enn det selger er villig til å akseptere. Dersom megleren ikke delte klagerens syn på markedsverdi, burde ikke megleren ha påtatt seg oppdraget.

Bestilling av verditakst
Ved bestilling av tilstandsrapporten forespurte megleren også verditakst, uten at klageren hadde samtykket eller blitt informert om dette. Verditaksten ble videre benyttet til å presse klageren til å akseptere en lav prisantydning. Det bemerkes at takstmannen trolig så hen til meglerens verdivurdering ved fastsettelsen av verditaksten.

Gjennomføring av budrunden
Den 27. august 2025 ble det avholdt budrunde hvor flere budgivere deltok. Etter at budrunden hadde pågått en stund, ble det inngitt bud på 4 250 000 kroner med akseptfrist kl. 13:16. Budet ble derimot ikke videreformidlet til klageren eller øvrige interessenter, ettersom megleren hadde tekniske problemer. Da feilen var rettet opp, hadde budet løpt ut på tid og det kunne derfor ikke formidles. Megleren presiserte likevel at budene nå var såpass over prisantydning, at han måtte akseptere et av dem.

Klageren ble deretter oppringt av budgiveren som hadde inngitt det aktuelle budet, ettersom han var usikker på om klageren hadde mottatt budet. Da budrunden opplevdes som såpass uklar, valgte han i stedet å inngi det samme budet direkte til klageren med akseptfrist kl. 14:30. Ifølge budgiveren ble megleren orientert om dette. Som følge av tidligere personlige forhold, ble klageren satt ut av den direkte kontakten, noe som gjorde det vanskelig for ham å ivareta sine interesser senere i budrunden.

Ved mottak av et nytt åpent bud på 4 300 000 kroner forsøkte klageren å forholde seg passiv for at akseptfristen skulle løpe ut. Megleren var imidlertid såpass pågående, at han til slutt aksepterte budet for at hun skulle gi seg. Det var altså megleren som fremprovoserte aksepten. Budgiveren som fikk tilslaget, virker å ha vært informert om det tidligere inngitte budet på 4 250 000 kroner, ettersom han bød over dette.

Det skyldtes ikke en inkurie at budet på 4 250 000 kroner ikke ble formidlet, slik meglerforetaket hevder. Den aktuelle budgiveren ble heller ikke orientert om de tre etterfølgende budene inngitt mellom kl. 13:20 og 13:32, noe som utgjør en grov feil. Det var først kl. 13:54 at budgiveren ble bedt om å legge inn et nytt bud, og selv om budgiveren da hadde vært i kontakt med megleren pr. telefon, ble han ikke varslet om budet på 4 300 000 kroner, som ble mottatt ett minutt senere. Han ble kun informert om det avsluttende budet med akseptfrist kl. 14:40. Det vises til e-postkorrespondanse med budgiveren av 14. og 17. oktober 2025, hvor det fremgår at budgiveren ble svært skeptisk til meglerens håndtering av budrunden. Da megleren ikke videreformidlet budet hans til øvrige budgivere, deltok han ikke videre i budrunden. Dersom budrunden hadde vært gjennomført på korrekt måte, hadde han vært villig til å by opp mot 4 500 000 kroner.

Når megleren opplevde tekniske problemer med budsystemet, burde hun orientert alle om dette, og stanset budrunden til dette var i orden. Det bemerkes at to av budgiverne også har klaget på meglerens håndtering av budrunden til meglerforetaket. Dette skyldes at megleren ødela flyten i budrunden og skapte usikkerhet rundt prosessen. Også kjøperne oppfattet dette som useriøst.

Akseptfristens lengde
Kjøperne innga totalt seks bud, hvorav det første ble inngitt kl. 12:27 med akseptfrist på 33 minutter. De to påfølgende budene ble inngitt kl. 12:52 og 13:10 med en frist på henholdsvis 13 og 20 minutter. Før det siste budet løp ut på tid, la kjøperne kl. 13:20 inn et nytt bud med akseptfrist på 25 minutter. Dette budet var da 100 000 kroner høyere enn det forrige, slik at kjøperne bød over seg selv uten at klageren hadde tatt stilling til budet. Dette fremstår svært mistenkelig.

Megleren har ikke overholdt anbefalte retningslinjer ved budgivning, som var vedlagt salgsoppgaven. Det fremgår her at:

[B]udgivere ikke [bør] sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

Kontroll av finansiering
Megleren kontrollerte ikke kjøpernes finansiering før budaksept, og klageren ble ikke orientert om dette. Dette er i strid med meglerforetakets interne retningslinjer. Det var først på overtakelsesdagen at klageren fikk vite at kjøperne ikke hadde finansieringen i orden. Kjøpesummen ble innbetalt i to omganger, henholdsvis tre og syv dager etter avtalt overtakelse.

Overtakelse
Da kjøpesummen ikke ble innbetalt til overtakelsen 6. oktober 2025, varslet klageren om heving og tilleggsfrist etter avhendingslova § 5-3. Megleren nektet å formidle dette til kjøperne, og ba i stedet klageren om å roe seg. Ifølge oppdragsavtalen hadde klageren rett til å heve som følge av forsinket innbetaling. Ettersom kjøperne ikke ble gitt noen tilleggsfrist, ble klageren fratatt sin hevingsmulighet. Megleren sørget heller ikke for å inndrive forsinkelsesrenter som følge av at kjøpesummen ble innbetalt for sent.

Krav om erstatning
Som følge av meglerens mangelfulle håndtering ble boligen solgt vesentlig under markedsverdi. Det vises til verditaksten av 17. oktober 2025, hvor boligens verdi ble anslått til kr 4 800 000 kroner. Det foreligger påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme opptreden og klagerens økonomiske tap.

Påstand
På vegne av klageren fremsettes følgende påstand:

Dnb Eiendom AS betaler [klageren] erstatning etter RFE’s skjønn, begrenset oppad til kr. 500 000,- og med tillegg av forsinkelsesrenter fra 2.10.25
Dnb Eiendom AS vederlag på kr. 125 500,- tilbakebetales med tillegg av forsinkelsesrenter fra 23.10.25
Dnb Eiendom AS skal uansett tilbakebetale kr. 6 800,- med tillegg av forsinkelsesrenter fra 23.10.25.
Dnb Eiendom AS betaler [klagerens] advokatutgifter med kr. 38 062,50

Innklagede har i korte trekk anført:
Det var stor interesse for eiendommen, med mange visningsdeltakere og flere interessenter. Dette resulterte i en hektisk budrunde, der flere bud kom inn omtrent samtidig.

Under budrunden 27. august 2025 ble følgende bud mottatt i løpet av kort tid:

• Kl. 13:16: Bud på kr 4 250 000 fra budgiver 1, med akseptfrist kl. 13:40
• Kl. 13:20: Bud på kr 4 150 000 fra budgiver 2, med akseptfrist kl. 13:45
• Kl. 13:22: Bud på kr 4 150 000 fra budgiver 3, med akseptfrist kl. 13:40
• Kl. 13:32: Bud på kr 4 200 000 fra budgiver 4, med akseptfrist kl. 13:45

Budene ble registrert på ordinær måte, og både budgiverne og klageren ble informert. Budet på 4 250 000 kroner med akseptfrist kl. 13:40 ble imidlertid ved en inkurie ikke videreformidlet pr. SMS til øvrige interessenter. Overfor megleren hadde imidlertid klageren opplyst at han ikke ville akseptere dette budet, ettersom han forventet å oppnå en høyere pris. Megleren fortsatte derfor dialogen med interessentene, som fortsatt hadde anledning til å forlenge eller legge inn nye bud.

Klokken 14:00 innga budgiver 5 et bud på 4 300 000 kroner med akseptfrist kl. 14:07. Megleren informerte budgiveren om at akseptfristen var for kort, og fikk forlenget fristen til kl. 14:40. Budet ble videreformidlet til klageren, budgiverne og øvrige interessenter, og ble deretter akseptert av klageren.

Megleren har overholdt sine plikter etter loven ved gjennomføring av budrunden. Det er beklagelig at budet på 4 250 000 kroner ikke ble sendt ut pr. SMS til øvrige interessenter, men dette har ikke hatt innvirkning på utfallet av budrunden. Det foreligger derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megleren har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt, og det foreligger verken et økonomisk tap eller årsakssammenheng mellom en eventuell erstatningsbetingende uaktsomhet og klagerens krav. Det er ikke dokumentert at manglende SMS-utsendelse har medført en lavere salgssum.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Prisantydning – verditakst
Nemnda bemerker at det er selger som endelig bestemmer hvilken prisantydning som skal settes ved markedsføringen av en bolig, selv om det ligger i meglers omsorgsforpliktelse å gi råd i den forbindelse. Megler gjorde rett i å klargjøre overfor klager at det ikke var hensiktsmessig å sette en for høy prisantydning, og meglers råd var basert på markedsverdien som var satt av takstmannen.

Her var det imidlertid klart at klager ikke var villig til å selge eiendommen til prisantydningens pålydende. Det vises til SMS fra klager der han tydelig ga uttrykk for at det var uaktuelt å selge for 3 950 000 kroner. Dette innebærer at prisantydningen som var satt i realiteten ble en «lokkepris». Om dette fremgår det i Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig:

Når dere markedsfører boliger med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og prisen selger er villig til å godta. Markedsføringen vil […] være villedende og derfor ulovlig hvis:

• prisantydningen er satt lavere enn deres objektive vurdering eller det selger er villig til å godta for at flere skal komme på visning, såkalte lokkepriser […]

Nemnda mener at megler enten måtte etterkomme klagers ønske eller si fra seg oppdraget. Når boligen ble markedsført med en prisantydning på 3 950 000 kroner var dette dermed i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Budrunden
Nemnda legger til at grunn at et av budene som ble inngitt under budrunden ikke ble formidlet, verken til klager eller øvrige budgivere. Dette utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd, og § 6-3 første ledd om god meglerskikk. Budrunden fortsatte etter dette, og forholdet synes ikke å ha påvirket budprosessen.

Nemnda legger videre til grunn, ettersom det ikke er imøtegått av meglerforetaket, at den aktuelle budgiveren ikke ble orientert om etterfølgende bud, før han kl. 13:54 ble bedt om å legge inn et nytt bud. Nemnda oppfatter imidlertid at denne budgiveren var orientert om budet på 4,3 millioner kroner som endte med å ha akseptfrist kl. 14:40, og som ble akseptert. At budgiveren ikke var orientert om mellomkommende bud utgjør brudd på god meglerskikk. Ettersom han ikke overbød budet på 4,3 millioner kroner, synes det ikke å ha påvirket budprosessen.

Manglende kontroll av finansiering mv.
Meglerforetaket har ikke imøtegått dette klagepunktet, og nemnda legger til grunn at megler ikke kontrollerte kjøpernes finansiering før budaksept. Dette er i strid med god meglerskikk. Nemnda oppfatter at dette er grunnen til at kjøpesummen ble innbetalt i to omganger etter overtakelse.

Nemnda kan imidlertid ikke se at megler har opptrådt kritikkverdig med hensyn til å søke å avverge at klager erklærte heving. Det vises til at dette krever vesentlig mislighold, jf. avhendingslova § 5-3 og kjøpekontrakten punkt 4.

Erstatning og vederlagsnedsettelse
Nemnda kan ikke se at meglers forsømmelse knyttet til budrunden og manglende kontroll av finansiering har ledet til noe økonomisk tap for klager. Nemnda har ikke tradisjon for å tilkjenne erstatning for kostnader til advokatbistand, og tilkjenner heller ikke dette i saken her. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Nemnda mener imidlertid at megler har gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det vises til bruddene på god meglerskikk som er beskrevet ovenfor. Nemnda mener at vederlaget passende settes ned med 50 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved DnB Eiendom AS avd. Tromsø har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget settes ned med 50 000 kroner, som krediteres klager.